НАШ ЦИТАТНИК: «Чтобы в комплексном проекте ИЖС начал сказываться эффект масштаба и были оправданы затраты на "социалку", в нем должно быть не менее 1-1,5 тысячи домовладений. Чтобы реализовать такой объем, нужны десятилетия. Или придется уходить в демпинг...» Максим Хансон

20 апреля, 10:15

Инвесторов рынка недвижимости тянет на эксклюзив

Недвижимость, включая новостройки, остается чуть ли не единственным доступным инструментом для частных непрофессиональных инвесторов. И хотя некоторые застройщики заявляют, что их число сократилось, никто не утверждает, что инвесторы в принципе ушли с рынка. Их все еще интересуют жилье на «первичке» и апартаменты, хотя, возможно, цели, с которыми делаются вложения, изменились.

Инвесторов тянет на эксклюзив
Фото: NSP.RU

Мы расспросили участников рынка о том, как меняется доля инвесторов и какой продукт их больше интересует. А также – насколько активно они пользуются ипотекой, рассрочками, насколько важны программы доходности при покупке апартаментов и каких новых инвестиционных инструментов ждать.

Большинство девелоперов уверены, что инвесторы никуда не делись, хотя в каких-то проектах их и стало меньше. Однако привлекательность вложений в первичный рынок сама по себе снижается, как из-за законодательных изменений, так и в зависимости от экономической и политической ситуации.

Например, купить квартиру на этапе котлована и перепродать к моменту завершения строительства уже не так интересно: теперь застройщики строят на кредитные средства и не дают больших скидок на начальном этапе. Значит, и рост цены «квадрата» в период стройки теперь умеренный. Хотя разница все же есть. Кроме того, на старте продаж можно подобрать наиболее интересный вариант планировки.

Покупать квартиру для сдачи в аренду – тоже стало менее прибыльно: за последние годы цены на новостройки выросли, а арендные ставки – нет.

Что касается предпочтений, то инвесторам по-прежнему наиболее интересны малогабаритные квартиры – студии и небольшие «единички». Но если в проекте много таких инвестиционных квартир, то из-за большой конкуренции их не удастся продать по высокой цене. Ликвидность при продаже надо оценивать заранее. Так что для инвестиций лучше подбирать какие-то необычные варианты – эксклюзивные лоты легче реализовать.

На рынке апартаментов решающим фактором выбора для инвесторов может стать программа гарантированной доходности.

Интересные варианты появляются на загородном рынке. Там возможны как спекулятивные вложения, в расчете на рост стоимости участков, так и инвестиции в места размещения, в расчете на рост внутреннего туризма.

Мнения экспертов: 

Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ»: 
– Часть инвесторов ушла на рынки Дубая и Турции. Инвестиции в коммерческую недвижимость хоть и затратны (высокий порог входа), но по-прежнему актуальны, так как формируют владельцу объекта стабильный доход при сроке окупаемости 8–10 лет. Один из доступных форматов для инвестиций, популярный в последние годы, – сервисные апартаменты. Этот сегмент претерпел в прошлом году серьезный отток инвесторов, но после возвращения программ гарантированного дохода, при доступном чеке, спрос стал восстанавливаться. 
Самая многочисленная аудитория инвесторов работала с жилой недвижимостью. Но успех вложений напрямую связан с ростом цен, и сейчас новостройки не могут обеспечить инвесторам ожидаемый уровень дохода. Такие инвестиции чаще делают для детей, на будущее. Корректировка цен на вторичном рынке и появление редких лотов с предложением о быстром выкупе не остались незамеченными: инвестиционные сделки есть, но большая часть инвесторов выжидает. Текущие ипотечные программы также не очень интересны для инвесторов. 

Анастасия Иващенко, директор отдела продаж ГК «Полис»: 
– Несмотря на существенный рост стартовых цен и стремительно меняющуюся динамику цены в процессе строительства, как в меньшую, так и в большую сторону, инвестиции в недвижимость не потеряли актуальности. Сейчас речь скорее не про финансовый профит, а про сохранение капитала и про вложения в будущее (семью, детей).  
При этом все так же на рынке есть инвесторы, заинтересованные во вложениях на «нулевом» цикле. Для них представляют интерес различные длительные рассрочки или рассрочки с минимальными первоначальными взносами. Такие инвесторы могут приобретать и компактные студии (для сдачи), и семейные форматы квартир для дальнейшей перепродажи. 

Ольга Кобякова, директор по развитию ЦРП «Петербургская Недвижимость»: 
– В 2023 году в нашей компании доля инвестиционных сделок с покупкой двух и более жилых объектов остается стабильно высокой – на уровне 10–12%. При этом изменились цели инвестирования: если раньше основным мотивом был заработок на перепродаже, то сейчас первостепенная цель – сохранить капитал.  
Сделки на стадии котлована были и остаются популярным методом инвестирования. В этом случае крайне важно тщательно подобрать объект, оценивать не только стоимость и локацию, но и схему покупки, поскольку для одного объекта выгоднее ипотека, для другого – рассрочка. 
Что касается локации, то лидерами спроса по итогам 2022 года остаются Приморский и Всеволожский районы. На них приходится каждая третья сделка. Это обусловлено появлением в этих локациях новых интересных проектов. Спросом пользуются оригинальные планировки. Например, квартиры с высокими потолками (от 3 м), с помещениями для сауны или с возможностью установки камина, а также лоты на первых этажах с выходом на лужайку. 

Даниил Торопов, руководитель отдела продаж ЖК «Loft y Озера» (ООО «СЗ «Интеском»): 
– Инвесторы понимают, что потенциал в недвижимости уже не такой интересный, как три-пять лет назад. И многие, вложившие деньги в 2020–2021 годах, не оправдали своих ожиданий и сейчас с трудом выходят из этих инвестиций. Для инвесторов нет сезонности, они всегда в поиске объектов, которые обладают определенной уникальностью. Уверен, что малоэтажные комплексы c небольшим количеством квартир, в городской черте или ближайшем пригороде, с хорошей транспортной доступностью будут им интересны. 
Вложения на старте продаж уже менее актуальны, а вот варианты рассрочек без промежуточных платежей могут быть интересны, как и покупка с ипотечным «плечом». Из новых тенденций: заметен рост сегмента рекреационных апартаментов, которые ранее не строились в большом объеме, и возросший интерес со стороны девелоперов к проектам в регионах. 
Инвестиции в апартаменты связаны со схемой управления. Управляющие компании не всегда на этапе покупки раскрывают все подробности по расходам на содержание номеров и управление. Часто собственники вынуждены мириться с растущими расходами, а доходы от сдачи при этом не увеличиваются, а сокращаются. 
Но в преддверии сезона ожидания у большинства участников туриндустрии положительные – Петербург всегда входил в ТОП-3 самых популярных туристических направлений. 

Дмитрий Фалкин, вице-президент по продажам и сервису RBI: 
– Рынок инвестиций в недвижимость жив, но претерпевает изменения. Мы видим устойчивый спрос на сервисные апартаменты, такие как наш проект ARTSTUDIO M103 у Московских ворот. Этот спрос поддерживает внутренний туризм, объем которого в Петербурге только растет. 
Также мы видим консервативные инвестиции в строящуюся недвижимость бизнес- и элит-класса в премиальных локациях. Это вложения с целью сохранения денежных средств. Здесь тоже без изменений. 
А вот покупок в комфорт-классе в ипотеку, с целью закрытия ипотечного платежа сдачей этой же квартиры в аренду, которые были достаточно распространены в последние годы, мы точно в ближайшее время не увидим: цены и ипотечные ставки выросли, а стоимость аренды – нет. 
Что касается инвестиций в коммерческую недвижимость – они настолько же актуальны, насколько жив стрит-ритейл. 

Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований компании «Главстрой Санкт-Петербург»: 
– При любом виде инвестирования необходимо сравнивать риск и доходность. В этом плане недвижимость остается защитным активом, очень надежным и достаточно доходным инструментом. В 2023 году на своих объектах мы заметили новый тренд – рост интереса к приобретению квартир-студий по программам семейной ипотеки. Таким образом клиенты сохраняют средства и инвестируют в будущее подрастающих детей, приобретая первое жилье.
Цены на квартиры стабильно растут в долгосрочной перспективе и защищают накопления от инфляции.  
В 2017 году квартира в ЖК «Северная долина» стоила 76 тыс. рублей за 1 кв. м, а сейчас на вторичном рынке стоимость достигла 176 тыс. рублей – с 2017 году инвестор заработал 132%, инфляция за этот период составила 35%. 
Безусловно, многое зависит от объекта. Нужна хорошая транспортная доступность, как на личном, так и на общественном транспорте. Необходима развитая инфраструктура, большое значение имеют планировки, виды из окон. Важным фактором является надежность застройщика: инвестор должен быть уверен, что квартира будет построена с учетом всех заявленных опций.  
 
Олег Добродеев, директор по продажам строительного холдинга «Сенатор»: 

– Мы наблюдаем стабильный спрос со стороны инвесторов в нашем проекте «Морская Ривьера», их доля в среднем составляет 25–30%. При этом с февраля 2023 года мы наблюдаем увеличивающийся интерес к лотам на последних этажах и квартирам большей площади. 
Вообще с начала года интерес к проекту повысился, потому что это не просто сервисные апартаменты, а продукт с рекреационными характеристиками. В части апартаментов я уверен, что будущее именно за форматом рекреационных проектов с богатой инфраструктурой. Мы отлично это осознаем, поэтому сконцентрировались на создании таких объектов в Курортном районе. 
 
Максим Турта, руководитель департамента продаж Группы Аквилон в Санкт-Петербурге и ЛО: 

– Доля инвесторов среди наших клиентов не так высока, как раньше, но растет. Они возвращаются благодаря интересным предложениям от банков и девелоперов по ипотечным программам. 
По-прежнему покупатели выбирают недвижимость на старте проекта, когда можно получить лучший вариант планировки, расположения квартиры и этажа. Стартовые цены в таких случаях ниже – несмотря на проектное финансирование, рост цены происходит соразмерно готовности дома. 
Инвесторы активно используют ипотеку. Современные кредитные продукты сравнимы с рассрочками, но дают больше финансовых возможностей. Доля сделок с рассрочками крайне мала.  
И от этого выигрывают все участники: клиент получает альтернативу с большим горизонтом планирования, застройщик – уверенность в оплате лота в полном объеме. 
 
Александр Терентьев, руководитель отдела продаж Digital Village Vertical: 

– Мы продаем юниты именно для инвестиций и получения пассивного дохода. И наблюдаем планомерный рост спроса. Клиентов, покупающих апартаменты «для себя», – не более 10%. Инвесторы хотят гарантий, поэтому номера в апарт-отеле с гарантированным доходом выгодно отличаются от квартир. 
Те, для кого главная цель – сохранить деньги, выбирают объекты ближе к центру, большого метража, с высокой ликвидностью, даже если рентная доходность не так велика. Те, кто заинтересован получать регулярный высокий рентный доход, рассматривают варианты с низким порогом входа – лоты с хорошей транспортной доступностью, но на удалении от центра, площадью 15–20 кв. м. Такие объекты приносят наибольший доход на 1 кв. м. 
У нас доля ипотечных сделок составляет всего 26%. Это связано с отсутствием какой-либо господдержки на ипотеку в апартаментах. Около 30% покупателей используют рассрочку, чаще всего на 3–6 месяцев. Безусловно, самая востребованная программа у инвесторов – это программа гарантированного дохода. 
Отдельные ЗПИФы показывают неплохую доходность, но для покупки паев в них часто требуется статус квалифицированного инвестора. Поэтому покупка конкретного объекта остается в приоритете у инвесторов в сфере недвижимости. 
 
Константин Сторожев, генеральный директор ООО VALO Service: 

– Инвесторы, вкладывающие в апартаменты, отдают предпочтение понятным и ликвидным проектам с четкой стратегией и грамотным управлением. В компании VALO доля инвестиционных сделок составляет 95% и соответствует показателям 2021 года. Повышенным спросом пользуются объекты в высокой стадии готовности, расположенные в центральных районах города или вблизи станций метро. 
В 2022 году среди российских инвесторов особое распространение получила покупка зарубежной недвижимости. Лидерами спроса стали Турция, ОАЭ, Бали и Таиланд, страны СНГ – Казахстан, Армения, Кыргызстан и Узбекистан, а также Грузия. Инвесторы отдавали предпочтение готовому бизнесу, в котором уже была налажена работа УК с арендаторами и выстроены операционные процессы. 
После введения льготной ипотеки на рынке жилья застройщики апартаментов также стали прибегать к субсидированию ставок. Также популярны и актуальны «длинные рассрочки» и рассрочки с низким первым взносом. В компании VALO с привлечением ипотеки и рассрочки за I квартал 2023 года проведено 93% сделок. 
Из новых инвестиционных инструментов можно назвать токены. Пока такую схему декларирует только группа «Самолет». Возможно, вскоре она получит распространение и среди других застройщиков и будет способствовать стимулированию спроса, но пока ей могут воспользоваться только профессиональные инвесторы. 
 
Татьяна Любимова, директор департамента элитной жилой недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге: 

– Начиная со II квартала 2022 года на рынке элитного жилья Петербурга фиксируется сокращение числа инвестиционных сделок. Всплеск активности в I квартале 2022 года, когда инвесторы, чтобы сохранить средства, вложили их в элитное жилье, привел к вымыванию с рынка наиболее востребованных малогабаритных квартир. А новые объекты не смогли в полной мере компенсировать дефицит из-за крупной «нарезки» лотов. Кроме того, часть инвесторов переориентировались с российского на зарубежные рынки жилья.  
Если говорить об апартаментах, то распределение спроса по форматам меняется, но сервисный стабильно занимает превалирующую долю – 67% по итогам I квартала 2023 года. 
В 2022 году интерес покупателей сместился в сторону уже сданных объектов или находящихся на высокой стадии готовности. Они дают больше гарантий сдачи в срок и сохранения заявленных параметров. Профессиональных инвесторов интересуют сервисные юниты с наилучшим соотношением цены и прогнозируемого дохода. Сервисные апарт-отели, как правило, используют «котловой» метод начисления дохода, поэтому зависимости между видовыми характеристиками, этажом и доходностью нет – самыми важными факторами выступают слаженная работа УК и стоимость юнита. 
 
Татьяна Халилова, и.о. директора департамента продаж компании GloraX: 

– Доля инвесторов уменьшилась, но есть сигналы к их возвращению. Ставки по вкладам сильно упали, рынки зарубежных стран тоже себя не оправдали, поскольку где-то выросли цены, где-то появились административные барьеры. На наш взгляд, отечественный рынок сейчас достиг «ценового дна», и в ближайшее время цены, скорее всего, начнут расти. 
Льготная ипотека уже не так выгодна, но появилась так называемая траншевая ипотека – по сути, кредит, поделенный на несколько частей. Каждый из траншей может иметь свою кредитную ставку и срок, а стоимость лота остается минимальной. Инвесторы также проявляют интерес к новой ипотечной программе, где расходы по ежемесячным платежам несет застройщик. Часто для инвестора важна возможность входа с минимальным вложением, для этого используются рассрочки, позволяющие минимизировать первоначальный платеж. Например, у нас есть продукт, где покупатель вносит только 10%, а остаток – при вводе объекта. 
Апартаменты с доходными программами – это фактически покупка готового арендного бизнеса. Мы предлагаем две программы: с максимальным доходом и с гарантированным. 
Также мы активно анализируем программы с использованием токенов, так как подобные диджитальные сервисы в нашей сфере, безусловно, часть будущего. 
 
Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест»: 

– Сегодня доля инвестиционных сделок в нашей компании составляет не более 15%, и за последние пару лет не изменилась. Наши кварталы позиционируются как семейные, поэтому чаще всего квартиры приобретаются для себя. Интерес инвесторов, как и раньше, преимущественно сосредоточен на малогабаритном жилье, но с начала 2023 года наблюдается увеличение спроса и на семейные форматы площадью 46–50 кв. м. Предпочтение отдается квартирам с отделкой. 
Ликвидные для вложения средств объекты могут располагаться как в черте города, так и в ближайшей Ленобласти. Главные условия – качество проекта (интересная концепция и продуманная квартирография), инфраструктура, транспортная доступность. При этом новостройки на начальном этапе реализации также привлекательны – в качественном проекте стоимость за время строительства может вырасти на 20–25%. 
Приобретаться квартиры могут и в ипотеку, возможность «заработать» при этом остается. Например, есть программы, по которым в первые два года вообще не предусмотрено никаких процентов. Но даже при ставке 7–8% с учетом роста цен покупка получается выгодной. Некоторые клиенты умеют заработать и в том случае, если недвижимость была куплена в рассрочку. 
 
Игорь Ахальцев, коммерческий директор Maslov Group Development: 

– Покупка участков в коттеджных поселках на начальной стадии строительства и их дальнейшая продажа становится все более интересным вариантом. Доходность может достигать 40–50%, также можно использовать ипотечное «плечо». Есть интерес и к базам отдыха: это продукт для инвесторов, предпочитающих более консервативные инвестиции и получение рентного дохода. 
Инвестиции для получения рентного дохода развиваются в двух направлениях. Первое – апартаменты в городе, в центральных или приближенных к центру локациях. При условии покупки объекта «под ключ», с ремонтом, мебелью и техникой, получение арендного дохода не составляет труда. Они отлично сдаются как в краткосрочную, так и в долгосрочную аренду, а сдачей можно заниматься как самостоятельно, так и с помощью УК. Второе направление набирает обороты: вложения в загородные апартаменты и базы отдыха. Многие крупные девелоперы стали работать в этом сегменте, и мы не исключение. Высокая загрузка таких объектов, высокая стоимость суток, сложность поездок за границу делают загородные базы отдыха все привлекательнее. Доходность тут значительно выше, чем в любом объекте в черте города, и есть возможность покупки с льготной ипотекой. 
 
Данил Барышев, девелопер, совладелец компании «Вилла Эксперт»: 

– Популярность приобретения небольших участков в пригородах как способа сбережения средств продолжает расти: в этом году спрос на такие лоты выше, чем в любом другом сегменте рынка. Сделок с участками в Ленобласти за четыре месяца заключено на 22,4% больше, чем в прошлом году. Основная причина такой популярности – в низком пороге входа: 1,5–2 млн рублей. Активный спрос означает, что и цена земли в хорошо продуманных проектах, с нормальной доступностью и развитой инфраструктурой, также будет расти. Так что у частных инвесторов есть шансы заработать и на перепродаже надела. 
Долевые инвестиции в объекты размещения – например, приобретение модульного домика в составе базы отдыха – пока, на мой взгляд, таят в себе много рисков. Прежде всего связанных со схемой управления, с сезонной неравномерностью загрузки и пр. Мы рассматривали такой вариант: размещение «гостевой зоны» вблизи нашего поселка AquaDolce, с домами для сдачи в краткосрочную аренду. Но в итоге отказались: слишком отличаются интересы постоянных обитателей поселка и тех, кто приезжает на 1–2 дня. Коллективное владение небольшим загородным отелем или базой отдыха – перспективное направление, но его эффективность будет понятна лишь в ближайшие два-три года, по мере накопления опыта, как позитивного, так и негативного.