Рынок апартаментов меняется: надежность становится важнее доходности

Сейчас на рынке апартаментов Петербурга функционируют свыше 20 сервисных комплексов, в которых размещено 13 тыс. юнитов. По данным Nikoliers, до конца года будет введено в эксплуатацию еще около 12,5 тыс. апартаментов. Количество сертифицированных апарт-отелей, номера в которых находятся в управлении квалифицированных управляющих компаний, динамично растет. На данный момент на них приходится почти половина от объема рынка, или 5,4 тыс. лотов. Доминируют апарт-отели «три звезды» – 60%, или 3,2 тыс. лотов; на апарт-отели «четыре звезды» приходится более 25%, или 1,4 тыс. лотов; остальные объекты имеют сертификат «без звезд». «Сервисные апартаменты начинают напрямую конкурировать с гостиницами, – подчеркивает Евгения Тучкова, заместитель директора департамента консалтинга Nikoliers. – И уже сейчас рынок апартов вошел в ту стадию, которая требует новых решений, продуктов и конкурентных преимуществ».

Кто заменит туристов

 Внешние обстоятельства очевидно малоприятные. На иностранных туристов, в том числе и китайцев, надеяться не стоит, отмечает экономист Дмитрий Прокофьев. Внутренний туризм будет тоже ослаблен – из-за снижающихся доходов населения. Спрос покупателей и арендаторов становится ориентированным на базовые потребности: люди стремятся снять жилье поближе к месту работы. Но есть и новые тренды. Интерес к Петербургу проявляют предприниматели из регионов. Их, как правило, интересуют гибкие офисы, а также аренда жилья или апартаментов в центре или рядом с метро в ценовом диапазоне не более 25–40 тыс. рублей в месяц.

Состав арендаторов апартов меняется. С конца февраля из апартаментов начали активно съезжать иностранные корпоративные группы и представители IT-компаний. С такой ситуацией, например, столкнулся апарт-отель IN2IT у метро «Купчино», в котором проживали группы специалистов, работающих на предприятиях в промзоне «Шушары». «Стало ясно, что целевая аудитория нашего апарт-отеля должна быть значительно обновлена, – поделилась Марина Павлюкевич, генеральный директор PLG. – Хорошо, что начинается высокий туристический сезон, и краткосрочная загрузка, преимущественно за счет автобусных туров, нам пока обеспечена. В плане долгосрочной аренды не стоит сбрасывать со счетов значительный рост предложения квартир под сдачу. Апартам предстоит концентрироваться на тех сегментах, куда частники не дотянутся». 

Охотно арендуют апартаменты и отечественные предприниматели, живущие постоянно за рубежом и приезжающие в Петербург в деловые командировки. «Прежде такие люди предпочитали иметь собственную недвижимость в городе, теперь склоняются к аренде», – отмечает Карина Шальнова, генеральный директор RBI PM (входит в Группу RBI). «С учетом появления новых групп и новой целевой аудитории апарт-отели чувствуют себя лучше, чем гостиницы. Загрузкой наших объектов мы довольны», – добавила г-жа Шальнова.

Сокращение спроса

 С начала апреля эксперты фиксируют общее падение спроса на покупку недвижимости, в том числе и апартов. «Уровень цен остается пока высоким, но объем продаж в апреле сократился примерно вдвое, – подтверждает Константин Сторожев, генеральный директор компании VALO Service. – Для инвесторов наступил период нестабильности и непрогнозируемости. Основной спрос исходит от тех, кто планирует сохранить деньги с некой долей доходности. Большинство выжидает, переориентировавшись на краткосрочные депозитные вклады. Интерес сохранится к проектам в высокой стадии готовности. Официально цены на апарты никто не снижает, но все стараются вводить разные варианты адаптивных финансовых схем – скидки, акции и пр. У нас основные позиции не поменялись. Мы сторонники «котлового» метода получения доходности, он стабильно дает приемлемый результат. У частников, которые управляют сами, риски растут, они оказались без надежных способов бронирования и продвижения. Из-за ухода Booking и Airbnb более значимой становится роль управляющих компаний в привлечение клиентов. Чем более централизован объект, тем лучше качество управления и сервисного обслуживания».

Главная проблема, с которой предстоит справляться участникам рынка недвижимости – рост себестоимости квадратного метра в условиях снижения ВВП и уровня доходов населения, уверен Антон Агапов, директор по развитию сети апарт-отелей YE’S. Но сервисные апартаменты останутся в числе наиболее понятных и доступных продуктов для инвестирования. На данный момент чистая операционная доходность действующих апартаментов YE’S составляет в среднем 6-7%. Спрос арендаторов на объекты сети стабильно высокий. «Наш апарт-отель на ул. Марата, например, загружен на 84%, и это в основном долгосрочная аренда, – уточняет Антон Агапов. – Конкуренция на рынке сервисных апартаментов будет только возрастать. И приоритетным фактором, который сможет обеспечить приемлемую доходность для собственников  в условиях кризиса и ограничений, станет профессионализм управляющей компании». Среди перспективных направлений – развитие апарт-отелей в регионах и странах ближнего зарубежья. Особенно это актуально для «цифровых кочевников», которые не привязаны к конкретной локации.

Инвест-отель Orange Life! на улице Крылова в марте показал загрузку 75%, отель той же сети на Большой Московской – 68%. А вот спрос на покупку апартаментов резко упал, в том числе и из-за ухода социальных сетей, – подтвердила руководитель отдела продаж компании Дарья Боровицкая. Менеджерам предстоит наработать новые каналы привлечения клиентов. «Большие надежды возлагаем на партнерскую сеть агентств недвижимости, – говорит Дарья Боровицкая. – Ипотека для покупки апартаментов больше недоступна, инвесторы стали тщательно рассчитывать экономику проектов. Мы снова превращаемся в рынок покупателей, которые к тому же не спешат закрывать сделки».

ГК «ПСК» готовит в ближайшее время ввод двух объектов, к операционной деятельности в компании надеются преступить в июле-августе. «У нас уже есть некоторые договоренности с корпоративными клиентами и со студенческим сообществом; думаю, спрос со стороны туристов на краткосрочную аренду также не иссякнет, – считает Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК». – Люди по-прежнему будут приезжать в Петербург на отдых. По продаже сервисных апартаментов мы хорошо отработали первый квартал – с февраля по март рост оказался взрывным. Инвесторы бежали пристраивать деньги, куда только можно. В апреле спрос «просел»» примерно на 50-60%, но это было прогнозируемо. В дальнейшем рынок ждет снижение объема предложения в новых проектах. Что бы там ни говорили, текущая ставка проектного финансирования составляет от 18 до 23%. И это сильно скажется на конечной стоимости и сроках реализации проектов. А средняя цена в 244 тыс. рублей за квадратный метр – далеко не предел».  

«За первый квартал продажи по России у нас выросли на 50%, – отметила вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина. – Свою роль играет релокация. Несмотря на все трудности, мы видим интерес инвесторов к зарубежной недвижимости для получения пассивного дохода и диверсификации активов». Так, Becar запустил в Дубае первый корпус коливинга You&Co и почти сразу получил загрузку 100%. Дополнительные источники операционного спроса возникают не только в деловом, но и спортивном секторе. В новых реалиях спортсмены будут вынуждены тренироваться преимущественно в России, и их нужно где-то размещать. «Наибольший пессимизм пока вызывает краткосрочная аренда – загрузка по данному направлению в апарт-отелях колеблется от 40 до 50%», – добавила Ольга Шарыгина.

Девелопер как психотерапевт

 «Портрет покупателя изменился еще в прошлом году, когда к нам пришли клиенты, пытающиеся заработать на росте цен на недвижимость, – отмечает Анна Любимова, руководитель отдела маркетинга ГК «Еврострой». – А то, что они получали еще и некоторый рентный доход, было для них приятным бонусом. Сейчас интерес к последним свободным в нашем проекте апартаментам проявляют те, для кого критично важно, что объект уже готов. Они воспринимают такую недвижимость как защищенный актив с наименьшей долей риска. Комплекс находится в центре Васильевского острова, две трети резидентов его выбрали для долгосрочного пребывания. Такой объект наиболее устойчив в плане доходов от аренды. Формат современного доходного дома, аналога западного рентного кондоминиума, имеет смысл развивать как отдельный инвестиционный продукт».

«У нас средний показатель загруженности в месяц составляет 70–75%, что дает довольно приятную доходность от апартов, – заметил Николай Антонов, генеральный директор «МТЛ Апарт» (входит в ГК «БестЪ»). – Чему нас научил кризис? Прежде всего, не декларировать гарантируемую доходность – российский рынок непредсказуем. Перспективы же по расширению апарт-сетей сохраняются в других регионах России, например, в Новосибирске». 

«Наш проект апарт-отеля «Начало» реализуется по проектному финансированию с эскроу, – говорит Кирилл Рузанов, гендиректор и партнер управляющей компании «Начало.Сервис». – Банк выделяет финансирование по графику, хотя продажи сейчас упали. Главный вопрос – когда на рынке закончится период выжидания со стороны инвесторов. Потому что спрос практически замер. Раньше у нас по ипотеке закрывалось до 80% продаж, сейчас немногие сделки проходят со 100-процентной оплатой. Интерес проявляют региональные покупатели, которые таким образом «паркуют» деньги. Мы считаем , что любой наш инвестор – это потенциальный амбассадор бренда, а самый важный ресурс сейчас – информация. Поэтому мы активно поддерживаем с дольщиками связь через телеграм-чат, в котором есть представители отдела продаж, девелопера, УК, чтобы инвесторы получали свежую информацию и не переживали, что стройка встанет, застройщик исчезнет, а условия изменятся незаметно для них самих».

По словам Яна Бобрышева, инвестора и специалиста по восстановлению исторических зданий ГК «Реновация», рынок апартов компании, безусловно, интересен: «Хотя мы не хотим специализироваться на чем-то одном и рассматриваем различные направления в стройке». В последние месяцы компания озаботилась закупками стройматериалов и оборудования: «Скупали кровельные покрытия, лифты, оконный профиль и все остальное, чтобы закрыть потребности строительства на ближайшие полгода. В дальнейшем сориентируемся по обстоятельствам». Напомним, с декабря компания VALO в качестве fee-девелопера реализует апарт-отель UNO на Лиговском проспекте, где инвесторами выступают Степан Цепалкин и Ян Бобрышев. 

Полезная инфраструктура

 В рамках дискуссии обсуждались и перспективы обеспеченности рынка новыми IT-технологиями, особенно с учетом ухода ведущих ресурсов по бронированию недвижимости. По словам Игоря Пигина, технического директора компании «Эделинк», невозможно «к лету» разработать новый Booking или PMS по управлению сервисными апартаментами – быстро заместить такие сервисы не получится. Но те компании, у кого есть серьезные наработки в этой сфере, смогут эффективно продолжить работу. Из сиюминутных задач внезапно актуальными оказались решения по экономии бумаги: заменить электронной записью кассовые чеки, договоры или регистрационные карты гостей. Из долгосрочных – перспективны разработки проектов делового времяпрепровождения и досуга в сервисных апартаментах. Нервозность вызывают не технологические трудности, а неопределенность, в том числе и по уходу IT-компаний с отечественного рынка.

Подводя итоги, участники круглого стола согласились, что нынешняя, весьма драматичная перенастройка экономики влечет за собой существенное сокращение туризма и – как следствие – перераспределение целевых аудиторий и потоков клиентов, арендующих апартаменты, гостиницы и жилую недвижимость. Для покупателей формируется обязательный уровень безопасности: объекты должны быть достроены и функционировать, рисковые проекты остаются за бортом. В то же время усиливается конкуренция за инвесторов с депозитными краткосрочными вкладами и другими видами бизнеса. Неоспоримыми преимуществами апартов остаются гибкость, базовые потребности по аренде недвижимости, возможность привлекать более широкие слои нанимателей и малая закредитованность проектов.