Для полицентричного развития города недостаточно усилий застройщиков

О том, какие объекты нужны для комфортного быта и как их можно создавать, рассуждали участники круглого стола, организованного редакцией газеты «Недвижимость и строительство Петербурга» в рамках проекта «Полицентричный Петербург» (реализуется в партнерстве с компанией Nikoliers).

Евгения Кулеш: 
– Много лет лидером по объемам ввода жилья был Приморский район, но в прошлом году его место занял Пушкинский район, где за 2022-й девелоперы выкупили еще около 145 га для строительства жилья. Есть и другие периферийные зоны, где анонсированы или уже реализуются крупные жилые проекты. Последние три-четыре года в бизнес-среде идут разговоры о создании максимально достаточной инфраструктуры, чтобы у жителей не было острой потребности выезжать за какими-то услугами. Но пока действительно классных готовых кейсов нет. Хотя застройщики анонсируют интересные концепции и идеи. Хочется понять, увидим ли мы проекты, в которых есть не только коммерческая инфраструктура, не только школы, общепит и магазины товаров первой необходимости, но и места для досуга широкой возрастной категории, для дополнительного образования и т. д. Проекты должны становиться лучше, ведь в Петербурге и Ленобласти увеличивается доля девелоперов из других регионов, что усиливает конкуренцию. 
 
Андрей Некрасов: 
– Мы видим проекты компаний из регионов, где спрос гораздо скромнее, чем в Петербурге. Однако их жилые комплексы выглядят интереснее; они лучше насыщены инфраструктурой, чем у местных застройщиков. В ситуации сокращения спроса проекты будут упрощаться? 

Денис Заседателев: 
– Да, на наш рынок выходят застройщики из московского и других регионов с продуктом зачастую более интересным, чем был у нас ранее. Нам везет, что компания «Брусника» пока не дошла до нашего рынка, хотя пыталась. Но другие компании приходят и подстегивают местных девелоперов совершенствовать продукт, развивать среду.  
По большому счету при сокращении спроса есть всего две стратегии. Можно серьезно снижать цены или заниматься продуктом, насыщать проекты инфраструктурой и интересными опциями. Клиент теперь оценивает не только квартиру и комплекс в целом, но и что станет с его жильем через пять-десять лет, не будет ли оно дешеветь, что будет с районом. Поэтому насыщение ЖК инфраструктурой – это уже не новый тренд, это обязательное условие. 
Однако сформировать полноценную инфраструктуру, да еще и с местами приложения труда, очень сложно. На нашем рынке я таких примеров не знаю. Это комплексная задача, неподвластная одному застройщику. Нужна соответствующая политика власти. Но этот тренд запущен и будет дальше развиваться. Нам очень помогла пандемия, когда люди сидели по домам и поняли, что инфраструктура нужна им прямо здесь.  
Невзирая на стремление сократить затраты, по моему мнению, застройщики все равно будут заниматься отделкой и меблировкой. Поскольку это позволяет покупателю получить готовую к проживанию квартиру, включив все затраты в ипотеку. Компании не станут экономить на том, что сразу бросается в глаза, что можно показать на рендерах и вживую: уровень благоустройства, места общего пользования. Продолжит развиваться семейная и детская инфраструктура, особенно с учетом семейной ипотеки, которая превращается в один из ключевых драйверов рынка. 
Уменьшение издержек, прежде всего, скажется на сокращении метражей квартир. Это проблема нашего рынка. По-моему, в нашей агломерации самая маленькая средняя площадь квартир – около 40 кв. м. И тенденции к ее увеличению нет. Меньше хайпа станет вокруг опций, связанных с «умным домом». Это была скорее маркетинговая история, и от нее станут отказываться. 
Последние годы наблюдался очень хороший тренд на создание общественных пространств высокого уровня. К сожалению, это направление может сейчас пострадать, поскольку такие инвестиции не дают быстрого эффекта, а рассчитаны на долгосрочную перспективу. 
  
Андрей Некрасов: 
– Рядом как раз Максим Жабин, и в проекте его компании системы «умный дом» имеют ключевое значение. Вы готовы отказаться от них из-за снижающегося спроса? И вообще, если упростить жилье, его будет сегодня кто-то покупать? 

Максим Жабин: 
– В игру под названием «снижение цены» мы играть не станем. Ведь в ней не бывает явного победителя. Найдется компания, которая все равно продаст дешевле. Здесь нужно быть или фантастическим идиотом, или иметь огромный запас прочности для снижения стоимости. Мы все работаем с проектным финансированием, и банк нам просто не даст существенно уменьшать цены, поскольку это противоречит финансовой модели. Надо также понимать, что эти дисконты нам придется как-то компенсировать в следующих проектах, то есть продавать там дороже. Поэтому мы просто пересмотрели план продаж и отказались от фантастических объемов вывода на рынок нового предложения. А в цене даже немного подрастаем. В этом и следующем годах стоимость денег для застройщика будет очень высокой, но это не значит, что компания должна перестать развиваться. 
Что касается «умного дома», знай я о нынешней ситуации год назад, в эту историю никогда бы не ввязался. Но отказываться от таких технологий мы не станем. Компания нацелена на то, чтобы делать проекты, которые будут востребованы через 7–8 лет. Улучшать продукт – это принципиальное решение. Изначально мы планировали, что увеличение себестоимости за счет систем «умного дома», слаботочных сетей, разработки мобильного приложения и т. д. составит около 5000 рублей на 1 кв. м. Благодаря работе с проектировщиками и поставщиками нам удалось сократить дополнительные затраты до 3800 рублей. Но эти издержки дают прирост цены примерно на 15 тыс. рублей за «квадрат», а также позволяют отстроиться от коллег, развивающих соседние участки, и продавать дороже, чем они. Вся концепция жилого комплекса на это завязана; отказываться сейчас от заложенных в нее решений нет никакого смысла. 
Экономить мы не станем, мы будем оптимизировать затраты и управлять себестоимостью. Мы точно не сократим затраты на то, с чем соприкасается клиент, что он видит в первую очередь. Это как раз благоустройство, отделка мест общего пользования и фасадов. 
Кроме того, мы начали брать на себя функции финансовых институтов. Например, стали предоставлять рассрочки свыше пяти лет, хотя нам этого очень не хотелось. Мы понимаем, что для тех, кто занимается комплексным освоением территорий, это вполне разумная система. Так или иначе ты все равно получишь эти деньги.  

Дмитрий Калинин: 
– Мы тоже понимаем: экономить на том, что приведет к ухудшению потребительских характеристик, нельзя. Есть очень много непроизводственных потерь, например, в проектных решениях. Можно сокращать себестоимость, не затрагивая благоустройство и качество отделочных работ. Но это должна быть постоянная работа на системной основе, а не от кризиса к кризису. 
Мы начинаем использовать системы «умный дом», которыми оборудуются все новые дома в «Северной долине». Но пока я не вижу большой заинтересованности клиентов в таких опциях. На мой взгляд, от них действительно можно отказаться. Есть и другой нюанс: эти технологии требуют некоторых затрат и на этапе эксплуатации. Вопросы могут возникнуть, когда люди увидят увеличенные тарифы в квитанциях. 

Андрей Некрасов: 
– С текущими стройками понятно.  А как быть с новыми мегапроектами? Есть ли у нас нормативы для создания городов? Какие объекты, помимо школ и садиков, должны в них быть? И насколько эти нормативы соответствуют современным реалиям? 
 
Ольга Муратова: 
– Нормативы есть, и мы должны их соблюдать. Но отвечают ли они потребностям населения – большой вопрос. Не факт, что садика по нормативу действительно будет достаточно. Кроме того, нормативы в Петербурге и Ленобласти весьма динамичны и регулярно меняются. Есть и норматив по площади благоустройства, но вопрос в том, как он соблюдается. Можно подойти к озеленению формально и засеять газон необходимой площади. А можно разработать и выполнить проект благоустройства, которое будет действительно комфортным для различных групп и возрастов населения. Такая многозадачность нормативами не предусмотрена. Поэтому нормативы, конечно, нужны, но они требуют доработки и адаптации к современным условиям. 
Наш проект «Троицкая гора» расположен в Низинском сельском поселении Ломоносовского района Ленобласти, рядом с границей Петербурга. На 40 га планируется около 200 тыс. кв. м жилья. И мы пытаемся создать комфортные условия проживания. Обеспечиваем территорию необходимыми социальными объектами, но немного изменили подход. Например, при расчете положенного количества мест учитывали не только наш проект, но и потребности всего населенного пункта. То есть мы разместим у себя объекты большей мощности. Стараемся обеспечить потребности населения и в рекреационных объектах. 
 
Андрей Некрасов: 
– ЗАГС у вас там будет? А баня?  
 
Ольга Муратова: 
– ЗАГСа не будет, а баня – это уже вопрос предпринимательской деятельности. Мы закладываем участки для административной функции, для малых предприятий, но кто именно на них придет, будет решаться позже. Предусмотрены также открытые спортивные площадки, спортивный комплекс, отдельно стоящие небольшие торгово-развлекательные центры. Около 5% от жилой площади предназначено под сопутствующие объекты.  
 
Андрей Некрасов: 
– Сколько и каких объектов необходимо для создания пресловутой комфортной среды? Нужны ли сауна, кладбище? Сколько требуется алкомаркетов на квадратный километр? 
 
Ольга Муратова: 
– Нормативы должны быть увязаны с документами территориального планирования другого уровня. На уровне жилого комплекса застройщик, согласно нормативам, создает, например, детские сады и школы. Но кладбище или отдел ЗАГС – объекты уровня города или района Ленобласти. 
 
Анжелика Альшаева: 
– Мы занимаемся комплексным освоением многих территорий, и сейчас проблема в том, что застройщик должен обеспечить все. Я уже не говорю про детские сады и школы. Другая инфраструктура тоже ложится на застройщика, а в конечном счете – на покупателя. Девелопер может что-то сделать в меру своих обязательств перед городом, но глобально это задача государства.  
Можно тщательно рассчитывать, сколько и какой коммерческой инфраструктуры нужно на жителя, можно запроектировать все, что угодно, но вопрос в том, как все это реализовать и не уйти в убыток. Какие объекты можно сдать в аренду, а какие продать? Для каждого проекта и каждой компании пропорция разная. В комплексе «Новое Сертолово» на 50 га уже достраивается последняя очередь, есть школа, два детских садика, магазины шаговой доступности. Мы планировали разместить там еще и большой магазин в отдельном здании, но на эту торговую площадь не нашли покупателя. Собственники нашей компании решили построить здание за свой счет, и сейчас там работают магазины, но неизвестно, когда эти инвестиции окупятся.  
То же самое с футбольной школой. Ей подходит только аренда, поскольку это низкомаржинальный бизнес, как и детские центры и клубы. Исключением могут быть только частные детские садики в Ленинградской области, и то потому, что регион дотирует родителям эти затраты.  
А привлечь фитнес-клуб даже на аренду не получилось. За КАД они не идут: слишком низкая плотность населения даже при нулевой арендной плате. Поэтому мы фактически построили помещение и бесплатно передали его клубу, который оплачивает эксплуатационные издержки. Как привлечь фитнес-центры в проекты комплексного освоения, например, на Пулковском шоссе, где в «ЮгТауне» мы строим четырех-, пятиэтажные дома и плотность населения очень низкая? Что делать застройщику? Брать на работу тренеров и самому заниматься эксплуатацией? 
Например, в Китае комплексное развитие территорий происходит в рамках единого бизнес-плана. Взаимодействуют государство, организации, которые занимаются дорогами, транспортом, коммерческой недвижимостью и жильем. По мере строительства жилых массивов там появляются и фитнес, и магазины.  

Андрей Некрасов: 
– Допустимо ли отдать наполнение проекта различными объектами инфраструктуры на откуп рынку? То есть можно ли, например, распродать все коммерческие помещения? 
 
Анжелика Альшаева: 
– Нет, надо все контролировать, должен быть баланс. Когда застройщик запускает проект, он понимает, кого в какие помещения нужно посадить. Необходим детский центр, частный медицинский центр. С этими бизнесами тоже непросто: им также требуется большая плотность населения, и они редко покупают помещения, в основном арендуют. Застройщик обязательно должен этим заниматься, но сегодня он один-одинешенек в решении таких задач.  

Дмитрий Калинин: 
– Размер, безусловно, имеет значение. Проект должен быть достаточно большим, чтобы включать как минимум все объекты районного значения. Кроме садиков и школ, например, должны быть полноценные поликлиники, а не кабинеты врачей общей практики. 
Есть и как бы необязательные объекты, которые занимают коммерческие помещения, но имеют социальную направленность. Например, недавно у нас открылась школа олимпийского резерва по прыжкам на лыжах, батутный центр. Это удалось сделать с помощью администрации Выборгского района. Действует МФЦ, Центр комплексной социальной защиты населения, в этом году откроются Дворец культуры, отделение почты, опорный пункт полиции. Эти объекты появляются по договоренности с администрацией района. 
Раньше была распространена практика продажи всех коммерческих помещений. И в них действительно открываются многочисленные пивнушки. Теперь мы ничего не продаем, а только сдаем в аренду. Довольно быстро стали видны первые позитивные результаты. Например, открылся театр. Это частный театр, получающий какую-то субсидию от государства, но живет он не только представлениями, но и платными услугами типа курсов актерского мастерства. Для появления таких объектов действительно нужна воля застройщика, а также взаимодействие с администрацией. 
 
Максим Жабин: 
– Если девелоперы будут развивать компетенции по управлению коммерческой недвижимостью и сценариями жизни человека в целом, я абсолютно уверен, что через пять-семь лет это себя оправдает, а компания получит профит в виде чистой и высокой прибыли. Например, еще в 2008–2009 годах в Екатеринбурге застройщики создавали программы по развитию малого и среднего предпринимательства для заполнения встроенных помещений. 
 
Никита Иванов: 
– Правильное взаимодействие с властями действительно необходимо. Например, в Новоселье мы не первый год бьемся, чтобы запустить маршрутку, соединяющую Московский и Ломоносовский районы. И не можем этого сделать, поскольку по закону маршрутки не могут ездить по КАД, хотя в Кронштадт почему-то могут. Мы даже готовы были софинансировать такие маршруты. 
 
Андрей Некрасов: 
– Будь жилые комплексы на самом деле автономными, глядишь, не было бы и таких проблем с транспортом… 
 
Никита Иванов: 
– Полная автономность таких поселков или городов – это сферический конь в вакууме. Разве что речь идет об исторически сложившемся поселении. Я, например, сам из Пушкина, и там есть весь необходимый функционал, как и в Гатчине, и во Всеволожске. То есть в городах, которые росли многие годы, где сложилось свое сообщество. Обеспечить это в новых проектах очень тяжело: сначала надо создавать рабочие места, а потом уже жилье и все остальное. Но это невозможно только за счет застройщика – государство должно очень плотно участвовать. 
Что касается коммерческих помещений, если мы для каждого определим конкретную функцию, то не сможем его продать. Даже если все сценарии продуманы. И тогда придется создавать свою службу, которая будет профессионально заниматься сдачей в аренду, обслуживанием, эксплуатацией и т. д.  
 
Максим Жабин: 
– Я собственник пекарни на первом этаже в нашем проекте «Дудергофская линия 3». Мне захотелось пожить в шкуре индивидуального предпринимателя, которого мы так хотим видеть в своих проектах. Так вот я лишь через пять лет вышел на уровень прибыли, необходимый для уверенной работы предприятия. Так что мы должны создавать особые условия бизнесу. Раз уж все равно будем строить свой комплекс не меньше пяти лет, надо помочь предпринимателю зайти в наш проект. Тут еще вопросы и к самому помещению, куда потом придут со своими требованиями пожарные, СЭС и т. д. 
Если рассуждать о продаже помещения с определенным функционалом, мы ведь в основном ищем инвесторов на ЦИАН или на «Авито». В лучшем случае позвоним в Nikoliers или попросим РАД выставить помещение. А в Москве сидят десятки ПИФов, которые как раз ищут варианты для долгих вложений. В итоге мы продали им вдвое дороже, поскольку речь шла не просто о помещении, а фактически о готовом бизнесе. 
 
Ольга Пономарева: 
– Что касается транспортной составляющей, сейчас для ее создания можно использовать схему ГЧП. Например, на таких условиях будет строиться линия скоростного трамвая между Купчино и Славянкой. Это непростой и небыстрый путь, но он существует, и его можно рассматривать для обеспечения новых крупных территорий. 
Важен и вопрос дорожной безопасности в крупных проектах, в том числе при создании социальных объектов. Мы уже обсуждали с застройщиками возможность выделения цветом пешеходных маршрутов от жилых домов до школ. Поскольку уже есть статистика ДТП, причем без участия автотранспорта – со средствами индивидуальной мобильности. Я живу на Васильевском острове, и чтобы безопасно покататься на самокатах или велосипедах с детьми, езжу на Крестовский остров. Безопасность такого времяпрепровождения гораздо проще обеспечить в масштабных проектах. 

Иван Носов: 
– В советские времена целые институты занимались проектированием населенных пунктов и городов. Даже не знаю, остались ли такие сейчас, разве что в Москве один. Это к вопросу о том, чья должна быть инициатива при подготовке базовой градостроительной документации: Генплан, ПЗЗ, ППТ.  
Я уже и не помню, когда на аукционах продавалась подготовленная государством земля, на которой застройщик мог бы выполнять только свою функцию. В Новосаратовке всей градостроительной документацией занимаемся мы. Земли размежеваны, посчитаны все лимиты, что и где необходимо. Кстати, в одном из кварталов предусмотрена баня, но почему-то нет очереди из желающих ее построить. С физкультурно-оздоровительными комплексами то же самое. А еще каждый житель добавляет квадратный миллиметр к нормативной площади бассейна. Кажется, что садики и школы застройщики уже по умолчанию должны строить сами. Улично-дорожную сеть, в том числе магистральную, тоже. Если получится в какую-то программу типа «Стимул» зайти – уже счастье. Но передать построенную школу на баланс городу или области просто так тоже не выйдет. Все должно быть заранее согласовано с комитетами и учтено в бюджете. Причем школа должна соответствовать тем самым нормативам. Власти не возьмутся обслуживать учебное заведение на 300 мест, если достаточно 100. 
Такая же ситуация и с общественными территориями. Дворы домов переходят владельцам квартир, у коммерческих объектов и участков под ними тоже найдутся собственники. А за чей счет будет содержаться вся остальная территория и объекты благоустройства? Готов ли муниципалитет взять это все на баланс? Поэтому прежде чем делать очень крутой плейхаб, надо договориться о его будущем с местными властями. 
Более-менее самодостаточную инфраструктуру можно создать, если в комплексе будут проживать 5000–10 000 человек.  
В Новосаратовке, например, 2 га зарезервировано под крупный спортивный центр, который будет создаваться в рамках ГЧП. Нас никто не обязывал, нормативы по спортивным объектам и так выполнены, но нашлись инициативные люди.
Что касается рабочих мест, рядом с Новосаратовкой есть действующий технопарк. Приличный объем коммерческой и социальной инфраструктуры тоже генерирует рабочие места. Ну а в целом застройщик повлиять на ситуацию с трудоустройством не может. У нас, например, есть большая зона «Д», чтобы обеспечить население деловыми центрами. Но если мы и их будем строить сами, можем и обанкротиться. Надо искать других инвесторов. 
Мы не можем создавать рабочие места в каком-то промышленном масштабе. Порой хочется просто своим делом заниматься. А то получается, как с паркингами: мы обязаны их предусматривать и построить, но никто не обязан их покупать.  

Ольга Ульянова: 
– Полную «автономку» можно было бы организовать в городе-спутнике Южный. Остальные проекты вообще не про автономность. Создать рабочие места и всю необходимую людям инфраструктуру даже на территории в 300 га – скорее утопия. Особенно рабочие места. Единственное, что может сделать застройщик, – коворкинги, которые стали актуальны в пандемию. 
 
Андрей Некрасов: 
– Но это не рабочие места в прямом смысле, а места для работы. 
 
Ольга Ульянова: 
– Да, это понятно. Но формат перспективный: теперь не всегда нужно приходить в офис, можно поработать, не создавая пробки и маятниковую миграцию, что особенно актуально для пригородных или крупных спальных районов. 
Мы изучали московский опыт. В долгоиграющем проекте, рассчитанном лет на десять, застройщики сначала за свой счет создают соседские комплексы, привлекают жителей, формируют дополнительные коммерческие возможности, а потом делают проект коммерческим, формируя специальную управляющую компанию. Это также привлекает покупателей в последующие очереди. Создаются возможности для малого бизнеса, в том числе для фрилансеров, которые что-то пекут, шьют, мастерят и т. д. Застройщикам этот формат доступен, но нужны финансы. 

Андрей Некрасов: 
– Не всегда застройщикам удается достроить дома, что уж говорить про всю инфраструктуру… 
 
Игорь Гайнетдинов: 
– Города, как и города-спутники, действительно должны проектироваться. И я согласен, что это преимущественно задача государства. Но то, что находится внутри жилого комплекса, должен регулировать рынок. Если появилось несколько пивных и они продолжают работать, значит, таковы увлечения населения, к огромному сожалению. 
С этим ничего не поделаешь. Я не понимаю, почему кто-то должен ограничивать собственников коммерческих помещений и уменьшать их прибыль, чтобы вокруг все было красиво. Обычно все этого хотят, но не за свои деньги. Поэтому я за разделение функций государства и предпринимателей. То же и с дополнительными спортивными объектами, которые могут оказаться попросту невостребованными. Такое бывает. 

Максим Жабин: 
– К вопросу о соответствии современного представления о комфорте нормативам, которые нас призывает выполнять государство. У меня была сумасшедшая и ни к чему не приведшая идея. Я решил на одном из участков использовать стандарт комплексного развития территорий, который «ДОМ.РФ» разработал с КБ «Стрелка». Фантастически крутой продукт. Всем рекомендую сквозь его призму посмотреть на свои проекты. Хотя мне пришлось даже пройти курсы архитектора, чтобы освоить этот шеститомник. Когда мы попытались спроектировать комплекс четко по этим стандартам, нам удалось достичь соответствия только на 52%. В остальном проект противоречил Региональным нормативам градостроительного проектирования. Получается, что продукт отличный, но он не соответствует нормативным актам, которые создавались при помощи того же государства.  

Андрей Некрасов: 
– Порой кажется, что противоречия в нормативах и законодательстве неустранимы и являются их обязательной частью. А может, никаких «миллионников» в агломерации больше и не будет из-за дефицита инженерных мощностей? 
 
Вячеслав Калинин: 
– Если говорить о Петербурге и Ленобласти, общий объем установленной мощности – это 20 гигавольт-ампер. Из них профицит – 4 гигавольт-ампер. В прошлом году и начале нынешнего наша компания обеспечила ввод шести новых центров питания установленной мощностью порядка 500 мегавольт-ампер. Из них 200 мегавольт-ампер – это реальный профицит, который еще не распределен. То есть в Петербурге и Ленобласти свободные мощности есть, узловые объекты электроснабжения строятся, причем в зонах активного градостроительного развития. Например, на Пулковском шоссе, в Шушарах; введена подстанция на Петровском острове; полностью обеспечен мощностью намыв на Васильевском острове. То есть за счет инвестиционной программы мы постарались обеспечить наиболее перспективные территории. Сложностей с технологическим присоединением на этих участках быть не должно. Хотя еще десять лет назад такие проблемы действительно существовали.  
Ценовая политика за последнее время тоже изменилась. До 2020 года действовала дифференцированная ставка, а сейчас все упростилось: в плату за технологическое присоединение включается только стоимость строительства сетей для снабжения конкретного объекта. Расценки фиксированы комитетом по тарифам. 
Мы открыты к диалогу и сотрудничеству. В Петербурге и Ленобласти есть законные игроки, которые имеют право осуществлять деятельность как по технологическому присоединению, так и по передаче электроэнергии. Призываю застройщиков работать именно с этими компаниями, чтобы была здоровая конкуренция. Но есть примеры, когда эту деятельность ведут компании, не обладающие статусом сетевых. И, как показывает практика, потом появляются жалобы на некачественное и ненадежное электроснабжение, которые косвенно возвращаются к нам. 

Мнение эксперта: