НАШ ЦИТАТНИК: «Отдельные субсидируемые кредитные линии на создание социальных объектов с гарантиями от государства для низкомаржинальных проектов могут позволить девелоперу возводить школы и детсады одновременно с первыми домами жилого комплекса...» Анатолий Клинков

14 апреля, 18:21

Способна ли архитектура стать дополнительным конкурентным преимуществом реализуемых проектов?

Сегодня в 12:32

Девелоперы, которые строят жилье, относящееся к массовому сегменту, с одной стороны, сталкиваются с неуклонно растущей себестоимостью, а с другой – с растущими потребностями покупателей, отдающих за свои типовые квартиры впечатляющие суммы.

Способна ли архитектура стать дополнительным конкурентным преимуществом реализуемых проектов? 
И есть ли рецепты, позволяющие сделать «дешево и красиво»? 
За счет каких архитектурных приемов, отделочных материалов и конструктивных решений можно обеспечить яркий и эргономичный облик новостроек массового сегмента? 
Вы лично готовы были бы доплатить «за красоту»?  

Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС: 
 Прежде всего, нужно разделять архитектуру и технологию. Современные жилые дома могут выглядеть очень по-разному: иметь как ультрасовременный облик, так и сдержанно консервативный. Красота дома – в глазах смотрящего, и единого мнения тут не бывает. 
Если архитектура – это вопрос индивидуального вкуса и предпочтений, то технология – более универсальный термин, привязанный к стоимостным понятиям о жилье. Например, для стандартного жилья совершенно нормально использование штукатурных фасадов. Никто не ждет в массовом сегменте навесных фасадов из натуральных дорогих материалов. Может быть, мы увидим на некоторых проектах керамогранит, на других – отделку первых этажей натуральным камнем. Но в основном штукатурные фасады в массовом сегменте рынка – это абсолютно нормальное, приемлемое решение.  
В дорогих сегментах мы ожидаем высокую долю натуральных материалов, в том числе и на фасаде. При этом цветовое решение может быть как ярким, так и очень сдержанным. Оба варианта найдут поклонников. Хотя яркие цвета все же более присущи масс-маркету. Считается, что они помогают скорректировать восприятие формы здания и визуально раздробить большой объем на меньшие части, более приятные для глаза. Если крупную постройку сделать однотонной, она будет восприниматься слишком массивной. Кроме того, работа с цветом помогает выделить здание, придать ему индивидуальность. Таким образом, необычные цветовые решения – один из основных архитектурных приемов в сегменте стандартного жилья.  
Также часто застройщики используют работу с крупными и мелкими объемами на фасадах. Другой популярный прием – добавление на фасады акцентных элементов, например, эркеров. Человеческий глаз плохо воспринимает большие однотипные здания, поэтому архитекторы стремятся делить их на небольшие элементы, более комфортные для созерцания. 
Резюмируя: в стандартном сегменте важны не столько дорогие, сколько качественные материалы и хорошо выполненные работы. Как правило, покупатели недорогих проектов не готовы доплачивать за архитектуру, и среди двух домов в одной локации сначала обратят внимание на более доступный по цене вариант.  
Значение архитектуры возрастает вместе со стоимостью недвижимости. Чем дороже проект, тем больше внимания покупатели обращают на этот параметр. Внешние атрибуты статусного дома оправдывают в глазах покупателя стоимость покупки. Люди хотят видеть, за что они платят большие деньги, каждый день убеждаясь, что сделали правильный выбор. 
 
Юрий Грудин, генеральный директор компании Formula City, основатель апарт-отеля Well: 
 Петербург считается самым консервативным и строгим городом в России с точки зрения сохранения исторического наследия. Для девелоперов и застройщиков это создает массу сложностей, но одновременно вырабатывает качество подхода.  
Практика показывает, что, с одной стороны, в Петербурге удается реставрировать и бережно адаптировать исторические памятники к новым функциям, а с другой – создавать узнаваемую современную архитектуру, формируя новые точки притяжения в бывших «серых» зонах, в развивающихся районах. И если говорить про тренды в архитектуре, наша главная особенность – стремление к гармонии с окружающей средой, ее улучшению и развитию.  
Одним из важных изменений последних лет стало обращение к эстетике, искусству. Практически ни один жилой проект не обходится сегодня без включения арт-концепции или коллаборации с художниками и дизайнерами. Это касается как архитектуры, так и интерьерных решений, благоустройства территории, где мы видим все больше интересных малых форм, примеров художественной подсветки.  
Еще один яркий тренд – экологичность. Применение biophilic-дизайна (включение элементов живой природы), использование натуральных материалов, когда цветовая палитра все чаще стремится к природным сочетаниям, гармоничным и благотворно влияющим на наше состояние. 

Юрий Александров, исполнительный директор компании «КРТ Девелопмент»: 
 Новомодный «продуктовый подход» в девелопменте, ранее известный как функционально-стоимостной анализ, трактует архитектуру как один из основных факторов предпочтения потребителя при выборе. Наряду с локацией и ценой. А так как локация – данность, то баланс между архитектурой, себестоимостью и ценой продажи является целью качественного проекта. 
Часто возникающий в дискуссиях вопрос: а готовы ли потребители за это платить дополнительно? – сломал немало копий.  
Рецепт сделать «дешево и красиво» у меня только один: «учить матчасть» и применять лучшие практики. Между тем многим архитекторам претит приземленный подход стоимостного инжиниринга, крылья творческого человека не выдерживают прагматичных вопросов: из чего? а как? а сколько стоит? Когда я вижу в архитектурной мастерской каталоги продукции, образцы материалов, mockup-решения и альбомы типовых решений, я теплею взглядом. Мне грустно наблюдать архитекторов, не открывавших справочник Нойферта или не бывавших на стройке в качестве авторского надзора. 
В Японии есть выражение: «Если на тренировке вы что-то делаете некрасиво, это не карате». Так и с домом: нельзя за красоту требовать доплаты, потому что это противоестественно – строить уродливо. Облик должен отвечать месту, а значит, укладываться в соответствующую локации цену и уровень архитектуры. 

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры»: 
 При одинаковой стоимости покупатели, конечно, выбирают более красивое. А вот если цена существенно отличается, может оказаться совсем наоборот. Чудес не бывает, и совсем без дополнительных вложений красоты в архитектуре вряд ли можно достичь. Но можно найти баланс. Совсем необязательно обвешивать фасад дома дополнительными элементами, чтобы он стал лучше. Можно использовать относительно недорогие способы: например, в ЖК «Граффити» на брандмауэрах разместили граффити, и банальные «спальники» стали привлекательнее. Можно эффективно задействовать рисунок фасада: например, в кирпичных домах меняется рисунок кладки. Еще один способ – работа с формами, как в проекте отеля от Михаила Мамошина в деловой зоне Пулково, в стиле супрематизма. К сожалению, возможности цветового решения фасадов в Петербурге сильно ограничены позицией КГА, но даже в этих условиях работа с цветом важна. 

Елена Ширшова, директор по продажам и маркетингу ГК «Альфа Фаберже»: 
 Безусловно, архитектура является одним из основополагающих драйверов (вкупе с местоположением) при выборе дома для жизни или объекта для инвестиции. Тем более в элитном сегменте. Кроме того, необходимо учитывать исторический контекст и городской ландшафт Петербурга, новая архитектурная ткань формируется под зорким глазом КГА. 
Экономия, на мой взгляд, допустима лишь в выборе материалов отделки: мрамор или керамогранит, натуральный камень или искусственный, и так далее. Инженерия и коммуникации в любого уровня проектах должны отвечать параметрам безопасности и надежности. А вот наличие террас на крыше или объектов культурного наследия в проекте усилит образ и восприятие нового дома.  
Лично я, конечно, была бы готова «доплатить за красоту» – в разумных пределах и за решения, отвечающие моим представлениям. Кроме того, у каждой ценности есть своя цена, а красота априори должна присутствовать в каждом архитектурном решении дома, как внутри, так и снаружи.   

Степан Изумрудов, продакт-менеджер ГК «Полис»: 
 С учетом растущей себестоимости строительства и цен на квартиры девелоперы, особенно работающие в массовом сегменте, не могут позволить себе широкий спектр архитектурных решений. Доступное жилье, я считаю, и не должно подразумевать каких-либо уникальных опций, но архитектурный облик – важный критерий при принятии решения о покупке. Несмотря на то, что при проектировании архитектор и заказчик ограничены в инструментах, все же у них есть доступные средства, и их следует широко использовать. Потому что именно массовое жилое строительство зачастую формирует облик целых районов и даже городов. Самым доступным инструментом является цвет. Некоторые неумело его используют, пытаясь применить широкую палитру красок, что-то изобразить на фасаде. Нужно отдавать предпочтение спокойным, природным оттенкам, естественным для строительных материалов, а яркими элементами лишь выделять акценты. Также важны пластика фасадов и высота зданий. Можно использовать выступающие элементы или ниши, переменную этажность, выставлять доминанты. При этом можно задействовать и цвет: части фасада, выходящие за основную плоскость и верхние этажи, выделять контрастными оттенками. Очень важную роль играют окна. Они должны быть максимально большими. Можно использовать контрастный цвет профиля, импосты, способы размещения проемов на фасаде. Аналогично и с летними помещениями: балконы и лоджии различной глубины, открытые или остекленные. Можно спроектировать «коробочку», но расположить балконы различной глубины в шахматном порядке, и фасад уже перестает быть скучным, появляется некая динамика.  
В качестве примера умелого использования доступных архитектурных приемов я бы привел наши дома в Приморском районе («Полис Приморский 2»). Здесь можно увидеть и работу с пластикой (выступающие части секций и ниши на верхних этажах, выделенные терракотовым и серым цветами), и различные летние помещения (балконы со сплошным витражным остеклением, французские балконы, лоджии, в ограждении которых имитация окон), и переменную этажность. Так что – не цветом единым. 

Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой»: 
 Архитектура важна, но она всего лишь дополнительный фактор, усиливающий интерес к проекту. Не определяющий. 
Можно и нужно добиваться того, чтобы архитектурные решения выделяли конкретный проект из ряда других, расположенных в той же локации. Но здесь есть ловушка. Петербургские девелоперы, и я тоже, имеют определенную «насмотренность». И у меня складывается впечатление, что скоро все новые ЖК будут похожи друг на друга. Потому что мы друг у друга, у соседей подсматриваем какие-то интересные решения, чтобы применить на своих проектах. И может получиться, что мы перейдем к стадии усовершенствованной советской застройки, когда дома и кварталы, если говорить о массовом сегменте, строятся из одних и тех же материалов, с применением тех же технологий. И перечень привлекаемых к проектам архитекторов – небольшой и закрытый. Новых имен почти нет. 
Не думаю, что мы уже достигли такого уровня зрелости, когда можем активно использовать архитектурные элементы, чтобы повысить привлекательность своих проектов. В дорогом сегменте – другая история: там есть заметные дома, и потребители более «прокачанные». 
За стремлением «сделать красиво» мы иногда забываем о функциональности, о качестве. В том, что мы сейчас делаем – концепции благоустройства, фасадные решения, МОПы, – еще есть, что докручивать до высокого уровня. Клиенты ценят качественную работу выше, чем визуальную яркость объекта. Штукатурка штукатурке рознь – все зависит от того, кто ее накладывает. 

Юрий Сорокин, директор по развитию проекта «Гатчинская мельница»: 
 Хорошая архитектура нужна обязательно, потому что многие объекты из масс-маркета таковой вообще не обладают. Они всем известны и построены по принципу «пипл хавает». При этом получают какие-то премии и призы как лучший объект в чем-то там (в бараках, что ли). 
Я отмечу рецепт, прекрасно известный нашим архитекторам: многого можно добиться использованием подсветки. Америку я, конечно, не открыл, но мне кажется, это наименее дорогостоящий и одновременно наиболее эффектный способ выделить не только отдельный дом, но и весь жилой комплекс.  
Я лично готов платить за красоту в разумном объеме. Я знаком с несколькими людьми, заплатившими миллион рублей за «квадрат»; они не будут много переплачивать за мрамор из Норвегии или керамические изделия из глины небывалой белизны, хотя отнюдь не лишены вкуса и сами построили не один объект. Больше смотрят на локацию, на планировки и др. Они без особой радости, например, узнают, что машино-место стоит 6 млн, и делают такой вывод: лучше единичку купить на эти деньги, сдать в аренду и на доход арендовать это же машино-место. Зачем переплачивать? 

Александр Белов, операционный директор «О2 Групп»:  
 Во главу угла при выборе жилья покупатель в большинстве своем ставит локацию, цену и количество комнат. После выбора этих характеристик начинается сравнение каких-то эмоциональных факторов, и здесь внешний вид жилого комплекса, его архитектура сильно влияют на принятие решений, становятся конкурентным преимуществом ЖК. Исследования проводились в разных сегментах рынка, и, как ни странно, чем более «массовый» продукт предлагается, тем больше его внешний вид влияет на решение о покупке. А внимание к фасадам в Петербурге, где серость и отсутствие солнца постоянны, я считаю основной потребительской тенденцией. 
В стандартном сегменте жилищного строительства не так много выразительных средств, которые бы не увеличивали стоимость квадратного метра. Застройщик не может использовать дорогие отделочные материалы. Индивидуальность и оригинальность жилого комплекса достигается в основном за счет более экономичных цветовых и художественных решений. 
Компания «О2 Групп» при выборе внешнего вида семейного жилого комплекса «Ромашки» в Мурино остановилась на оригинальном варианте. Главная изюминка нового квартала – фасады домов, украшенные огромными ромашками. Стрит-арт за авторством петербургского художника Алексея Сергиенко занимает 13 этажей. Этот мурал площадью 318 кв. м, кстати, внесен в Книгу рекордов России. На наш взгляд, яркие фасады – явное преимущество нашего ЖК, точка притяжения микрорайона. Это подтверждает и опрос, проведенный среди наших покупателей: 85% из них положительно отнеслись к необычному архитектурному решению, а 5% посчитали его необходимостью для города с небольшим количеством солнечных дней. 

Дмитрий Видяев, PR-менеджер ГК Novoselie Development: 
 Безусловно, архитектура может стать конкурентным преимуществом в проектах развития недвижимости. В конечном итоге покупателя привлекает не только цена, но и внешний вид и функциональность здания, даже в категории масс-маркет. Например, наш флагманский проект в Новоселье ЖК «Уютный» отличается от конкурентов яркой подсветкой фасада и архитектурным обликом, разработанным финской студией Jukka Tikkanen. Важным решением для нас стал выбор в пользу семейных планировок, с наличием в трехкомнатной квартире мастер-спальни и двух санузлов. Также мы уделяем особое внимание благоустройству и МАФам. При выборе жилого комплекса для многих семей решающими факторами могут стать качественная детская площадка и уютный двор. 

Марина Шкурко, управляющий партнер агентства Puzzle Realty: 
 Понятие красоты домовладения в загородной недвижимости менее структурировано, чем в городской, здесь проще сказать, за что клиент точно не готов платить. Например, покупатель не готов переплачивать за площади. Дома от 800 кв. м сегодня непопулярны, их сложно продавать. К уходящим трендам также можно отнести дорогие ландшафтные решения на участке, которые требуют содержания и ухода. Альпийские горки, сады, пруды – все это постепенно уходит в прошлое. Вообще в поселках заметна тенденция к уменьшению площади участков (если мы говорим о постоянном проживании) и увеличении площади общественных зон, где уже и реализуются все задумки – парки, пруды и площадки. Вот за такую красоту клиенты как раз готовы платить. 
Хотя каждый стремится к самовыражению, в том числе в плане архитектуры и дизайна, покупатели готовы платить и за типовые решения. Они уже не означают, что объект относится к категории «эконом». А скорее свидетельствуют о применении продуманных подходов, с отработанными планировками и инженерными узлами. 
В загородной недвижимости, как и в городской, основным фактором ценообразования является локация. Задача девелопера – создать продукт, соответствующий конкретному месту. Если это коттеджный поселок для постоянного проживания, здесь в основном должны быть дома из кирпича, газобетона или аналогов. А для поселка на берегу водоема, в лесу и на некотором удалении от города скорее подойдут каркасные дома или постройки из клееного бруса, в зависимости от класса.  
Типовые продуманные до мелочей проекты должны быть ориентированы на текущие тренды: одноэтажные дома, использование новых технологий, интересные дизайнерские приемы в отделке. 
Кроме того, сегодняшний клиент, как в городской, так и в загородной недвижимости, рассматривает объект и с точки зрения инвестиционной привлекательности, даже если он подыскивает «дом для себя и на века». Клиент оценивает, насколько быстро и выгодно в случае необходимости он сможет его продать. Поэтому, конечно, он отчасти готов доплатить «за красоту» или за перестройку дома, чтобы он соответствовал современным трендам и был ликвиден. 

Вячеслав Желтов, руководитель проекта «Сова Девелопмент»: 
 В загородном девелопменте один из главных трендов – строительство по типовым проектам. И все больше застройщиков предлагают готовые решения. Это удобно для клиента и позволяет осуществлять застройку поселка в едином стиле, что создает внешнюю привлекательность и повышает ценность локации.  
Кроме того, использование типовых решений помогает «экономить на масштабе» – в первую очередь на проектировании. Индивидуальный проект может стоить 150–200 тысяч рублей и занимает много времени. Материалы и работы для застройки по типовым проектам проще заказывать, легче договариваться с поставщиками – здесь экономия составит 10–15%. Но это, конечно, не значит, что все дома должны быть «под копирку». Единый стиль не исключает разнообразия планировок, использования разных элементов декора и оформления. Еще отмечу: именно использование типовых проектов позволяет предлагать покупателям дома под ключ, с отделкой и техникой. 
Индивидуализации облика дома можно добиться, в первую очередь, за счет современных фасадных материалов: фиброцементных вставок, клинкерной плитки. Важный тренд – панорамное остекление; большие окна – уже почти норма сегодня; они не только дают много света, но и делают внешний облик дома более интересным и современным. 

Дмитрий Чебыкин, коммерческий директор АО «Компакт-Девелопмент»:    
 Некоторые психологи утверждают, что даже при крупных покупках человек делает выбор эмоционально, а затем обосновывает его для себя с помощью рациональных аргументов. Я не раз в этом убеждался на своей практике в качестве коммерческого директора.  
Мой личный опыт показывает, что клиенты действительно более охотно выбирают проекты с качественными архитектурными решениями и готовы к большей стоимости квартир в таких проектах. Красота в конце концов спасет мир…
Для массового сегмента отличным решением может стать графический бетон. Мы использовали это решение в одном из проектов для имитирования деревянных панелей на фасадах в домах комфорт-класса. На мой взгляд это один из самых практичных и эффективных вариантов. 
Восемь лет назад, выбирая между квартирой в новостройке и красотой петербургского центра, мы остановились на квартире в доме 1900 года постройки. И ни разу об этом не пожалели. Лично для меня это возможность жить в окружении великой архитектуры. Это совершенно другое настроение с утра и на весь день. А значит – и другое качество жизни. 

Светлана Мельникова,  управляющая по развитию строительных проектов компании «ПАН Партнер»: 
 Если мысленно вырвать здания из городской ткани, например с Петровской косы, и поставить их в поле, чтобы не отвлекаться на окружение, то именно на архитектуру и на субъективное представление о красоте мы будем опираться, чтобы выбрать лучшее. Этот слегка утопический пример подтверждается действительностью. Мы проводили локальное исследование на тему восприятия социумом городской среды и в ходе него сделали любопытное наблюдение. В Невском районе есть один сравнительно новый дом, который часть респондентов называла «самым красивым» или «домом-тортом», ориентируясь на визуальное восприятие, на архитектуру. Наш опыт показывает, что люди вне зависимости от социального класса хотят красоты для себя и вокруг себя, умеют, если не понимать, то замечать ее. 
Я всегда доплачиваю за красоту. Неважно, что это, вид из окон в квартире или место в зрительном зале. Понятие красоты не синонимично понятию лучшего, но часто они идут рука об руку.