Мария Орлова: «Объем предложения на первичном рынке жилья может сократиться на 25%»

Основной причиной возможного замедления девелоперов может стать ситуация на рынке ипотеки, который сейчас формирует около 90% спроса на жилье. При этом застройщики часто приобретают землю и разрабатывают проектную документацию за счет заемных средств. На первом этапе этот кредит не входит в проектное финансирование, его оформляют по рыночной ставке, которая сейчас выше 15%.

Согласно среднесрочному прогнозу Банка России, в 2024 году ключевая ставка будет двузначной – в среднем за год она составит 12,5–14,5%, и только в 2025-м опустится до 7–9%. То есть тренд на высокие ставки по кредитам может продолжиться. Сейчас застройщики переориентируются на покупку тех участков, которые предполагают быстрое начало строительства и продаж. Таких проектов не так много на рынке, поэтому количество стартов, а значит, и нового предложения может сократиться.

Чтобы эффективно стимулировать девелоперов выводить на рынок новые проекты, следует в первую очередь поддержать покупателей жилья.

После вероятного изменения льготной ипотеки, девелоперам и банкам важно будет обеспечить покупателей посильным ежемесячным платежом по ипотеке, для этого потребуются дополнительные программы субсидирования и акции.

Ситуация на рынке недвижимости и смена предпочтений потребителей уже начинает сказываться на спросе. И уже в 2024 году рынок может увидеть возросшую популярность коливингов, сервисных апартаментов и апарт-отелей. Ключевое требование к таким вариантам жилья заключается не в характеристиках квартиры, а в количестве сервисов в локации. Это требование особенно заметно у молодых покупателей до 30 лет.

Любая форма коливинга сокращает расходы «на жилье», и это привлекает молодежь. Для этой аудитории ключевым критерием выбора является ближайшая доступность бытовых сервисов, от заказа еды до прачечной. Это может сменить тренды в проектировании – площадь спален сократится в пользу общей кухни-гостиной, усилится спрос на чистовую отделку и технологии «умного дома», что скорректирует требования к инженерной инфраструктуре.

Смена требований к жилым помещениям повлияет и на наполнение коммерческой инфраструктуры, способствуя развитию малого и среднего бизнеса. В 2023 году мы зафиксировали увеличение спроса на коммерческие помещения. В наступающем году, как представляется, сохранится повышенный спрос на коммерческую недвижимость, однако наполнение объектов будет вестись с учетом новых запросов – на гибридный формат работы, на активные социальные контакты, разнообразие сервисов. И здесь в основе также лежат все формы шеринга – коворкинги, комьюнити и хобби-центры, прокат любых инструментов – от дрели до транспорта.

Что касается портрета покупателей, все чаще спрос на квартиры и помещения под бизнес формируют представители ИТ-сферы и предприниматели новой волны.