НАШ ЦИТАТНИК: «Отмена льготной ипотеки стимулирует спрос на апартаменты, так как привлекательность квартир для инвесторов снизится. Если раньше люди покупали квартиру «под сдачу», используя льготную ипотеку, теперь они станут рассматривать другие варианты...» Евгений Тихоненко

24 июля, 18:21

Андрей Кузнецов: «Мы готовы строить больше, если экономическая ситуация позволит»

ГК «Стоун» работает на рынке без малого 30 лет. В портфеле компании большое количество реализованных объектов жилой недвижимости, а также десятки достроенных проблемных домов в Петербурге и Ленобласти. Сегодня девелопер строит собственные ЖК и продолжает помогать городу – завершает коммерческий долгострой. Мы расспросили руководителя группы Андрея Кузнецова о накопленном профессиональном опыте; о том, почему власти активно привлекают их к завершению проблемных объектов, зачем застройщик оставляет за собой встроенные помещения в жилых домах и когда начнется строительство малоэтажного квартала в Румболово.

ГК «Стоун»
Фото: ГК «Стоун»

— В следующем году вашей компании исполняется 30 лет. С чего все начиналось? 
— Компания действительно была зарегистрирована в 1995 году, но до определенного  момента существовала как резервная. По факту фирма заработала в 1997-м. Начинали мы  как подрядчики, одними из первых заказчиков были «36 Трест» и холдинг «ИВИ-9З», который обанкротился. Время было сложное, с нами рассчитывались по бартеру, квартирами. Мы их сразу включали в оборот: меняли на стройматериалы, транспорт, услуги. После кризиса 1998-го у многих застройщиков начались проблемы, появлялось все больше «замороженных» строек. Тогда мы решили заняться девелопментом, начав с брошенных объектов. Не скажу, что это было просто. Мы входили в альянс с компаниями, например, с «ИВИ-9З», и достраивали их объекты. Были и другие застройщики, к которым мы приходили как инвесторы и генподрядчики. Набрались опыта. В 2004–2005 годах случился очередной кризис, когда «схлопнулось» много мелких и средних игроков. Мы выстояли и даже набрали пул объектов, почему к нам и стали обращаться власти с просьбой достроить тот или иной ЖК. Потом был третий кризис, и все эти годы мы  практически работали за бартер.  

— Расскажите о первом завершенном долгострое – доме для сотрудников «Красного  треугольника». 
— В середине 1980-х в СССР возникло движение – Молодежные жилые комплексы (МЖК). Активисты из числа комсомольцев уходили со своих предприятий и становились строителями: каменщиками, штукатурами, монтажниками. Они сами возводили дома, в которых потом получали квартиры. Поэтому желающих попасть в МЖК было очень много, из 500 заявок одобряли около 100. На «Красном треугольнике» я был председателем МЖК. Очень много для города мы тогда сделали, помогли и стройками, и субботниками. 
Участок под застройку на ул. Лени Голикова был некогда передан институту «Гипробум», но ввиду того, что для него это была слишком большая финансовая нагрузка, институт уступил «Красному треугольнику» этот проект и вошел в него сотоварищем. Пока строили, развалился Советский Союз, иссякло финансирование. Каркас дома был доведен до 9-го этажа. Средств не хватало даже на достройку доминанты 10-го этажа над одной из секций, где должны были располагаться помещения для работы с населением (клубные помещения комсомольцев). Пришла идея сделать дом полностью 10-этажным. Таким образом появились дополнительные квадратные метры, которые удалось реализовать и достроить объект в конце 1993-го.  
Я считаю это первым опытом работы с проблемным долгостроем. 
Далее команде строителей надо было платить зарплату, и я начал искать подряды. Мы  взялись помогать достраивать два МЖК: на Охте и Коломягах, так я и пришел в строительный бизнес. 

— Сколько проблемных объектов вы достроили и какие из завершенных недостроев  оказались самыми сложными? 
— Если учитывать дома МЖК, всего получается 11. В кризис 2011–2012 годов многие стройки встали, тысячи дольщиков с плакатами перекрывали улицы, требуя от власти  решить их проблемы. Тогда в городской комитет по строительству (КС) пришла новая  команда во главе с Вячеславом Семененко. Меня пригласили в комитет, обсуждались проблемы и размер компенсаций тем, кто возьмется достроить брошенные дома. Собирать деньги с дольщиков было уже нельзя (ЖК на Ленинском пр., 74 стал последним, где нам разрешили брать доплату с граждан). Власть предложила различные преференции,  например, надстроить парочку этажей. Кроме того, КС практически обязал монополистов не «накручивать» тарифы для нас и без бюрократических проволочек решать вопросы с  ТУ, присоединением к мощностям и пр. Пока эти моменты были не урегулированы,  работать было очень тяжело.  

Кузнецов А. В. (ГК «Стоун») и Ситнов В. В. (ПАО «Сбербанк»)
Кузнецов А. В., руководитель ГК «Стоун», и Ситнов В. В., старший вице-президент ПАО «Сбербанк»

— Какую компенсацию получила компания за достройку объектов в Шушарах (в «Ленсоветовском»)? 
— В то время город был сосредоточен на достройке «Зенит-арены», туда активно  привлекали многие компании. А в «Ленсоветовском» насчитывалось 1,5 тысячи обманутых дольщиков фирм «Титан» и «Ареал». Ситуация была патовой. Меня пригласили в Смольный и попросили помочь. Власти оказывали комплексную поддержку: все профильные комитеты и монополисты участвовали, вторые лица этих структур оперативно выезжали на совещания в выходные дни. Мы вместе искали варианты  удешевления тех или иных работ; надзорные органы тоже шли навстречу. Мы действовали как единая сплоченная команда. 
Что касается компенсаций, то детский сад, который мы должны были подарить городу, у нас выкупили; на другом объекте нам разрешили надстроить два этажа. Причем вопросы решались очень оперативно: я обратился с просьбой и уже через десять дней получил визу вице-губернатора, а через три месяца – разрешение. Мне до сих пор не верят, что такое возможно. Смольный привлекал и других, более крупных застройщиков. Всего в «Ленсоветовском» было 11 жилых корпусов, пять из них завершили мы, пять — ГК «ПИК» и один – «Лидер групп». Но работали в команде. 

— Для вас объект оказался прибыльным? 
— Прибыль мы получили, хотя и небольшую. Зато городу помогли. 

— Вы собираетесь строить в Ленобласти малоэтажный квартал на 25 га, которые получили за достройку проблемных ЖК «Румболово-Сити» и «Молодежный квартал». Недавно проект рассматривал Градсовет Ленобласти. Когда вы выводите его на рынок? 
— Проект дорабатывается, параллельно разрабатываем ППТ, рассчитываем, что летом Генплан этой территории будет согласован. Потом снова выйдем на Градсовет; все в рабочем режиме. Думаю, на рынок комплекс выведем в следующем году. 

— Как у вас идут продажи на фоне сворачивания льготной ипотеки? 
— Как и все застройщики, запускаем для покупателей акции, используем все имеющиеся на рынке инструменты. Например, предлагаем в подарок предварительную или чистовую  отделку, кладовку или рассрочку платежей. Это относительно небольшие затраты, но инструмент работает. 

— Сколько и каких фирм входит в вашу группу компаний? 
— Всего в холдинге около 40 компаний, что обусловлено в том числе требованиями законодательства. Например, надо иметь несколько генподрядчиков – свой для каждого  банка. Есть служба заказчика, своя проектная группа и технадзор; плюс управляющие компании – для города и Ленобласти. Кроме того, две компании сдают в аренду нежилые помещения: часть из них мы не продаем. 

— Зачем оставляете коммерческие помещения за собой и сколько сейчас в управлении? 
— Это инструмент залога для банка и дополнительная выручка от аренды, кстати, достаточно приличная. К тому же если раньше «Пятерочка», «Магнит» и другие крупные игроки выкупали площади, то сегодня они только арендуют. Так же стали поступать и более мелкие ретейлеры. Сейчас у нас в управлении порядка 40 тысяч кв. м. 

— Отдел продаж и агентство недвижимости от застройщика как взаимодействуют между собой? 
— Некоторым важно выбирать и покупать квартиры именно у застройщика. На их запросы отвечает отдел продаж. Собственное же агентство недвижимости помогает нам регулировать продажи, выстраивать взаимодействие с  другими юрлицами: различными агрегаторами, агентствами, продавцами.  

ГК «Стоун»
Фото: ГК «Стоун»

— Кто управляет построенными домами? 
— У нас несколько своих УК. Одни управляют коммерческой недвижимостью, другие — жилыми домами, по одной – в Петербурге и Ленобласти. Качество управления построенными объектами однозначно влияет на репутацию застройщика, поэтому мы этот важный аспект держим в своих руках. Опыт показал очевидные преимущества такого решения. За четыре года работы УК все вопросы решаются оперативно и с пользой для жителей и арендаторов. 

— Какие проекты и в каких локациях будете развивать? Интересна ли вам, например, загородная или коммерческая недвижимость? 
— Мы продолжим работать в Петербурге и Ленобласти. ИЖС совсем не наш профиль, а вот  малоэтажный комплекс готовим в Румболово, изучаем этот сегмент. Интересна коммерческая недвижимость, сейчас достраиваем проблемный объект на Искровском проспекте. Надеюсь, в конце года введем его.  

— Расскажите подробнее, что это за объект? 
— Администрация Невского района попросила нас достроить незавершенный ТЦ площадью 25 тысяч кв. м, и мы ввязались. Поскольку речь не о жилье, помощь чиновников была не столь активной. И сам объект сложный и скандальный, так как бывший застройщик оказался в состоянии банкротства с кучей долгов. Свои же обязательства мы выполнили: вывели объект из банкротства, но некоторые имущественно-правовые вопросы пока решаются, продолжаются суды с КИО. Так, из-за нарушения сроков ввода комитет насчитал в несколько раз больше инвестиционных отчислений, чем было в первоначальном договоре, есть сложности с подключением к энергоресурсам. 
В этом ТЦ наши – 10 тысяч кв. м, остальные площади принадлежат другим юридическим и  физическим лицам. Однако проект интересен, для нас это новое направление. Сейчас мы рассматриваем варианты других коммерческих объектов, торговых и  складских. У нас есть промышленная база в Красном Селе, где хранится оборудование, опалубка и пр. Там мы строим первый небольшой складской объект, который собираемся сдавать в аренду. Если дебют окажется удачным, будем развивать более крупные проекты с привлечением банковских кредитов. 

— Собираетесь ли наращивать объем ежегодно сдаваемого жилья? Интересны ли компании другие регионы России? 
—Раньше мы вводили примерно по 30 тысяч кв. м; в прошлом году – более 53 тыс. Мы хотели бы строить больше, если экономическая ситуация в стране позволит. Все зависит от спроса. Другие регионы пока не рассматриваем. У нас были проекты с партнерами в Краснодарском крае, в Новосибирске и в Мурманске. Но, поразмыслив, мы отказались от региональных строек: надо переносить туда офис или расширять штат, а у нас – небольшая компания. 

— Какой у компании земельный банк? 
— В Ленобласти у нас есть компенсационные участки в Румболово, Буграх и Девяткино. В Петербурге мы купили участок на Пулковском шоссе (рядом со строящимся проектом Setl Group); в поселке Свердлова приобрели две площадки. На землях в Ленобласти можно построить свыше 250 тыс. кв.м жилья, в городе — 15 тыс. Сейчас идет разработка документации, в этом и в следующем году получим разрешения на строительство и планируем приступить к работам. Рассматриваем и покупку других участков. 

— Чем занимаетесь в свободное время? Какие у вас хобби и интересы? 
— В студенчестве я был фанатом «Зенита», ходили на каждый матч, болели. Увы, более поздние игры полностью дискредитировали команду. Хотя сейчас вроде бы ситуация выправляется, правда, много легионеров.  
Я увлеченный дачник, в выходные с удовольствием занимаюсь грядками и садом. Люблю путешествовать по России и миру. 

ГК «Стоун»
Фото: ГК «Стоун»