Эксперты VERSUS: «Легкие конструкции повышают экономическую эффективность проектов»

В соответствии с Градостроительным кодексом, некапитальные строения и сооружения не имеют прочной связи с землей и могут быть перемещены или демонтированы без значительного ущерба. 

Капитальность здания определяется его прочностью, долговечностью и способностью выдерживать нагрузки. Однако современные технологии позволяют создавать конструкции, которые, несмотря на свою легкость, сохраняют необходимые характеристики для обеспечения устойчивости и безопасности. Использование легких стальных тонкостенных конструкций (ЛСТК), металлокаркасов и деревянных каркасных систем способствует созданию некапитальных сооружений, которые легко монтируются и демонтируются.

Модульное строительство – это еще один шаг к гибкости и мобильности. Легкие модули, изготовленные на заводе, могут быть быстро собраны на площадке и адаптированы под различные нужды. Одним из ярких примеров модульного строительства является система QUBIS, предлагающая решения для создания некапитальных зданий с возможностью оперативной сборки и адаптации к изменяющимся условиям. Эти офисные пространства быстро монтируются и могут быть адаптированы под различные нужды бизнеса, что особенно актуально в условиях динамично меняющегося рынка. Они обеспечивают необходимые условия для работы, минимизируя при этом влияние на окружающую среду.

Технические заказчики часто применяют легковозводимые конструкции для повышения экономической эффективности проектов. Использование таких технологий позволяет значительно сократить сроки строительства и снизить затраты на материалы и рабочую силу. Легкие конструкции требуют меньших расходов на фундамент и другие строительные работы, что делает проекты более доступными и прибыльными. Быстрая сборка и демонтаж также позволяют компаниям оперативно реагировать на изменения в рыночной среде, что особенно важно в условиях высокой конкуренции. Современные материалы также способствуют улучшению экологической устойчивости строительства, так как используются перерабатываемые и экологически чистые материалы.

Необходимость в использовании некапитальных зданий может возникнуть в различных ситуациях. Например, на территориях, где по назначению земель нельзя строить капитальные здания, таких как парки или придорожные зоны. В этом случае некапитальные сооружения могут стать оптимальным решением. Кроме того, компании могут столкнуться с необходимостью оперативно реагировать на потребности клиентов, что требует возможности расширять или сокращать площади. Некапитальные здания, благодаря своей мобильности и легкости, идеально подходят для таких задач.

Однако возникает вопрос: как быть с сетями и обеспечением таких зданий, например, теплом и светом? Если есть сети, то существует связь с землей, а значит, вопрос некапитальности становится сложнее. Это требует глубоких знаний и опыта, чтобы обеспечить архитектурную гибкость и удовлетворить требования закона и технических нормативов, сохраняя при этом преимущества легковозводимых конструкций. 

Разграничение движимых и недвижимых вещей, а с недавних пор еще и соотношение данных понятий с капитальными и некапитальными объектами вызывают множество споров. От квалификации объекта по данным признакам зависит решение вопроса о необходимости получения разрешения на строительство¹ и о возможности применения норм о самовольных постройках². Чаще всего суды рассматривают недвижимую вещь и объект капитального строительства как равнозначные понятия, которые противопоставляются движимым вещам и некапитальным строениям³, но встречаются и противоположные позиции⁴. Капитальность объекта – в большей степени техническая характеристика, которая определяется специалистом в сфере строительства⁵. С другой стороны, квалификацию объекта в качестве недвижимой вещи суды признают вопросом права, а не специальных познаний. Хотя зачастую они обращаются к экспертам для помощи с определением категории вещи⁶, суды не связаны мнением эксперта⁷. В результате именно суд решает, является ли объект недвижимостью и признается ли он капитальным или нет. Однако единый подход среди судов пока не сформировался, что вынуждает застройщиков учитывать как технические, так и правовые аспекты строительства некапитальных объектов.

ГрК РФ определяет некапитальные строения как постройки, которые (1) не имеют прочной связи с землей и (2) конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение или демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик постройки. Рассмотрим эти признаки более подробно с юридической и с проектировочной точек зрения.  

1. Объект не имеет прочной связи с землей

Наличие фундамента – главный элемент, по которому определяется прочность связи объекта с землей. Постройка без фундамента, как правило, не признается объектом недвижимости⁸. Однако отсутствие фундамента не является достаточным условием для вывода о некапитальности сооружения⁹, равно как и его наличие как таковое не означает, что постройка капитальная¹⁰. Необходимо исходить из параметров фундамента и самой постройки. 

С большой долей вероятности постройка будет признана судом некапитальной, если: 

• фундамент выполняет исключительно поддерживающую функцию (например, свайный фундамент)¹¹;
• постройка легко отсоединяется от фундамента¹²;
• фундамент не заглублен (не уходит в грунт на 15 и более см)¹³.

Применительно к постройкам на малозаглубленных фундаментах практика противоречива. Одни суды считают их капитальными, так как при демонтаже фундамент будет утрачен¹⁴. Другие отмечают, что такой фундамент не рассчитан на длительную эксплуатацию, не способен выдержать большие нагрузки при строительстве зданий повышенного и нормального уровня ответственности, поэтому он не свидетельствует о капитальности постройки¹⁵. Аналогичный подход к комбинированным¹⁶ и монолитным железобетонным¹⁷ фундаментам, фундаментным плитам¹⁸.  

2. Конструктивные характеристики позволяют осуществить перемещение или демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик 

Среди конструктивных характеристик постройки оценке подлежат, как правило, материалы, из которых она возведена, характер внутренней отделки и наличие инженерных коммуникаций. 

2.1. Сборно-разборные конструкции 
К некапитальным относят типовые, изготовленные в заводских условиях объекты, части и соединительные элементы которых поставляются в разобранном состоянии. Постройки из них не утрачивают полезных свойств после разборки и могут быть использованы повторно. Например, такими свойствами обладают металлические, деревянные, каркасные и металлопластиковые сооружения¹⁹. 
Соответственно, использование сборно-разборных конструкций и каркасный тип строения сами по себе не гарантируют того, что объект будет признан некапитальным. Для каждой постройки необходимо оценить, может ли она быть воспроизведена на новом месте с минимальными потерями и в максимально тождественном функциональном виде. Только тогда суд установит разборный характер объекта²⁰. Некоторые суды признают достаточным обоснованием возможности переноса объекта фактическое его перемещение²¹. 

2.2. Отделка 
Если некоторые строительные материалы (например, гипсокартон и керамическая плитка) не могут быть повторно использованы после демонтажа без потери их характеристик, обеспечивающих надлежащее функциональное назначение, суд может расценить их использование как признак капитальности объекта²².

2.3. Инженерные коммуникации 
Суды также оценивают, подключен ли объект к инженерным коммуникациям²³, поскольку после демонтажа они не подлежат повторному использованию²⁴. Однако практика противоречива. С одной стороны, отсутствие коммуникаций при наличии прочной связи с землей не препятствует признанию объекта недвижимостью²⁵. С другой стороны, наличие коммуникаций в отсутствие связи с землей не является основанием для квалификации объекта как недвижимого²⁶. Соответственно, наличие или отсутствие инженерных коммуникаций не может рассматриваться как достаточный критерий для определения характера постройки. 

Таким образом, с правовой точки зрения некапитальным будет признан объект, фундамент которого не заглублен на 15 см и больше, который может быть разобран и перемещен в другое место без потери характеристик, в том числе в части отделки. 

В заключение: вопрос квалификации движимых и недвижимых объектов, а также их соотношение с капитальными и некапитальными постройками остается достаточно остромодным и требует внимательного анализа со стороны как застройщиков, так и правозащитных органов. В условиях неопределенности в правоприменительной практике и отсутствия единого подхода в судебной системе, застройщикам необходимо тщательно разрабатывать проекты и учитывать как технические, так и правовые аспекты. Важно понимать, что капитальность объекта зачастую определяется не только его физическими характеристиками, но и правовыми нормами, что может существенно повлиять на процесс получения разрешений и правовую квалификацию строений. Использование современных материалов в некапитальном строительстве открывает новые горизонты для гибкости и устойчивости архитектурных решений, предлагая эффективные и экологичные альтернативы. В связи с этим дальнейшее изучение и уточнение правового статуса некапитальных объектов будет способствовать не только их развитию, но и повышению правовой определенности для всех участников строительного процесса. Принимая во внимание быстро меняющиеся условия urban-экологии и строительной практики, будущее некапитальных объектов обещает быть динамичным и требует адаптивного подхода как со стороны законодателей, так и со стороны профессионалов в области строительства.