НАШ ЦИТАТНИК: «Лет через 10 у нас все пойдет, как в Советском Союзе: в новых ЖК будут одинаковые дома с клинкерным кирпичом. Архитекторы у нас одни и те же, и результаты более-менее похожи. А выделяться можно как раз центрами притяжения - социальными объектами...» Максим Жабин

17 июня, 03:45

В Ленобласти, в Гатчинском районе, стартовала муниципальная реформа

Сегодня в 15:08

Изменятся не только полномочия властей, перемены затронут согласование коттеджных поселков и таунхаусов.

Коттеджный поселок во Всеволожском районе. Фото NSP.

Комплексные проекты с домами ИЖС могут снабдить обязательствами по социалке, и вряд ли это пойдет им на пользу.

Областная вертикаль вступает в период трансформации. Региональным законом № 50-оз от 24 апреля 2024 года упраздняется Гатчинский район, вместо него появится Гатчинский округ. С 24 мая вступили в силу положения о выборах депутатов (50 вместо более двухсот), 

с 1 января 2025-го отменяется пачка постановлений и законов о передаче объектов местным властям. Пока чиновники и депутаты на уровне поселений остаются на своих местах, но это ненадолго. Исполнительную власть в населенных пунктах - Вырице и Тайцах, Коммунаре и Больших Колпанах и др. – будут реализовать «территориальные отделы», представительную – некие представители (типа старосты?). Полномочия «первого уровня» пока не определены. Есть опасения, что проблемы благоустройства, очистки дорог, вывоза мусора и пр. жителям деревень и поселков придется решать в Гатчине.

Участники рынка, впрочем, отмечают, что градостроительные вопросы - поправки в генплан, изменения назначения участков – и так на местном уровне не решались, ввиду отсутствия полномочий и специалистов. Отметим, что сейчас домики ИЖС строятся по «уведомительному порядку», а вводятся – по упрощенному, в рамках дачной амнистии. Уведомления отправляются именно в местную администрацию, регистрация построенного осуществляется в Росреестре.  

Параллельно в правительстве Ленобласти обсуждают перераспределение полномочий между областными и районными властями. Речь идет о передаче на областной уровень решений по строительству таунхаусов (блокированных домов) и комплексных проектов коттеджных поселков в статусе ИЖС. Как отмечают коллеги из 47news, губернатор Александр Дрозденко заявил, что в тех случаях, когда речь идет о «сотнях домов» на участках от 10 га и более, девелопер должен строить садики и школы. На повышении уровня ответственности настаивает МВД - чтобы не допустить нарушений законодательства о долевом строительстве. 

Напомним, что в многоквартирной застройке переход на 214-ФЗ, на эскроу и проектное финансирование был обусловлен запретом на все иные схемы. В ИЖС и коттеджном строительстве такой запрет пока не обсуждается. Введение ограничений (например, требование согласовывать проекты коттеджных поселков с Госстройнадзором) приведет к резкому сокращению частного строительства в сегменте ИЖС и росту популярности застройки в формате садоводства. Кстати: в апреле впервые в Ленобласти ввели больше домов на садовых участках (819 штук), чем ИЖС (740 домов).

По мнению руководителя АН Insiders Максима Хансона, для рынка деление на ИЖС и СНТ достаточно условно, и разумнее было бы не ужесточать регулирование в сфере ИЖС, а сделать более доступным ипотечное кредитование для дачного и садового строительства: «Доступным должно быть частное строительство в целом, независимо от статуса. Разница между объектами ИЖС и СНТ в рыночных условиях стирается. Распространение льгот на строительство или покупку частных домов в садоводствах могло бы сильно активизировать спрос на загородные объекты».

Директор по стратегическому развитию ГК Puzzle Realty Марина Шкурко, отмечает, что заметно вырос спрос на готовые объекты, причем в радиусе «постоянного проживания» (условно – до 40-50 километров) их ощутимо не хватает. В том числе - из-за высокой стоимости земли под индивидуальную застройку и сложных процедур, связанных с переводом сельхозземель в иные категории. «Ситуацию на загородном рынке определяют не столько изменения в регулировании или льготах, сколько долгосрочные тренды, – говорит Марина Шкурко. – Стремление к ЗОЖ, «зеленая повестка», развитие удаленных форматов работы, расширение географии маркетплейсов и сервисов доставки – все это работает на загородный спрос. Как и завышенные цены в многоквартирном сегменте. Государственные льготы или изменения в процедурах могут привести к краткосрочным колебаниям конъюнктуры. Но в целом мы прогнозируем плавный рост продаж и повышение требований со стороны платежеспособных покупателей к наличию инфраструктуры в коттеджных поелках и насыщенности общественных пространств. Рынок найдет способы и варианты, чтобы удовлетворить растущий спрос».

Недорогие дома с полным пакетом инженерии действительно могли бы появиться в крупных комплексных проектах, наподобие «Доброграда» во Владимирской области или «Дмитров Дом» в Подмосковье. В Ленобласти пока таких проектов нет, как нет и условий для их появления.

Мнения экспертов

  
Алексей Васильев, генеральный директор компании «Вилла Эксперт»: 

– По мере роста популярности загородной жизни все больше клиентов рассматривают вариант постоянного проживания на относительно небольшом удалении от города (в пределах 30-40 минут езды на автомобиле от КАД). В основном это так называемый «средний класс», с бюджетом покупки 15-20 млн рублей (дом плюс участок). Такой спрос на сегодняшний день удовлетворяется за счет предложения в коттеджных поселках, расположенных рядом с крупными населенными пунктами (Гатчина, Всеволожск, Ломоносов, Петродворец, Федоровское, Токсово, Агалатово и др.). 
Комплексных загородных проектов, которые самостоятельно создавали бы такую инфраструктуру, на рынке практически нет. Что, естественно, связано с общими затратами, которые необходимы для создания и последующего обслуживания такой инфраструктуры. 
По моим предварительным оценкам, проект комплексного освоения территории, при котором экономически оправдано вкладываться в строительство социальной инфраструктуры, должен насчитывать не менее 5 000 домовладений. И основной риск таких проектов, помимо объема вложений, – срок реализации, который может растянуться на 10 лет и более. 
 
Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии недвижимости»: 
– В настоящее время в рыночном обороте больших массивов, которые в генплане были обозначены как ИЖС, очень мало и стоят они очень дорого. Затраты девелопера измеряются сотнями миллионов рублей. А маржи с продажи участков в этом случае практически нет. Заработать можно, построив и продав дома. Может сложиться ситуация, когда девелоперам будет выгоднее просто переводить капитал на банковский депозит, а не рисковать, занимаясь развитием территорий. Перевод земель сельхозназначения в статус ИЖС, включение их в границы населённых пунктов - очень продолжительная история с непредсказуемым результатом. И она требует согласований на всех уровнях. 
С точки зрения социальной ответственности властей, наверное, им выгоднее предоставлять гражданам возможность строится на землях под СНТ, чем под ИЖС. Не требуется обеспечивать территории поликлиниками, школами и детскими садами. Хотя нагрузка на социальные учреждения все равно будет увеличиваться. 
«Навесить» эти обязанности на бизнес несложно, но затраты будут включаться в конечную цену. И если стоимость окажется не конкурентноспособной, девелопер не будет строить. 
Скорее можно искать альтернативу в предоставлении простора частным детским садам и школам. Инвестировать в них должны не девелоперы, а профессионалы, которые занимаются образовательным бизнесом. А застройщиков можно обязать (или стимулировать) предоставлять такому бизнесу землю под строительство школы или детсада. У нас есть такой опыт есть в коттеджном посёлке «Осиновая роща», где частный инвестор построил детский сад, который обучает детей по системе Монтессори. Желающих много, свободных мест нет.