Предложение в новостройках Ленобласти и пригородных районов растет, цены стабильны
В наиболее популярных пригородных локациях – Мурино, Кудрово, Янино, Буграх – цены на жилье в новостройках за год почти не изменились. И это хорошая новость.
«Нужно бежать со всех ног, чтобы только оставаться на месте, а чтобы куда-то попасть, надо бежать как минимум вдвое быстрее», – говорила Алиса. (Не та, что из Яндекса, а та, что у Кэролла.) Стабильность показателей областных локаций надо оценивать на фоне снижения цен и сокращения предложения в спальных районах Петербурга. Количество квартир в новостройках немного подросло во Всеволожском районе (+ 12,2%), в 1,7 раза увеличилось в Ломоносовском и удвоилось в Гатчинском (подробнее см. табл. 1).
Резкие колебания цен отмечены в не самых очевидных локациях. Плюс 45% за год во Всеволожске: здесь было введено несколько проблемных ЖК, уменьшилось предложение в комплексе Gröna Lund и увеличилось – в более доступных ЖК «Дома на Октябрьском 74, 78» и «Новый мир». Плюс 21,1% в Ленсоветовском: подорожал ЖК «Полет», добавился ЖК «Смарт», сильно выросло предложение.
В Федоровском ценовая ситуация (плюс 15% за год) определяется стратегией основного застройщика, компании «ЛенСтройГрад», которая возводит малоэтажный ЖК «Счастье 2.0».
В городской локальной зоне «Пулковское» (см. табл. 4) уровень цены определяет малоэтажный ЖК «ЮгТаун» от Группы «КВС».
Вполне объяснимо и снижение средних цен в Новосаратовке (минус 12%): четыре «стартовых» корпуса в ЖК «Город Первых» введены в эксплуатацию, свободных квартир в них почти не осталось, стоимость жилья в строящихся корпусах зависит от сроков ввода. В этой локации также начал работать Setl Group: ЖК «Город звезд» вышел в продажу в октябре 2022-го.
В основных зонах с активным строительством, где конкурируют несколько застройщиков и где можно подобрать объекты с различным сроком ввода, средние цены остаются более-менее стабильными. Такая картина характерна для городов Мурино (около 160 тысяч рублей за кв. м) и Кудрово (около 175 тысяч рублей за «квадрат»), для Новоселья, Заневки, Бугров.
По оценкам экспертов компании Nikoliers, определяющими факторами на ближайшие месяцы будут оставаться: нестабильность экономической ситуации, сокращение покупательской способности населения и спроса. «Рынок покупателя» во всей красе: застройщики будут проводить акции, устраивать скидки, придумывать новые схемы («траншевая» ипотека, отсрочка первого платежа до ввода дома и т. д.).
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), напоминает, что еще несколько лет назад две самые популярные пригородные локации – Мурино и Кудрово – были развивающимися территориями, со всеми присущими этому статусу недостатками. А сегодня они почти полностью обеспечены инфраструктурой.
Аркадий Скоров, генеральный директор СК «Дальпитерстрой», полагает, что сейчас развитие зон активной пригородной застройки зависит не только от стратегии девелоперов, но и от позиции Смольного. «Например, в Шушарах вектор очевиден: этажей в новых ЖК в данной локации меньше, а комфорта – больше, чем 5–7 лет назад, – говорит Аркадий Скоров. – И покупатели это оценили. Но если будет нарастать отставание социальной инфраструктуры от притока жителей-новоселов, если будут тормозиться планы по транспорту (ввод трамвайной линии, реконструкция проблемных улиц, строительство новых развязок) – эта территория неизбежно будет терять популярность».
По мнению Юрия Зарецкого, генерального директора компании Peterland, создание комфортных и самодостаточных пригородов невозможно без участия государства. Без инфраструктурной поддержки со стороны федерального и регионального бюджетов девелоперы обречены на тиражирование «человейников».