В Петербурге завершена кадастровая переоценка зданий, квартир и нежилых помещений

Общая кадастровая стоимость городской недвижимости увеличилась в 1,5–2 раза. Но налоговые платежи за собственное жилье вырастут не более чем на 10%, за коммерческие помещения – на 20% максимум. 

Приказ КИО об утверждении результатов кадастровой оценки (199-п) был подписан 9 ноября 2023 года. Налоги по новой стоимости будут начислять с первого квартала 2024 года.

Собственников серьезно напугала перспектива: одновременно с увеличением налогооблагаемой базы могла вырасти и ставка для юридических лиц, по плану – с 1,5 до 2%. Однако в конце октября Смольный заявил, что в 2024 году ставка по налогу на имущество сохранится на прежнем уровне – 1,5%. Второе важное решение – сумма налога на недвижимость юрлиц может вырасти в будущем году не более чем на 20%. Эти изменения будут включены в пакет поправок в законы Петербурга о налогах и сборах. 

На момент подготовки материала такой законопроект еще не был размещен в публичном доступе. Однако в комитете финансов NSP подтвердили соответствующую информацию. Кроме того, 30 октября вопрос обсуждался на рабочем совещании губернатора с членами городского правительства.

В проект городского бюджета на 2024 год заложен рост доходов на имущество организаций как раз на 18,3%: с 43 млрд до 53 млрд рублей. Правда, в проекте бюджета также указано, что с «физиков» городские власти рассчитывают собрать на 23,5% больше: 6,3 млрд рублей в 2024 году против 5,1 млрд в 2023-м. А по федеральному закону налоговые платежи для «физиков» не могут расти за год более чем на 10%. Может быть, чиновники рассчитывают на прибавку от ввода в эксплуатацию новостроек? 

Город богатеет 

 Переоценку городской недвижимости провели специалисты ГБУ «Кадастровая оценка» (ГУКО). Определена кадастровая стоимость 3,4 млн объектов капитального строительства (ОКС). 

В итоговый отчет вошли: 128 519 зданий, 17 471 сооружений и объектов незавершенного строительства, 2 630 152 жилых помещения (квартиры и комнаты), 587 549 – нежилых (в том числе апартаменты) и 67 473 машино-места. 

Общая стоимость городских зданий увеличилась в полтора раза: с 8,275 трлн рублей до 12,678 трлн рублей.  Цена объектов определена на 1 января 2023 года. Предыдущий раунд переоценки ОКСов был проведен в 2018 году; с тех пор рыночная стоимость недвижимости изменилась весьма существенно. Например, «квадрат» типового жилья на вторичном рынке подорожал на 70%: в конце 2018 года средние цены предложения составляли около 115 тысяч за кв. м, сейчас – 195 тысяч рублей. Городские власти планировали провести переоценку ОКСов в 2020 году, но передумали из-за пандемии.

В конце августа проект отчета о кадастровой оценке был размещен на сайтах Росреестра и ГБУ. По закону, владельцам недвижимости отводился месяц на то, чтобы заявить о несогласии с результатами.

Кадастровая стоимость – величина условная, однако для собственников крайне важная: она служит основой для расчета налога на недвижимое имущество. Владельцы коммерческих и промышленных объектов напряглись: кадастровая стоимость некоторых зданий и помещений по итогам переоценки выросла в несколько раз.  

Пишите письма! 

 В конце сентября владельцы крупных торговых и деловых комплексов Петербурга обратились к президенту РФ Владимиру Путину и губернатору Петербурга Александру Беглову с просьбой не утверждать результаты кадастровой оценки. Обращение подписали руководители ХК «Адамант», ГК «Империя», ТРК «Европолис», «Южный Полис» и др. Предприниматели указывали на проблемы в экономике, на снижение доходности коммерческих объектов и на то, что ранее власти обещали не увеличивать налоговую нагрузку. 

Производственники тоже были не в восторге. «В среднем по зданиям получилось увеличение стоимости (и налогов) примерно в восемь раз, – поясняет Марина Зверева, заместитель генерального директора ЛОМО. – На промышленных площадках есть основания для более аккуратного подхода к кадастровой стоимости. Объекты быстрее амортизируются (агрессивная среда, высокие температуры, вибрация), однако это не всегда учитывается. Раньше можно было через суд пересмотреть оценку по рыночной стоимости, сейчас все гораздо сложнее».

Были претензии на уровне здравого смысла. В частности, из-за особенностей методики нередко получалось, что сумма стоимости отдельных помещений оказывалась намного выше, чем стоимость всего здания. (Помещения считали «по рынку», а здания – «затратным методом».)

Официального ответа на обращение предпринимателей не последовало, однако ситуация обсуждалась на совещаниях в Смольном. В СМИ чиновники заявляли, что переоценка позволит исправить накопившиеся за несколько лет несоответствия и неточности, а отдельные ошибки можно устранить «в индивидуальном порядке».

За месяц в ГУКО было направлено более двух тысяч замечаний к отчету о кадастровой строимости. Только «Адамант» подал более трехсот. (После предыдущей переоценки ОКС в 2018 году недовольных было в пять раз меньше.) Признаны обоснованными всего 292 заявления. По словам участников рынка, решения о пересмотре принимались, если в отчете были допущены технические ошибки (неверно указаны этажность, износ и пр.). Претензии к методике (неправильный подход, не те аналоги) – как правило, отклонялись.

В итоговом документе, например, пересмотрят стоимость здания на наб. реки Фонтанки, 68, где размещается Центральный банк: «Есть основания для уточнения значения ценообразующего фактора». Такая же пометка сопровождает оценку автосервиса на Московском шоссе, 11, торгового комплекса на Школьной улице, 71. Для производственного комплекса на Обводном, 150 предстоит уточнить функциональную подгруппу и т. д. В целом коррективы носят «точечный» характер и не меняют главного результата: налоговая нагрузка на бизнес и на граждан увеличится.  

Спорить подано 

 Кроме обращения в ГБУ «Кадастровая оценка» с заявлением об ошибке, допущенной при определении кадастровой стоимости, есть и другие варианты оспаривания.

В Петербурге с 2019 года действует комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Она наделена полномочиями «признать кадастровую стоимость в размере рыночной». Возглавляет комиссию Павел Фролов, заместитель председателя КИО. В нее также входят представители Росреестра, комитета финансов, петербургской Торгово-промышленной палаты и Союза промышленников и предпринимателей. От оценщиков – Владимир Жуковский, член экспертного совета Сообщества профессионалов оценки, и Борис Кивисепп из Ассоциации СРО «Национальная коллегия специалистов-оценщиков». Об эффективности обращения в комиссию говорят и пишут разное, но все же это действующий механизм для досудебного оспаривания кадастровых цен.

Еще один вариант – обращение в суд, также за установлением кадастровой стоимости в размере рыночной. (После вступления результатов в силу, то есть после 1 января 2024 года.) В любом случае собственнику необходим отчет о рыночной стоимости объекта, подготовленный независимым оценщиком. 

В 2023 году, по данным Росреестра, в российские суды было подано 5195 исков по оспариванию кадастровой стоимости. В 90% случаев заявители такие дела выигрывают. До оспаривания суммарная стоимость объектов составляла около 161,8 млрд руб., после суда – на 40% меньше, 98,2 млрд руб. 

Так что шансы у собственников неплохие. Хотя, конечно, судебные процедуры потребуют затрат – и временных, и финансовых. 

Земельные зигзаги 

 За бурными баталиями вокруг налогообложения ОКСов отошла на второй план земельная тема. А там тоже есть интересные повороты. 

Петербургские земли переоценили в 2022 году. Участки (в среднем) подорожали на 25%. В сводной таблице, где указано изменение стоимости по группам участков, есть скромная строчка: «сельхозка». В Петербурге насчитывается 1632 таких участка. В результате переоценки изменилась стоимость 1500 из них. А именно – выросла в 9 раз: с 14,54 млрд рублей до 141,1 млрд рублей. Соответственно, увеличились и налоги.

Как пояснили NSP специалисты ГБУ, в 2018 году городскую «сельхозку» оценивали по нижней границе диапазона, буквально «по стоимости межевания». (Действовавшие на тот момент нормы это позволяли.) В 2022-м – переоценили ближе к рынку, с учетом аналогов. В некоторых случаях на землях сельхозназначения выполнен проект планировки или даже выдано разрешение на строительство, это также учитывалось при оценке. 

По словам специалистов, если в Генплане на спорной территории появилась зона многоэтажной жилой застройки – земельный налог насчитают по максимуму. Даже с тех, кто реально занимается сельским хозяйством и не собирался переводить свой надел под девелопмент. По данным NSP, сейчас идут суды между несколькими крупными сельхозпредприятиями и КИО. «Люди реально занимаются сельским хозяйством, ничего не нарушают, а им говорят: нет, вы должны перевести эти земли под жилую застройку, – пояснил «НП» один из городских оценщиков, который помогал готовить иски. – По крайней мере, налоги мы с вас будем брать, как будто вы не коров пасете, а возводите МКД. Сам тезис о том, что в черте города не должно быть сельского хозяйства, что все нужно застроить, по меньшей мере, нуждается в обосновании». 

Оценщики и юристы говорят о росте обращений от участников рынка: собственники земли и недвижимости готовятся судиться с городской администрацией за налоги. 

Росстат и правительство, конечно, могут рассказывать населению о росте производства и успешном преодолении санкций. Но бизнес почему-то считает, что время для увеличения налоговых сборов выбрано крайне неудачно. 

Мнение эксперта