Девелоперы начали активнее «обмениваться» участками, на фоне завышенных цен на землю

По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в Setl Group), за 2023 год на рынке Петербурга и пригородов реализовано участков под строительство жилья и апартаментов на сумму более 99 млрд рублей, что превысило результаты 2022 года на 31%. Наибольшая активность наблюдалась в третьем квартале, когда состоялось две трети сделок.

«Особенностью 2023 года стали транзакции с более крупными участками, если сравнивать с 2022-м. Так, в прошлом году реализовано 34 участка – в общей сложности более 560 га; а в 2022-м сделок оказалось вдвое больше, притом что совокупная площадь лотов была на 2% меньше, чем в 2023-м», – говорит директор консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. 

Запас карман не тянет 

Отметим, что в эту статистику не включены или включены не все участки в Каменке общей площадью 933 га, о покупке которых договорился Setl Group. В начале сентября Смольный согласился перевести в зону среднеэтажной жилой застройки большую часть из 140 участков севернее Юнтоловского заказника, где можно возвести свыше 4 млн кв. м новых площадей. Эта территория находится на границе Приморского и Выборгского районов. Она ограничена ЗСД, северной границей Приморского района, Комендантским проспектом, Парашютной улицей, береговой линией реки Каменки. Эти земли в старом Генплане были зарезервированы под многоквартирное жилье «за пределами расчетного срока», а также предназначались для инженерной инфраструктуры, рекреации, улично-дорожной сети и пр. Инициировало поправки ООО «Технополе» – его учредителям и их фирмам принадлежит огромный земельный банк, в том числе и в Приморском районе. 

В конце сентября выяснилось, что эту территорию приобретает Setl Group. В самом холдинге подробностей не раскрывают, заявив, что земля куплена на перспективу. И это одна из крупнейших сделок на петербургском рынке за всю его историю, не говоря уж про 2023 год.

На Приморский район пришлось и большинство остальных транзакций, поскольку здесь больше всего свободных пятен под застройку. Кроме того, спросом пользовались Красногвардейский и Василеостровский районы, где предметом сделок становились промышленные площадки под редевелопмент. В пригородных локациях лидеры неизменны – Всеволожский и Ломоносовский районы. 

По данным Ольги Трошевой, на конец 2023 года в открытом предложении в Петербурге и ближайших пригородах находилось более 7 тыс. га (около 400 лотов) под строительство более 40 млн кв. м улучшений. При этом 44% предложения (если считать в гектарах) и 21% от общего числа лотов сосредоточено на пригородных территориях. Только около 11% земель имеют полную градостроительную документацию, 30% лотов – без подготовки. Остальной объем предложения (59%) частично «упакован». 

«В 2023 году предложение стало активно пополняться за счет подготовленных проектов (зачастую с разрешением на строительство) от крупных девелоперов. В том числе застройщики выставляли на продажу и части уже начатых проектов – с целью оптимизировать земельный банк ввиду изменившихся экономических моделей и сроков реализации проектов. Такие участки продолжают пользоваться спросом и быстро находят покупателей», – уверена Ольга Трошева. 

Подготовил? Поделись! 

Директор отдела продаж земли и девелоперских проектов Nikoliers Антон Орлов подтверждает, что многие застройщики накопили внушительный земельный банк: за последние три года в агломерации приобретено около 3 тыс. га. Поэтому некоторые компании решают продать часть площадок, зафиксировав прибыль, и инвестировать вырученные средства в текущие проекты.

«Поскольку большая часть участков в черте города приобреталась несколько лет назад до их значительного подорожания, для многих девелоперов выход из проекта после получения разрешения на строительство является очень выгодным вариантом. Кроме того, на фоне дефицита площадок, готовых к строительству жилья, на один лот в хорошей локации зачастую претендуют несколько застройщиков. Так что собственники имеют возможность выбирать наиболее привлекательные условия сделки. Как только ситуация со спросом на жилье станет более позитивной и прогнозируемой, компании, накопившие земельный банк, вернутся к активному запуску проектов. Пока же застройщики переориентировались на освоение имеющихся площадок», – рассуждает Антон Орлов.

По его данным, значительная часть сделок в 2023 году была заключена с участками, для которых уже разработана градостроительная документация. Покупателю это упрощает процесс согласований: можно сразу получить проектное финансирование и приступить к реализации проекта. Рост ключевой ставки в целом поставил под сомнение покупку участков без градостроительной документации. Оформить проектное финансирование в такой ситуации невозможно. Приходится брать бридж-кредит по ставкам на 3–5% выше ключевой. Девелоперы, не готовые платить по 19–20% годовых за бридж в процессе подготовки ППТ, проектирования и получения РНС, либо покупают участок с документацией, либо стараются договориться с собственником о рассрочке или его участии в проекте на условиях софинансирования. 

Директор по взаимодействию с инвесторами ГК «А101» Анатолий Клинков поясняет, что до середины лета, когда станет понятна новая конфигурация ипотечного рынка, девелоперам очень сложно спрогнозировать уровень спроса: «Поэтому приобретать участки под будущие проекты, тем более в кредит при текущем уровне ключевой ставки, представляется нецелесообразным. Вероятнее всего, в ближайшие несколько месяцев компании замедлят или вовсе приостановят пополнение земельного банка. Это может обернуться сокращением объемов строительства примерно через три года».

«Ситуация на рынке для жилищных девелоперов все еще остается нестабильной: после повышения ключевой ставки ухудшились условия проектного финансирования и бридж-кредитования, а снижение доступности ипотеки может уже в ближайшее время привести к охлаждению спроса. Мало того, у нас нет предпосылок для его значительного роста, поэтому застройщики очень аккуратно выводят на рынок новые проекты», – говорит Антон Орлов. 

Все за город! 

Поскольку подавляющее большинство поправок в Генплан Петербурга об изменении вида разрешенного использования бывших промышленных территорий отклонены, многим девелоперам придется переориентироваться на периферию. Крупные застройщики уже обратили внимание, например, на Пушкинский район и территории Ленобласти, граничащие с городом, отмечает Антон Орлов. Стоимость квадратного метра земли и общая сумма сделок в таких локациях существенно скромнее, чем в центральных районах города.

Генеральный директор компании PETERLAND Юрий Зарецкий вообще уверен, что рынка земель под жилищное строительство как такового в Петербурге уже давно нет: «Подготовленные площадки с РНС практически отсутствуют, а если иногда и появляются, то по атомным ценам. Интерес к жилым проектам проявляют заблудшие в Петербург региональные девелоперы, но познакомившись с нашими реалиями, они тихо уходят. Редкие сделки (в основном безденежные) совершаются внутри группы застройщиков, уже давно работающих в городе. В целом, рынок жилья сильно перегрет, цены зашкаливают, а платежеспособный спрос падает». 

По наблюдениям г-на Зарецкого, начиная с 2019–2020 годов (эпоха пандемии) есть устойчивый тренд развития загородного сектора (подробнее – см. обзор).  

Дефицитная «промка» 

Компания PETERLAND отмечает и постепенный рост цен на участки для промышленных объектов. Спрос устойчивый, хотя у большинства покупателей низкая платежеспособность. Вернулись единичные запросы на крупные площадки (по 10–20 га) под склады. Девелоперы заинтересовались созданием новых индустриальных парков. Но основной проблемой остается инженерное обеспечение территорий, заниматься которым зачастую приходится покупателям.

По подсчетам Nikoliers, в 2023 году под строительство коммерческой недвижимости в агломерации куплено 177 га (на 13,5 млрд рублей). И это тоже рекорд за последние несколько лет. В свои расчеты консультант включил 2,5 га под spa-центр в Сестрорецке, который приобрел Element Development, а также 34 га в Орехово, где «Строительный трест» собирается возводить курортный комплекс. 

При этом большая часть купленных площадок предназначена под склады и производства. Одна из крупнейших – 29,8 га в индустриальном парке «М10». Ее приобрел маркетплейс Wildberries под складской комплекс. Фармкомпания «Полисан» приобрела под производство 11 га в промышленном парке «Софийский», а «Промбокс» – 4,7 га в индустриальном парке Greenstate.

Из-за дефицита складов и промплощадок растет спрос на участки, где можно построить компактный объект для собственных нужд или по схеме built-to-suit. Для многих компаний это становится единственным вариантом получить подходящие площади.