Данил Бекиров: «Настало время играть вдолгую»

За последний год резко изменилась ситуация и на рынке недвижимости, и в сфере частных инвестиций. Схемы, которые ранее были эффективными, перестали работать. Это в полной мере относится и к сегменту редевелопмента.

Важную роль играют два фактора: изменение себестоимости и неопределенность с привлечением средств от частных инвесторов.

Финансовые модели редевелопмента, которым мы занимались 5–6 лет, не выдерживают рисков. При любом изменении темпов продаж (апартаментов, жилья, коммерческих помещений) реновация становится нерентабельной. При покупке здания по 80–100 тысяч рублей за квадратный метр, с учетом стоимости улучшений (60–75 тысяч за кв. м, в зависимости от состояния), даже если объект в центре города, доходность все равно получается маленькая.

Финансовая модель объекта реновации «бьется», если маржинальность составляет 20–30% годовых. Проект продается примерно за полгода, в него не надо вкладывать большое количество собственных средств. На выходе – приемлемая экономика.

Если растягивается время стройки – это ответственность застройщика и проблема покупателей. Могут быть корявые крыши, гнилые перекрытия. Но это не так страшно, когда деньги на объекте собраны. Сложнее, когда средства с рынка не поступают в нужном объеме. Маржа падает, увеличивается время возврата. Маржинальность 15% уже рискованная, возникает критическая зависимость от колебания валютных курсов, изменения стоимости материалов. Еще риск: деньги с покупателя получены, юнит продан по фиксированной цене, а себестоимость начала расти.

В коммерческой недвижимости пропал смысл приобретения у застройщиков помещений под сдачу в аренду. Потому что стоимость «квадрата» в условиях текущих ставок и конкуренции не обеспечивает доходности даже в 5%. 

Это ключевые проблемы на рынке «среднего», «оперативного» редевелопмента, не такого глубокого, каким занимается, например, Группа RBI. Поэтому сейчас на рынке заметна приостановка в приобретении новых объектов. Объем инвестиций в петербургскую недвижимость за прошлый год сократился на 40%.

Расчеты на «экономику замещения» не сработают. Любое замещение действующей экономической модели приводит к вымыванию доходности для владельца. Это видно на примерах развития автосервисов вместо дилерских центров и на замещении въездного туризма внутренним. Один автосервис заменяет три дилерских центра. В него реже ездят и провозят меньше денег. Расширения сегмента не произойдет. Возможно лишь некоторое перераспределение финансовых потоков. Наивно ожидать, что рынок апартаментов вдруг воспрянет, потому что переориентируется на внутренний туризм. Горизонт планирования поездок сократился. Рост среднего чека остановился. Номерной фонд увеличивается, а денег у населения больше не становится. Сейчас вводятся в эксплуатацию комплексы, которые продавались в 2019–2020 годах, в период роста стоимости. То, что продается на рынке сейчас, на 20–40% дороже, чем аналогичные объекты стоили до 2020 года. Следовательно, и доходность будет ниже – 5–8% вместо ожидаемых 10–12%. 

Застройщикам труднее привлекать деньги: для мелких и средних инвесторов вложения в недвижимость стали нецелесообразны. Проще держать средства на депозите, в ОФЗ или в долларах, чем покупать недвижимость с низким доходом и нулевой ликвидностью. 

Я сейчас не вижу возможностей для эффективного «среднего» редевелопмента. Иначе мы бы видели закрывающиеся покупки. После знаковых сделок 2020 и 2021 годов («Еврострой», RBI; Газпром под себя приобрел несколько объектов) крупных транзакций под реновацию на рынке практически не было. Последние интересные проекты – Лиговский, 29 от Investa и UNO от VALO на Лиговском, 56, а также проекты Orange Group – на Гороховой и в Банковском переулке. Вместе с тем запускаются девелоперские проекты, связанные с новым строительством: Vidi от «Физика Девелопмент», Glorax («Заневский»), ФСК («ZOOM Черная речка») и др. 

Закладываются объекты со строительным циклом 2–3 года, с возможностью получения проектного финансирования и ипотечного кредитования. Они более предсказуемы и экономически целесообразны, чем проекты редевелопмента, рассчитанные на год. 

По умолчанию считается: чем дольше срок реализации проекта, тем больше рисков (в том числе – геополитических). Но я полагаю, что проекты, которые закладываются сейчас, с учетом всех реалий ковида, СВО, колебаний курса доллара и др., более эффективны и устойчивы. Сейчас у нас больше инструментов и возможностей прогнозирования, чем три-четыре года назад. Есть возможность четко сегментироваться под потребности рынка в момент кризиса, избегая неоправданных рисков и ожиданий

В стране копится большое количество денег – их нельзя больше вывозить. Я вижу увеличение интереса к адекватным проектам доходной недвижимости, в том числе – к медцентрам, клиникам, санаториям и апартаментам. Я не верю в расширение коворкингов, в масштабный рост складской недвижимости типа self storage (боксы в аренду). При этом формат складов build-to-suit будет развиваться, потому что логистика усложняется, товарооборот с Китаем растет… Но в такие проекты не может зайти обычный розничный инвестор.

Рынок частных инвестиций будет вымываться и укрупняться. Капиталы до 0,5–1 млн долларов перестанут приносить достаточно интересный доход – хотя бы 15% годовых и более. Таких свободных капиталов станет больше. Мы уже это видим по истории с торгами: на один лот стоимостью (условно) 30 млн рублей заходят до 80 человек. Частных инвесторов, которые ищут сферы приложения своих свободных капиталов, становится больше, возможностей приложения – меньше. Им неизбежно придется увеличивать объем капитала путем участия в ЗПИФах, в коллективных инструментах, кооперативах и пр. Для выхода в сегмент 100–300 млн рублей.

Мелким и средним инвесторам придется объединять капиталы для вхождения в крупные проекты, в которых за счет масштаба рождается более высокая маржинальность. Наступило время для командной игры. Причем вдолгую....