Руслан Гайсин: Китайские компании готовы заменить OBI и IKEA за считаные месяцы

В течение двух лет пандемии в сегменте складской и индустриальной недвижимости наблюдался беспрецедентный рост. За счет мощного развития онлайн-торговли спрос на склады заметно превышал предложение: по данным Knight Frank St. Petersburg в Петербурге и Ленобласти на конец 2021 года дефицит площадей составил свыше 1 млн кв. м.  

Конечно, девелоперы начали активно инвестировать в развитие этого сегмента.

События, которые все мы наблюдаем после 24 февраля, стали весомым фактором неопределенности для бизнеса. Крупные европейские игроки начали один за другим покидать Россию. Турбулентность на валютном рынке и разрыв логистических цепочек, казалось бы, совсем не способствовали развитию складского рынка. Удивительно, но катастрофы не случилось. Более того, дефицит складов сохраняется, и по итогам I квартала рост вакантных площадей в классах А и В оказался незначительным и составил всего 0,7%, по данным Knight Frank Russia. При этом арендные ставки остались на прежнем уровне.

Почему так происходит, ведь столько европейских фирм покинуло Россию? Надо понимать, что в большинстве случаев уход крупных игроков является чистой формальностью. Мы не видим массового исхода арендаторов из складских комплексов, а в некоторых случаях компании стремятся сохранить не только свои площади, но и персонал, как это делают IKEA и McDonald’s. Одни зарубежные игроки ищут возможности «русифицироваться» и продолжить работу, другие передают свои активы российскому топ-менеджменту или продают другим игрокам из дружественных России стран.

Желание западных фирм сохранить за собой места на российском рынке понятно, если учесть, что на пятки европейцам наступают китайские компании, которые готовы в любой момент зайти в Россию и заместить и «Леруа Мерлен», и OBI, и IKEA за считаные месяцы. Даже если небольшой отток арендаторов и будет, то на фоне сформировавшегося дефицита мы увидим, что рынок придет к балансу.

Кроме того, правительство России усиливает курс на импортозамещение, что на руку отечественным производителям, которым тоже нужны складские площади – качественные, но недорогие.

Другим серьезным, хоть и неочевидным фактором для развития промышленных площадок является переезд промышленных предприятий из «серого пояса». Этот процесс может заметно ускориться, поскольку продажа участков под жилищную застройку и перенос производства в другие локации некоторым компаниям просто необходимы для развития, сохранения экономики производства и повышения его эффективности.

Безусловно, долгосрочное планирование в существующих условиях – серьезная задача, сопряженная с определенными рисками, и сейчас бизнес ищет возможность создать эффективные модели развития. Уже стало понятно, что спекулятивные проекты не имеют смысла, и в приоритете должны быть качественные законтрактованные площади. 

Еще осенью мы анонсировали строительство индустриального парка «М-18» в восточной части Петербурга, на Мурманском шоссе. На площадке в 16 га будет возведено 70 тыс. кв. м производственно-складской недвижимости класса С. Первую очередь комплекса – 20 тыс. кв. м – мы планируем ввести в эксплуатацию в 2023 году, еще 50 тыс. кв. м – до 2025-го. Среди будущих резидентов, с которыми мы находимся в переговорах, уже есть и промышленные предприятия, и дистрибьюторские компании. Мы предлагаем не только покупку участков под строительство необходимых объектов, но и готовые складские площади, которые можно использовать как под аренду, так и под собственные нужды.

Причем на данном этапе реализации проекта стоимость земельных участков в нашем современном индустриальном парке сопоставима с ценами, которые сегодня предлагают необорудованные промзоны. Благодаря этому мы видим огромный интерес к «М-18» со стороны потенциальных резидентов.

Соотношение цены и качества проектов выходит на первый план в условиях, когда российские компании испытывают давление в связи с санкциями. Для девелоперов это настоящий вызов, ведь участки под застройку не дешевеют, а только дорожают с каждым годом. Также растет и стоимость строительных работ. Но именно трудные времена рождают новые форматы и подходы на рынке коммерческой недвижимости. Нынешний кризис не стал исключением из правил. Дорогу осилит идущий.