Как повлияет рост ключевой ставки на рынок апартаментов?
За 2021 год объем рынка апартаментов в Петербурге сократился на 8%. Спрос высокий, предложение отстает. Удорожание кредитов из-за роста ключевой ставки послужит еще одним фактором торможения.
Предложение могло бы пополняться активнее, но девелоперов сдерживает новый порядок: с ноября 2021 года каждый проект, наравне с жильем, рассматривается на градостроительной комиссии. Чиновники вычисляют уровень социальной нагрузки: сколько при апарт-отелях положено мест в детских садах и школах. Дополнительную неопределенность создает затянувшееся обсуждение федерального закона о статусе апартаментов.
А в начале года последовали новые вводные от ЦБ: повышение ставки, удорожание денег… Это также повлияет на рынок (см. экспертные мнения) и вряд ли подтолкнет девелоперов к запуску новых проектов.
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», всего площадь строящихся апарт-комплексов составляет 538 тыс. кв. м (16,3 тыс. юнитов). За год в Петербурге было продано 5,3 тыс. юнитов, или 161 тыс. кв. м. Это рекорд: в предыдущие годы получалось продавать 4,3–4,9 тыс. апартов ежегодно. Рост спроса составил 13%.
Высокий спрос объясняется желанием покупателей сохранить сбережения в период нестабильности, полагает Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость». Клиентов привлекают не только приемлемая доходность, но и относительно низкий (по сравнению с жильем) бюджет покупки. В 2021 году минимальная стоимость лота составляла 3,5–3,6 млн рублей.
По расчетам экспертов Knight Frank SPb, сегмент сервисных апартаментов за 2021 год сократился на 9%, с 429 тыс. до 380,6 тыс. кв. м (с 14,9 тыс. до 13,5 тыс. юнитов).
В формате несервисных и элитных апартаментов сокращение более заметное: завершились продажи в четырех комплексах, а в продажу поступил только один небольшой объект – «Тихая гавань» в Кронштадте.
В «сервисном» сегменте за год в продажу вышло 13 новых объектов на 3,2 тыс. юнитов общей площадью 83,4 тыс. кв. м. За 2021 год девелоперы реализовали около 4 тыс. номеров площадью 120,3 тыс. кв. м, или 4 тыс. шт. Средняя цена на сервисные апартаменты за год увеличилась на 29%, составив к концу декабря 231,7 тыс. руб. за кв. м.
Еще одна важная тенденция – существенный (до 10%) рост числа проектов, связанных с реконструкцией, отмечают эксперты Colliers. Как правило, такие объекты имеют небольшой номерной фонд и расположены в центре города.
Лидером нового предложения стал Курортный район, аккумулировавший 25% новых объектов. Рекреационные апартаменты – самый дорогой формат: по данным Colliers, средняя стоимость «квадрата» в таких проектах составляет около 272 тыс. рублей.
Сейчас на рынке Петербурга представлены 45 комплексов апартаментов с объемом предложения около 5,7 тыс. юнитов.
Мнения экспертов
NSP попросила участников рынка пояснить: как скажется на апартаментах повышение ставки ЦБ, которое неизбежно приведет к увеличению процентов по кредитам и стоимости финансирования в целом?
И как не допустить возможного оттока инвесторов?
«Рост ключевой ставки по ЦБ повлечет увеличение ставок по ипотеке. Пытаясь сохранить инвестиционную привлекательность своих проектов, девелоперы апарт-отелей будут стараться разработать собственные (либо партнерские с банками) программы по сохранению приемлемых условий приобретения своих инвестиционных продуктов. Доходность апартаментов уже сравнялась с процентными ставками по депозитам для физлиц, конкуренция ужесточается. В то же время у населения сохраняется традиционный выбор в пользу вложений в недвижимость, особенно когда речь идет о небольших частных инвесторах, приобретающих 1–2 лота»
«Наши проекты реализуются без использования проектного финансирования. Рост цены в проектах IN2IT и «Про.Молодость» складывается из нескольких факторов: себестоимость строительства, степень готовности объектов, локация, уровень «звездности», инфраструктурное и инженерное насыщение. С повышением кредитных ставок может возрасти себестоимость. Вместе с тем повышение ключевой ставки снижает покупательскую способность и сдерживает рост цен. В среднем цена «квадрата» на рынке апарт-отелей в Петербурге до конца квартала может вырасти на 2%.
Мы продаем номера по программе гарантированного дохода или участия в прибыли. В первом случае фиксированный доход инвестора составляет 30 тыс. рублей в месяц до уплаты налога. По программе «Участие в прибыли» инвестор зарабатывает 75% от прибыли, которую получил его номер. Доход со студии «компакт» при долгосрочной аренде в низкий сезон может составить 21 тыс. руб., в высокий сезон при «краткосроке» и загрузке 80% – до 80 тыс. рублей.
По предварительным расчетам, в текущем году доходность сервисных апарт-отелей не превысит 9%. Мы также прогнозируем высокий спрос на ипотеку. Скорее всего, совместно с банками будем предлагать субсидированные ставки, чтобы снизить общую сумму кредита и размер ежемесячного платежа»
«На доходность апартаментов влияют стоимость покупки и арендная ставка. Ставки во время пандемии росли менее интенсивно, чем стоимость недвижимости. Это особенно ощутили те инвесторы, которые приобрели юниты 3–4 года назад, у них доходность составляет 10–16%. У тех, кто купил апартаменты после повышения цен, конечно, меньше.
Наши условия доходности по действующему отелю не меняются. А вторая очередь лофт-квартала еще только готовится выйти на гостиничный рынок.
Все инвесторы нашего флагманского проекта получали гарантированные ежемесячные выплаты – не менее 30 тыс. рублей в локдаун, без временных приостановок, как было у многих.
Доля ипотечных сделок в наших объектах всегда была небольшой. Большинство наших клиентов предпочитали приобретать недвижимость за наличные.
Повышение ключевой ставки на нашей компании не скажется: мы закрыли все кредиты на строительство и завершаем работы на объектах за счет собственных средств»
«Повышение ставки и рост ежемесячных платежей по кредитам снижают доходность апарт-проектов, но не критично. При сегодняшнем положении дел в экономике, когда фондовые и валютные рынки захлестывают эмоции, недвижимость остается лучшим способом сохранения и приумножения денег.
2022 год мы встретили с гарантированной доходностью в 27 тыс. рублей до апреля 2023 года. Это позволит нашим инвесторам строить финансовые планы с минимальными рисками. Мы приложим максимум усилий для успешного перехода номерного фонда на формат краткосрочной аренды в летний период и на среднесрочное размещение с наступлением осени. Планируем придерживаться такой стратегии, пока границы не будут полностью открыты»
«Повышение ключевой ставки скажется на апартаментах почти так же, как и на рынке недвижимости в целом. Подорожают ипотека и проектное финансирование, увеличится себестоимость. Вкупе с растущими социальными обязательствами, которые коснулись и апартаментов, это обеспечит дополнительный рост стоимости «квадрата».
Как следствие, увеличится число субсидируемых ипотечных программ. В продажах апартаментов девелоперы будут более нацелены на демонстрацию доходности как за счет капитализации, так и от сдачи в аренду.
Для нас инвестор – это партнер. Мы стремимся к всестороннему информированию покупателей: как работают апарт-отели, из чего складывается прибыль, какие условия, чем они обусловлены и пр. Каналов много, включая подкасты.
У нас большой выбор способов покупки: от нескольких программ рассрочки до субсидированной ипотеки. Одна из «фишек» – возможность портфельных инвестиций: выбор разных форматов в разных проектах сети апарт-отелей Avenir, в зависимости от финансовых возможностей. У инвестора будут активы в разных локациях, но с единым управлением. Это позволит гибко подходить к финансовому планированию»
«Поток инвесторов, по моему твердому убеждению, совершенно не зависит от того, что обещают на словах те или иные продавцы. Каждый инвестор выбирает путь, анализируя свой опыт и альтернативные варианты. Мы работаем в секторе консервативных инвестиций, никогда не даем невыполнимых обещаний, и наше основное преимущество заключается во взвешенном подходе к управлению активами партнеров»
«Рост стоимости финансирования отразится на всех без исключения девелоперских проектах, включая апартаменты. Если высокая инфляция (которая и стала причиной для роста ставок) не приведет к синхронному росту цен на апартаменты, то доплатить за подорожавшее финансирование девелоперу придется из прибыли.
Программы гарантированной доходности обычно предлагаются на ограниченный пул апартаментов, на старте проекта. Здесь придется повышать доходность для поддержания интереса инвесторов. Но основная часть юнитов продается без гарантированной доходности, а для них в прогнозные модели девелоперы заложат выросшую инфляцию»
«Застройщики предполагали, что произойдет увеличение ключевой ставки. Это, конечно же, отразится на росте цен за квадратный метр. Эскалация составит около 10%, причем 2–3% добавятся именно за счет подорожания финансирования. Полностью переложить увеличенную ставку на ипотечников банки не смогут, поскольку есть еще часть обеспеченных граждан, особенно среди инвесторов в апартаменты, которые покупают недвижимость на собственные деньги без привлечения кредитов.
На массовом рынке повышение ипотечной ставки, естественно, несколько охладит спрос – но ровно до тех пор, пока рынок не привыкнет к новым условиям. Потребитель понимает, что ипотечная ставка может в будущем и снизиться, но стоимость «квадрата» всегда растет, и ждать невыгодно. Этот механизм просто создает отложенный спрос.
В апартаментах это практически не влияет на поведение покупателей (инвесторов). Это не тот сегмент, где люди играют на низких ипотечных ставках.
По нашим новым проектам мы продолжаем заявлять доходность 10–12% годовых. Но для ее расчета мы берем стоимость квадратного метра не на вводе, а на 90% готовности здания. То есть в эту цифру закладывается капитализация квадратного метра на этапе достройки и ввода в эксплуатацию при условии, что проект собран профессионально. Понятно, что те, кто вошел в проект раньше, получат больше. Те же, кто купил полностью готовый апартамент, могут рассчитывать на текущую доходность (от сдачи апартаментов в аренду) на уровне 8–9% годовых.
Не видим смысла дополнительно разогревать спрос маркетинговыми акциями и обещаниями»
«Мы достаточно оптимистично настроены на 2022 год. Ключевая ставка увеличивается уже на протяжении года (с марта 2021-го), но это никак не сказывается на востребованности апартаментов, – спрос на них и желание инвестировать у людей только растет. Также определенный оптимизм связан с ожиданием улучшения коронавирусной ситуации, смягчения ограничений. Надеемся на восстановление потока туристов, хотя бы частичное, к началу высокого сезона. Тем более что еще в январе ВОЗ признала, что закрытые границы не помогают остановить пандемию, и рекомендовала ослабить ограничения. Если даже в тяжелые 2020–2021 годы наши инвесторы были с нами, а мы смогли обеспечивать им заявленную доходность, то в 2022-м тем более рассчитываем на это.
Сейчас у нас действует две программы доходности: «Динамический доход» и «Гарантированный доход». Первый предусматривает разную доходность для инвестора в зависимости от сезона, а RBI PM, управляя загрузкой, самостоятельно выбирает модель аренды: долгосрочную либо краткосрочную. При краткосрочной аренде инвестор получает 75% от арендной платы (так как выше затраты УК на привлечение клиентов, содержание номера и т. п.), при долгосрочной – 80%. «Гарантированный доход» – это фиксированная ежемесячная выплата в течение трех лет: 32 000 рублей для ARTSTUDIO Moskovsky, 40 000 рублей для ARTSTUDIO M103.»
