Константин Сторожев: «Когда новые группы привыкнут к аренде, спрос на апарты выйдет на новый уровень»

– Какова роль управляющей компании в успехе или неудаче проекта апарт-отеля? 
– Рынок в целом переживает этап взросления. Его участники начинают осознавать, что управление номерным фондом – профессиональная деятельность. Построить хороший объект – только начало, за счет управления можно формировать сервис, обеспечивать хорошие цены, в конечном счете – хороший доход. Немаловажная часть – управление состоянием самого апарт-отеля и номерного фонда, это также требует профессионального подхода. 

– На конференции «Недвижки» прозвучала идея о статусе самозанятых для владельцев номеров. Она ведь предлагает вариативность способов управления? 
– Этот вариант больше относится к способам получения дохода. И он не исключает работы управляющей компании. Если собственник заключает с УК агентский договор, задача компании – организовать процесс. Идея сдавать юниты самостоятельно в целом понятна, но идет вразрез с представлениями государства о том, как должен управляться апарт-отель, с требованием пройти профессиональную классификацию. Причем если ранее это требование было оформлено постановлением правительства, то сейчас – федеральным законом. В процессе классификации все должны попасть в единый реестр. И только объекты, включенные в реестр, будут находиться в легальном поле. 

– Почему государство так долго и так противоречиво пытается определиться со статусом апартаментов? 
– Это вопрос преодоления тяжелого наследства прежних лет. На федеральном уровне законодатели пытаются найти одну универсальную таблетку от всех болячек. Если думать о том, как регулировать качество туристической инфраструктуры – обсуждают классификацию, требования и пр. А когда начинают задумываться: как разгрести все, что было понастроено как «псевдожилье» (в Москве) или как «псевдогостиницы» (в Краснодарском крае и Крыму), – тут появляются самые разные рецепты, не связанные с будущим регулированием. 

– Недавно вышло исследованием Центра стратегических разработок (ЦСР). У них гостиницы учитываются как «коллективные места размещения», апарт-отели не упомянуты совсем, а апартаменты – как места для краткосрочной аренды, наряду с квартирами и гостевыми домами… 
– Это давняя болезнь. Еще пять лет назад мы вели разъяснительную работу с ключевыми консалтинговыми компаниями, чтобы они выделяли апарт-отели в особую категорию (или подвид) гостиниц. ЦСР – московская структура; они смотрят вокруг и видят «псевдожилье». В Петербурге апарт-отели, совершенно очевидно, часть гостиничного бизнеса. 

– Как полагаете, опыт, накопленный в Петербурге, уже достаточен, чтобы тиражировать его в регионах?  
– Безусловно. Мы это и делаем. Мы уже год сопровождаем проект апарт-отеля Gagarin City в Новосибирске, реализуем нашу концепцию централизованного управления. Чтобы это был действительно отель, в кондо-формате, с множеством собственников, но под единым управлением. Подписали договор по объекту в Крыму и заходим туда как управляющая компания. Есть перспективные проекты на Байкале, в Сибири, да и по всей стране. Развитие туристической инфраструктуры – это вроде как государственная политика, но средства для долгосрочного инвестирования можно найти только у физических лиц (дольщиков). Банки вряд ли предоставят финансирование для реализации долгосрочных проектов. А вот у дольщиков (частных инвесторов) деньги есть. Правильное их использование – магистральный путь развития отрасли и отдельных регионов. Качественные туристические комплексы преобразуют прилегающие территории.  

– Как в Новосибирске восприняли ваш проект? Там ведь есть и другие апарт-отели? 
– Там всего 18 проектов. Наш – единственный, который реализуется с централизованным управлением. План продаж наши партнеры выполняют; номера реализуют даже немного дороже, чем в среднем по рынку. В конце 2025 года начнется передача ключей, в 2026-м – оснащение и запуск. 

– Как работают остальные? 
– По-разному… Я заходил в некоторые. Сомневаюсь, что эксперты по классификации их реально посещали. Но сейчас будут усиливаться требования и к самим местам размещения, и к экспертам. Многое может поменяться, в плане соответствия заявленным «звездам» в том числе. Когда часть номеров сдают собственники, часть – небольшая УК, а в некоторых номерах владельцы живут сами, всегда возникают разногласия. У нас в Петербурге такие примеры тоже есть. И это всегда вопрос рисков. Начинается ценовая конкуренция; тот, кто вообще не ремонтирует номера, может сдавать их дешевле и т. д. Одни претендуют на премиальный уровень, другие считают, что эффективнее – поставить в номерах двухярусные кровати по типу хостела, для гостей из ближнего зарубежья. Такие модели плохо уживаются в одном объекте. 
Еще важный момент: через определенное время понадобится ремонт оборудования, мест общего пользования. И как договариваться, если нет централизованного управления? Через суд? 

– Кроме Новосибирска и Байкала, какие направления рассматриваете? 
– Есть определенные планы по Хабаровску и Владивостоку… Нас интересуют практически все крупные города-миллионники. Мы в любой из них готовы зайти, если находим партнеров-девелоперов. 

– В приоритете новое строительство, или реконструкция и приспособление тоже? 
– Мы рассматриваем все варианты. Новое строительство – легче, проще сразу построить правильно. Но иногда появляются предложения в исторических кварталах, их тоже стоит изучать. 

– Аналитики отмечают замедление ввода строящихся апарт-отелей и торможение вывода на рынок новых проектов. Означает ли это, что формируется отложенный спрос? Не столкнемся ли мы через год-полтора с дефицитом? 
– Не исключено. Но это зависит от целевой аудитории. Для классического туризма в Петербурге достаточно гостиниц. Увеличение номерного фонда приведет к конкуренции без видимого эффекта. Но вот в формате средне- и долгосрочного размещения есть определенные ниши, и отложенный спрос может накапливаться именно здесь. Этот тренд – новое поколение предпочитает не покупать, а снимать – еще не полностью проявлен, не полностью осознан рынком. Запретительные ставки по ипотеке дополнительно подталкивают эту тенденцию. И вот когда большие целевые группы привыкнут к аренде, распробуют ее преимущества – спрос на апарты выйдет на новый уровень. 
Это как с загородной недвижимостью: рынок довольно долго стоял, пока в ковид не выявились преимущества, и теперь этот сегмент очень активно развивается. 

– А вы рассматриваете проекты доходных загородных апартаментов в Курортном районе, в Ленобласти? 
– Один из таких проектов – рассматривается, другой объект уже строится, но мы пока не выводим его на рынок. 

– Не боитесь опоздать? Там уже несколько проектов построено, еще больше заявлено… 
– В Курортном районе сколько ни построишь – все будет востребовано. Если правильно построить, конечно. 

– Текущую доходность апарт-отелей эксперты оценивают в 7–9%. И как убеждать инвесторов, что вложения в такие объекты оправданны? 
– Это уже вопрос инвестиционной стратегии, которую выбирает собственник. У профессионального инвестора в портфеле должны быть разные инструменты. И спекулятивные, и консервативные (долгосрочные). Депозиты нельзя напрямую сравнивать с инвестициями в коммерческую недвижимость, к которой относятся и апарты. Даже если оставить в стороне риски, связанные с возможным «замораживанием» средств на вкладах (а они есть), инфляция «съест» существенную часть выгоды. Через два или три года инвестор, закрывший депозит, вдруг обнаружит, что купить апартаменты по прежним ценам уже нельзя: предложение сократилось, материалы подорожали, цена выросла и т. д.  Спекуляции без высокого риска не бывает. Инвестиции в доходную недвижимость – другая категория, это спокойный пенсионный доход, с минимальными рисками. Туризм в Петербурге никуда не денется. И операционные доходы будут формироваться в этих пределах – 7–9% годовых. Как пенсионная инвестиция – это хороший вариант. 

– Раз уж мы заговорили о рисках… Если внешнеполитическая ситуация изменится к лучшему, запреты на выезд снимут, расчеты в Европе упростятся – это снизит доходность апартов? Народ опять побежит в Европу… 
– Дай бог, чтобы так и сложилось. Некоторые потери от сокращения внутреннего туризма будут с лихвой перекрыты возобновлением, хотя бы частичным, внешнего туризма. В доковидной истории места размещения в основном зарабатывали на иностранцах. А с учетом того, что рубль еще долго будет слабым по отношению к основным валютам, ездить к нам будет выгодно. И чек с увеличением доли иностранных гостей, конечно, поднимется. Петербург – в первую очередь, город международного туризма. 
Другое дело, что для иностранных гостей подойдут не все форматы, а только качественные. Еще: раньше мы на новогодние праздники неизменно уезжали в Финляндию. Потому что у нас в Ленобласти не было качественного размещения. А если и было – так по ценам выше европейских. За последние годы ситуация изменилась. Открылись очень неплохие объекты, еще несколько строятся (в Рощино, в Орехово, на Прохладном озере и т. д.). И в области много «точек притяжения», много объектов, которые стоит посмотреть, пользуясь хорошим сервисом и с комфортом. Граждане уже оценили преимущества поездок по стране, и это останется с открытием границ. 

– Как полагаете, долго ли продлится период турбулентности, высоких ставок и дорогих денег? 
– Мы закладываем два года… Важно понимать, где будет точка перелома, момент разворота тенденции. Надеюсь, к концу следующего года динамика мер регулирования экономики изменится, от повышения ставок ЦБ перейдет к снижению. 

– Еще один обязательный вопрос: как справляетесь с дефицитом кадром? Как поживает ваша корпоративная школа? 
– У нас вообще-то университет… Ведем большую работу с персоналом, и с нашим, и с аутсорсинговым, с сотрудниками клининговых компаний, чтобы они привыкали работать по нашим стандартам. Мы создавали VALO University, в том числе ориентируясь на регионы. Чтобы с выходом на новые проекты было на кого опереться. 
С количеством персонала есть сложности, людей не хватает и на линейных, и на руководящих позициях. Это касается и горничных, потому что ужесточаются миграционные требования, сокращается поток претендентов. Кроме того, в странах, откуда к нам раньше ехали охотно, экономика растет, и заработки тоже. Приходится расширять географию: включать набор из Индии, Пакистана и т. д.  
В чем преимущество этой модели: те, кто к нам приезжает, хотят работать. Зарабатывать и отправлять на родину деньги. У тех, кто приживается в России, со временем появляются другие цели и запросы. Для российской молодежи работа в гостинице больше не является престижной, как это было в советское время. Здесь на первый план выходит способность самих предприятий формировать новые мотивации для сотрудников. Чтобы им нравилось комьюнити, чтобы возникало ощущение причастности к чему-то хорошему. 
Это совпадает с тезисом, с которым мы выходим к инвесторам: инвестируйте со смыслом! Вкладывайтесь в объекты, которые несут позитивный эффект для города, для страны.  

 Реклама / Рекламодатель: ООО «ВАЛО Сервис», ИНН 7813287634 – valoapart.ru