Иван Носов: «В риск-менеджменте мы консервативны»

— В связи с изменением стоимости денег – как будет меняться стратегия фирмы по запуску новых проектов? 
— Проекты запускаться, конечно, будут, но с большой осторожностью и предельно понятные по бизнес-модели. Скорее всего – из запасов, из того, что было заготовлено, где часть затрат уже осуществлена по прежней себестоимости. 
Растет ключевая ставка, пересматриваются параметры льготной ипотеки. Больше шансов у тех проектов, которые не появились «в моменте», а уже отыграли часть своей себестоимости. Земля была выкуплена заблаговременно, технические присоединения были оплачены год-полтора назад. Потому что определенные витки роста себестоимости еще будут, есть инфляционные ожидания. И рост ключевой ставки эти ожидания подтверждает. Глава ЦБ Эльвира Набиулллина говорит, что ставка будет высокой, пока сохраняется высокая инфляция. А она пока тормозить не собирается, как минимум – до середины 2024 года. 

— Замглавы Минстроя недавно заявил, что стоимость денег для строителей составит 9–10% годовых… 
— То, что заявляют представители Минстроя, – величина достаточно условная. Стоимость проектного финансирования зависит от наполняемости эскроу-счетов. Она может составлять и 2–3%. Важно, чтобы поступления от продаж опережали затраты на стройку. Тогда кредитные средства будут недорогими. Как только затраты начнут превышать поступления – тут банк включит ставку по полной. Стоимость денег зависит от спроса – то есть: от ситуации, от региона, от политики правительства в сфере льготной ипотеки… 

— Но если раньше полная (коммерческая) ставка могла составлять 8–10%, то теперь – 17–20%? Получается, что выросли риски, связанные с динамикой продаж? 
— Когда мы выходим на проектное финансирование, то формируем строительный бюджет объекта. Со всеми мероприятиями, которые необходимы, чтобы построить и ввести объект в эксплуатацию. Кроме жилья, надо построить школу или садик, проложить дороги, плюс стоимость участка и подключений. Бюджет проекта самым внимательным образом проверяют, в банке есть экспертный отдел, и он прекрасно видит, какие затраты понадобятся, что можно и чего нельзя. Дальше прикручивают LLCR – коэффициент покрытия долга (процентов по займу) из чистой прибыли. На рынке он составляет 1,3–1,4. Надо так формировать план продаж, чтобы доходы превышали текущие потребности строительного бюджета. 

— Чтобы потратить рубль на стройку, надо собрать 1,3–1,4 рубля? 
— Вроде того. И поняно, что проект, в котором часть затрат уже понесена, будет проще проходить бюджетные комитеты. Рост ключевой ставки говорит о борьбе с инфляцией. Кредит на строительство, не покрытый продажами, приведет к росту стоимости заемного капитала. Поэтому в сложившейся ситуации у проектов, по которым оплачены земля, сети, возможно, РНС уже получено, – выше шансы появиться. Причем по разумной цене, в отличие от тех, которые с нуля.  

— Инфляция неравномерная? 
— Есть данные Росстата. Есть настрой и планы ЦБ по ключевой ставке. А есть непосредственно наблюдаемая гражданами инфляция и ощущение, что инфляционная спираль только еще раскручивается. Глава «АвтоВАЗа» Максим Соколов пожаловался, что цены на «Ладу» за полтора года пришлось поднять на 40%. Идет рост цен на потребительские товары, на строительные материалы: с высокой вероятностью это еще не финал. Импортозамещение, перестройка логистики – все стоит денег. Средства бюджета уходят на решение определенных задач. Вливание больших государственных денег со временем и с определенным коэффициентом трансформируется в инфляцию. Увеличиваются затраты на труд, зарплаты рабочих растут быстрее официальной инфляции. Без мигрантов на стройке никак, а у них запросы привязаны к доллару. 
Давление инфляционных ожиданий весьма значительно. Поэтому у продвинутых проектов больше шансов быть реализованными. И больше шансов выдержать различные стресс-тесты от банков. Что будет, если продажи сократятся на 10–20%? А если на 30–40%? И так далее. 
Поэтому: наверняка будут запускаться новые очереди уже существующих проектов, в объектах, которые уже год или два строятся. Особенно если уже и котлован откопан, и тестовые сваи забиты. И даже, допустим, тендеры по нулевому циклу проведены, с поставщиками согласованы и зафиксированы объемы. 
Проекты, которые сейчас надо начинать прямо с нуля – по текущим ценам купить землю, потом доводить до ума, – их, конечно, отложат. До более спокойных времен. И мы сейчас понимаем: что из заготовок пойдет в первую, что во вторую и третью очередь. 

— А если конкретнее – что у вас в первую очередь пойдет на рынок? 
— Еще один корпус в ЖК на Парашютной улице; в Новосаратовке запустили новый корпус в начале декабря, на Черной речке последний корпус вывели в продажу. В остальном будем смотреть по мере развития событий. 

— У вас были планы по строительству объекта в Янино – будете выводить в продажу? 
— 50 на 50. Получим РНС, посмотрим на ситуацию. Обычно мы готовим проект до стадии старта «по кнопке»: приняли решение – и через два дня стартуем. А не через два месяца. 

— На какие данные вы опираетесь, когда формируете план продаж? Как учитываете предстоящие изменения в льготных программах? 
— У нас есть план по сбыту, с определенными параметрами, с коридорами и допусками по объемам и по цене. Мы формируем не линию на графике, а коридор, диапазон. Если мы не выйдем за нижнюю границу – проблем не будет. Или будут, но решаемые. Выстраивать альтернативные графики, исходя из того, что правительство вдруг решит убрать все льготные программы, мы не будем. Всех это пугает, но никто не знает, как это на самом деле будет выглядеть. На возможные угрозы мы как раз и реагируем изменением темпов запуска, скорости развертывания адресной программы, о чем и говорили выше. Придержать, отложить до прояснения. У нас консервативный подход. 
Стройка от продаж фактически не зависит: начали – значит, достроим. Можем ли мы затянуть пояса, продавать не десятки квартир в месяц, а единичные лоты на конкретном объекте и ждать, пока все наладится и доходы граждан вдруг резко вырастут? Наверное, можем, но зачем? Когда наступит момент Х, принимать решение в состоянии общей паники будет самым неправильным. И заранее поднимать или опускать цены – это неправильно. Мы должны быть готовы к разным сценариям. И мы готовы.   

— А когда банки проверяют ваши планы, они на что ориентируются? 
— С банками мы утверждаем минимальные планы. Такие, в которых проект будет реализован даже с неблагоприятными вводными. Банковское финансирование – минимальная опора, мы всегда оставляем себе запас на маневр, и практически всегда у нас продажи идут лучше, чем в согласованном с кредиторами плане. 

— Еще про цены. За год в Мурино средние цены немного снизились, в Новосаратовке – на несколько процентов выросли. В будущем году ситуация в основных локациях сохранится? От чего это будет зависеть? 
— В среднем – да, сохранится. В реальных ценах (с учетом инфляции) жилая недвижимость дорожать не будет, состояние фактических доходов граждан не позволит. Рост зарплат пока происходит в основном на бумаге. Номинальные коррективы – возможны, но в небольшом диапазоне, не как после введения льготной ипотеки. Номинально цены будут подрастать, в зависимости от стадии готовности, ассортимента, от того, какие квартиры останутся к моменту сдачи. Резких скачков, сильного изменения ценовой ситуации мы не ожидаем. Мурино, кстати, довольно разнородная локация, там средние цифры уже не слишком показательны. 
 
— А почему у вас нет объектов в Шушарах? 
— Мы смотрели несколько предложений. Нам не понравилось. У нас есть диверсификация, но строго в рамках наших основных компетенций. Мы никогда не идем в категорию «люкс», в сверхдорогой сегмент. Наши приоритеты – две основные категории: «комфорт» и нижний диапазон «бизнес-класса», мы знаем эту аудиторию. 

— Еще одна тема, связанная с рисками, – использование новых финансовых инструментов. От рассрочки до цифровых метров. 
— Мы присматриваемся. Но все же нам ближе разделение компетенций. Мы вообще склонны сначала посмотреть, как это работает у других. У нас достаточно осторожный подход к новым рецептам. 
История про то, что девелоперы со временем вынуждены брать на себя некоторые банковские функции, – она ведь тоже неоднозначна. И не так уж нова. У компании «Норманн», помнится, был собственный банк (Донхлеббанк. – «НП»). СК «Дальпитерстрой» в 2013-м тоже купила банк (банк «Ростфинанс». – «НП»), но недавно продала свою долю. У компании «Росстрой» были тесные отношения с банком «Российский капитал». Не то чтобы это им сильно помогло на рынке, дало какие-то преимущества. Впрочем, посмотрим. 
Есть компании, которым необходимо каждый день, каждый месяц чем-то удивлять публику. Получением банковской лицензии, приобретением агентского бизнеса. Это еще не значит, что такую стратегию стоит копировать. Цифровой рубль и цифровой метр – конечно, это интересно. Но мы пока подождем, посмотрим, как они будут работать. В риск-менеджменте мы консервативны. 

— У вас в больших проектах есть определенная зависимость от федеральных планов и глобальных строек: дороги, развязки и др. 
— Есть вещи, которые мы реализуем сами. Например, выстраиваем местную улично-дорожную сеть. Продолжение Октябрьской набережной к Мурманскому шоссе – это важная для Новосаратовки часть транспортного каркаса, и здесь пока все идет по плану. Мы участвовали в оплате проектирования. За финансированием строительства этой трассы власти Ленобласти обратятся в федеральный бюджет. Пока нет никакой тревожной информации о том, что финансирования не будет и проект стопорится. 

— Как полагаете, будут ли у нас в регионе какие-то значимые банкротства строительных компаний в будущем году? 
— Никого из системных девелоперов не хотелось бы увидеть в этой роли. Каждый такой сюжет бьет по всему рынку, подрывает доверие покупателей. Надеюсь, застройщикам удастся этого избежать.