Без хорошего благоустройства жилого комплекса квартиру в нем не продать

Андрей Некрасов: 
– Сегодня у нас три группы спикеров: представители властей, подрядчики, реализующие проекты благоустройства и поставляющие для них материалы, а также девелоперы. Предлагаю обсудить, как должны взаимодействовать все участники процесса. Начнем с чиновников. 
 
Лариса Канунникова: 
– В рамках федерального проекта «Формирование комфортной городской среды», в Петербурге реализуется одноименный региональный проект. Особое внимание уделяется современным тенденциям благоустройства и ландшафтной архитектуры на основе исторического контекста территории, сохраняется идентичность города через его развитие. Созданы ландшафтно-градостроительные стратегии благоустройства территории каждого городского района с учетом их архитектурно-стилистических особенностей. Они предусматривают комплексный подход к благоустройству, синхронизацию действий городских исполнительных органов власти, внутригородских муниципальных образований, а также частных инвесторов и учет мнений жителей. Горожане вовлечены в процесс благоустройства в рамках регионального проекта, проектов «Твой бюджет», «Родной район», а также соучаствующего проектирования. Жители выбирают общественные территории на единой федеральной платформе для онлайн голосования, проводятся опросы Центром управления регионом Санкт-Петербурга, а также открыты голосования на сайтах Комитета по благоустройству и администраций районов.
Таким образом, город перешел от локального проектирования к комплексным ландшафтно-градостроительным решениям. Примером может служить работа по формированию образа города с водных пространств – благоустройство набережных рек Охты, Оккервиль, Карповки с участием жителей. На набережных рек Охты и Оккервиль создано масштабное общественное пространство, которое формирует имидж Красногвардейского района. На набережной реки Карповки с учетом мнений жителей создано новое общественное пространство, получившее высокую оценку горожан, урбанистов и специалистов в области ландшафтного дизайна - это новый центр притяжения жителей. В 2023 году работы продолжаются – в рамках пятого этапа предусмотрено благоустройство участка набережной от Карповского моста до Барочного моста (чётная сторона). На территории парка «ЗимаЛето» совместно с муниципальным образованием пос. Металлострой создан прибрежно-водный сад с сохранением природной составляющей.
В создании комфортной городской среды активно участвует бизнес. Город взаимодействует с ПАО «Газпром», реализуя проекты по художественной подсветке архитектурных ансамблей и комплексному благоустройству улиц центральных районов.

Евгений Разумишкин: 
– Набережная реки Охты уже стала новой точкой притяжения в Петербурге. Мы с вами должны быть амбициозными, чтобы продвигать такие проекты. И я благодарен застройщикам за то, что они включились. Мы сначала с ними спорили, потом выбрали единую концепцию вместе с КГА и начали ее воплощать. Теперь к проекту подключаются и другие девелоперы, которые берутся за новые участки набережной. Она была абсолютно закрытая, и жители первыми заговорили о том, что это нужно изменить. А сегодня получается неплохой симбиоз и синергия. Ведь что такое соучаствующее проектирование? Это когда деньги вкладывают застройщик и бюджет, когда мы вместе выходим к горожанам, с ними разговариваем, подключаем социологов. Набережная – первый удачный пример такого проектирования. Хотя на восьмой сессии все жители поссорились, а на 12-й – помирились, в итоге реализован востребованный петербуржцами проект.  Кстати, на объектах, в проектировании которых участвовали жители, вандализма меньше.  
Мы видим, как растет доверие к компании, которая вместе с властью участвует в улучшении среды. Особенно, если благоустройством могут пользоваться и жители соседних территорий. Это, по сути, дополнительная или косвенная прибыль от увеличения стоимости девелоперского продукта.  
 
Андрей Некрасов: 
– Застройщики готовы вкладываться в проекты благоустройства, но не обсуждать их с общественностью. Даже общее собрание собственников квартир в относительно небольшом доме провести сложно, а найти решение, устраивающее всех в масштабе территории, просто невозможно.  

Евгений Разумишкин: 
– Чем новее квартал, тем сложнее договориться. Но власть в лице района берет на себя вопрос вовлечения жителей в благоустройство. Просто людям надо честно все показывать и рассказывать, садиться и со всеми договариваться. Да, одним нужны площадки для выгула собак, другим – детские площадки, третьим это все вообще неинтересно и т. д. Но договориться можно, и у нас есть тому примеры.  

Дмитрий Ильченко: 
– Недавно читал чат жильцов, обсуждавших набережную напротив нашего проекта Magnifika на набережной Охты. Так вот они там мгновенно поругались. То самое пресловутое трио: собачники, спортсмены и мамы с колясками. Еще в начале строительства ЖК Magnifika мы решили обратиться к району, чтобы устроить не только школы и садики, но и попробовать благоустроить набережную. И район нас поддержал, а сам проект дал импульс развитию соседних территорий.  Согласовать проект с жителями было действительно сложно: «Нам не нравится, давайте все сделаем по-другому». Но сейчас они с удовольствием по набережной гуляют. Хотя напрямую общением с жителями мы не занимались – не присваиваем себе эти лавры. У нас была стандартная, хотя и достаточно сложная процедура: в КГА мы заходили четыре-пять раз. Например, мы видели набережную продолжением двора комплекса, поэтому предусмотрели такие же светильники компании «Сарос», как на территории ЖК. Но при согласовании возник вопрос, как эти фонари эксплуатировать: есть ли нужный инструмент у «Ленсвета» и т. д. Согласовывали мы и малые архитектурные формы, и игровое оборудование. А потом выбранный нами поставщик ушел с рынка, и пришлось искать аналоги. В роли первопроходцев непросто. Как говорят, пионеры – это люди со стрелами в спине. Но результатом мы довольны. Благоустройство помогло продавать квартиры, а жильцы полюбили набережную. В пандемию она была просто забита, хотя на тот момент еще была не полностью готова. 
Пока здесь была унылая промзона, какие-то непонятные производства, мусор, серые пейзажи, мало кто хотел в этом месте жить. По результатам опросов, людям важно чувствовать себя безопасно, чтобы вокруг дома была чистота и порядок, а также зеленые зоны. Такая триада позволяет продавать квартиры дороже. 
Но есть проблема эксплуатации. Пока с откровенным вандализмом мы не столкнулись, но видим, как в процессе зимней эксплуатации пострадали, например, деревянный настил и резиновое покрытие. Сейчас передаем набережную городу – тоже сложный и долгий процесс, который начался еще в октябре 2022 года. Это серьезная бумажная работа, пришлось направить очень много обращений в разные комитеты, в район, заключить множество соглашений. И мы немного беспокоимся за будущее проекта. У сторонней эксплуатационной организации будет свой подход и, возможно, недостаточный опыт обращения с конкретным оборудованием. Для жильцов такие объекты благоустройства благо, а для городских служб, например, «Водоканала» или «Ленсвета», дополнительная нагрузка и сложности. 

Иван Донкин:  
– У нас уже была согласованная компанией Bonava концепция набережной. И наш участок не такой уж протяженный, но он увязывает пешеходные потоки. Поэтому надо было также учесть интересы владельцев коммерческих помещений в нашем комплексе. То есть транзит, который связывает проспект Шаумяна с набережной Bonava, и зону притяжения для наших жильцов. 
Но есть еще набережная на противоположном берегу. Там мы как раз с участием администрации и социологов использовали соучаствующее проектирование. С одной стороны, мы рады, что это произошло в пандемию: все баталии происходили в чатах, а не очно. С другой стороны, было ли интересно пообщаться с оппонентами напрямую. Нам удалось сформировать пространство, которое привлекает жителей района: кто-то приезжает сюда просто погулять. Удалось совместить разные функции. Уверен, что продолжение этой набережной администрация дотянет до границы с Ленобластью. 
Процесс передачи готового объекта городу тоже оказался непростым. Надеюсь, мы завершим его в 2023 году. А пока сами убираем и ремонтируем все, что построили.  
 
Евгений Разумишкин: 
– Эту процедуру надо один раз пройти каждому. Жители, например, не понимают, что сложного в том, чтобы сделать какую-то дорожку. Но есть регламент, законы. Когда мы тратим деньги, потом приходят те же жители и спрашивают, на каком основании мы их потратили, почему дорожку сделали именно здесь и пр. А есть еще прокуратура, Контрольно-счетная палата и другие проверяющие органы. Также нужны определенные гарантийные сроки на выполненные работы, в бюджете надо заложить средства на эксплуатацию и т. д.     
В любого вида благоустройстве необходимо соблюдать определенные гарантийные сроки на выполненные работы, в бюджете закладывать средства на эксплуатацию и т. д. 

Андрей Некрасов: 
– Сегодня уже упоминали взрывное развитие Кронштадта. Для островного города такой объем работ – это настоящее испытание. Как жители настроены? 

Ирина Новикова: 
– Нас, конечно, не жалуют. Мы ведь еще и живем в этом районе, нас знают в лицо, так что с острова еще никто не убегал. Как и Евгений Николаевич, мы общаемся с народом чуть ли не круглосуточно. Успокаиваем, уговариваем: «Потерпите – и здесь будет город мечты». Чтобы проинформировать тех, кто не пользуется социальными сетями, мы во всех многоквартирных домах развесили красочные планы, чтобы все видели, ради чего стоит потерпеть. На самом деле, как житель Кронштадта и как чиновник я очень рада, что эти проекты реализуются, идет реконструкция всей улично-дорожной сети, набережная благоустраивается полным ходом. Это долгожданные перемены. Ведь много лет Кронштадту не уделяли должного внимания. Все гордились, что он есть, но при этом – ни инвесторов, ни городских средств. 
Недавно был согласован проект планировки нового квартала, расположенного до въезда в историческую часть города, где будет разрешено высотное строительство. Это стимулирует активность застройщиков. Пока среди городского населения преобладают пенсионеры и дети, но, надеюсь, скоро это соотношение изменится. 
 
Лидия Изотова: 
– Приятно видеть на слайдах практически всех спикеров нашу продукцию. Производство расположено в Стрельне, так что все могут ознакомиться с нашими технологиями. Уже есть внушительный перечень нашего оборудования, которое «Ленсвет» рекомендует и берет себе на баланс. Но ассортимент продукции гораздо шире, и мы поможем получить все согласования с «Ленсветом». Нам тоже не все равно, какое оборудование выбирает застройщик. Мы погружаемся в философию проекта, чтобы осветительные приборы гармонично вписались в эстетику комплекса. Стремимся делать что-то интересное, использовать необычные опоры, модифицировать изделия под конкретный проект. Можем изготовить и эксклюзив, поскольку у нас производство полного цикла. В штате есть светотехники, которые помогают с расчетами, консультируют заказчиков. Важно правильно выбрать нужное количество света в проектах в зависимости от задач. Например, от того, где используются светильники: на детской площадке или близко к окнам.  

Елизавета Гречухина: 
– Я работала главным архитектором города Гатчины и знаю, как устроен процесс со стороны муниципалитета. Я занималась развитием городов Ленобласти в центре компетенций, а сейчас проигрываю эту историю со стороны застройщика. Это действительно сложный процесс с многими участниками. Опыт «А101» очень масштабный. Компания строит практически города. Отсюда возникает вопрос передачи муниципалитетам целых бульваров и парков. Практически 40% территорий наших комплексов – это спортивная инфраструктура, общественные пространства и т. д. Кстати, территории школ и детских садов тоже становятся собственностью муниципалитета или системы образования, но они при этом являются и средой, которой пользуются жители. 
В новых крупных проектах важно, например, увязать уже сложившиеся маршруты, соединить точки притяжения. Например, начиная работу с проектом в Лаголово, мы постараемся синхронизироваться с планами местных властей. Так, муниципалитет Виллози хочет обустроить пешеходный бульвар от Красного Села до физкультурно-оздоровительного центра, который здесь строится. Мы станем участниками этого процесса, сделаем свою часть, согласуем инфраструктуру, например, кафешки, зоны отдыха или спорта и т. д.  
Рядом расположены Дудергофское озеро и Дудергофские высоты. В дальнейшем мы хотим увязать все это в единый рекреационный маршрут. Ведь, по сути, здесь создается небольшой город на 30 тыс. жителей, и важно понимать, где они будут гулять. 

Вторая территория у нас во Всеволожске, где тоже большой рекреационный потенциал. Мы становимся инициатором каких-то изменений, пытаемся встроиться в программу экотроп. 
Но когда формируешь какой-то маршрут, нужно понимать, что является активатором транзита, какими будут коммерческие и социальные точки притяжения. Город становится выгодоприобретателем, он получает новые налоги, появляется новый бизнес. Однако содержание благоустройства не должно становиться дырой в бюджете. Например, в одном из наших московских проектов есть центр городских впечатлений. Это тип нового ДК, где есть и социальные функции, и поддерживающие их коммерческие. 
Передать, например, парк муниципалитету действительно сложно. Но можно упростить эту работу, подготовив паспорт объекта, разработав рекомендации по его обслуживанию или даже смету на содержание. То есть максимально облегчить задачу муниципалитета.  

Светлана Денисова: 
– Наша компания – застройщик квартала площадью около 30 га на берегу Финского залива. Конечно, такой масштабный проект не обходится без пристального внимания к благоустройству, на которое в обществе колоссальный запрос. Благоустройство стало, пожалуй, самой яркой темой в маркетинге последних пяти лет. Без него не обходится ни одна рекламная кампания. Другое дело, что эта тема зачастую эксплуатируется не совсем добросовестно. Например, некоторые застройщики громко называют «собственным парком» достаточно жалкий по площади сквер в составе ЖК.  
Нам повезло, поскольку мы работаем с двумя водными объектами: наш комплекс ограничен Дудергофским каналом с одной стороны и Финским заливом – с другой. Здесь уже упоминался Балтийский бульвар. Наши жители – счастливые потребители этого нового и действительно фантастического пространства.  
Набережная Дудергофского канала функционирует уже несколько лет и стала любимым местом прогулок. Там нет транзитного транспорта, поэтому здесь гуляют мамы с детьми, проводятся спортивные мероприятия. Это и место для барбекю, да и рыбаки сидят круглогодично. Мы максимальное внимание уделяем этой зоне, проводим экологические субботники, приглашаем жителей, организуем там различные мероприятия, например, лодочную регату и т. д.  
Важно помнить о том, чтобы благоустроенные площади можно было легко убирать, чтобы внутри квартала могла работать малая техника. Для механизированной уборки не подходят сложные формы, а линейные объекты скучны. Надо искать баланс, ведь без механизированной уборки в нашем климате нельзя. Нужны места для отвала снега и т. д. Иначе эксплуатация непосильным бременем ляжет на плечи жильцов. 
У нас в проекте еще и высокая ветровая нагрузка. Ветер разносит детские площадки и защитные стены. Поэтому повышены требования к подобным конструкциям. Мы исключительно придирчиво относимся к мачтам, осветительному оборудованию и даже урнам. Особые требования есть и к растениям. 

Екатерина Немченко: 
– Застройщики реализуют коммерческие проекты, они зарабатывают. Но если это делать без любви к городу, без особого отношения к его истории и к особенностям каждого района, проект не будет ни красивым, ни успешным. Мы много внимания уделяем благоустройству, МАФ, спортивным и детским площадкам для разных возрастных категорий. Вопросы эксплуатации и поддержания в порядке всего задуманного действительно очень важны. Мало нарисовать картинки и даже реализовать их в жизни, нужно, чтобы эта жизнь продолжалась. Поэтому роль управляющих компаний возрастает. 
Согласна, что важна совместная работа бизнеса и власти. Например, Петровский остров, где у нас есть элитный проект. Это ближайшая к центру Петербурга престижная территория и отличная альтернатива Крестовскому острову. Тем не менее Петровский остров нарезан на небольшие участки разных застройщиков; единой концепции благоустройства нет. Будет красота только на отдельных, огороженных участках, а сам остров не «сложился». Не уверена, получится ли это исправить, сколько усилий для этого придется приложить. 

Юлия Акимова: 
– Мы строим небольшой дом на углу Карповки и Каменноостровского проспекта и тоже хотим благоустроить эту часть набережной. Чтобы люди, выходя из дома, попадали не в окружение бетона, а в комфортную среду. С академией Штиглица разработан проект благоустройства. 

Мы привлекали студентов, объявили конкурс и получили красивую концепцию от победителей. Она сочетается с фабрикой Melzer – краснокирпичной исторической застройкой. Но проблема в том, что мы, обратившись в комитет по благоустройству, пока не получили ответа на вопрос: что нам делать дальше? Есть концепция, мы готовы все реализовать за свой счет, но пока сталкиваемся с бюрократическими препонами. Надеюсь, эта часть городской среды рано или поздно преобразится, и будет благоустроена набережная вдоль всей Карповки. Это здорово, когда есть такие точки притяжения в городе. 
 
Степан Изумрудов: 
– Три года пандемии усилили запрос на комфортную придомовую территорию. Большинство застройщиков стали использовать МАФ нового поколения, зачастую уникальные, современное детское игровое и спортивное оборудование, применять разнообразные покрытия, работать с ландшафтом. 
Мы тоже много сделали для преображения своих проектов. Предлагаем современные и интересные решения, создаем комфортное и дружелюбное окружение для жильцов, строим разнообразные и продуманные детские игровые пространства, места для занятий спортом и отдыха, тщательно подбираем посадочный материал для озеленения. Следуем и тренду на естественность. Еще год назад в одном проекте предусмотрели мавританские газоны и покрытие детских площадок древесной щепой.  
Благоустройство новых и сложившихся территорий в Петербурге – это большая ответственность. Следует привлекать бизнес. Однако основная работа должна ложиться на органы власти. Речь о формировании архитектурного облика, планировке территорий, разработке дизайн-кода, координации и организации работы, распределении обязанностей, эксплуатации. 
 
Андрей Романов: 
– В крупных городах есть особые проблемы: большой приток новых жителей, высокий трафик, переполненный общественный транспорт и низкая доступность социальных объектов. Все это сказывается на качестве жизни. На этом фоне все больше разговоров о пешеходных городах и пространствах. Современный подход к их проектированию включает не только создание тротуаров, но и внутриквартальных объектов и дворовых территорий, а также комплексный подход к благоустройству в сочетании с различными программами озеленения, освещения и формирования различных зон притяжения на маршрутах.  

Существуют типы пешеходных пространств, например, транзитные или смешанные зоны, где возможны краткие остановки, есть лавочки и объекты общепита. Есть и социальные зоны. Для каждой – свои требования к планировке, свой тип покрытия, материалы и дизайн. Например, в транзитной зоне больше требований к износостойкости покрытия, его прочности и долговечности, не менее важна визуальная составляющая. Здесь чаще всего используется традиционная брусчатка кирпичик. Социальные и смешанные пешеходные зоны имеют разные точки привлечения внимания и должны отличаться продуманным дизайном. Здесь покрытие должно быть удобным для перемещения маломобильных групп населения, комфортным как для ходьбы, так и для передвижения на велосипедах, роликах, самокатах. Подойдет, например, мощение крупноформатными плитами.  
Через разные проектные институты мы продвигаем идею, чтобы такие зоны и покрытия были интересными, а не монотонными и серыми. Они должны создавать хорошее настроение, так как у нас слишком много темных и мрачных дней без солнца. 

Ольга Пономарева: 
– Целиком поддерживаем эту мысль. С помощью цвета можно выделять и связывать городские и коммерческие маршруты. Например, наш цветной асфальт использовался на Яхтенном мосту, который после Чемпионата мира по футболу стал одной из визитных карточек нашего города. Этот материал также применяют при благоустройстве городских территорий, например, в проекте «Остров фортов» или у Смольного собора. Используют его и некоторые застройщики. 
Цветное покрытие может повысить безопасность вело- и пешеходных дорожек. В городе уже были несчастные случаи с участием детей и средств индивидуальной мобильности. Например, детям проще запомнить, что на красный свет нельзя идти, в том числе на красную дорожку. А нарисованный на обычном асфальте, например, велосипед, а тем более дорожный знак, не ассоциируется у ребенка с опасностью или запретом. Ну и набережные, конечно, по всему миру цветные. Мы проводили опрос населения, и больше 90% респондентов выступили за то, чтобы вело- или пешеходные маршруты выделялись цветным покрытием. При этом цветной асфальт сохраняет все характеристики обычного и соответствует всем требованиям. 

Андрей Некрасов: 
– У нас есть представитель ландшафтного бюро, которое работало над упомянутыми сегодня проектами и над многими другими по всей стране. Какие недостатки присущи объектам благоустройства в Петербурге?

Андрей Кочетков: 
– Мы ведем 60–65 проектов в разных регионах и даже в разных странах. Облагораживанию территорий застройщики уделяют огромное внимание, особенно в более дорогих рыночных сегментах. Перед началом проектирования общественного пространства нужно очень детально изучить антропологию места. Понять, какой тип людей и куда ходит, каковы основные маршруты и точки притяжения. Например, сделали красивую набережную, но она не пользуется спросом. А оказывается, дорога к ней идет через темный парк, через который ходить страшно. 
На мой взгляд, ошибки в оценке пешеходного трафика допущены и в парке «Зарядье». Там появились вытоптанные участки, а вслед за ними – небольшие заборчики с натянутыми веревочками, чтобы такого не допускать. Нужен был более точный анализ, просчет зимнего и летнего сценариев. 
Парки окупаются не за счет продажи орешков для белочек, а за счет увеличения стоимости окрестной недвижимости. Поэтому сейчас есть несколько проектов, где сначала создают парк, а потом строят все остальное. Таких примеров много по всему миру. 
Много нюансов при проектировании. Например, в Европе уже очень давно делают газоны ниже уровня тротуара, чтобы не было грязи. У нас – наоборот. В результате размытая земля стекает на дороги и тротуары.  
Вместо низких ограждающих заборов во дворах, которые нередко приходится менять после зимы, можно задействовать другие объекты благоустройства. Возможно, на старте они стоят чуть дороже, но в итоге обойдутся дешевле.

Газоны мы используем, но в тренде естественность. Луговые растения красивы, цветут по-разному и в разное время. При этом они почти не требуют ухода в отличие от газона. 
Элементы благоустройства могут служить и целям безопасности. Например, можно уменьшить ширину въезда на территорию, примыкающую к школе, чтобы машина в любом случае тормозила; сделать специальные островки безопасности, чтобы там никто не припарковался и была хорошая видимость; использовать мощение или плитку т. д. Тогда, кстати, и коммуникации проще поменять. Так что продуманное благоустройство может выполнять сразу несколько задач.
Мы сегодня много говорили про добрососедство, соучаствующее проектирование, про дворовое сотрудничество. А для этого надо создавать укромные и классные уголки, где люди могут встречаться. Соседские центры – тоже тренд последних лет. 
При оформлении детских площадок тоже ценится естественность, максимально натуральные материалы. И чем менее выражена форма у детского оборудования, тем лучше. Дети абсолютно разные смыслы в это вкладывают. Площадки мы делим минимум на четыре-пять типов, ведь каждые два года у ребенка меняются потребности. 
Если говорить о типично петербургской проблеме – это нехватка зеленых пространств. Тут я не открою великую тайну. 

Соорганизатор мероприятия – LCG Leader Consult Group