НАШ ЦИТАТНИК: «Сейчас площадь студий в новостройках Ленобласти не может быть ниже 24 кв метров. С 1 июня для новых проектов увеличим требуемый минимальный метраж до 28 кв метров. Соответствующее поручение дал строительному блоку...» Александр Дрозденко

18 мая, 10:24

Развитие центра Петербурга невозможно без воли властей

14 февраля 2023 в 12:41

С каждым годом скандалов, связанных со строительством в историческом центре Петербурга, все больше, а разбирательства между градозащитниками и девелоперами становятся все жарче. С некоторых пор в них активно вмешивается и Следственный комитет. Между тем спрос на первичном рынке жилья снижается, и это лишь усугубляет растущие риски инвесторов, работающих в центральных районах.
В дискуссионном клубе NSP в рамках проекта «Новая жизнь старого центра» мы постарались выяснить, когда эти риски вырастут настолько, что застройщики откажутся начинать новые проекты в исторической части Петербурга. И что нужно предпринять, чтобы без скандалов развивать исторические кварталы, не допуская бездумного сноса.

Стройка с исторической подоплекой_NSP
Фото: Юрий Славцов, NSP.RU

Участники дискуссии: 

  • Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» 
  • Елена Резникова, заместитель председателя Совета Санкт-Петербургского городского отделения ВООПИиК  
  • Михаил Мамошин, руководитель «Архитектурной мастерской Мамошина» 
  • Евгений Новосадюк, главный архитектор проекта, партнер архитектурного бюро «Студия 44» 
  • Михаил Ривлин, заместитель председателя правления компании «Охта Групп» 
  • Ян Бобрышев, инвестор, специалист по восстановлению исторических зданий ГК «Реновация» 
  • Василий Тимофеев, генеральный директор петербургской строительной компании Сity Solutions 
  • Юрий Грудин, генеральный директор Formula City 
  • Иван Архипов, директор по развитию ГК «Балтийская коммерция» 
  • Полина Стрих, директор по продажам компании Fizika Development 
  • Юлия Акимова, директор по проектам ГК «Альфа Фаберже» 
  • Татьяна Новицкая, генеральный директор ООО «ГородЪ»  
  • Анна Любимова, руководитель отдела маркетинга ГК «ЕВРОСТРОЙ» 
  • Дарья Гончарова, руководитель департамента продаж АО «Российский аукционный дом» 
  • Елена Бодрова, исполнительный директор НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» 

Модератор: 

  • Андрей Некрасов, редактор раздела «Строительство» газеты «Недвижимость и строительство Петербурга» и портала NSP.RU 

Дарья Гончарова: 
– В прошлом году мы отметили рост инвестиционных продаж в историческом центре: РАД реализовал девять зданий.  В 2021 году мы продали всего пять, а в 2020 году – только два. Возможно, такой приток инвесторов связан с уникальностью рынка Петербурга, да и цены тут ниже, чем в Москве. Продавались даже сложные объекты, требующие глубокой реконструкции. 
За лоты активно торговались, например, здание на Адмиралтейском канале, напротив Новой Голландии, при стартовой цене 147 млн рублей было продано за 308 млн рублей. Большая часть сделок с постройками, требующими реконструкции, – это не просто перекладывание денег с банковских счетов в недвижимость, а действительно инвестиционные проекты. Так, реализован, наконец, уникальный комплекс зданий в Шуваловском парке, который находился в печальном состоянии. Инвестор намерен создать здесь новое общественное пространство. 
Всего в Петербурге за 2022 год РАД реализовал 283 лота – это только недвижимость, причем без имущества банкротов. Петербург, кстати, единственный регион, который показал прирост в продажах – плюс 30%. При этом в Москве цены просели на 25–30%, а здесь этого не произошло.  
В 2023-м, как минимум, мы рассчитываем сохранить эти темпы. Интерес к центру Петербурга со стороны девелоперов будет всегда. 
 
Андрей Некрасов: 
– Вы же как продавец участвуете в формировании цены. Как в стоимости лота учитываются риски, связанные со статусом памятника или исторического здания и возможными градостроительными конфликтами? 
 
Дарья Гончарова: 
– Участвуем. Каждый, кто занимается бизнесом в этом сегменте, эти риски оценивает, как и свои возможности по их снятию. Мне кажется, в центре города нет зданий без каких-либо обременений, вопрос только в их количестве и сложности. 
 
Татьяна Новицкая: 
– Цену определяют оценщики по определенным параметрам и методикам. Но, к сожалению, в этих методиках для объектов в историческом центре нет пунктов о рисках, связанных с возможными судебными разбирательствами. 
 
Андрей Некрасов: 
– Давайте поговорим об удачных примерах, о проектах, которые складываются гладко. 
 
Татьяна Новицкая: 
– Гладко у нас ничего не происходит, во всяком случае, по моему опыту. Наверное, один из успешных проектов – строительство второй очереди музея Фаберже. Несмотря на все сложности, она введена в эксплуатацию. Дискуссии вокруг исторических домов и их ценности – из категории вечных. Так называемые градозащитники ищут все новые методы, чтобы отстоять свою позицию в судах. Да и девелоперы не стоят на месте, понимают, что если раньше к градостроительным справкам и историко-градостроительным исследованиям отношение было поверхностное, то сейчас это один из основных моментов, который надо учитывать, решая, браться ли за проект. Причем надо точнее оценивать техническое состояние здания (не только его аварийность), а также возможность перестройки – с соответствующими аргументами. 
 
Ян Бобрышев: 
– Никаких секретов тут нет. Если не меняете дату постройки, если не сносите здание, а восстанавливаете, никаких проблем с градозащитниками не будет. 
 
Татьяна Новицкая: 
– Не может такого быть – даже если не меняются даты, все равно будут дискуссии. 
 
Ян Бобрышев: 
– Не надо сносить исторические здания, надо их просто восстановить. Речь про классические доходные дома, которых большинство в исторической части города. Если здание уже перевели в нежилой фонд, реконструируем под апарт-отель, если оно остается жилым – под жилье. Минимум сопротивления общественности, ничего не пристраиваем, но проводим комплексную реновацию, меняем перекрытия и подводим новые сети. Это дорогое удовольствие, дороже, чем новое строительство, но зато никакого Следственного комитета. Здесь нет сверхприбыли, но доход такие проекты приносят.  

1 из 14

Андрей Некрасов: 
– Порой даже перепланировка вызывает критику общественности. 
 
Ян Бобрышев: 

– С таким я не сталкивался. Тем более нам достаются здания в весьма плачевном состоянии. До последнего времени в центре скупали все здания, и наши ставки на торгах перебивали те, кто, возможно, не вполне понимал, во что лезет. Мы же приобретаем только то, что совсем никому не нужно. Нам достаются лоты по начальной цене, фактически – это только фасады, а сами здания руинированы, как, например, на Тележной улице. 
 
Андрей Некрасов: 

– Много еще таких в городе, долго еще у вас будет заработок? 
 
Ян Бобрышев: 

– Сейчас сильно выросла себестоимость, а цены на недвижимость упали. Рентабельность подошла к 5%, и если еще чуть-чуть качнется, то непонятно, что делать. Последний объект на ул. Черняховского мы купили только потому, что там есть возможность нового строительства. Себестоимость получается 267 тыс. рублей за 1 кв. м, а продаем мы на старте где-то по 220 тыс. за «квадрат». Только новое строительство позволит как-то в плюс выйти.  
 
Иван Архипов: 

– На ул. Черняховского уникальная ситуация, когда начальная цена лота была ниже кадастровой стоимости. Я такое вижу первый раз. Мы собирались прийти на эти торги, но техническая ошибка помешала. Надо снять шляпу перед господином Бобрышевым, поскольку он четко выбрал свою нишу и успешно с ней справляется. Тут действительно вряд ли стоит ждать претензий градозащитников и других проблем. Не надо получать разрешение на строительство от госстройнадзора, проходить Градостроительную комиссию и т. д. Все говорят, что цены на жилье высокие, а вы знаете, сколько город забирает на «социалку» с квадратного метра? 21 тыс. рублей. И эту сумму в любом проекте надо затратить, да еще есть тенденция к ее повышению. При капремонте этих расходов нет. Но есть люди, которые с превеликим удовольствием будут платить, чтобы жить в историческом Петербурге. 
 
Андрей Некрасов: 

– Если все так замечательно, почему вы такими проектами не занимаетесь? 
 
Иван Архипов: 

– Мы не можем себе позволить капремонт. Всегда идем по пути реконструкции, поскольку она в том числе подразумевает и смену функционального назначения. Мы строим минимум бизнес-класс. И если я покупаю за много-много денег квартиру в центре, у меня, наверняка, есть машина, и мне нужно ее куда-то поставить. Закон не требует создавать новые парковочные места в зоне регулируемой застройки, но там и квартиру никто не купит, если машину некуда деть. Значит, нужны подземные паркинги, механические парковки. А это уже не капремонт. 
Плюс мы попадаем на полный комплекс проблем, на которые сейчас господин Бастрыкин обращает много внимания. На мой взгляд, все эти истории проистекают исключительно из популизма, поскольку по факту никакие законы не нарушаются. Например, дом Басевича. Никто не спорит, что это не памятник и что здание аварийное. Если речь про историческое аварийное здание в зоне ЗРЗ-2, закон разрешает разобрать аварийные конструкции с последующим воссозданием внешнего вида. Но против этого и выступают градозащитники, утверждая, что дом не аварийный. Две комиссии уважаемых людей с «корочками» подтвердили, что объект аварийный, его расселили, он падал и горел. А потом, условно, пришла девочка, которая говорит: половину можно оставить. Причем такой вывод она делает только на основании визуального осмотра. 820-й закон четко регламентирует: в одних зонах охраняется все, в других – только внешний вид. Если речь не про памятник с ценными каминами и лепкой, то все равно, что будет за его фасадом. 
И КГИОП работает нормально. Просто охранять здания надо не по году постройки. Я понимаю логику сохранения духа Петербурга, его визуальной линии. Независимо от года постройки здания могут образовывать то, что мы называем исторической средой, и ее надо сохранить. КГИОП выступал за то, чтобы взять квартал и полностью описать его. И для каждого здания составить регламент: что можно делать, а что нет. Эти данные надо внести в закон 820-7. Говорят, что для такой масштабной оценки в бюджете нет денег. На мой взгляд, он должен дать хоть что-то, а потом – как и с проектами планировки – эту работу оплатят застройщики. Причем это не значит, что девелоперы заказывают музыку. Это в принципе невозможно при широком обсуждении. 
 
Михаил Мамошин: 

– Самая главная проблема – формат нашей нормативной жизни. Надо как можно скорее подготовить региональные нормативы на историческую часть города. Например, чтобы выполнить нынешние нормы по озеленению, приходится делать во дворах бетонные кашпо высотой полтора метра, которые никому не нужны. Между тем есть понятие вертикального озеленения, инверсионные кровли освоены... При разработке новых норм надо учитывать эти технологии. Ведь главная задача озеленения – это выделение кислорода, а не любование цветами. На брандмауэрах можно невероятные растения выращивать, столько кислорода будет... 
 
Андрей Некрасов:  

– А не дешевле завозить кислород цистернами и распылять?  
 
Михаил Мамошин: 

– Думаю, в нормативах есть и другие нюансы, помимо кислорода. Еще одна тема – парковки. Получается, что при капремонте гостевые парковки не нужны, а при реконструкции и новом строительстве они требуются. Но главная глупость заключается в том, что их надо разместить именно на поверхности. Почему нельзя задействовать подземный паркинг для для гостей, приезжающих к жильцам? 
Опять же горячо любимая всеми инсоляция: в центре мы должны обеспечить такое же облучение солнцем, как и на юге города. Это невероятно.  
С пожарными нормами тоже очень большие проблемы. Но, слава богу, пожарные разработали специальные технические условия, можно как-то выкрутиться.  
Кстати, законодательство разрешает те же спецтехусловия разрабатывать и по инсоляции. Просто этим никто не занимается. 
 
Иван Архипов: 

– Спецтехусловий на инсоляцию точно не существует. Это вообще виртуальный параметр, его никогда не проверить. 
 
Михаил Мамошин: 

– И у пожарных не было, но сделали ведь. В общем, нормами надо заниматься и как можно скорее. 
В городе лучше всех работает блок КГИОП. Это постоянный диалог с застройщиками, с профессиональным сообществом, есть процедура рабочих групп. Что касается КГА, приходится взаимодействовать с районными архитекторами, у которых в основном «спальные» кварталы и только несколько исторических домов. Да и то нет живого общения – только через «личные кабинеты». Для центральной части города нужны свои архитекторы, как в Москве, где создали специальный отдел для центра столицы. И личное общение нужно, поскольку если тупо следовать всем законам, вообще ничего нельзя будет сделать.  
Что касается градозащитников, среди них преобладают сотрудники библиотек, ученые и т. д. Лучше бы эти люди занимались своим делом. Нужны экспертные сообщества более высокого уровня. На мой взгляд, единственная здоровая структура такого рода создана Михаилом Пиотровским при Всемирном клубе петербуржцев.  

Андрей Некрасов: 
– Было бы здорово, если бы интересы города защищали профессиональные эксперты, а не врачи с библиотекарями. Вот только они молчат или высказываются слишком поздно, а вопиющих случаев хватает. 
 
Михаил Ривлин: 

– Мы занимаемся и капремонтом, и реконструкцией. У нас, например, есть проекты «Обводный двор» и «Скороход». Это старые предприятия с историческими зданиями из красного кирпича. Вокруг них ходили застройщики, желавшие сделать там жилье, но эти постройки никак не сломать. Мы же умеем работать со «старыми стенами» и делаем это с удовольствием. Можно найти эффективное, сохраняющее здания решение. И нет никаких лишних согласований. Однако при всей нашей изобретательности сохранение таких построек зачастую абсолютно неэффективно.  
Некоторые практически невозможно приспособить под современные нужды. Кроме того, они попросту уродуют город. Но если меняешь назначение здания, то это уже реконструкция. 
В принципе, я согласен, что с КГИОП работать проще. По линии КГА гораздо больше вопросов. Есть дикие нормы, которые никак не учитывают особенности Петербурга. Какие-то гостевые парковки, которые должны находиться в 10 метрах от стен, а в центре это вообще невозможно. Кроме того, теперь везде парковка платная, и эти нормы стали еще непонятнее. 
Отдельная ситуация с ППТ. Для новой территории это понятный и нужный документ. Но разрабатывать его в центре практически невозможно: все упирается в жесткие нормы по парковкам, озеленению и т. д. Причем норматив надо обеспечить не только на своем участке, но и на всей территории. При этом город набит ППТ, принятыми в «дикие годы». Чтобы их изменить, придется все разрабатывать заново, а это, как сказано выше, невозможно. Вроде бы появилась норма, что в зонах охраны Правила землепользования превалируют над ППТ, но КГА так хитро ее трактует, что норма практически не работает. 
Тем не менее центр города все равно будет манить инвесторов, он уникален и оттуда девелоперы не уйдут, будут продолжать грызть все эти сложности. 
 
Андрей Некрасов: 

– Когда эти риски превысят возможную прибыль? 
 
Иван Архипов: 

– А вы вспомните, сколько было скандальных проектов, которые в результате все же были реализованы. Все равно застройщики пойдут в центр, закладывая риски в стоимость проекта. 
 
Елена Резникова: 

– У нас в повестке есть вопрос, как инвестору снести в историческом центре здание и построить быстро и с гарантией то, что он хочет. Ответ нашего председателя: бегите из города. 
Слышу выступления про плюрализм и некомпетентные массовые высказывания. Я во многом разделяю это мнение. Но мы в уникальном городе, с уникальным числом объектов, формирующих историческую среду. И люди, которые здесь живут, могут высказывать и защищать свою позицию, рекомендовать органам власти, что им делать. Так что, к сожалению или к счастью, совсем вынести за скобки общественную дискуссию невозможно. Другое дело, проблемы возникают из-за того, что дискуссия идет непрофессиональная. И это создает определенный негативный фон. 
Как реализовать проект в историческом центре? Самый верный рецепт: разговаривать. Закладывать много времени на обсуждение проекта на различных площадках, его популяризацию. 
 
Елена Бодрова: 

– Возьмем Конюшенное ведомство: не было большей боли у градозащитников. Спасали, добились остановки проекта и тут же потеряли к нему интерес. Теперь исторический комплекс стоит в удручающем состоянии. 
 
Елена Резникова: 

– Люди, которые любят свой город, могут быть стоматологами, дворниками и кем угодно, но у них уже выработался рефлекс – город обижают. Многие выступают «против» только поэтому. Застройщикам надо вести просветительскую деятельность, рекламировать проекты широкой общественности. На любой стадии их реализации обсуждать с экспертным сообществом, в том числе с нами. Мы договорились с губернатором, что заседания президиума ВООПИиК могут стать экспертной площадкой. Соберем проектировщиков, искусствоведов, технических экспертов – всех позовем и все обсудим в доброжелательной обстановке. 
Да, на работу с общественностью и экспертами уйдет много времени, но это способ прийти к относительно бесконфликтной реализации проектов. 
 
Юрий Грудин: 

– Сегодня очень часто девелоперы отказываются от проекта в центре города еще на этапе обсуждения. Потому что нет ни прозрачности процесса согласования, ни возможности просчитать сроки реализации – а это, как мы знаем, тоже деньги. Сложно предвидеть, как будет реагировать общественность. Высокие риски связаны с позицией подчас нескольких градозащитных организаций, у которых могут быть полярные точки зрения. Поэтому за проекты в центре города инвесторы просто не берутся. А если и берутся, то часто реализуют через тернии, совсем не в тех бизнес-моделях, которые изначально планировали. Да, находятся девелоперы, которые доходят до реализации идей, – это герои, готовые преодолевать все трудности. 
Для качественного развития центра Петербурга нужен более предсказуемый и упорядоченный процесс согласования, и чтобы мнение общества транслировала одна экспертная организация. В Москве, к примеру, инвестиционный процесс налажен – там он на порядок проще. 

1 из 13

Василий Тимофеев: 
– Есть понятная градозащитная позиция – спасти исторические кирпичи.  
Да, она появилась в 1990-е годы, на фоне градостроительных ошибок. Сейчас нужна новая идея. Градозащита не должна сводиться к запретам; задача – найти зданию новое применение, привлечь другого инвестора. Нужна новая концепция, новый лозунг, который надо продвигать, постепенно формируя иное отношение к проблеме. 
В разговорах же про ППТ и нормативы мы забываем про старение центра города и состояние окружающей застройки.  
Какой ремонт нужен, как сделать оптимальное усиление фундаментов соседних домов? Ведь даже обследование не позволят провести. А есть понятное решение – для поддержки проектов в центре необходимо вовлечение администрации города, жилищного комитета и Фонда капремонта. На соинвестирование капремонта можно направить часть средств из платежей застройщиков на развитие инфраструктуры. Такое государственно-частное партнерство ускорит омоложение центра! 
 
Андрей Некрасов: 

– Многих скандалов не случилось бы, если бы жителям соседних домов пообещали коммуникации поменять. 
 
Василий Тимофеев: 

– Вы просто не вели переговоры с неограниченным кругом жителей соседнего дома. А в них, как правило, участвуют не только соседи… 
 
Елена Бодрова: 

– Попробуйте в родительском чате класса договориться о подарках на Новый год… 
 
Василий Тимофеев: 

– Без централизованного и системного подхода, организованного администрацией, никаких гарантий нет. 
 
Дмитрий Некрестьянов: 

– Когда застройщик пытается что-то сделать, например, надо усилить фундамент, это называется причинять добро. Классическая позиция любого обывателя: «Мне и так хорошо, чего вы от меня хотите, почему я должен принимать какое-то решение, которое может повлечь какие-то последствия». Вторая история – экономическая. К сожалению, в большинстве случаев застройщики уже купили проект и понесли затраты. И тут выбор: либо ты банкротишься, либо ты это счастье продаешь кому-то с дисконтом, либо не мытьем, так катаньем доводишь до конца. И получается, что в этих экономических цепях застройщик вынужден объект достраивать. Главное – понять, за что мы бьемся. Если за исторические кирпичи, то это не совсем то, что предусмотрено законом. Исторические здания не должны сохраняться, как памятники. Охраняется именно городская среда, то есть внешний вид. 
Публичные конфликты вокруг дат постройки сыграли свою сдерживающую роль, чтобы не сносили все подряд. Но очевидно, что надо переходить к более точечному анализу. Два года назад в судах слушались дела о том, как в документах внаглую меняли год постройки: просто зачеркивали и писали другой. Сейчас обратная ситуация. Никто не меняет год постройки, но градозащитники утверждают, что он изначально указан неправильно. Именно такая история со сносом Манежа на Васильевском острове. Во всех документах фигурирует один год постройки, но находится кирпич, на котором указан 1916 год, и на этом основании решается, что в паспорте «возраст» указан неправильно. На самом деле, во время и после Великой Отечественной войны при строительстве и перестройке использовались бывшие в употреблении материалы. Что считать сведениями о годе постройки, насколько должен измениться объект, чтобы можно было утверждать, что он перестроен? 
В предыдущей редакции 820-го закона была «дырка», которую я показывал КГИОП. Делаем такую двухходовку. Берем восстановленное из новых материалов историческое здание. Годом его постройки будет считаться дата завершения реконструкции, например, 2020-й. Затем объявляем о его сносе, поскольку теперь это точно не историческое здание, а новодел. Когда мы рассуждаем только о годе постройки, мы приходим вот к таким парадоксам. И уже непонятно, что именно мы охраняем. Нужно перейти к точечному регулированию и охране среды – с фиксацией, что конкретно мы охраняем. 
Приказ Минкульта по историческому поселению, хотя готовил его сам город, принят в творческой форме: параметры из 820-го закона учтены лишь частично. Например, используется понятие «историческое здание», но его определение не дано. Норма о том, что можно демонтировать аварийные исторические здания внутри квартала, осталась, а о том, что можно не восстанавливать постройки, которые расположены внутри квартала и не просматриваются с улицы, не написали. В итоге получается: по закону № 820-7 такие здания внутри квартала можно разобрать и не восстанавливать, а по приказу Минкульта нужно восстанавливать – независимо от местоположения. Это ставило под сомнение две трети проектов в городе. Сейчас формулировки поменялись, но таких мелочей очень много. Город задыхается от подобного регулирования. 
Кроме того, у нас появилась новая профессия – старший следователь-градостроитель, который участвует в процессе строительства: приехал, арестовал здание, и оно стало вещдоком. 
Я абсолютно не поддерживаю концепцию, что право голоса есть только у людей с профессиональным образованием. Есть механизм общественной защиты, все должны иметь возможность участвовать. Однако нужна и ответственность. Если ты требуешь меру обеспечения, подпишись, что готов оплатить убытки застройщика, если проиграешь. Пусть этого никогда не произойдет, но баланс интересов был бы соблюден. 
Очень важно разговаривать. Посмотрите, как делает Группа RBI. Мне в этом смысле нравится сложный проект Futurist на Петроградке. Там стопроцентно должен был быть суд, и не один, а не было ни одного. 
С точки зрения законодательства надо ограничивать сроки обращения с требованиями. У нас начинают оспаривать проекты, где разрешения на строительство выданы шесть лет назад. Должен быть портал, где эта информация публикуется, а сроки давности нужно считать с момента официального размещения сведений о проекте на этом портале.  
 
Елена Резникова: 

– Корень проблемы в том, что законодательство в разных сферах противоречит друг другу. В сфере сохранения культурного наследия есть понятие бытования здания. Мы понимаем, что оно могло быть построено в 1800-х, потом перестроено, надстроено, еще раз перестроено. И именно такая история была с Манежем – 10% здания относилось к дате, о которой говорили истцы. А строительное законодательство утверждает, что основная часть несущих конструкций таким-то годом датирована. Я полностью согласна, что необходима корректировка закона 820-7. Эта работа вызывает споры даже в рамках научного сообщества. И это нормально. В споре родится какая-то истина. Дай бог, чтобы нам хватило времени, политической воли и ресурса, чтобы довести новую версию закона до рабочего состояния. 
 
Евгений Новосадюк: 

– Я представил картинку, как градозащитник подкладывает в дома кирпичи с разными датами… У нас есть те, кто пытается реанимировать город, а другим надо сделать из него мумию. Петербург должен жить, но каждый видит очень узкую и локальную историю. У «Студии 44» большой пул проектов в центре, и ситуация с ними складывается по-разному. Есть ощущение, что центр города – это площадка для диалога профессионалов. Застройщики четко взвешивают решения, рассматривая тот или иной участок. Хочется такого же подхода от градозащитников. Чтобы профессиональный диалог развивался, люди аргументировали свое мнение, а не просто заявляли: «Мы против». Возможность договориться есть всегда. А с бунтарями просто нет смысла договариваться.  

Полина Стрих: 
– Любая покупка пятна в центре – однозначный риск. Мы очень зависим от изменений в законодательстве, от его трактовки разными участниками процесса. Время – это действительно деньги, а до реализации проекта может пройти очень много времени. В центре города всегда будут дополнительные риски: судебные издержки, активность градозащитников, плачевное состояние соседних домов. Поэтому инвестиционная привлекательность сложно просчитывается. Мы понимаем, что цена на выходе получается баснословная. Купить жилье в центре и жить в действительно хорошем доме – это привилегия. Сейчас цены на рынке Петербурга держатся, в отличие от Москвы. Но получение инвестиционного дохода сопряжено с риском. Из-за отсутствия прозрачности в отношениях между городом, девелопером и градозащитниками нет понимания, как будет проект реализовываться. 
Москва как-то сумела договориться с градозащитниками. У нас же власти не готовы быть более гибкими. 
 
Анна Любимова: 

– У нас четыре проекта в историческом центре. Два из них – реконструкция. Еще два – новое строительство. Пусть с оговорками и ограничениями, но они сданы. На Воскресенской набережной введен ЖК «Приоритет» на 40 квартир. Много времени ушло на проектирование: набережная, проблемные грунты, соседние здания, необходимость заглубляться на два уровня, чтобы обеспечить парковочные места. Все это ювелирная работа. У нас нулевой цикл занял два года, да и процесс строительства был тяжелым. 
Второй объект – рядом с Технологическим институтом. Там мы столкнулись с проблемой инсоляции. Для исторического центра нужно, на самом деле, делать исключения в нормативах. Если капремонт, то требований по инсоляции нет. Но как только мы что-то достраиваем, паркинг, например, то норматив по инсоляции нужно соблюсти. Поскольку речь идет уже о реконструкции.  

Андрей Некрасов: 
– Люди, которые покупают квартиры, обращают внимание на конфликты, связанные со строительством?  
 
Анна Любимова:

– Репутационный момент есть. С ним надо работать, правильно подавать информацию, как и сам объект. Но зачастую даже при несоблюдении норм по парковкам квартиры все равно готовы покупать. Для кого-то это не так важно, у кого-то это второе жилье, за кем-то водитель приезжает. 
 
Юлия Акимова:

– Мы строим дом на берегу реки, с двумя подземными этажами. По соседству – памятник архитектуры. Он хоть и построен из чего попало, но зато там жил Ленин. Соседи постоянно жалуются, что у них потолки падают. Но ничего, прорвемся, все равно дом будет красивый, а паркинг – лучший в городе. Сделаем хороший ремонт в парадных соседей, благоустроим набережную и дворы. Правда, аппетиты у соседей растут: раньше было достаточно детской площадки, а теперь еще и ремонт в квартирах хочется. Все в итоге будет хорошо. 
 
Светлана Кузьменко: 

– Я в центре живу, и каждый день хожу мимо Конюшенного ведомства. Смену сезонов наблюдаю по тому, как деревья на его крыше меняют цвет листьев. Деревья становятся мощнее и красивее – в отличие от памятника, вокруг которого было столько споров. После того, как из проекта ушли деньги, градозащитникам он перестал быть интересен. Никто не собирает средства на консервацию, никто не борется за выделение денег из федерального бюджета.  
 
Андрей Некрасов: 

– Все так, но не устаю напоминать себе и вам: не будь градозащитников, некоторые девелоперы такого наворотили бы...  

Актуальный комментарий: 

«Если отойти от петербургских достопримечательностей чуть глубже в кварталы, во дворы-колодцы, сразу становится понятно, насколько городу необходимо обновление. Однако в нынешних реалиях реализация любого проекта в центре – это непростой путь: получение исходных данных, согласования со всеми инстанциями, борьба с градозащитниками и т. д.
Бизнес опасается брать объекты в центре. На внимательный анализ участков уходит много времени, средств и финансов, но самое печальное то, что даже изучив все вдоль и поперек и заложив любые возможные отступления от плана, 100%-й гарантии прибыльности нет.
Поддержка органов власти многое бы упростила, да и сами они заинтересованы в развитии центра.
Но когда дело касается согласований или решения вопроса с историческим зданием, которое уже невозможно восстановить, заинтересованность выражается в субъективных и объективных требованиях чиновников.
Для инвестиционных проектов в центральной части города нужно ввести принцип «единого окна».
Чтобы застройщику не приходилось отдельно согласовывать проект в КГИОП, отдельно – в КГА и в других инстанциях. Необходимо делать это в рамках одного регламента с едиными требованиями и через подачу одного заявления. Как минимум, это сократило бы расходы на постоянное исправление проекта по требованиям разных органов и, само собой, сроки согласования»

Советник генерального директора ООО «Негосударственный надзор и экспертиза»