За 2022 год цены на квартиры в новостройках в спальных районах Петербурга выросли на 21%

В пригородах и в строящихся ЖК Ленинградской области рост за 2022 год составил менее 10% – ниже уровня официальной инфляции (12%). Рост цен на большинстве территорий продолжался до июля, затем начался спад.

В спальных районах рынок оказался перегретым, и последние полгода цены здесь снижались быстрее, чем на других территориях (см. табл. 1). Льготная ипотека привела к ценовому парадоксу: «квадрат» жилья в сданных домах стоит дешевле, чем в тех, которые сдаются через два года (см. табл. 2). На окраинах и в области таких перекосов нет.

Баланс спроса и предложения в регионе в целом сохраняется. За год, по данным компании Nikoliers, в регионе на рынок было выведено около 80 тысяч квартир: 53,5 тысячи лотов в Петербурге и 26,1 тысячи – в Ленобласти. Общий объем спроса на первичном рынке за 11 месяцев составил, по данным Росреестра, 78 070 договоров долевого участия. По итогам года получится, видимо, около 85 тысяч ДДУ – но это вместе с апартаментами и машино-местами. Так что пока – равновесие: сколько квартир граждане купили, столько девелоперы и выставили в продажу.

Однако активность спроса смещается из города в область. Год назад 59% предложения находилось в городских новостройках, 41% – в областных (см. табл. 4). На конец 2022 года доля Ленобласти сократилась до 25%. Доля спальных районов, наоборот, за год увеличилась с 23 до 30%. Областное жилье раскупают быстрее; в области не было резких перепадов в динамике продаж.

Объективных причин для дальнейшего роста цен нет. Собственно, дальнейшее увеличение стоимости «квадрата» в новостройках может быть обусловлено или ростом реальных доходов граждан (чего правительство не обещает даже теоретически), или ростом рублевой инфляции.

Условия приобретения жилья на первичном рынке в начале года станут менее привлекательными: нижняя планка по совместным ипотечным программам поднимется до 3%. Сократится доля кредитов с минимальным первым взносом. Возможно, Центробанк пролоббирует «одноразовую» ипотеку с господдержкой и уберет с рынка инвестиционный спрос. Разного рода скидки и акции станут в I квартале главным инструментом продаж.

Приведенные данные получены в результате анализа предложений квартир на продажу, публикуемых на портале novostroy.su, а также базы данных «Недвижимость и строительство Петербурга». Цены на апартаменты в данном обзоре не учитывались.