Дмитрий Некрестьянов: «Умение адаптироваться к изменениям законодательства – ценное качество для бизнеса»

Традиционно главные изменения в законодательство принимаются в конце июня – начале июля, а затем – в конце декабря. В этом году основная волна новелл пришлась на вторую половину июля и все еще накрывает нас в августе. 

Поправок в сфере недвижимости и строительства, как всегда, много, мы остановимся на самых важных.

Федеральным законом от 31.07.2023 № 389-ФЗ были внесены изменения в Налоговый кодекс РФ. В том числе – поправки в пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, предусматривающие, что услуги застройщика при строительстве апарт-отелей стали объектом налогообложения НДС. В СМИ появление этой нормы сопровождалось комментариями о закате «эры апартаментов» и о том, что жилье строить выгоднее. Так ли это на самом деле? Не совсем.

Многие участники рынка помнят, что «услуги застройщика», в рамках контроля за расходованием средств со специальных счетов, ранее были признаны одним из видов «допустимых расходов». При заключении ДДУ в цене квартиры их выделяли отдельной строкой. Сейчас большинство комментаторов умалчивают о том, что общая норма НК РФ о неприменении НДС к инвестиционным контрактам (в том числе ДДУ) осталась без изменения. Изменились только специальные положения об «услугах застройщика», которые теперь стали объектом НДС. И если в договоре ДДУ, как и ранее, девелопер будет выделять в составе цены какую-то сумму, составляющую «услуги застройщика», только она и будет объектом НДС. Например, в ДДУ указана цена апартамента в размере 7 млн рублей, «в том числе услуги застройщика – 100 000 рублей с учетом НДС». В этом случае НДС исчисляется только с последней суммы, остальная сумма не является объектом налогообложения НДС. Принципиальных изменений для апартаментов в части формирования продажной цены квадратного метра не произойдет. Прогнозы о «смерти апартов как формата» далеки от реальности.

Еще о важном: изменения в Градкодекс РФ, внесенные Федеральным законом от 10.07.2023 № 305-ФЗ. Здесь подробно урегулированы вопросы субсидиарной ответственности СРО за своих членов. Но мне хотелось бы остановиться на двух новеллах, которые имеют прямое практическое влияние на всех девелоперов.

Во-первых, внесены дополнения в Закон о введении в действие ГрК РФ. До 01.01.2025 в отношении объектов капстроительства, разрешения на строительство которых выданы до 01.01.2023 и по которым еще не получены разрешения на ввод, не может быть выдан отказ во внесении изменений в РС из-за несоответствия планируемого объекта разрешенному использованию участка и установленным ограничениям на дату обращения за такими изменениями. Иными словами, все, у кого РС были получены до 01.01.2023, могут не опасаться изменения зонирования. И вправе до 2025 года вносить изменения в такие разрешения, руководствуясь данными по видам разрешенного использования и иным ограничениям на дату выдачи РС.

Во-вторых, предусмотрена унификация на федеральном уровне планов разработки, утверждения или отмены проектов планировки территорий. Соответствующий порядок будет утверждать Правительство РФ. Идея об унификации правил верная. Однако на сайте regulation.gov.ru выложен проект такого постановления, который вызывает серьезные опасения у участников рынка. Закон вступает в силу с 01.09.2023, а в текущей редакции проекта правил предлагается вариант о начале действия самих правил только с 01.04.2024. Что должно происходить в «промежуточный» период, остается неясным. Законом предусмотрены переходные положения и указано, что все текущие работы над корректировкой ППТ могут продолжиться по старым правилам, если распоряжение уполномоченного органа на разработку таких материалов для корректировки было выдано до 01.09.2023. Однако сейчас действует принятое в рамках противодействия санкциям положение о том, что распоряжения уполномоченного органа на разработку ППТ или его корректировку в 2022 и 2023 годах не требуются, и по факту их не выдают. Очевидные недостатки закона создают серьезные риски: в силу юридических неточностей работа над ППТ может остановиться на семь месяцев.

Также нельзя не упомянуть о принятии многострадального закона о возможности выкупа малым бизнесом арендуемых зданий и помещений, являющихся объектами культурного наследия (Федеральный закон от 24.07.2023 № 370-ФЗ). Несколько лет назад судебная и правоприменительная практика пришла к выводу о недопустимости реализации малым бизнесом права на выкуп в отношении ОКН. Здравая идея о том, что у государства недостаточно средств на содержание таких объектов в надлежащем состоянии, не получала достаточной поддержки. 

В принятой редакции закона вовлечение в оборот ОКН зависит от его состояния. При «ненадлежащем состоянии» – только в аренду, с последующим выкупом. Передавать в собственность можно только те ОКН, где серьезных повреждений нет.

Либерализацию регулирования и восстановление возможности выкупа ОКН можно только приветствовать. А вот идею про разделение объектов по состоянию и связывание с ним допустимого права инвестора на такой объект можно охарактеризовать как искусственное осложнение ситуации. Передача объекта в собственность инвестору никак не препятствует уполномоченным органам использовать существующие механизмы договорных последствий. Например, можно установить сроки на реставрацию/приспособление и расторгнуть договор при их несоблюдении. Более того, и в отсутствие договора в законе 73-ФЗ предусмотрено правило о возможности изъятия ОКН, которые не содержатся собственником в надлежащем состоянии. Придуманный во внесенных поправках механизм предварительной аренды такого ОКН не имеет особого смысла. 

Постоянное изменение законодательства и необходимость учитывать такие поправки держат строительные и девелоперские компании в тонусе. Отработанная годами практика быстрой адаптации к изменениям нормативной базы – самое ценное качество бизнеса. Это видно и по общим результатам развития строительной отрасли в текущих непростых условиях.