31 января, 20:06

В Петербург приходит все больше застройщиков из других регионов

26 декабря 2022 в 12:00

На петербургском рынке все больше столичных и региональных застройщиков, которые приступают к реализации масштабных проектов комплексного освоения территорий. Петербургские компании тоже активизируют региональную экспансию. Что могут предложить «варяги» нашему рынку и чему стоило бы поучиться у них местным игрокам? Сохраняет ли инвестиционную привлекательность петербургская агломерация? И как меняются запросы девелоперов? Об этом (и не только) шла речь на второй части пленарного заседания ХIII Ежегодной конференции профессионалов рынка, организованной NSP.

Фото: Юрий Славцов

Участники дискуссии:  

  • Ольга Желудкова, заместитель генерального директора АО «Российский аукционный дом»  
  • Анзор Берсиров, заместитель генерального директора по развитию объединения «Строительный трест» 
  • Антон Орлов, директор департамента продажи земли и девелоперских проектов Nikoliers 
  • Мария Орлова, директор по продажам ГК «А101» в Санкт-Петербурге    
  • Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ» 
  • Светлана Денисова, руководитель отдела продаж ГК «БФА-Девелопмент»  
  • Юрий Бородин, вице-президент Группы «Эталон» по региону Сибирь 
  • Ольга Пономарева, директор по развитию «АБЗ-1»  
  • Александр Брега, генеральный директор «Мегалит – Охта Групп»  
  • Андрей Некрасов, редактор отдела «Строительство» газеты «Недвижимость и строительство Петербурга»  

Модераторы: 

  • Анастасия Ясинская, главный редактор газеты «Недвижимость и строительство Петербурга»  
  • Дмитрий Синочкин, шеф-редактор газеты «Недвижимость и строительство Петербурга»  

Ольга Желудкова: 
– Хотя активы, которые продает РАД, специфичные, но объемы торгов позволяют делать выводы о наиболее важных процессах, происходящих на рынке недвижимости. И главный вывод: рынок жив, рынок будет жить. 
Объем реализации у нас за год практически не изменился. В 2022-м мы продали активы на 62,6 млрд рублей, реализовав 7500 лотов. Не стоит забывать, что торги предполагают дисконтирование, возможность диалога между продавцом и покупателем. В сложившейся ситуации это наилучшая стратегия. 
Важно понимать, что сейчас на первый план выходит не качество актива, а его цена. Раньше мы могли рассуждать, как наилучшим образом «упаковать» объект. В нынешних реалиях пока мы его готовим, рынок в очередной раз может перевернуться, и инвестор решит вложиться в другой актив. 
Рынок формируют следующие тенденции: быстрое принятие решений; работа с ценой; возможность дисконта. Это позволяет привлечь на торги максимальное количество участников и, как следствие, разогнать цену до рыночной, а иногда и выше. При этом сейчас рынок принадлежит покупателям. Объем предложения очень большой, выбор активов широк, желающих любой ценой выйти в кэш много. Это дает возможность торговаться с собственниками. 
Динамика основных показателей за три квартала 2022 года напоминает аналогичный период 2020 года, когда началась и набирала силу пандемия. Настроение первого квартала – «все замечательно», второго – «мы все умрем», третьего – «ура, мы все-таки будем жить». При этом объем продаж в 2022 году значительно выше, чем в 2020-м. 
По нашим оценкам, инвестиционная активность будет расти. После пандемийного 2020 года мы вообще опасались строить рыночные прогнозы. Но уже I квартал 2021-го показал рекордные результаты. Рынок реагирует на любые позитивные изменения, быстро отыгрывая падение.  
А Петербург вообще стоит особняком.   
Посмотрим на динамику: 5,8 млрд  – в 2020-м, 10 млрд – в 2021-м, 10,5 млрд – на 1 ноября 2022 года. Рост продаж, возможно, обусловлен не только инвестиционной привлекательностью города, но и тем, что он находится дальше других мегаполисов от горячих точек.  
При этом инвестиционная активность определенно смещается в крупные города, продажи в регионах падают в несколько раз.  
Если анализировать цены, в столице в 2022 году они в среднем снизились на 21% (по сравнению с 2021-м), а в Петербурге – на 15%. Средний дисконт в Москве увеличился с 17 до 23%, в Петербурге сократился с 14 до 1%. То есть в Петербурге сделки совершаются по рыночной стоимости, без значительного снижения. 
2022 год почти по всем показателям лучше 2020-го. Есть некоторое снижение в категории «жилье». Но надо понимать, что реализуемые на торгах ипотечные квартиры – это довольно специфичный продукт. Коммерческая недвижимость ведет себя стабильно, причем пользуются спросом и стрит-ритейл, и качественные офисы, и торговля. Некоторые инвесторы, которые раньше приобретали жилье, сейчас вкладываются в коммерческую недвижимость. По сделкам с участками мы видим настоящий прорыв: за три квартала 2020 года продано наделов на 1,79 млрд рублей, за тот же период 2021-го – уже на 6,68 млрд рублей, а за три квартала 2022 года – на 9,29 млрд рублей. По отношению к 2020 году объем сделок увеличился в разы. Пользуются спросом и промышленные «пятна», и наделы под ИЖС, и под многоквартирное жилье. Такого объема сделок с участками мы ранее не фиксировали. 
Надеемся, что инвестиционная активность на торгах будет расти, мы в целом оптимисты. Любой кризис – это время возможностей и развития, шанс для компаний стать сильнее и лучше.  

1 из 10
Презентация. Ольга Желудкова, РАД

Анастасия Ясинская: 
– Одно из главных событий осени – выход на рынок петербургского региона компании «А101». Меняются ли планы с поправкой не текущую ситуацию? 

Мария Орлова: 
– Мы принесем в Петербург наш лучший опыт. Уверены, что комплексное развитие территорий – это лучший подход к девелопменту в период турбулентности. Мы 30 лет на рынке и за это время реализовали почти 6 млн кв. м жилья. На наш взгляд, главное в проекте – создавать дружелюбный город, делать среду, на 360 градусов состоящую из атрибутов счастливой жизни. Чтобы такой город жил, нужны соседские центры, коворкинги, детские площадки, бульвары, площади. И, конечно, всевозможная спортивная инфраструктура. Например, в нашем ЖК «Скандинавия» есть площадь Туве Янссон, где мы провели уже 50 мероприятий, в которых участвовали более 10 тыс. жителей: всевозможные фестивали, мастер-классы, ярмарки и т. д. Это точка притяжения, всесезонная площадка, где люди могут проводить время круглый год. Но в этом комплексе более 20 других точек притяжения: шесть площадей, семь парков, велодорожки, пешеходные маршруты, фотозона со скульптурами героев из рассказов Туве Янссон, вековой дуб с окружающим его деревянным настилом, на котором можно посидеть и почитать книгу, скейт-парк, где тоже проходят фестивали и всевозможные праздники. Чем больше точек притяжения – тем лучше.  
Не менее важно следить за наполнением коммерческих помещений – мы отслеживаем, чтобы их функции отвечали требованиям жителей, создаем здоровую конкуренцию. 

Анастасия Ясинская: 
– То есть жилой комплекс – это ловушка, из которой не хочется выбираться? 

Мария Орлова: 
– Желания выбраться действительно нет – это главный секрет успешных городов. Нашим жителям никогда не бывает скучно. Проводим фестиваль собак, дни общения с растениями, фестиваль ретро-автомобилей, есть арт-пространство, место для творчества. Мы постоянно вовлекаем людей в жизнь города, причем участвуют и взрослые, и дети, и пенсионеры, и подростки – важна смешанная аудитория. Затем начинается коллаборация идей: половина из того, что мы сейчас реализуем, – инициатива жителей. 
Отдельная и, может быть, самая важная зона притяжения – образовательная среда. Это сильный аргумент, чтобы люди переезжали в наши районы. Детские сады, школы, центр «Лернити», центры добрососедства.  
Все это мы тоже хотим принести в Петербург и Ленобласть, поскольку чувствуем дефицит таких объектов. 
Первый наш проект расположен в южной части агломерации, на границе Красного Села, в Лаголово. Это территория площадью 124 га, которую мы осваиваем совместно с компанией «Самолет». Ее застройка займет 7–10 лет. Здесь появится более 912 тыс. кв. м жилья, примерно 10 тыс. рабочих мест, восемь детских садов, три школы, поликлиника. И, конечно, образовательный центр «Лернити». 
Аналогичная концепция будет реализована и во Всеволожске, в микрорайоне «Южный». Здесь появятся 120 тыс. кв. м жилья, коммерция, две школы и детский сад. Плюс рабочие места – это важно, чтобы не было необходимости в маятниковой миграции. 

Анастасия Ясинская: 
– Как такие проекты вписать в нынешний рынок, на котором спрос снижается, а застройщики пытаются экономить? 

Мария Орлова: 
– Наши проекты – это про комплексное освоение территории. И оно не зависит от сиюминутных кризисов. Мы не можем себе позволить делать по-другому, руководствуясь планами застройки на 10 лет. В нашем случае каждый предыдущий дом продает следующий, и поэтому надо делать каждый раз лучше. Мы понимаем, что сейчас такая стратегия идет вразрез с состоянием рынка. Но мы всегда шли другим путем. 

Юрий Бородин: 
– Нарастающая конкуренция в столичных городах, дефицит участков в интересных локациях стимулируют крупных федеральных девелоперов выходить на новые рынки. К тому же развитие регионов – вектор, который задает российское правительство. Масштабную экспансию в регионы наша компания начала в 2021 году: мы вышли в Омск, Новосибирскую область, Екатеринбург, Тюмень и Казань. Но продолжаем активное строительство в наших традиционных регионах присутствия: Москва, Московская область и Петербург. Сейчас Группа «Эталон» реализует проекты в восьми регионах и планирует продолжить региональную экспансию. Нам интересны крупные городские агломерации с населением более 1 млн человек с развитым рынком жилья и инвестиционным потенциалом. 
Безусловно, каждый регион имеет свою специфику (особенности законодательства, взаимодействия с властями, решение вопросов с участками, согласование проектов), в которой надо разбираться и учитывать. Но мы фиксируем устойчивый спрос на качественные жилые проекты, с комфортной городской средой и развитой инфраструктурой. Поэтому нам интересны проекты комплексного развития, которые позволяют создать однородную качественную застройку, сформировать сбалансированную, безопасную и комфортную для проживания среду. 
Например, в Омске на участке размером 164 га мы начали строительство жилого квартала «Зеленая Река», в котором особое внимание уделяем благоустройству дворов и окружающей территории. Например, на эксплуатируемой крыше паркинга будет амфитеатр, где можно проводить мини-концерты, на территории квартала появятся многофункциональные спортивные площадки, для детей будут оборудованы интересные игровые зоны. В вопросах планирования социальной инфраструктуры мы взаимодействуем с городскими властями. 
Стратегическая задача нашей компании – обеспечить в любом регионе присутствия одинаково высокое качество и доступность жилых проектов. Это возможно благодаря созданию продуктовых стандартов, а также обеспечению эффективной «связки» между проектированием, закупками и строительством с помощью цифровой платформы управления бизнесом.  

Что касается спроса, то в каждом регионе также есть своя специфика. Например, в Омске, где большой дефицит качественных проектов, мы видим устойчивый спрос в течение года. В Екатеринбурге, Казани и Тюмени рынки очень конкурентные, и спрос зависит от многих факторов, главный из которых – надежность застройщика и качество проекта.  
Мы стремимся задействовать все инструменты для обеспечения необходимого уровня продаж. В районах комплексного освоения территорий мы развиваем общественно-деловые зоны для локального бизнеса, создаем рабочие места. Это улучшает имидж регионального центра, способствует внутренней миграции, дает развитие территории и формирует спрос. 
При планировании той же «Зеленой Реки» значительные территории отведены для общественно-деловых зон. 

Антон Орлов: 
– Мы сделали срез по регионам с наивысшей девелоперской активностью: Москва, Московская область, Петербург, Ленобласть и Краснодарский край. По факту в последние пять лет объемы строительства росли только в Москве. Этому есть вполне разумные объяснения: здесь самая высокая стоимость квадратного метра, это федеральный центр и т. д. В Петербурге пик строительства пришелся на 2018–2019 годы, когда в продажу выводилось большое количество проектов. Сейчас объемы продаж падают, глобального оптимизма по запуску новых проектов у девелоперов не наблюдается. Но появляются крупные игроки с очень масштабными стройками, которые позволяют компаниям загрузить мощности на несколько лет, планировать развитие и т. д. 
Что касается земельного рынка, то сначала на нем наблюдался спад и в денежном выражении, и по метражу. Но затем начался рост, причем по объемам продаж результаты увеличились больше, чем в денежном выражении: очень заметно вырос объем сделок с землей в зонах, которые примыкают к Петербургу. И здесь нельзя не отметить крупнейшую покупку компании «А101»: 811 га в деревне Корпикюля Гатчинского района. 
Что касается точек роста, в Ленобласти их гораздо больше, чем в Петербурге. Крупные проекты появляются прежде всего во Всеволожском районе, где новым драйвером стала Новосаратовка: там будет построено в общей сложности несколько миллионов квадратных метров недвижимости. В Гатчинском районе появится уже названный проект «А101». В Ломоносовском районе – крупные проекты у «А101» и «Самолета» (в совокупности 124 га). Кроме того, на южном направлении активно развивается город-спутник Южный. Есть масштабные проекты у ГК «КВС» и других девелоперов. А в Петербурге мы в основном наблюдаем редевелопмент и точечную застройку. 
ТОП-5 застройщиков Петербурга не меняется, но федеральные и региональные игроки постепенно набирают обороты.  
В регионах тоже выросла стоимость метра и есть маржинальность, но, видимо, в Петербурге она несколько выше. 
Раньше финансовые модели проектов на границе с Петербургом были не очень привлекательны из-за относительно невысокой стоимости метра, а строить приходилось практически всю инфраструктуру в чистом поле. Но последние два года цены на жилье росли, и в некоторых подобных проектах уже приблизились к 200 тыс. за 1 кв. м. Такие стройки становятся инвестиционно привлекательными, поэтому регионалы рассматривают нашу агломерацию как перспективную и наращивают экспансию. 
Среди активных федеральных игроков – «Главстрой», ФСК, «Самолет», ПИК. Что касается регионалов, то в Петербурге работает известный игрок из Татарстана – компания «Унистрой». Новосибирский «Расцветай», в частности, купил участок в Янино. Очень активно в этом году вела себя компания «Страна Девелопмент» из Тюмени, которая приобрела немало площадок, в том числе и через РАД. Ну и «А101» – лидер по заявленным объемам строительства. 
В Петербурге федералов интересуют не очень крупные, но перспективные проекты в хороших локациях с потенциально высокой маржинальностью. А в Ленобласти, наоборот, их привлекают масштабные проекты. 
Регионалы ориентированы либо на средние проекты, либо готовы входить вместе с федеральным застройщиком в часть крупного проекта комплексного освоения территорий. С учетом петербургской специфики для регионального новичка уместнее купить проект с более высокой степенью готовности градостроительной документации. Особенно если мы говорим об участках и объектах в пределах охранных зон, где неизбежны сложности, поскольку, например, такого закона, как № 820-7 «О границах объединенных зон охраны…», нигде в России больше нет.  

1 из 9
Презентация. А. Орлов, Nikoliers

Анастасия Ясинская: 
– Антон, вас как консультанта не смущают колоссальные объемы будущего строительства, которые заявляются в наше непростое время? 

Антон Орлов: 
– Нет, они меня только радуют, поскольку свидетельствуют, что рынок жив, и панические настроения отсутствуют. 

Дмитрий Синочкин: 
– А как быть со спадом спроса? 

Антон Орлов: 
– Спад спроса есть, все игроки его ощущают, но они отдают себе отчет в том, что это временное явление. Именно поэтому крупные федеральные девелоперы нередко покупают участки с меньшей степенью готовности градостроительной документации, чтобы использовать период спада на рынке для ее разработки. 

Дмитрий Синочкин: 
– Но ведь доходы населения продолжают неуклонно снижаться… 

Антон Орлов: 
– Я уверен, что спрос на жилье вернется. Мне понравился в докладе РАД прогноз относительно роста в 2023 году после завершения СВО. 

Андрей Некрасов: 
– Даже от самих петербургских застройщиков я часто слышу, что проекты компаний из других регионов, где объем рынка гораздо меньше, более проработанные и передовые в плане архитектуры, инженерных решений и инфраструктуры. Неужели петербургские застройщики настолько избалованы спросом, что их проекты отстают? 

Анзор Берсиров: 
– Это так. Я об этом заявляю давно и регулярно. Мое субъективное мнение – все, что касается жилой среды, урбанистики и благоустройства, в основной массе петербургских проектов по непонятным причинам отстает от региональных. К архитектуре, пожалуй, это в меньшей степени относится. Не знаю, в избалованности ли спросом дело, но я, наверное, один из первых, кто стал говорить, что жилая среда не менее важна, чем собственно продаваемый продукт в виде конкретных квартир. Мы даже инициировали всяческие конкурсы в этой области. Я, в частности, инициировал соревнование по качеству социальных объектов. И сегодня застройщики уже обращают внимание на то, какие садики и школы они строят. Мы все же двигаемся вперед – большинство компаний изменили подходы к качеству благоустройства. Мне радостно, что к нам приходит «А101», поскольку я внимательно изучаю опыт других регионов, не раз посещал комплексы этой компании и многое для себя почерпнул. 

Анастасия Ясинская: 
– Но с этим новым игроком вам придется конкурировать? 

Анзор Берсиров: 
– Мы скорее учимся друг у друга, развивая рынок. Так что, надеюсь, мы встретим в лице «А101» единомышленников и будем вместе продвигать идеи, которые нам близки. 

Светлана Денисова: 
– К нам, действительно, приходят лучшие. Это компании, которые преуспели на своих рынках, накопили опыт.  
Поэтому нам есть чему у них поучиться – у тюменской школы девелопмента или у екатеринбургской. Я всегда с огромным уважением относилась к этим застройщикам, которые, как и мы, работают с 1990-х годов. Но только мы работали с сотнями и тысячами сделок, а они – с единицами. 
В 2023 году на первый план совершенно точно выйдет работа со спросом. И речь должна идти не только о мерах господдержки, но и в первую очередь о том, чтобы не создавать дополнительных стрессовых ситуаций, например, из-за высказываний чиновников, у которых бытуют представления, кардинально отличающиеся от реальности. А реальность такова, что если бы не субсидированные застройщиками ставки, мы бы потеряли 40% спроса, поскольку платежеспособность граждан на фоне роста цен уже недостаточна, чтобы взять кредит по ставкам, субсидируемым государством.   

Александр Брега:  
– Опыт застройщиков, приходящих в Петербург, видится здесь более интересным, потому что они выросли в суровых условиях. Во-первых, на родном рынке эти девелоперы работают с относительно невысокой маржинальностью. Им приходится завоевывать клиента, а чтобы он еще и заплатил повышенную стоимость, нужно создавать дополнительную ценность и блага. Во-вторых, новичку на нашем рынке нужно при старте ярко о себе заявить, создать узнаваемость и предложить покупателю неординарные дорогие решения, яркие «фишки». 
С огромным спросом в обеих столицах было время, когда большинство проектов создавалось по принципу «все равно купят». Это действительно балует девелоперов. Приходящие к нам застройщики похожи на иногороднего студента: ему нужно быть зубастее и расторопнее, он крутится – и учится, и деньги зарабатывает. Так и в бизнесе: когда условия парниковые, то все расслабляются, а жесткая среда выживания формирует стержень, который в будущем будет держать. 
Лично мне импонирует, что сюда приходят компании, у которых мы уже почерпнули некоторые решения, съездив к ним в гости раньше. Это очень хорошо, это создает конкуренцию, которая стимулирует рынок, идет на пользу нашему городу и покупателю. Кроме того, сейчас регионалы анонсировали масштабные планы с очень комфортной средой проживания, а долгоиграющие проекты меньше подвержены кризису – в этом я убедился на примере нашего ЖК «Приморский квартал». Правда, пока рано оценивать новичков или делать выводы: когда они реализуют все, что анонсировали, – тогда и посмотрим. 

Екатерина Немченко: 
– Есть планета Москва, планета Петербург и остальные созвездия, которые мы называем регионами. Надо, прежде всего, понять причины экспансии компании за пределы своего домашнего региона. У кого-то это связано с ростом бизнеса, с диверсификацией. Подобный пример мы видим с «Эталоном». А для кого-то выход в другой регион происходит по принципу: чужой букет всегда красивее. Вот в таких случаях мы видим неудачные непродуманные проекты. Люди с непонятными амбициями выскакивают на незнакомый рынок и терпят фиаско. Например, у РСТИ подготовка к выходу на московский рынок заняла пять лет. Это время потребовалось чтобы подобрать участок, изучить рынок и целевую аудиторию, разработать проект…  

Анастасия Ясинская: 
– Пока вы готовили экспансию, рынок не поменялся?  

Екатерина Немченко: 

– Мы все пять лет его мониторили. И, кстати, этот опыт сильно повлиял и на работу в Петербурге. Произошло взаимное обогащение опытом. В общем, на другие рынки нельзя выходить наскоком. Но приход других игроков – это здорово. Нужны ли нам такие проекты, как у «А101»? Мы, по-моему, все со слезой смотрели их презентацию, и все хотим так жить. Получится ли в Петербурге, на нашем достаточно консервативном рынке такое реализовать – посмотрим. 

Андрей Некрасов: 
– А от чего это зависит? Покупатель должен прийти и сказать: я больше у вас ничего не куплю, пока не сделаете, как у коллег из другого региона? 

Екатерина Немченко: 

– Совершенно верно. Посмотрите на профессиональные конкурсы, которые сейчас проходят: объекты, если честно, как под копирку. Мы все с одним набором комплектующих, мы все говорим про одно и то же.  

Анастасия Ясинская: 
– Компания «АБЗ-1» сейчас активно предлагает застройщикам услуги в сфере благоустройства. Как со стороны видится процесс «очеловечивания» жилых комплексов и региональные различия?  

Ольга Пономарева:  
– У нас есть опыт применения цветного асфальта в других регионах: парковые дорожки в Тюмени, пешеходные и велодорожки на мосту Высоком в Калининграде, благоустройство ЖК в Москве, велодорожки в Новосибирске. Однако львиная доля объектов с цветным асфальтобетоном все-таки приходится на Петербург. 
Этот материал прекрасно себя зарекомендовал для создания ярких и интересных пространств, но он и весьма функционален. Цвет привлекает внимание, а значит, служит безопасности. Такой асфальтобетон дороже, но в отличие от краски не стирается, и его не надо обновлять каждые полгода, неся дополнительные расходы. Это выбор тех, кто относится к благоустройству не как к формальности, а как к воплощению идеи добрососедства и способу формирования комьюнити жильцов. В современных условиях эстетичная и комфортная среда – это одна из важнейших характеристик комплекса. Концепция «Мой дом – моя крепость» стала особенно актуальной во время пандемии. Впрочем, и сегодня выбор мест развлечений не всегда однозначен. Зачем ехать куда-то, если во дворе есть детские площадки, зоны для активного отдыха и велодорожки, а территория позволяет организовывать семейные мероприятия.