Андрей Кузнецов: «Мы готовы строить больше, если экономическая ситуация позволит»

— В следующем году вашей компании исполняется 30 лет. С чего все начиналось? 
— Компания действительно была зарегистрирована в 1995 году, но до определенного  момента существовала как резервная. По факту фирма заработала в 1997-м. Начинали мы  как подрядчики, одними из первых заказчиков были «36 Трест» и холдинг «ИВИ-9З», который обанкротился. Время было сложное, с нами рассчитывались по бартеру, квартирами. Мы их сразу включали в оборот: меняли на стройматериалы, транспорт, услуги. После кризиса 1998-го у многих застройщиков начались проблемы, появлялось все больше «замороженных» строек. Тогда мы решили заняться девелопментом, начав с брошенных объектов. Не скажу, что это было просто. Мы входили в альянс с компаниями, например, с «ИВИ-9З», и достраивали их объекты. Были и другие застройщики, к которым мы приходили как инвесторы и генподрядчики. Набрались опыта. В 2004–2005 годах случился очередной кризис, когда «схлопнулось» много мелких и средних игроков. Мы выстояли и даже набрали пул объектов, почему к нам и стали обращаться власти с просьбой достроить тот или иной ЖК. Потом был третий кризис, и все эти годы мы  практически работали за бартер.  

— Расскажите о первом завершенном долгострое – доме для сотрудников «Красного  треугольника». 
— В середине 1980-х в СССР возникло движение – Молодежные жилые комплексы (МЖК). Активисты из числа комсомольцев уходили со своих предприятий и становились строителями: каменщиками, штукатурами, монтажниками. Они сами возводили дома, в которых потом получали квартиры. Поэтому желающих попасть в МЖК было очень много, из 500 заявок одобряли около 100. На «Красном треугольнике» я был председателем МЖК. Очень много для города мы тогда сделали, помогли и стройками, и субботниками. 
Участок под застройку на ул. Лени Голикова был некогда передан институту «Гипробум», но ввиду того, что для него это была слишком большая финансовая нагрузка, институт уступил «Красному треугольнику» этот проект и вошел в него сотоварищем. Пока строили, развалился Советский Союз, иссякло финансирование. Каркас дома был доведен до 9-го этажа. Средств не хватало даже на достройку доминанты 10-го этажа над одной из секций, где должны были располагаться помещения для работы с населением (клубные помещения комсомольцев). Пришла идея сделать дом полностью 10-этажным. Таким образом появились дополнительные квадратные метры, которые удалось реализовать и достроить объект в конце 1993-го.  
Я считаю это первым опытом работы с проблемным долгостроем. 
Далее команде строителей надо было платить зарплату, и я начал искать подряды. Мы  взялись помогать достраивать два МЖК: на Охте и Коломягах, так я и пришел в строительный бизнес. 

— Сколько проблемных объектов вы достроили и какие из завершенных недостроев  оказались самыми сложными? 
— Если учитывать дома МЖК, всего получается 11. В кризис 2011–2012 годов многие стройки встали, тысячи дольщиков с плакатами перекрывали улицы, требуя от власти  решить их проблемы. Тогда в городской комитет по строительству (КС) пришла новая  команда во главе с Вячеславом Семененко. Меня пригласили в комитет, обсуждались проблемы и размер компенсаций тем, кто возьмется достроить брошенные дома. Собирать деньги с дольщиков было уже нельзя (ЖК на Ленинском пр., 74 стал последним, где нам разрешили брать доплату с граждан). Власть предложила различные преференции,  например, надстроить парочку этажей. Кроме того, КС практически обязал монополистов не «накручивать» тарифы для нас и без бюрократических проволочек решать вопросы с  ТУ, присоединением к мощностям и пр. Пока эти моменты были не урегулированы,  работать было очень тяжело.  

— Какую компенсацию получила компания за достройку объектов в Шушарах (в «Ленсоветовском»)? 
— В то время город был сосредоточен на достройке «Зенит-арены», туда активно  привлекали многие компании. А в «Ленсоветовском» насчитывалось 1,5 тысячи обманутых дольщиков фирм «Титан» и «Ареал». Ситуация была патовой. Меня пригласили в Смольный и попросили помочь. Власти оказывали комплексную поддержку: все профильные комитеты и монополисты участвовали, вторые лица этих структур оперативно выезжали на совещания в выходные дни. Мы вместе искали варианты  удешевления тех или иных работ; надзорные органы тоже шли навстречу. Мы действовали как единая сплоченная команда. 
Что касается компенсаций, то детский сад, который мы должны были подарить городу, у нас выкупили; на другом объекте нам разрешили надстроить два этажа. Причем вопросы решались очень оперативно: я обратился с просьбой и уже через десять дней получил визу вице-губернатора, а через три месяца – разрешение. Мне до сих пор не верят, что такое возможно. Смольный привлекал и других, более крупных застройщиков. Всего в «Ленсоветовском» было 11 жилых корпусов, пять из них завершили мы, пять — ГК «ПИК» и один – «Лидер групп». Но работали в команде. 

— Для вас объект оказался прибыльным? 
— Прибыль мы получили, хотя и небольшую. Зато городу помогли. 

— Вы собираетесь строить в Ленобласти малоэтажный квартал на 25 га, которые получили за достройку проблемных ЖК «Румболово-Сити» и «Молодежный квартал». Недавно проект рассматривал Градсовет Ленобласти. Когда вы выводите его на рынок? 
— Проект дорабатывается, параллельно разрабатываем ППТ, рассчитываем, что летом Генплан этой территории будет согласован. Потом снова выйдем на Градсовет; все в рабочем режиме. Думаю, на рынок комплекс выведем в следующем году. 

— Как у вас идут продажи на фоне сворачивания льготной ипотеки? 
— Как и все застройщики, запускаем для покупателей акции, используем все имеющиеся на рынке инструменты. Например, предлагаем в подарок предварительную или чистовую  отделку, кладовку или рассрочку платежей. Это относительно небольшие затраты, но инструмент работает. 

— Сколько и каких фирм входит в вашу группу компаний? 
— Всего в холдинге около 40 компаний, что обусловлено в том числе требованиями законодательства. Например, надо иметь несколько генподрядчиков – свой для каждого  банка. Есть служба заказчика, своя проектная группа и технадзор; плюс управляющие компании – для города и Ленобласти. Кроме того, две компании сдают в аренду нежилые помещения: часть из них мы не продаем. 

— Зачем оставляете коммерческие помещения за собой и сколько сейчас в управлении? 
— Это инструмент залога для банка и дополнительная выручка от аренды, кстати, достаточно приличная. К тому же если раньше «Пятерочка», «Магнит» и другие крупные игроки выкупали площади, то сегодня они только арендуют. Так же стали поступать и более мелкие ретейлеры. Сейчас у нас в управлении порядка 40 тысяч кв. м. 

— Отдел продаж и агентство недвижимости от застройщика как взаимодействуют между собой? 
— Некоторым важно выбирать и покупать квартиры именно у застройщика. На их запросы отвечает отдел продаж. Собственное же агентство недвижимости помогает нам регулировать продажи, выстраивать взаимодействие с  другими юрлицами: различными агрегаторами, агентствами, продавцами.  

— Кто управляет построенными домами? 
— У нас несколько своих УК. Одни управляют коммерческой недвижимостью, другие — жилыми домами, по одной – в Петербурге и Ленобласти. Качество управления построенными объектами однозначно влияет на репутацию застройщика, поэтому мы этот важный аспект держим в своих руках. Опыт показал очевидные преимущества такого решения. За четыре года работы УК все вопросы решаются оперативно и с пользой для жителей и арендаторов. 

— Какие проекты и в каких локациях будете развивать? Интересна ли вам, например, загородная или коммерческая недвижимость? 
— Мы продолжим работать в Петербурге и Ленобласти. ИЖС совсем не наш профиль, а вот  малоэтажный комплекс готовим в Румболово, изучаем этот сегмент. Интересна коммерческая недвижимость, сейчас достраиваем проблемный объект на Искровском проспекте. Надеюсь, в конце года введем его.  

— Расскажите подробнее, что это за объект? 
— Администрация Невского района попросила нас достроить незавершенный ТЦ площадью 25 тысяч кв. м, и мы ввязались. Поскольку речь не о жилье, помощь чиновников была не столь активной. И сам объект сложный и скандальный, так как бывший застройщик оказался в состоянии банкротства с кучей долгов. Свои же обязательства мы выполнили: вывели объект из банкротства, но некоторые имущественно-правовые вопросы пока решаются, продолжаются суды с КИО. Так, из-за нарушения сроков ввода комитет насчитал в несколько раз больше инвестиционных отчислений, чем было в первоначальном договоре, есть сложности с подключением к энергоресурсам. 
В этом ТЦ наши – 10 тысяч кв. м, остальные площади принадлежат другим юридическим и  физическим лицам. Однако проект интересен, для нас это новое направление. Сейчас мы рассматриваем варианты других коммерческих объектов, торговых и  складских. У нас есть промышленная база в Красном Селе, где хранится оборудование, опалубка и пр. Там мы строим первый небольшой складской объект, который собираемся сдавать в аренду. Если дебют окажется удачным, будем развивать более крупные проекты с привлечением банковских кредитов. 

— Собираетесь ли наращивать объем ежегодно сдаваемого жилья? Интересны ли компании другие регионы России? 
—Раньше мы вводили примерно по 30 тысяч кв. м; в прошлом году – более 53 тыс. Мы хотели бы строить больше, если экономическая ситуация в стране позволит. Все зависит от спроса. Другие регионы пока не рассматриваем. У нас были проекты с партнерами в Краснодарском крае, в Новосибирске и в Мурманске. Но, поразмыслив, мы отказались от региональных строек: надо переносить туда офис или расширять штат, а у нас – небольшая компания. 

— Какой у компании земельный банк? 
— В Ленобласти у нас есть компенсационные участки в Румболово, Буграх и Девяткино. В Петербурге мы купили участок на Пулковском шоссе (рядом со строящимся проектом Setl Group); в поселке Свердлова приобрели две площадки. На землях в Ленобласти можно построить свыше 250 тыс. кв.м жилья, в городе — 15 тыс. Сейчас идет разработка документации, в этом и в следующем году получим разрешения на строительство и планируем приступить к работам. Рассматриваем и покупку других участков. 

— Чем занимаетесь в свободное время? Какие у вас хобби и интересы? 
— В студенчестве я был фанатом «Зенита», ходили на каждый матч, болели. Увы, более поздние игры полностью дискредитировали команду. Хотя сейчас вроде бы ситуация выправляется, правда, много легионеров.  
Я увлеченный дачник, в выходные с удовольствием занимаюсь грядками и садом. Люблю путешествовать по России и миру.