В Петербурге продажи квартир и апартаментов по ДДУ в апреле 2023 года снизились на 13,2%
За четыре года количество сделок в новостройках сократилось вдвое. И в два раза за тот же период выросли цены.
В марте городские застройщики заключили 3570 договоров долевого участия, в апреле – 3098, подсчитали специалисты сервиса DataFlat.ru. Похожая картина в Ленобласти: минус 15,8% (см. табл. 2). С отказом от «околонулевых» ставок ожидаемо сократилась доля сделок с ипотекой, в городе – до 81%, в области – до 84%.
Средняя стоимость лота и цена квадратного метра – почти без изменений. В Петербурге обычный бюджет сделки составляет 9,7 млн рублей, в Ленинградской области – около 6 млн рублей.
Сравнивать показатели рынка год к году не вполне корректно. Придется учитывать, что в 2022 году началась СВО (и были введены санкции), в 2020-м – пандемия. А вот сравнение цифр на долгой траектории наводит на размышления. По сравнению с докризисным 2019 годом сделок на первичном рынке стало вдвое меньше (см. табл. 3 и 4). Зато средняя стоимость лота выросла вдвое. Хотя доходы граждан практически не изменились, и сейчас они на 7,8% ниже, чем в 2013 году. Миллиарды, потраченные бюджетом на господдержку, не дали рынку новостроек обвалиться. Но они же способствовали росту цен и снижению доступности жилья.
Близкие к сведениям DataFlat.ru цифры приводит «ЦИАН.Аналитика»: около 4,8 тысячи сделок по региону (Петербург плюс Ленобласть), минус 8% за месяц, минус 33% – за год.
В Московском регионе примерно такая же картина.
«Общие показатели в целом по рынку примерно соответствуют нашим сведениям о динамике продаж, – говорит Иван Носов, директор по маркетингу Группы ЦДС. – Но данные по компании могут отличаться. Мы, например, отмечаем некоторое перераспределение спроса: сокращение продаж по ДДУ происходит одновременно с увеличением интереса к квартирам в готовых, уже сданных в эксплуатацию корпусах».
«Активность клиентов сегодня находится на том же уровне, что была в марте: много запросов, достаточное количество броней, – отмечает Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой». – Но, по сравнению с «урожайным» 2022 годом, значительно увеличился срок проведения сделок. От момента поступления заявки до договора. Раньше это занимало одну-две недели, сейчас – месяц-полтора. Клиенты тщательно обдумывают решение о покупке, а банки долго проверяют клиентов. Это касается и семейной ипотеки, и классической ипотеки с господдержкой».
Ухудшение условий по ипотеке стимулирует застройщиков разрабатывать и внедрять собственные программы рассрочки, использовать схемы трейд-ин. Здесь нет универсальных рецептов. Холдинг "РСТИ" в своих проектах предлагает различные варианты рассрочки, несколько схем есть у застройщика «А101» в Лаголово; в Группе ЦДС к рассрочке относятся скептически и, по словам Ивана Носова, используют разве что при продаже коммерческих помещений.
По словам Максима Жабина, при реализации комплексных проектов уже построенные очереди конкурируют со строящимся жильем. «Раньше у нас в плане продаж было, условно, 70% "первички" и 30% "вторички" (по объему), сейчас, когда спрос снижается, мы закладываем 50 на 50. А стратегия продаж разная, разные расходы по управлению, по налогообложению… Фактически мы берем на себя функции банка. Этого не хочется делать, но приходится. Договор рассрочки по содержанию и объему, по требованиям сильно напоминает кредитный договор клиента с банком», – говорит Максим Жабин.
