НАШ ЦИТАТНИК: «До конца года будет сохраняться высокий спрос на новостройки, а в будущем из-за неизбежного падения доходов населения, прекращения льготной ипотеки и накопленного повышения цен на недвижимость рынок ожидает откат...» Роман Строилов

27 октября, 18:50

От рынка осталась половина

От рынка осталась половина

В апреле петербургские застройщики зарегистрировали 5463 ДДУ – вдвое меньше, чем год назад (11 048 договоров).

В апреле петербургские застройщики зарегистрировали 5463 ДДУ – вдвое меньше, чем год назад (11 048 договоров).

По жилым помещениям соотношение примерно такое же: 4286 договоров в апреле 2020-го, 9623 – в апреле 2019 года. За четыре месяца сокращение продаж в новостройках составило 29,1%: в этом году зафиксировано 24 579 сделок, прошедших регистрацию; в январе–апреле прошлого года – 34 678.

Ипотека тоже сократилась, хотя и не так значительно: минус 21,1% за квартал.

Замруководителя Управления Росреестра по Санкт-Петербургу Сергей Никитин отмечает, что на 33% увеличилось количество заявлений, поданных через портал Росреестра.

Конечно, в этих цифрах отразилось и «своеобразие текущего момента»: переход застройщиков на онлайн-продажи, ограничения работы МФЦ. Возможно, накоплен определённый объём отложенного спроса, часть сделок будет оформлена после возвращения в нормальный режим.

На показатели мая–июня повлияет и запуск «льготной ипотеки» под 6,5%: первые такие займы были выданы в конце апреля, схему активно продвигают и банки, и застройщики; субсидированные кредиты пользуются спросом.

Но всё же основной причиной спада следует признать реальное сокращение доходов граждан и неуверенность в будущих заработках. Девелоперы на снижение спроса реагируют скидками, предлагают рассрочки и пока не готовы снижать цены. Выведение на рынок новых проектов также будет сокращаться.

Кстати, в Москве ровно такая же картина: по данным Dataflat.ru, продажи в новостройках (апрель к апрелю) сократились на 50%.

Мнения экспертов:

Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой»:
- Весь апрель прошёл для нас и наших клиентов под знаком «онлайн»: покупатели активно интересовались недвижимостью, но от посещений объектов зачастую отказывались, чтобы не нарушать режим самоизоляции и не подвергать себя излишнему риску. Снижение объёмов продаж не было для нас критичным, но из-за закрытых МФЦ и невозможности зарегистрировать сделки в Росреестре мы не могли получить средства клиентов. При этом сравнивать продажи в апреле 2020-го и 2019-го для нас не совсем корректно. В прошлом году в начале второго квартала мы открыли продажи в клубном доме «Идеалист» на Малодетскосельском проспекте, которые позволили значительно увеличить объёмы реализованного жилья. За этот год в объекте было продано 46% квартир. В 2020-м мы также планируем вывести новые объекты на рынок, которые оживят покупательскую активность, но это случится не раньше второй половины года.
Что касается льготной ипотеки – это прекрасный инструмент для стимулирования спроса, однако для компаний, работающих сегменте недвижимости выше комфорт-класса, он малоэффективен. При максимальной сумме кредита 8 млн рублей доля таких сделок в бизнес- и, тем более, в премиум-классе, минимальна.

Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС»:
- Не могу сказать в целом по рынку, но в нашей компании итоги апреля весьма позитивные для нынешней ситуации. Нам удалось выполнить план практически на 90%. Причем он у нас был высоким, на уровне марта. Во многом повлияли именно ипотечные госпрограммы, прежде всего «Сельская ипотека». Стоит также отметить, что большинство сделок у нас проходило через онлайн-магазин, с электронным подписанием договоров и регистрацией. Это сказалось на показателях продаж, потому что онлайн-регистрация, в отличие от приёма пакетов бумаг, работала без перебоев и была доступна в течение всего карантинного периода.
Новая господдержка на апрельских продажах пока практически не отразилась. Большинство банков начали выдачи кредитов только в последние дни месяца. Между тем, количество обращений выросло заметно, примерно на 20%. Ажиотажа в связи с программой мы не ждём. Всё же платежеспособность населения сейчас снижается, но льготная ипотека, безусловно, поддержит спрос. Ожидаем, что в мае также сможем обеспечить практически плановые продажи.
Корректировки по объему ДДУ в целом по рынку можно объяснить не только текущей ситуацией. Они были ожидаемы и в связи с переходом компаний на эскроу-счета. В частности, у нас план продаж в целом по 2020 году ниже, чем в 2019-м. Это необходимо, чтобы мы могли выйти на ту стоимость квадратного метра, которая требуется при работе по проектному финансированию. Например, по итогам первого квартала количество ДДУ у нас снизилось на 12%, если сравнивать с аналогичным периодом 2019-го. При этом выручка показала рост на 5%.
Мы прогнозируем, что уже к осени отрасль сможет выйти на плановые показатели продаж. При этом снижение количества ДДУ год к году возможно, что связано и с работой в рамках нового законодательства, и с сокращением предложения. С начала года новых проектов практически не выходило, только небольшие очереди или корпуса. Вероятнее всего, крупные старты продаж, запланированные на второй и третий кварталы, также будут перенесены.
Снижение цен в текущих условиях ожидать не стоит. Экономика проектов и уровень рентабельности не позволяют делать значительные скидки. Себестоимость строительства, напротив, растёт, да и сокращение предложения будет вести только к повышению цен. Компании стараются его сдерживать, пока это возможно, но снижать их попросту некуда – это чревато повышением рисков финансовой нестабильности. Помочь сдержать рост цен, в частности, может программа субсидирования ставок для застройщиков. Соответствующее постановление уже вышло, но пока есть много вопросов по тому, скольким компаниям будут доступны льготы по кредитам. Мы сейчас прорабатываем вопрос включения в данную программу.

Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»:
- Мы оперируем не количеством зарегистрированных сделок, на которое могут влиять и работа госучреждений, и в целом механизм дистанционных продаж, а всё-таки ориентируемся на количество заключенных договоров. И за первые четыре месяца мы лишь в апреле корректировали план продаж, а в остальные месяцы реализация шла в соответствие с годовым планированием.
В апреле определяющим фактором была неуверенность покупателей в завтрашнем дне. Люди теряли работу, сталкивались с сокращением заработной платы. Банки также неохотно выдавали кредиты, тщательно проверяя заёмщиков, в том числе оценивая отрасль, в которой они работают.
Кроме того, не следует забывать о сокращении предложения на рынке недвижимости. Важно всегда учитывать не только абсолютные цифры, но и относительные.

Андрей Кириллов, директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит», представитель «Мегалит-Охта Групп»:
- Последствия пандемии ощущаются на глобальном уровне и затронули практически все отрасли. Рынок недвижимости не исключение. Показатели апреля отражают ту новую реальность, в которой мы оказались из-за режима самоизоляции. В первую половину месяца был зафиксирован спад по количеству обращений и сделок. Покупатели взяли паузу, а застройщики осваивали и налаживали новые бизнес-процессы по переходу в онлайн. Оживление пришлось на последнюю декаду апреля, и во многом оно было связано с вводом программы ипотеки с господдержкой. Стоит отметить, что общие показатели снижения объёма продаж всё-таки демонстрируют средние цифры по рынку. В частности, по проекту «Приморский квартал» по итогам апреля снижение составило не более 25%, а начало первого квартала было для нашего объекта удачным.
Если коронавирус отступит, и в июне мы возобновим работу офлайн-офисов, а финансирования льготной ипотеки хватит хотя бы до ноября, к концу года  снижение продаж не будет существенными в целом для рынка.
Льготная ипотека уже компенсирует спад. За последнее время это самое существенное уменьшение ипотечных ставок. Большим плюсом является тот факт, что программа нацелена на поддержку именно первичного рынка. Что касается цен, то в экономически успешных проектах, конечно, никакого снижения не планируется.
В ближайшее время спрос сместится в сторону качественных проектов, находящихся на завершающей стадии. В этом году внимание покупателей будет акцентировано на динамике строительства, в том числе социальных объектов внутри проекта. Часть застройщиков повременит с выводом новых объектов. Колебания рынка ожидаемы, нужно быть к ним готовыми и работать исходя из новых реалий.

Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС:
- Если говорить про нашу компанию, то объём продаж за время карантина практически не изменился по сравнению с плановыми показателями. Мы уже несколько лет активно используем инструмент дистанционных продаж при работе с региональными покупателями. Доля таких сделок в нашей компании составляла 25%. В марте мы просто масштабировали эту технологию на все продажи.
Субсидированная ипотека вносит достаточно значительный вклад в поддержание спроса. Количество ипотечных сделок уже подросло на 20% по сравнению со стандартными показателями. Ставка в 6,1%-6,5% весьма комфортна для рынка и покупатели активно пользуются этим предложением. Можно ожидать, что по мере снятия ограничительных мер, интерес к данному инструменту будет только расти, что может привести к повышенному спросу на квартиры в конце лета-начале осени. Что касается объёма предложения, то большинство застройщиков в ближайшие месяцы будут очень аккуратно выводить на рынок новые объекты. В совокупности данные факторы могут привести даже к небольшому росту цен в осенний период.

Нина Креславская, заместитель председателя совета директоров холдинга «РСТИ»:
- Объём продаж на рынке новостроек Петербурга по итогам апреля снизился примерно в два раза по сравнению с мартом. Однако стоит отметить, что в марте была высокая покупательская активность из-за падения курса рубля и снижения цен на нефть. Клиенты ускоряли решение жилищного вопроса, а также вкладывали средства в недвижимость. Таким образом, часть «апрельского» спроса была удовлетворена в марте.
Отмечу, что в конце апреля спрос на квартиры был поддержан программой льготной ипотеки, поэтому результаты месяца оказались немного лучше, чем можно было предположить в самом начале периода «нерабочих дней».
Безусловно, программа льготной ипотеки стимулирует спрос на квартиры в новостройках. Степень её влияния на рынок будет зависеть от того, сколько продлится режим самоизоляции. Если ограничения будут сняты летом, к концу года льготная ипотека сможет компенсировать спад продаж, произошедший из-за пандемии.
Планируемое снижение ставок по проектному финансированию поможет застройщикам уменьшить расходы на обслуживание кредитов. Однако стоимость строительных материалов продолжает расти из-за изменения курсов валют, поэтому снижения цен на жильё ждать не стоит.
Сейчас застройщики осторожно выводят на рынок новые объекты, ориентируются на текущие показатели спроса и макроэкономическую ситуацию. Остается неясным, сколько продлится режим самоизоляции, поэтому трудно давать прогнозы до конца года. В 2019-м объём спроса был высоким, особенно в первом полугодии. Достичь таких показателей по итогам 2020 года будет сложно. Если удастся к ним приблизиться, это уже будет хорошим результатом.

Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест»:
- В апреле многие застройщики столкнулись с существенным падением продаж, порядка 50% от плановых показателей. Мы тоже ощутили снижение спроса и оцениваем его в 20% от плана.
Субсидирование ставки поможет рынку оставаться в рамках запланированных показателей. Очевидно, что макроэкономические итоги года будут намного хуже, чем планировалось. Всё это создает негативный фон для развития рынка недвижимости.
Обвала цен на жильё ждать не стоит. Стоимость складывается из множества факторов, и в настоящее время они не оставляют возможности какого-либо снижения себестоимости строительства. Возможно, компании, возводящие один-два точечных объекта, смогут позволить себе снижение цен, но это рискованный сценарий. По опыту кризиса 2014-2015 годов мы знаем: это может привести к тому, что застройщику просто не хватит ресурсов на завершение объекта. Сейчас в нашей компании есть ресурсы, которые позволяют сохранять доступные цены для покупателей. Все наши проекты реализуются в формате комплексной застройки. Мы применяем эффективные строительные технологии и управленческие решения, совершенствуем тендерные процедуры и разрабатываем собственные стандарты по благоустройству, отделке МОПов и т.д. Это позволяет нам держать под контролем себестоимость, сохраняя высокое качество продукта.
Есть вероятность, что по итогам года общее падение продаж составит 25-30%. Но итоговое снижение зависит от мер господдержки и от платёжеспособного спроса. В условиях общего падения доходов населения только на субсидированных ставках рынок не сможет продержаться. Если к осени все отрасли начнут возвращаться к норме, динамика падения будет не столь высока. Если выход из пандемии не затянется, и меры господдержки будут продлены, это позволит рыку восстановиться к концу года.

Показатели рынка новостроек в Петербурге

ДДУ

ипотека

4 месяца 2020

24 579

42 914

4 месяца 2019

34 678

54 356

Динамика

- 29,1%

- 21,1%

Управление Росреестра по Санкт-Петербургу