Торможение на финише: в Петербурге площадь новостроек за год сократилась почти на миллион кв. м
В Петербурге за 10 месяцев граждане заключили 50,9 тысячи ДДУ. В Ленобласти результат в 2,7 раза скромнее – 19,1 тысячи договоров.
Такое соотношение сохраняется не первый год: областные продажи – примерно треть от петербургских. Рекордными для городских застройщиков стали сентябрь и октябрь. Рыночная ипотека, из-за роста кредитных ставок до 18–20%, стала практически недоступной, а на первичном рынке сохраняются госпрограммы, хотя в сентябре правительство увеличило первый взнос с 15 до 20%. Клиенты торопятся, «пока не стало хуже». Однако рост спроса не привел к заметному повышению средних цен.
При этом петербургские застройщики действуют осторожнее, чем областные: в Петербурге общая площадь новостроек за год сократилась на 14%, почти на миллион кв. м (см. табл. 1). Ранее запущенные проекты распродаются быстрее, чем строители выводят новые. В области баланс сохраняется: сколько продали – столько и открыли; всего в работе около 3,6 млн кв. м.
Такая стратегия приносит результат: в городе доля непроданного жилья сократилась за год с тревожных 43% до почти комфортных 38%. В области – наоборот: остаток вырос с 36% до 44% (см. табл. 1 и 2).
Участники рынка полагают, что к концу года темпы продаж будут плавно снижаться.
Весной возможна очередная волна активности – перед закрытием госпрограмм, которые прекращают действовать 1 июля 2024-го.
Динамика спроса
В Петербурге в октябре было заключено 7343 договора долевого участия – на 3,1% больше, чем в сентябре. Это аномалия: по данным ЦИАН, в целом по стране продажи застройщиков после рекордного сентября упали на 17%. Даже в Москве – минус 5%. Вместе с тем, по данным петербургского Управления Росреестра, на 19% сократилось количество записей об ипотеке: 19,8 тысячи в сентябре, 16,1 тысячи – в октябре (см. табл. 3).
В новостройках Ленобласти количество сделок по ДДУ на 7,5% снизилось: за октябрь было зарегистрировано 2497 продаж, в сентябре – 2699 договоров.
Траектория спроса по региону подтверждается данными сервиса DataFlat.ru по розничным продажам и переуступкам: небольшой «плюс» по ЖК в городской черте, небольшой «минус» в Ленобласти (см. табл. 7 и 8). В Ленобласти динамика продаж более ровная: в начале года и летом – около 1,5 сделки в месяц, в августе – рост до 2 тысяч, в сентябре – пик, в октябре – небольшой спад. Эксперты DataFlat.ru полагают, что в следующие месяцы рынок петербургского региона от державшихся три месяца «аномально высоких уровней реализации в 8–9 тысяч лотов в месяц» (Петербург и Ленобласть вместе) перейдет к «нормальному» показателю в 5,5–6,5 тысячи лотов в месяц.
За год на 200 тысяч рублей вырос средний бюджет сделки. В Петербурге с 9,5 млн рублей до 9,7 млн, в Ленобласти – от 6 млн до 6,2 млн рублей. Средняя площадь лота в регионе колеблется от 40 до 42 кв. м. Застройщики реагируют адекватно спросу: в Петербурге в строящихся ЖК запланированы 172 тысячи квартир, из них 115 350 (68%) – «единички» и студии. В области возводятся жилые дома в общей сложности на 89 тысяч квартир. Из них 70% – 62 690 штук – однокомнатные и студии. Девелоперы, в отличие от чиновников, прекрасно знают финансовые возможности покупателей. И строят ровно то, что смогут без особых проблем продать.
Состояние рынка в ближайшие месяцы будет определяться не столько законами спроса и предложения, сколько действиями ЦБ и правительства. Наверху одновременно обсуждают: дальнейшее увеличение первого взноса (до 25–30%), прекращение льготных программ с 1 июля 2024-го; продление их на неопределенный срок; введение льготных ставок на многокомнатные квартиры и вообще для многодетных и т. д.
Пока чиновники и депутаты спорят, правительство в октябре дополнительно выделило из казны 95 млрд рублей на субсидирование льготных программ: 46 млрд – на семейную, 41 млрд – на ипотеку с господдержкой. Это в дополнение к уже потраченным 150 млрд рублей. И эти 250–300 млрд надо будет изыскивать каждый год, а каждый новый льготный кредит будет увеличивать сумму бюджетных субсидий…
Ценовая кривая
Цены в петербургских новостройках менялись плавно, но неравномерно. ЖК в спальных районах в октябре 2023 года подорожали на 1,5%. Средние цены предложения на городском первичном рынке жилья пока отстают от прошлогодних. За год прибавка произошла только в пригородных районах (плюс 3,1%). Центр города вышел на прошлогодний уровень, окраины и область в небольшом минусе (см. табл. 9). Самыми «перегретыми» оказались цены в спальных районах: все еще минус 2,9% к прошлогодним, несмотря на ускоренный рост в последние четыре месяца.
В ценовом рейтинге городских районов с большим отрывом лидируют Центральный и Петроградский. Психологический рубеж в 400 000 рублей за «квадрат» превышен также в исторической части Василеостровского и Приморского районов.
На «спальных» территориях впереди намывные территории В.О., а для объектов с приближающимся сроком сдачи – ЖК в Калининском и Красногвардейском районах.
На городских окраинах лидирует Невский. Здесь тон задают ЖК «Лайнеръ» в Уткиной Заводи и «Живи! В Рыбацком» в Усть-Славянке.
В пригородной зоне самые дорогие квартиры – в Петродворцовом районе (за счет стрельнинских ЖК «Любоград», «Дворцовый фасад»).
В Ленобласти текущий уровень цен предложения составляет 145 865 рублей за квадратный метр. За 12 месяцев областные объекты в среднем потеряли в цене 0,7%, в основном за счет удаленных районов. Всеволожский вышел на прошлогодний уровень; Гатчинский прибавил 3,8%; заметно подорожало строящееся жилье в Ломоносовском и Тосненском районах.
Отставание области от спальных районов Петербурга составляет 42%, от городских окраин (без метро) – 19%, от пригородов – 13%.
В ценовом рейтинге районов выше всех Всеволожский, отстает Тосненский.
Ценовой лидер в списке локаций – Кудрово (без малого 190 000 рублей за кв. м). В конце списка прочно утвердилась зона Романовка–Щеглово (чуть больше 90 000). Можно отметить появление новых комплексов в Буграх: ЖК «Лето» и «Северный меридиан». Вне конкуренции по количеству объектов Мурино – 16 проектов.
За 12 месяцев доля области в структуре предложения в регионе увеличилась. Год назад предложение квартир в областных новостройках составляло 32% (от общего объема «первички» в регионе), сейчас – 40%.
Число рекламируемых многоквартирных домов в регионе за год выросло: 397 объектов против 387. В городе новостроек стало меньше: год назад – 298, сейчас 287 адресов. Основной прирост ассортимента обеспечила Ленобласть: рост с 89 до 110 объектов.
Данные в табл. 9–10 получены в результате анализа предложений квартир на продажу, публикуемых на портале novostroy.su, а также базы данных ИИЦ «Недвижимость Петербурга»
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
«В ноябре–декабре мы увидим снижение объемов продаж при плавном повышении цен. Подкатила новая волна роста себестоимости: расходы на зарплатах, на стоимости работ, на фонде оплаты труда. И оборудование растет в цене. Рынок инерционен, сейчас мы видим результаты изменения валютного курса. Вентиляционное оборудование, лифты по-прежнему зависят или от импорта, или от отсутствия конкуренции. Это заблуждение, что в Китае мы получим недорогие аналоги европейских систем. К тому же Китай разворачивает собственную программу стимулирования строительства на 137 млрд долларов, значит, китайское оборудование пойдет в основном на их собственный рынок.
Жилье на первичном рынке будет дорожать, и мы к этому готовы. Отчасти будут работать «словесные интервенции», очередная порция обещаний ЦБ повысить ставку. Они действуют на «глубинных» покупателей, которые планировали покупку через год-два. Такие клиенты ускорятся. И те, кто сейчас, на понижении курса, приобретает доллары, через какое-то время будут перекладывать их в недвижимость, в качественные проекты»
«Полагаю, в ноябре–декабре спрос на новостройки будет примерно на том же уровне, а вот в январе неизбежна пауза. Ужесточение условий по льготной ипотеке – это плохая история для рынка, часть покупателей будет спешить, пока по инициативе ЦБ снова не увеличили размер первого взноса.
А весной мы можем увидеть сразу два процесса: сокращение продаж на первичном рынке одновременно с увеличением цен. Цены будут расти даже не столько из-за роста себестоимости (хотя эта причина тоже имеет место), сколько из-за уменьшения объемов предложения. Потому что первичный рынок передан под контроль банков, а финансовые условия не позволяют девелоперам запускать новые проекты. Придется ждать изменения ключевой ставки»
«Во второй половине ноября легко говорить о тенденциях. Год закончится стабильно: я вижу, сколько у нас подготовлено сделок, сколько квартир забронировано до конца периода деловой активности. Если завтра не прилетит какой-нибудь «цветной лебедь», ноябрь и декабрь по продажам будут близкими к сентябрю–октябрю. С поправкой на сентябрьские аномалии, связанные с резким повышением ключевой ставки. Накопленных «дрожжей», традиционного для россиян желания завершить важные дела до конца года хватит для поддержания спроса на нормальном уровне. Вот если кто-нибудь «наверху» пообещает лучшие условия в следующем году, например, льготную ипотеку под 4% в январе – тогда рынок встанет. Но пока таких заявлений не слышно»
«Думаю, что в текущем году ситуация с продажами не изменится, покупатели учитывают риск повторного увеличения первоначального взноса по ипотечным программам с господдержкой, уже до 30%.
На повышенный покупательский спрос будет влиять множество факторов: увеличение ключевой ставки, ужесточение требований банков. Также не стоит исключать и возможные риски региональных ограничений госпрограммы и даже полной ее отмены до официальных сроков (до 1 июля 2024 года). Потребитель старается как можно скорее вложить накопления в недвижимость и успеть приобрести квартиру на действующих условиях»
«На фоне ослабления рубля и ожидания дальнейшего повышения ипотечных ставок интерес к недвижимости стал более активным. За три квартала на первичном рынке региона было заключено 32,6 тыс. сделок, причем на третий квартал пришлось 14 тыс. ДДУ – на 37% больше, чем на второй. Но это лишь накопленный эффект отложенного спроса, который носит временный характер. Покупатели возвращаются к «замороженным» решениям о приобретении недвижимости. Для многих покупка квадратных метров в нынешних условиях – это еще и обеспечение собственной экономической и социальной безопасности. Для возвращения к рекордным показателям, например, 2021 года нет предпосылок, в перспективе уже в начале 2024 года активность покупателей вернется к средним значениям»
«Нужно отдельно говорить о жилищном строительстве и об апартаментах. Спрос на первичном рынке жилья (особенно на объекты высокой степени готовности) будет высоким, если не произойдет новых потрясений. Мы ожидаем его увеличения к Новому году на 10%. А вот апартаменты в Курортном районе приобретают с целью сохранения денежных средств или как предмет роскоши. И в этом сегменте может быть конкуренция
с депозитами. Если ставка по депозитам не будет перекрывать инфляцию, велика вероятность, что инвесторы воспользуются хорошо знакомым инструментом – вложением в недвижимость. Всплеска активности на рынке апартаментов мы не ожидаем. Но Курортный район – самый устойчивый с точки зрения спроса»
«Мы третий месяц работаем в режиме «подвиг каждый день», это обусловлено не столько общим высоким спросом, сколько скорым вводом ЖК «Огни залива». По ЖК «Дом БФА в Озерках» пик спроса пройден синхронно с рынком, в сентябре–октябре. Те, кто работает с покупателями, знают, что даже самый яркий стимул «отрабатывает» месяц-полтора. Так что в октябре продажи по новостройкам в России снизились, а в ноябре рынок вернулся к обычным показателям, уже с учетом высоких ипотечных ставок на «вторичке» и условий по программам с господдержкой.
Конец года всегда приносит оживление, но волшебного роста ждать не приходится. Опасения, что «станет хуже», можно считать базовым мотивом в условиях высокой неопределенности. К середине лета 2024-го, когда истечет срок действия льготной ипотеки, всплеск спроса обязательно будет.
Повышение доходности по депозитам не повлияло на спрос на «первичке». Львиную долю прироста депозитов дали вклады по 200–300 тысяч рублей. Эти деньги изъяты в основном из потребительского рынка. Потенциальный покупатель понимает, что высокий доход по депозиту на 3–6 месяцев – это одна история, а долгосрочное инвестирование в недвижимость в эпоху глобальных перемен – совсем другая»
