НАШ ЦИТАТНИК: «На рынке часто применяется концепция максимальной камерности: все закрыто заборами, доступ только у жителей. Такой подход для многих проектов уже не совсем актуален. Сегодня важен баланс между приватной и общественной территорией...» Дарья Сизых

22 июня, 10:15

Денис Заседателев: «Роль главного драйвера рынка жилья занимает сейчас программа семейной ипотеки»

Сегодня в 09:16

Программа льготной ипотеки c господдержкой практически исчерпала себя, и ее завершение после 1 июля минимально отразится на активности рынка новостроек Петербурга, уверен генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев.

Заседателев Денис Юрьевич
генеральный директор операционного бизнеса
ГК «Ленстройтрест»

Семейная ипотека на данный момент – главный драйвер рынка недвижимости. Ее доля в структуре продаж многих застройщиков достигает половины всех ипотечных сделок. Любой пересмотр условий этой программы в сторону ужесточения может негативно повлиять на рынок: привести к существенному сокращению спроса и резко сузить возможности по улучшению жилищных условий, – серьезно уменьшит шансы семей с детьми решить свой квартирный вопрос.

Более позитивными в этом плане выглядят идеи дифференциации ставок по семейной ипотеке в зависимости от площади приобретаемой квартиры. Например, можно снижать ставку на 1 или даже 2 п.п. при покупке квартир площадью 60 кв. м и более. Это позволит дополнительно мотивировать семьи с детьми переезжать в более комфортное жилье и существенно снизит для них финансовую нагрузку. Особенно это актуально для семей при рождении нового ребенка. И при этом такое решение будет вполне в русле политики государства по улучшению демографии в стране.

Программа же госсубсидирования ипотеки (сначала под 7%, а затем под 8% годовых) действительно была очень важна для поддержки отрасли в самой острой фазе пандемии коронавируса и далее, когда начались проблемы, связанные с санкционным давлением.

Однако у нее, безусловно, оказались и побочные эффекты: всплеск активности инвесторов в связи с низкими ипотечными ставками разогрели цены на недвижимость. В результате покупка жилья оказалась труднодоступной для тех, кто действительно нуждался в улучшении жилищных условий, а не стремился заработать.

Другим минусом стало резкое увеличение ценового разрыва между вторичным и первичным рынком. А ведь они тесно взаимосвязаны, и наиболее частая схема приобретения квартиры в новостройке – это продажа имеющегося жилья.

После изменений в конце декабря условий по программе «Господдержка-2020» большинство строящихся квартир в Петербурге и значительная часть объектов в Ленобласти уже не подходят под новые лимиты кредитования. Поэтому отмена этой программы несильно повлияет на активность рынка. Полагаю, что она действительно себя исчерпала и сохранится, вероятно, в том или ином виде лишь в тех регионах, где строится мало нового жилья. А власти, скорее всего, перейдут к адресным точечным программам для отдельных категорий, например, врачей или учителей, таким образом отсекая инвесторов с ипотечного рынка.

Сейчас застройщики продвигают разнообразные инструменты поддержки спроса – различные виды рассрочки, программы кэшбека, траншевую ипотеку, субсидированные продукты, трейд-ин и т. д. Но основный покупательский спрос обеспечивается именно за счет субсидируемых государством ипотечных программ. После завершения одних и изменения условий по другим рынок может потерять существенную долю спроса.

Уже понятно, что программы льготной ипотеки после 1 июля 2024 года, скорее всего, примут более адресный характер и будут выдаваться в «мелкой нарезке». Главные надежды связаны с тем, что ближе к 2025 году ключевая ставка наконец начнет снижение и тогда рыночные условия по ипотеке будут становиться более привлекательными для покупателей жилья.