Рустам Азизов: «За последние месяцы многие банки сильно ужесточили требования к заемщикам»

– В нынешних условиях рассрочка остается вполне рабочим инструментом для приобретения жилья. В зависимости от региона и застройщика по такой схеме уже приобретается 40-50% первичного жилья. Но при этом не стоит забывать о некоторых нюансах. Начать стоит с того, что рассрочка гораздо «короче» ипотечного кредита. Для тех, кто покупает квартиры на стадии строительства, время зачастую не превышает двух-трех лет, а в некоторых случаях оно даже меньше года. Для покупателей резко возрастает финансовая нагрузка. К тому же, если при ипотеке обязательства полноценно проверяет банк, проводя андеррайтинг, то при рассрочке от застройщика такая процедура не предусмотрена. 

Многие из тех, кто приобретает жилье по данной схеме, рассчитывают, что в ближайшие год-два ключевая ставка ЦБ значительно уменьшится, и они сумеют «переключиться» на подешевевшую вслед за этим ипотеку. Но нет никаких гарантий, что ставка действительно будет снижена в обозримом будущем – а значит, такие клиенты окажутся в довольно сложной ситуации. Если они не смогут расплатиться с застройщиками, то не получат своих квартир – да еще и, скорее всего, заплатят неустойки. Конечно, им вернут оставшуюся сумму, но, с учетом инфляции, их деньги могут заметно «подешеветь».

При этом квартиры в среднем по рынку могут к тому времени заметно подорожать. В частности, из-за того, что девелоперы сейчас существенно сократили количество новых проектов, а текущие стройки к тому времени будут уже на высокой стадии. Несостоявшиеся сделки не только вызовут социальную напряженность, но и ударят по некоторым застройщикам.

Исправить сложившееся положение дел может «ипотечная оттепель», которая вернет рынку прежний баланс. Одна из ее составляющих – это отсрочка введения ипотечного стандарта,  разработанного год назад – и в совершенно иных условиях. На сегодняшний день во всех регионах работает лишь одна льготная программа – семейная ипотека.

Проблема ипотечного стандарта при высокой ключевой ставке в том, что он регулирует все виды кредитов на недвижимость: и льготные, и рыночные. Без него те, кто берут займы у банков на общих условиях, смогли бы воспользоваться субсидией от застройщика, что существенно облегчило бы им жизнь. Кроме того, этот стандарт препятствует появлению новых программ и ограничивает ряд действующих, что замедлит развитие рынка ипотечного кредитования.

Еще одна опасность нынешней ситуации состоит в том, что многие уже отложили покупку квартиры до лучших времен. И если ЦБ снизит ключевую ставку, спрос резко увеличится. А учитывая сокращение вывода на рынок новых проектов в 2026 году, цены сильно вырастут. И в этом случае возможностей приобрести жилье по выгодной стоимости уже не будет.

Есть, впрочем, и позитивный момент. Недавно было принято решение об увеличении размера возмещения затрат банков, которые с 7 февраля по 6 августа 2025 года выдадут займы в рамках семейной, дальневосточной и арктической ипотеки.

За последние месяцы многие банки сильно ужесточили требования к заемщикам. В частности, увеличили размеры первоначального взноса: до 30-40%, а некоторые – даже до 50% от стоимости приобретаемого жилья. Более того: чтобы льготники могли кредитоваться под 6% годовых, девелоперам приходится платить за них банкам комиссионное вознаграждение – в среднем около 12% от суммы займа.

Смысл нынешнего решения об увеличении уровня возмещения банкам – в том, чтобы «откатить» ситуацию назад, к базовым условиям семейной ипотеки: ставка 6%, первоначальный взнос 20% и срок кредита до 30 лет. И никаких комиссий от застройщика. По моим прогнозам, в результате нововведений девелоперы смогут наконец-то избавиться от дополнительной нагрузки, а покупатели – на треть сократить сумму первоначального взноса.

Кредитная арифметика может стать гораздо более дружелюбной и для семей с маленькими детьми, и для девелоперов, которые строят для них квартиры. Вместе с недавней отменой лимитов на семейную ипотеку данное решение должно привести к «потеплению» на рынке. Если государство компенсирует банкам их затраты, они в свою очередь, наверняка смягчат условия работы как с покупателями жилья, так и с застройщиками.