Валерия Малышева: «Повышение ключевой ставки может в перспективе привести к дефициту предложения на первичном рынке»

Нынешней осенью ставки по проектному финансированию для большей части застройщиков остались прежними, поскольку их соглашения с банками имеют в основном долгосрочный характер, а размер ставок, как правило, в них фиксированный –  без привязки к размеру ключевой ставки.

А вот новые сделки заключаются уже с учетом текущей, гораздо более высокой стоимости денежных средств. Возможно, часть проектов из-за этого будет отложена на более поздние сроки. А по тем объектам, которые все же будут запущены, застройщикам придется гораздо больше внимания уделять объемам средств на эскроу-счетах: чем больше их поступит, тем меньше будет ставка по кредиту.

Объем спроса на рынке, в свою очередь, тоже подвержен влиянию ключевой ставки: рыночные условия по ипотеке начинают носить заградительный характер, как и размер комиссий банков за выдачу ипотеки с государственной поддержкой свыше установленного лимита в 12 млн рублей.

В случае отмены программы государственной поддержки ипотеки при таком уровне ставок останется единичный спрос со стороны инвесторов, готовых купить квартиру за 100% собственных средств, либо на рынок вернутся программы рассрочки от застройщиков, не позволяющие полноценно наполнять эскроу-счета. Отчасти данная ситуация нивелирует те преимущества, которые дала в свое время реформа долевого строительства, так как придется финансировать стройку ровно в том объеме, в котором будут привлечены денежные средства от покупателей.

Больше всего пострадают перспективные проекты, которые требуют больших расходов: на покупку земельных участков, разработку предпроекта. А значит, в горизонте 2–3 лет может возникнуть дефицит предложения на рынке.

При этом на рынке Петербурга до сих пор около 8% строящегося жилья реализуется без использования эскроу-счетов – это вдвое больше, чем в среднем по стране. Такие проекты, безусловно, находятся в более выгодном положении по сравнению с теми, для которых обязательно привлечение проектного финансирования.

Само их наличие спустя четыре года с момента запуска реформы вызывает некоторые вопросы. При среднем сроке строительного цикла в два года таких проектов на сегодня, по идее, уже не должно было остаться. Видимо, речь идет о жилых комплексах, сроки разрешений на строительство которых неоднократно продлевались и темп строительства которых отличался от заявленного изначально. Безусловно, в число проектов, которые строятся без использования схемы эскроу, попадают те, которые строятся полностью за счет застройщиков, без привлечения средств дольщиков. Но, я думаю, это единичные случаи. Будем надеяться, что «запас» таких проектов продолжит снижаться, и их влияние на конкурентную ситуацию будет все меньше.