НАШ ЦИТАТНИК: «Доля ипотечных сделок в I квартале 2024-го, конечно же, снизилась: на 7% по сравнению с I кварталом 2023-го. Но мы уже видим, что банки вновь смягчают условия, поэтому считаем, что во второй половине года доля продаж по ипотеке вновь начнет расти...» Наталия Коротаевская

15 апреля, 19:46

Михаил Ривлин: «Надо двигаться от арифметического подхода к ценностному!»

20 февраля 2023 в 10:42

Центр города – переплетение проблем. История и экономика, несовершенство законодательства, интересы граждан и компаний завязаны в сложный узел. О том, как его распутать и с чего начать, размышляет Михаил Ривлин, заместитель председателя правления компании «Охта Групп».

Ривлин Михаил Иосифович
Ривлин Михаил Иосифович
заместитель председателя правления компании «Охта Групп»

Реконструкция в центре не может быть массовой. Во всяком случае, пока. Потому что бОльшая часть зданий в исторических кварталах – жилые дома, бывшие доходные. С множеством собственников. Расселение – дело практически безнадежное и невыгодное, жилые дома должны реновироваться по специальным программам. Раньше, например, была программа капремонта, с отселением жильцов в маневренный фонд. Но такие расходы может себе позволить только бюджет. Если процессом займется инвестор, сразу станет виден огромный минус: реновация предполагает уплотнение застройки. Вы расселяете 100 квартир; чтобы оправдать затраты, надо построить минимум 300 новых. Чтобы экономика сходилась, надо на месте дома в шесть этажей построить три таких же. Или один, но в 18 этажей. В хрущевских кварталах это теоретически возможно, хотя и спорно. Потому что приведет к изменению, к ухудшению городской среды. В центре – нереально. Исключение – единичные, хорошо расположенные дома, но это «точечная» история. В целом это экономически невыгодно. Хотя альтернатива – ждать, пока эти дома развалятся, – не лучше. 

Сейчас девелопмент в центре – это очень узкий рынок, здесь мало объектов, которые могут являться объектом купли-продажи.

Часто у владельцев исторических зданий преувеличенные представления об их ценности. Вход в проект должен начинаться с понимания: здесь совсем не золотое дно, а старое, проблемное здание, из которого собственник (возможно) извлекает минимальный доход, при этом обязан соблюдать охранные обязательства. Чтобы экономика срослась, вход должен быть разумный. Даже если здание стоит, например, на Исаакиевской площади. Есть собственники, которые владеют такими объектами по 20–30 лет. И никому не могут их продать, потому что просят слишком дорого. Здания сложные, некоторые вообще непонятно, как использовать. Появляются новые функции – например, коворкинги – но они тоже не супердоходные. 

Допустим, можно приспособить под жилье. Потолки: в старых зданиях барские этажи – это второй-третий, последний этаж – самый низкий, потому что для прислуги, лифтов-то не было. А в современных представлениях пентхаус должен быть самым дорогим. Но перестраивать нельзя. Где-то окон не хватает, и новых не добавишь. Парковку тоже не встроишь в старое здание, надо какой-то флигель рядом переделывать. За счет реконструкции здание не получится сделать элитным, в элитном сегменте нет компромиссов. А просто хороший дом не оправдает затрат.

Эффективному девелопменту в центре мешает запутанность и противоречивость законодательства. (Эта тема обсуждалась недавно на круглом столе «НП».) Есть охранное законодательство, есть ПЗЗ со своими формулировками, есть ППТ, в том числе принятые в «дикие» нулевые – это складывается в некоторую кашу, в которой трудно разобраться, но легко искать погрешности, отклонения и нарушения.

Система законодательства должна опираться на идеологию. У нас пока (по инерции) действует «бинарное» законодательство: можно/нельзя. Достоинство бинарного подхода – в жесткости, в нем нет лазеек, нет субъективных решений. В какой-то момент это было оправданно, исключало вседозволенность. Но времена изменились, и можно переходить к более гибким вариантам. 

По ОКН сложилась приемлемая практика: есть историко-культурная экспертиза, собирается рабочая группа с участием общественности. Такой подход можно распространить и на исторические здания. Сейчас – так: если здание построено в 1918 году, можно сносить, если в 1916-м – нельзя. Надо сохранять в существующих габаритах. Либо так, либо никак. Пора переходить от арифметического подхода к ценностному!

Например, сегодня в центре не хватает свободы действий во внутридворовых пространствах. Полагаю, следует изменить подход: строго охраняются фасады, «небесная линия» – но дается свобода в тех пространствах, которые не видны с улиц. Я бы пожертвовал дворами, хотя они несут определенную память о городе, чтобы дать возможность и стимул к развитию.

Я до сих пор живу в центре, в старой квартире. Сделаны новые планировки, но лепнина на потолках напоминает, как оно было раньше. По этим следам можно понять, что здесь было и как выглядело. И эти детали прекрасно сочетаются с современными планировками, в которых удобно жить.

Мне кажется, в городе допустимы такие реплики, встраивание старых элементов в новую архитектуру. В пристройке к Главному штабу есть световые окна, под которыми видны фрагменты старых стен. В Москве нередко можно увидеть, как в стену нового дома встроена часть старого фасада. Образ прошлого замещает его буквальное воссоздание. Эти подходы современное законодательство никак не регулирует. Либо ценное, тогда нужно все сохранять, как есть, либо не ценное – тогда можно сломать и выбросить. 

Мы имеем опыт работы в старых стенах («Обводный двор» и «Скороход»). Но есть объекты, для которых сохранение старого экономически неэффективно и эстетически нецелесообразно. Особенно это касается промышленных зданий, складских комплексов, которых в центре тоже немало. 

У нас есть опыт нового строительства, например, ЖК Art View House, которым мы гордимся. У проекта было много противников. А мы доказывали, что этот объект должен быть на этом месте, что здесь исторически образовалась лакуна, и ее надо заполнить. Сейчас, на наш взгляд, это стало очевидным: дом просто встал на место.

Хотя на спорах об остатках Литовского замка мы потеряли два года. Мы готовы были какие-то реплики встроить в новый проект, часть артефактов перенесли в музей. Чтобы сохранить образ прошлого, необязательно полностью воспроизводить его в кирпиче. Но мы столкнулись с той же бинарностью: если вы хотите что-то сохранить, значит, признаете, что это ценно. А если ценно – извольте восстановить в тех же параметрах… Что, как правило, уже экономически бессмысленно.

Упрощенный «бинарный» подход имел смысл на этапе, когда нужно было остановить некий беспредел, который действительно имел место в «нулевые». Сейчас он становится тормозом.