Эксперты обсуждают проблему: как превратить апартаменты в инвестиционный продукт

Куда качнется рынок? Спасут ли апарт-отели туристы-соотечественники? Как влияет повышение ставок по ипотеке на динамику продаж? Какие перспективы у инвесторов, готовых вкладываться в инфраструктуру отдыха? На эти важные вопросы старались ответить участники Ежегодной конференции профессионалов рынка, организованной «Недвижкой».  

Дмитрий Синочкин: 
— За 2022 год девелоперы сдали 267 тыс. кв. м в апартамент-комплексах, за 2023-й, по предварительным данным, введут 84 тыс. кв. м. За этот год продадут около 3,1 тысячи юнитов, в прошлом году было реализовано 2,1 тысячи лотов. Однако восстановление рынка осенью прекратилось, начался спад. Ставки по рыночной ипотеке в сентябре ушли под 20%. И одновременно законодатели вернули НДС для застройщиков апартаментов. Будут ли запускаться новые проекты, не будет ли проблем с привлечением инвесторов в комплексы в 2024-м?  

Константин Сторожев:  
— Как в любой сложный период, весь вопрос – к концепции, к балансу рисков. Только объекты с хорошей концепцией будут конкурентоспособны. Если она не доработана, значит, проект в зоне риска. Сделок с ипотекой сейчас практически нет ни у кого, брать кредит на апартаменты не имеет смысла. Клиенты либо ставят на «стоп», либо решают: пускай, мол, деньги полежат на депозитах. Это видно по снижению продаж практически во всех комплексах. Мы понимаем, что это временно, такие всплески уже были. Ни один банк не дает высокие проценты больше, чем на полгода, они тоже умеют считать. Но некоторые клиенты в это играют. Покупателей со свободными деньгами (для 100-процентной оплаты), конечно, меньше, чем было с ипотекой. Это тоже правда. В этой ситуации особенно важно иметь качественную концепцию. Люди вкладываются в то, во что верят. И пока рынок не восстановится, покупатели будут очень аккуратно входить в объекты. Они верят, что капитализация их приобретения подрастет, либо изначально понимают, что идут в пассивный доход. Это тоже понятный выбор. Таких сейчас уже много. В квартирах ипотека пониже, но инвестиционная привлекательность жилья также вызывает вопросы. У нас нет опасений, что из апартаментов деньги утекут на квартирный рынок. А депозиты – конкурент ненадолго.  

Кстати, заметим, что в дорогом жилищном сегменте все более существенную роль начинает играть сервис: консьерж, обслуживание и т. д. Аналитики уверены, что для жилья высокого уровня это конкурентное преимущество. А сервисные апартаменты изначально вышли с такой функцией. Поэтому мы не опасаемся перекоса в сторону псевдожилья. Мы в экспертном совете РГУД провели обследование сервисных апартаментов Петербурга. Оказалось, что классификацию (из сервисных апартаментов) прошел только 41% номерного фонда.  

Анастасия Ясинская: 
— У нас на повестке инвестиционные риски, дорогая ипотека, а вы про классификацию?  

Константин Сторожев:  
— А это и есть вопрос про риски! И это не только про проверки надзорных органов. Хотя и проверки тоже надо учитывать. Уже контролеры начали приходить к коллегам: покажите паспорт безопасности объекта. И хорошо, если он есть. Классификация, централизованное управление, профессиональная УК делают инвестиции в апарты более безопасными. Что в наше время особенно важно. 

Анастасия Ясинская: 
— Вопрос к Николаю Антонову: ваши клиенты покупают на свои или тоже пока держат деньги на депозитах? Как ситуация отличается по регионам? Много ли девелоперов обращается по вопросам управления? 

Николай Антонов:  
— У меня больше оптимизма, чем пессимизма. К нам за последнее время обратилось много застройщиков, которые получают разрешение на строительство либо уже его оформили. В нашей копилке сейчас восемь проектов по Петербургу в строящихся комплексах и четыре – в уже реализованных объектах. В два раза больше, чем в прошлом году. Темпы вывода на рынок комплексов с апартаментами не снижаются. Я проанализировал статистику за пять лет. Большой объем был заложен в 2019 году – около 11 тыс. юнитов. Спрос тогда составлял около 5 тысяч номеров в год. Потом спрос вырос и фактически сравнялся с предложением. Сейчас ситуация такая: около 4 тысяч юнитов выходит в продажу, примерно две тысячи лотов – постоянный спрос. 50% предложения реализуется «в моменте», запас на два года. Пока я не вижу уменьшения предложения.  

Так или иначе привлекательные депозиты закончатся, по моей оценке – в течение полугода, далее ставка будет снижаться. Мы это уже проходили. Деньги из депозитов будут переходить опять в квадратные метры. И скорее всего – в апартаменты. 
Элитную жилую недвижимость берут как трофейную, «чтобы была». Она, конечно, тоже растет в цене и будет востребована, благодаря локации. Но можно вечером проехаться, посмотреть сколько окон горит в уникальных объектах на Петровском и в центре. Те, кто обладает ресурсом, берут не чтобы жить, а впрок и про запас.  
С апарт-отелями другая история. Здесь инвесторы более чувствительны к получению дохода. Они понимают, что лучше обратиться к застройщикам, которые предлагают сервисные апарты, и получать свои 7–8% годовых. Капитализация будет расти, потому что инфляция все равно не уйдет, и материалы будут дорожать, и особенно рабочая сила. Стоимость квадратного метра будет расти. Мы каждый год участвуем в таких конференциях. Думаем, этот пузырь сдуется, но он, к сожалению, держится.  
Некоторые компании, и наша тоже, начинают выходить на внешний рынок, чтобы предоставлять услуги другим застройщикам. Застройщики уже четко сознают, что без сервисной составляющей, если строить (условно) псевдожилье, проект будет приносить на 10–12% меньше.  

Анастасия Ясинская: 
— Можно еще про новые форматы? 

Николай Антонов: 
— Есть два основных тренда. Первый – многофункциональность. Новое поколение не удовлетворяет просто некий апарт-отель, со стойкой ресепшн и рестораном. Обязательные условия – гибкие офисные пространства, обращение к здоровью, к проведению времени вместе. Также мы видим в своих проектах, что 2–3-й этажи, как правило, занимает мелкий бизнес. Это тоже про многофункциональность. Второй тренд – выход в загородную недвижимость. Мы видим поток рекреационных проектов, сложных в реализации. Гостиницу и санаторную часть девелопер может построить за свои, получить преференцию от правительства или льготный кредит. Но всю территорию, естественно, лучше реализовать на принципах шеринговой экономики. Это могут быть юниты, апарт-комплексы; я уже слышал на одной из конференций термины «ко-дачинг» и «ко-избинг».  

Анастасия Ясинская: 
— Ко-садоводинг и ко-огородинг… А что в регионах? 

Николай Антонов: 
— Регионы недавно начали выходить на рынок апартаментов. Заявок много: Иркутск, Новосибирск, Пенза, Саратов, Казань… Мы видим, что у них – два-три года отставания от нашей стадии развития. Москва – тоже перспективный регион. По уровню элитного жилья столицу хвалят, но в плане апартаментов Москва – довольно дремучий рынок.  
Благодаря петербуржцам москвичи тоже стали обращать внимание на сервисную составляющую, на концепцию проектов. Стали к нам обращаться. И будет приятно, если петербургский подход завоюет московский рынок. 

Анастасия Ясинская: 
— У Maslov Group Development есть в том числе и опыт создания загородной доходной недвижимости. У них легкие, компактные проекты, с более низким порогом входа и с интересными показателями доходности.  

Артем Чугай: 
— В этом году дела у нас идут лучше, чем в предыдущем. До сентября все вообще хорошо складывалось, пока не начала подниматься ипотечная ставка.  
В наших проектах с продажей апартаментов мы предлагаем комплексную ипотеку и рассрочку от застройщика. Спад действительно чувствуется, но мы верим в то, что в марте все будет хорошо, ставка вернется к адекватным значениям и продажи в ипотеку возобновятся.   
При этом мы и сейчас не отметаем полностью возможности покупки в ипотеку, поскольку есть инструменты рефинансирования, например, через полгода. И есть клиенты, которые готовы покупать даже при существующих ставках. 
В Петербурге мы сознательно делаем маленькие апартаменты, от 11 до 26 квадратных метров – с небольшим чеком. Людям проще купить такой объект за наличные или в рассрочку. Такие апартаменты обустраиваются в отдельных готовых зданиях, в ходе реконструкции или перепланировки. Это быстрее, чем строить крупные комплексы.  
Мы полностью закрываем потребности гостя в сервисе и в бытовых запросах: санузлы, кухни, душевые, стиральные машины. Человек получает сервис и платит немного меньше, чем в больших сетевых апарт-комплексах. За счет этого получается высокий процент загрузки апарта в среднем по году и 10–12% дохода. Если пессимистично смотреть на вещи, то, соответственно, 8–9%.  
Для инвестора, который хочет стабильности, подойдут инвестиционные апартаменты на базах отдыха. Мы предлагаем клиенту купить инвестиционный лот: земля плюс небольшой дом. У нас есть компания, которая занимается строительством каркасных и модульных домов. И дальше покупателю идет фиксированный процент: 12% годовых от стоимости лота. Гарантированный доход на три года, независимо от загрузки, заполняемость – забота управляющей компании. Людям нравится, особенно тем, кто покупает из региона или находясь не в России. Они знают, сколько потратили, сколько будут получать. 
Учитывая подъем внутреннего туризма и интерес к загородным поездкам, думаю, что доход через три года будет меняться в большую сторону.  
В сентябре у нас запустилась база отдыха на Приозерском направлении, рядом с «Игорой». Место известное, многим понятное. Мы для себя определили комфортный для управляющей компании размер: 50 юнитов. Сейчас их 24, плюс небольшой спа-комплекс для отдыхающих. Скорее всего, будем еще достраивать. Темпы продаж показывают, что этот продукт нашим инвесторам заходит. 

Анастасия Ясинская: 
— Каковы параметры юнита в загородных проектах?  

Артем Чугай: 
— Минимальный дом – 30 кв. м, примерно, как однокомнатная квартира. Максимум – порядка 100 кв. м: три отдельные комнаты, плюс еще вариант размещения в холле.  

Дмитрий Синочкин: 
— Давайте подведем итоги. Участники сегмента апартаментов видят риски: сокращение спроса и падение объемов строительства. Снижение рисков идет по траектории улучшения качества управления. Чем лучше обслуживается комплекс, тем меньше опасений у инвесторов. Распределение рисков, сочетание городских и загородных форматов – не спасательный круг, но, по крайней мере, повышает надежность.