По итогам 2024 года Ленобласть заняла первое место в РФ по вводу ИЖС на душу населения

При этом населения в Подмосковье – в четыре раза больше, чем в Ленобласти (8,6 млн человек против 2 млн), в Краснодарском крае – почти втрое (5,8 млн граждан). Так что наше индивидуальное строительство неплохо смотрится и на федеральном уровне. 

То, что частники возводят жилья больше, чем мощные строительные холдинги (в области – 1,3 млн кв. м за 2024 год), – уже общее место, к этому уже привыкли. При этом частные застройщики не требуют бюджетных субсидий, разве что 500 млн в год на дороги к садоводствам – так и то, к старым. Обитатели садоводств и коттеджных поселков не скандалят по поводу отстающей «социалки», по крайней мере, такие случаи нам неизвестны. В медицине удовлетворяются парой десятков выездных ФАПов в самых больших массивах (Синявино, Дунай). Со всех сторон ситуация удобная: и чиновникам есть за что отчитываться, и граждане все чаще стараются сменить тесный мегаполис на что-то попросторнее и поближе к природе. Особенно внятно этот вектор обозначился после пандемии. Затем дополнительный стимул дали введение санкций и проблемы с зарубежными расчетами.

Тем не менее недавно вице-премьер РФ Марат Хуснуллин заявил, что в 2025 году объемы индивидуального жилищного строительства необходимо увеличить – для выполнения целей по нацпроекту (100 млн кв. м в год). На многоквартирное строительство, видимо, надежды ослабевают. 

Загородный баланс 

За год в регионе построили и сдали в эксплуатацию 20 900 частных домов, из них 10 160 имеют статус ИЖС, 10 740 – дома для постоянного проживания в садоводствах. (Постоянная регистрация в садоводствах разрешена с 2011 года, после выхода постановления Конституционного суда.) Средняя площадь домов ИЖС – 134,7 кв. м; домики в садоводствах поскромнее – 124 кв. м (см. табл. 1). По оценкам участников рынка, примерный баланс – 50 на 50 – будет сохраняться ближайшее время. Статус ИЖС традиционно престижнее, но с землей больше хлопот: изменения в Генплан, ППТ, ПЗЗ и так далее. Чтобы правильно оформить массив под коттеджный поселок, понадобится несколько лет. 

А потом выяснится, что улица – общее имущество, и шлагбаум на ней поставить нельзя… 

Больше всего индивидуального жилья в 2024 году ввели во Всеволожском районе: 824 845 кв. м. Традиционно много частники строят в Ломоносовском: 474 068 кв. м. Ненамного отстают Выборгский район (315 475 кв. м) и Гатчинский (297 248). В Тосненском, Приозерском, Кировском – более 100, но менее 200 тысяч. По сравнению с прошлым годом ввод жилья в частном секторе увеличился на 8,3%.

Аналитики и эксперты нередко высказывают подозрения: мол, граждане сплошь и рядом ставят на учет построенное раньше, особенно с началом программы социальной догазификации. По данным специалистов Росреестра, доля более ранних построек составляет до 15%, и этот показатель плавно сокращается. (Что хотели – уже поставили.) Так что отчетам о вводе ИЖС в целом можно верить. 

В целом загородный рынок региона выглядит разнообразным и сбалансированным. В месяц, с учетом сезонных колебаний, здесь строится 1,7–1,8 тысячи новых домов. (В 2023-м – 1,5–1,6 тысячи.) Одновременно другие граждане заключают 2,6–2,8 тысячи сделок с домами на вторичном рынке (см. табл. 3). Оборот участков – 8–9 тысяч сделок в месяц, что и понятно: застройщик сначала разделит массив, затем продаст некоторые наделы частному девелоперу или ИП, и тот, построив домик, наконец, найдет конечного пользователя. Или спекулянта – тогда цепочка сделок увеличится еще на одно звено. На вторичном квартирном рынке из рук в руки в месяц переходят 3–3,5 тысячи квартир. В многоквартирных новостройках в прошлом году застройщики реализовали 1,5–1,7 тысячи квартир в месяц, в январе–феврале 2025-го продажи сохранились на прежнем уровне.   

Регулярная доля 

На сайте ЦИАН в Ленобласти в продажу выставлено около 10 тысяч участков под застройку (площадью до 50 соток). И примерно столько же готовых домовладений.

В «цивилизованном» формате в регионе насчитывается около трехсот коттеджных поселков разной стадии готовности и заселенности, в них в продаже остается примерно 14 тысяч лотов. (В основном это участки.)

Доля организованной застройки (сделок в коттеджных поселках), если судить по объему продаж, составляет около 10–15% от общего объема рынка (см. табл. 5). На самом деле разграничить первичный и вторичный рынок непросто. Поселок официально считается сданным, когда в нем проложены дороги и подключены сети. А реализация участков в нем может продолжаться 10 лет и более. Сейчас в продаже участки в КП «Медное озеро – 2», «Онегин Парк», «Ламбери» – все они были выведены на рынок более 10 лет назад, и в прошлом году по ним также заключались сделки.

Эксперты NF Group считают, что в Подмосковье доля вторичного рынка составляет 75–80%. Как и в петербургском регионе, застройщики в сложившейся экономической ситуации не хотят рисковать, вкладывая сотни миллионов рублей в запуск проектов с неясной перспективой спроса. Ограниченное предложение будет поддерживать уровень цен. 

По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», за последние четыре года стоимость участка под застройку в коттеджном поселке выросла в 1,6 раза (с 222 тысяч до 356 тысяч рублей за сотку, цена домовладения комфорт-класса – в 1,5 раза (с 13,2 млн до 19,6 млн рублей). Общая динамика действительно позитивная, но эти сопоставления условны: поселок поселку рознь. Как и в городских проектах, все более важную роль начинает играть инфраструктура, общественные пространства, места общего пользования. Сбалансировать частный и общественный интерес – отдельная и очень непростая задача. Но «квадратно-гнездовая нарезка», даже в приличных местах – проигрывает, потому что не отвечает возросшим требованиям. А рискованные затеи, вроде открытого бассейна или собственного судоходного канала, могут и сыграть «в плюс». 

Но это выяснится лет через 5, не раньше. 

В сегменте коттеджных поселков все более важную роль начинает играть качество управления. Причем если в садоводствах этот формат более-менее урегулирован (есть и действует закон о садоводах 217-ФЗ, в котором расписаны полномочия собрания, председателя и пр.), то с массивом ИЖС все может быть сложнее. Промежуточные формы (например, ТСН) далеко не всегда применимы. Конституционный суд в декабре 2021 года потребовал принять специальный закон о коттеджных поселках, который регулировал бы перечень услуг и полномочия правления. Но у законодателя как-то руки не дошли: видимо, депутаты отвлеклись на квадроберов. 

А проблема серьезная: в конфликтной ситуации легальным путем сменить власть в СНТ, даже при наличии очевидных нарушений, – задача неимоверной сложности. В СНТ «Северная жемчужина» экс-председатель Андрей Кудрин почти два года находится в СИЗО, однако новый председатель не имеет доступа к расчетному счету – суды блокируют изменение записи в ЕГРЮЛ…

Скандалы в СМИ и апелляции к главе Следкома Александру Бастрыкину тоже не добавляют популярности загородному формату. Хотя в ТСЖ – практически те же истории, с подделкой протоколов и пр. СНТ или коттеджный поселок без конфликтов – достаточно редкая (и потому особенно ценная) форма недвижимости.  

Не тот масштаб 

Одним из трендов загородного строительства могли бы стать масштабные комплексные проекты, в которых дома ИЖС сочетались бы с таунхаусами или малоэтажными многоквартирными домами, а плотность застройки позволяла бы возводить социальные объекты. Предполагается, что в таких проектах – за счет масштаба – себестоимость домовладения будет пониже. И первые подобные комплексы уже строятся. Но пока (в основном) не у нас. 

В марте Сбер объявил на конференции Domclick Digital Day в Казани о возможности приобретать ИЖС по договорам долевого участия, буквально – по 214-ФЗ, у застройщиков, находящихся на проектном финансировании Сбербанка. По словам руководителя «Домклик» Алексея Лейпи, объектом покупки может выступать жилой дом и размежеванный участок. Основанием для кредитования будет считаться ДДУ или договор цессии.

Представители Сбера по просьбе «НП» прислали примеры проектов, в которых индивидуальные дома можно приобретать по ДДУ. 

Естественно, в перечень вошли крупные «самолетовские» комплексы: «Дмитров Дом», «Истра Дом», «Пушкино Дом» и др.

Кроме того, по ДДУ продаются дома в ЖК «Скандинавия» в деревне Пестово (Вологодская область). Всего 104 дома площадью от 80 до 104 кв. м, стоимостью от 5 млн до 10 млн рублей. В конце 2024-го должны были ввести 13 домов. 

Аналогично – КП «Масловский», Воронежская область: 130 домов, от 88 до 130 кв. м; первый эскроу-счет был открыт в конце 2022 года; весной 2024-го застройщик (СУ-35) сообщал, что 26 домов готовы, еще 23 «возведены». Проектное финансирование в размере 500 млн, как сообщали СМИ, предоставил вовсе не Сбер, а «ДОМ.РФ».  

КП «Барбарис», Пермь: 30 двухэтажных домов по 130 кв. м, на участках 8 соток, по 14,5 млн рублей; продана (по данным Генплана) примерно половина; на сайте «ДОМ.РФ», в разделе «Реестр индивидуальных жилых домов» – отметки о вводе трех очередей, по 6 домиков в каждой. 

КП «Созвездие Цефей» (Уфа): 328 домов и таунхаусов, начал строиться в 2023 году; застройщик – ГК «Жилой квартал», прошел процедуру получения проектного финансирования от Сбера. Сколько продано – не уточняется.

«Порт ЭММ Самолет Завидово» – комплекс бизнес-класса на Волге, с 40 виллами от 194 до 320 кв. м, стоимостью от 36 млн до 74 млн рублей. С мариной, спа-комплексом и 5-звездочным отелем в ассортименте. 

Проектное финансирование – от МКБ, причем здесь ДДУ и Сбер, уточнить пока не удалось. 

У нас пока складывается впечатление, что региональные власти и «ДОМ.РФ» вкупе со Сбером как-то договорились, что продавать дома можно и по ДДУ тоже. Общее у всех перечисленных проектов – у них у всех есть проектные декларации. Их можно найти и скачать на сайте Наш дом.рф. 

В Петербурге по этой схеме, с проектной декларацией, реализуется комплекс таунхаусов «Моменты. Repino». Вероятно, такой же подход компания «Еврострой» примеряет к проекту в Нижних Осельках – но там пока еще на стадии концепции. Преимущества и недостатки неочевидны, будем наблюдать.   

Власть в посудной лавке 

На стабильность рынка могут повлиять недавние меры господдержки, введенные в 2021 году. И новые требования по использованию, вступившие в силу в марте 2025 года. 

Сельская ипотека под 3% работала исправно, но не оказала заметного влияния на рынок. В 2023 году РСХБ и другие банки выдали в Ленобласти около 500 таких кредитов на покупку и строительство ИЖС, в 2024-м – около 420 кредитов. 

И с сентября прошлого года «бессрочная» программа приостановлена, потому что оказалась слишком затратной для бюджета.  

В период пандемии государство, руководствуясь лучшими намерениями, распространило на дома ИЖС льготную, а затем и семейную ипотеку. Сначала в виде пилотных программ от банка «ДОМ.РФ» и Сбера, а затем и в массовом порядке. (Постановление Правительства РФ № 587 от 14 апреля 2021 года.) Требования к аккредитации и проверке подрядчиков были весьма условными; в ряде банков (включая лидеров!) часть кредита оформляли как «комиссию за предоставление льготы». (То есть подрядчик часть суммы возвращал банку «за услугу».) И с 2021 по 2023 год финансисты и чиновники дружно отчитывались, как замечательно у нас растет кредитование в сфере ИЖС. И только в 2024-м всплыли подробности. Дома в указанный в договорах срок во многих случаях не построены, банки готовы переключать льготную ставку на рыночную; заемщики остались без домов, но с долгами и с перспективой взыскивать ущерб с арестованных руководителей компаний. В Петербурге и Ленобласти уже насчитываются сотни потерпевших. Руководители компаний «Летвуд», СК «ЦКС», «Вудстоун» арестованы, в черном списке СК «МДМ», «Ремстрой», «Стройинвест» и еще несколько фирм. Проблема вышла в публичное пространство после обращения на прямой линии к президенту. Сейчас, по данным инициативной группы, в РФ насчитывается более 3 тысяч потерпевших, сумма ущерба может превысить 30 млрд рублей. Аналогичные истории расследуются или раскрыты в Татарстане и Башкирии, Уфе, Перми, Туле, Ростове-на-Дону. 

В марте первые аресты по таким же обвинениям состоялись в Москве. Хороших выходов из этой ситуации не видно. Имидж рынка пострадает в любом случае, покупатели станут намного осторожнее.

Семейную ипотеку на ИЖС прекратили выдавать с 1 июля 2024-го. С 1 марта 2025-го – снова разрешили, но с условием: деньги будут зачисляться на счет эскроу, и застройщик их получит только после того, как заемщик подпишет акт о приемке дома. Это надежнее, но строить придется в долг, и дома подорожают, как минимум, на стоимость проектного финансирования. Также с 1 марта гражданам разрешили использовать для строительства ИЖС средства маткапитала (912 тысяч рублей).

С 1 марта вступили в силу и несколько положений, которые грозят штрафами и санкциями – вплоть до изъятия – за «неосвоение» земельного участка или за использование его не по назначению. Кроме того, постановка участков и построек на кадастровый учет стала обязательной, также под угрозой штрафов. (До сих пор это было право, а не обязанность собственника.) 

Запрещены сделки с объектами, границы которых официально не установлены.

Государство стимулирует собственников внести все построенное в кадастр и в ЕГРН и со всех построек платить налоги. Введение конкретных сроков, в которые полагается «освоить» участок (хотя бы обустроить фундамент), оставят на усмотрение регионов, федеральная норма – три года. Дальнейшее развитие ситуации будет зависеть от того, как сложится правоприменительная и судебная практика. Владельцам квартир, сдающихся в аренду, тоже много лет грозят карами за неучтенные доходы. Но пока затраты на контрольные мероприятия превышают потенциальные профиты. Тем более что государственные земли зарастают борщевиком куда заметнее, чем частные.

Вполне вероятно, что участок теперь реже будет служить «резервным активом», который не требует больших затрат и который можно отложить «на потом», «детям» или «на черный день». До сих пор земля для части граждан выполняла такую роль, в основном из-за невысокого порога входа и незначительных колебаний цены. О том, как будет меняться поведение потребителей, см. в «Мнениях экспертов». 

Мнения экспертов 

Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»: 
– В 2024 году на первичном загородном рынке Петербурга и Ленобласти было реализовано 7,4 тысячи лотов, что на 18% ниже итогов 2023 года. В структуре сделок основу продаж (86%) составляют участки без подряда. Этот тренд остается стабильным с 2011 года. Больше всего сделок (31%) прошло в ценовом диапазоне от 100 тысяч до 200 тысяч рублей за сотку. 
С 1 марта в сегменте ИЖС вводятся правила страхования денежных средств, размещенных на счете эскроу для расчетов по договору строительного подряда. Важно, что строительство домов, подпадающих под действие нового закона, должно осуществляться с использованием домокомплектов и типового проекта. С одной стороны, нововведения позволят стандартизировать продукт на загородном рынке, который будет понятен как покупателю, так и кредитору. С другой стороны, это может привести к росту цен. 
Строительство дома по договору подряда с использованием эскроу-счета возможно с привлечением ипотеки. В таком случае эскроу-счет открывается в банке, который выдал целевой кредит. Средства на эскроу-счете будут застрахованы на сумму до 10 млн рублей. 
Происходящие изменения на рынке ИЖС позволят ему трансформироваться в более цивилизованную форму, что поможет привлечь в загородный девелопмент профессиональных застройщиков. Это позволит создать по-настоящему качественные проекты, наполненные объектами социальной инфраструктуры, что привлечет на рынок значительное число семейных покупателей и позволит сменить фокус проживания в пригородных локациях Петербурга с временного на постоянный. 

Анна Морозова, бизнес-консультант, управляющий партнер консалтинговой компании BGO: 
– В долгосрочном периоде рост ИЖС возможен, особенно если это направление будет развиваться по тому же пути, что и МКД.  
А именно: льготы на приобретение участков; субсидирование ставки по ипотеке; льготные программы для многодетных семей; развитие коммуникаций; цифровизация; популяризация быстровозводимых домов; стандартизация проектов (типизация); упрощение административных процедур. 
Все это простимулирует спрос и интерес девелоперов. Однако важно учесть и опыт разгона инвестиционного спроса с помощью субсидированных ипотечных ставок в МКД и постараться на этот раз создать более целевые программы поддержки, чтобы не допустить стремительного роста цен и сведения на нет всех остальных усилий. 
Семейная ипотека на ИЖС в привязке к эскроу-счетам будет работать, если стоимость домовладения не будет превышать хотя бы 8 млн рублей. В идеале девелоперу надо создать линейку предложений в диапазоне от 6 млн до 12 млн рублей. Как показывает практика и опросы, проекты именно в этом диапазоне наиболее востребованы по всей России.  
На данный момент ИЖС – активно развивающееся направление в девелопменте. На смену небольшим локальным игрокам приходят крупные девелоперы из МКД, диверсифицируя свои портфели. В том числе – потому что видят и активную поддержку государством. Если небольшие компании быстро не перестроятся, их вытеснят с рынка опытные, для которых проектное финансирование – привычный инструмент и которых не пугает усиление контроля со стороны банков и государства. 
В ИЖС растет значение концепции поселка, это более трудный в реализации продукт, чем квартира, и стоит более внимательно отнестись и к выбору локации, и к проектированию.  
Крайне важно решать вопросы с коммуникациями и инфраструктурой и не рассчитывать на высокую скорость реализации. Лоты в ИЖС продаются медленнее, чем МКД, часто уже после готовности нескольких первых домов и инфраструктурных объектов, это стоит учитывать при согласовании финансовой модели с банком.  
После нескольких проведенных аналитических исследований, которые включали в себя глубинные интервью с потенциальными и реальными покупателями индивидуальных домов, мы определили несколько групп ЦА: 
1) семьи с несколькими детьми, которым реально тесно в квартире; 
2) мигранты, им нужна земля, поскольку они так чувствуют себя увереннее; 
3) люди, у которых уже есть недвижимость, для них покупка дома – возможность отдохнуть и примерить на себя проживание в сельской местности; иногда они перевозят пожилых родителей; 
4) предприниматели, которые приняли решение заниматься сельским/фермерским хозяйством/виноделием; 
5) растет группа молодых семей, члены которых работают удаленно.  

Филипп Шраге, генеральный директор cтроительной компании Kronung Group: 
– Рынок ИЖС переживает кардинальные изменения, отходя от прежней модели стихийной застройки к более организованному процессу, напоминающему строительство МКД. Раньше девелоперы коттеджных поселков зачастую ограничивались продажей земельных участков, иногда предлагая подряд на строительство, но без гарантий сроков и качества, что приводило к созданию разнородной среды, где стройка являлась постоянным атрибутом.  
Однако ситуация меняется благодаря появлению проектного финансирования в ИЖС. Это позволяет девелоперам привлекать дополнительные средства для строительства большого количества домов и обеспечивать высокую скорость реализации проектов. Такая модель позволит строить поселки с единым архитектурным стилем, благоустроенной инфраструктурой. Проектное финансирование также стимулирует повышение качества строительства. Конечно, надо учитывать и стоимость ПФ: проект должен оставаться «в рынке», иначе на него не будет спроса.  
Девелоперы, получающие кредит под конкретный проект, заинтересованы в его успешной реализации и соблюдении норм и стандартов. Кроме того, банки проводят строгую экспертизу крупных проектов, что гарантирует их финансовую целесообразность и соответствие нормативным требованиям. В результате покупатели получают не просто участок и долгострой, а готовое жилье в благоустроенном поселке, аналогичном проживанию в МКД, но с присущими ИЖС преимуществами приватности, близости к природе. В целом, это новый этап в развитии рынка ИЖС. 
Дополнительным толчком к развитию данного направления может послужить программа социальной газификации, а также развитие специальных ипотечных программ, например, субсидирование ставки по кредиту, продленная до 2030 года «Семейная ипотека». Разработка и применение стандартизированных проектов ИЖС позволит повысить ликвидность индивидуальных жилых домов и снизить себестоимость реализации таких проектов для граждан. 

Вадим Чернов, эксперт компании «МК Элит Крестовский»: 
– Рост объемов ИЖС возможен за счет упрощения процедур подключения к коммуникациям, налоговых льгот на земельные участки и развития льготных ипотечных программ. Кроме того, росту может способствовать появление доступных типовых проектов домов и качественной дорожной инфраструктуры. Если государство сможет компенсировать или удешевить затраты на сети (газ, электричество, воду) и упростить оформление разрешительной документации, это даст толчок к росту строительства ИЖС.  
Семейная ипотека с эскроу-счетами может стать привлекательным инструментом для молодых семей. Главное преимущество – безопасность сделки для покупателя: деньги хранятся на эскроу-счетах до ввода дома в эксплуатацию или передачи его собственнику. Однако застройщикам это усложняет финансовую модель: средства фактически «замораживаются», и компания может включать дополнительные риски в цену. В результате стоимость готового дома или участка с подрядом может несколько вырасти, хотя при действительно льготных ставках рост будет умеренным. 
Реализации масштабных проектов в Подмосковье способствует высококонцентрированный платежеспособный спрос и сформировавшийся рынок малоэтажного жилья. «Доброград» во Владимирской области строится за счет частной инициативы, но при поддержке региональных властей. В Ленобласти девелоперам приходится сталкиваться с долгосрочной окупаемостью из-за сезонности и сравнительно более низкой плотности покупателей. Чтобы запустить проект с собственной инфраструктурой (школы, поликлиники, дороги), нужен инвестор, готовый вложиться в инженерную и социальную составляющую с долгой окупаемостью. Крупный комплексный проект станет реален, когда областные и муниципальные власти предложат значительные преференции по сетям и выделению земли для застройки. 
Считаю, что сегодня, после активного двухлетнего роста, а затем резкого охлаждения, появляются предпосылки для плавного многолетнего роста отрасли. Это видно по планам развития Минстроя, программам АО «ДОМ.РФ» и по растущему вниманию к сфере ИЖС. 

Алексей Баринов, руководитель направления «Коттеджные поселки» компании «ФАКТ»: 
– Сложно прогнозировать развитие сегмента ИЖС даже на ближайшую перспективу. У нас есть земельный банк. Но мы пока тормозим вывод новых проектов, потому что не понимаем объем спроса. Думаю, девелоперы, работающие на загородном рынке, пока приостановят приобретение новых участков. Собственники земельных массивов пока еще мыслят старыми категориями и прежними ценами. 
Сейчас в предложении есть достаточный объем и участков, и даже готовых домов – есть определенное количество нераспроданных лотов. Постепенно это предложение будет вымываться, даже при существующем объеме спроса. Те же процессы видны в городской недвижимости: в Петербурге замедляется выход новых проектов, формируется дефицит предложения, и даже при сниженном спросе растут цены. В «загородке» это не так наглядно, но процессы похожие. И тоже есть выставленные на продажу участки под поселки, но переговоры по ним идут вяло. 
Не думаю, что введение эскроу-счетов как-то стимулирует спрос, что рынок станет более понятным и прозрачным.  
Я не вижу здесь причин для массового притока новых покупателей – только увеличение стоимости из-за проектного финансирования. Эскроу – часть будущей (цивилизованной) системы ИЖС, наряду с комплексным освоением, параллельным развитием социальной сферы, снижением ключевой ставки и пр. Эти тренды по мере развития сделают загородный рынок более прозрачным и предсказуемым. Но это случится не завтра, на это понадобится несколько лет.  
Вряд ли грозящие собственникам штрафы «за неосвоение» как-то стимулируют появление новых участков на рынке. В популярных локациях практически нет свободных массивов, которые можно было бы осваивать без внесения изменений в генпланы и ПЗЗ. Более вероятно, что какие-то объемы «сельхозки» попадут в продажу, отчасти они в моменте могут немного сбить цену. Земельные участки всегда относились к категории низколиквидных активов; земля росла в цене только после пандемии; участок не приносит рентного дохода, но требует обслуживания и налогов, какого-то ухода. Если государство поставит задачу: напугать тех, кто не осваивает участки годами, – в этом случае возможны какие-то сдвиги в потребительском поведении. 
 
Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии недвижимости»: 
– Правительство РФ прилагает массу усилий для сдерживания инфляции. Стоит задача: остановить рост цен, при этом не задушить строительный сектор и дать возможность населению покупать и строить, в том числе – загородные дома. Банкам, которые выдают семейную ипотеку, государство компенсирует разницу между ключевой и льготной ставкой. Одновременно вводится система эскроу, чтобы защитить заказчиков от рисков недостроя. 
Важно, чтобы регулятор запретил банкам вводить собственные правила. Например, взимать комиссию за досрочное или даже своевременное раскрытие эскроу-счетов – а такое случалось. И размер комиссии доходил до 14%, а иначе – приходите за деньгами через год! 
Конкретные условия по проектному финансированию и раскрытию эскроу не должны дополнительно обременять финансовую модель. Иначе вместо роста ИЖС мы получим спад. 
В перспективе эскроу-счета станут стандартом для ИЖС, как это уже произошло в многоквартирном строительстве. Для небольших компаний и ИП переход на эскроу потребует болезненной адаптации, но в долгосрочной перспективе система укрепит репутацию ответственных игроков и повысит прозрачность рынка. 
У мер по штрафам за «неосвоение» есть несколько целей.  Во-первых, заставить население, имеющее участки, начать тратить деньги на стройку, а не держать на банковских счетах, во-вторых, ускорить регистрацию домов с целью получения налогов, в-третьих, через три года начать изымать участки, выставлять их на торги и пополнять бюджет. 
Непонятным остается вопрос, как государство будет поступать с участками в «первичной продаже». Девелопер размежевал большой массив в соответствии с проектом, построил дороги к вновь образованным «маленьким» участкам, подвел инженерные сети и выставил в продажу. Срок реализации участков в крупном проекте коттеджного поселка может составлять 6–8 лет. Будет ли государство штрафовать владельца? Если да, девелопер будет вынужден раз в три года перепродавать такие участки «своим людям», нести налоговые потери. Что также приведет к росту цен.  

Вадим Новиков, девелопер КП «Оберег»: 
– Введение эскроу в сфере ИЖС не окажет заметного влияния на рынок. Вероятность, что кто-то из клиентов, имеющих право на семейную ипотеку, теперь переориентируется с новостроек на ИЖС, на мой взгляд, крайне невелика. В подавляющем большинстве случае выбор будет в пользу квартиры. Дело ведь не только в площади: нужны образовательные учреждения, медицина поблизости и так далее. В зоне ИЖС с этим, как правило, проблемы. А на приличный частный дом в черте развитого населенного пункта семейной ипотеки, скорее всего, не хватит. Кроме того, в сфере ИЖС даже наличие эскроу не гарантирует отсутствие проблем: допустим, подрядчик не справился – и что, банк будет дом достраивать? Будут искать другого подрядчика, переносить ввод и т. д. 
У бизнеса и так полно проблем, связанных с дорогими кредитами. Многим приходится переносить срок ввода строящихся объектов – спрос-то упал. За счет рассрочек пытаются выплыть, но с этим связаны свои риски. 
Отмена льготных ипотечных программ, случившаяся в 2024 году, разворошила строительный муравейник. Все зашевелились и кинулись искать скрытые резервы, искать клиентов с деньгами или устойчивым приличным доходом. Удобно было работать, когда к строителям шел поток клиентов с льготными кредитами. Можно было не напрягаться. Сейчас ситуация изменилась. 
Введение нормативного срока для освоения участка, скорее всего, заставит девелоперов переоформлять часть наделов. Участки в поселке могут продаваться и 10 лет, и дольше. Проблема неосвоенных земель скорее характерна для старых садоводств, в коттеджных поселках пустующие земли – редкость. Пока эти меры обозначили вектор, направление государственной активности. Кадастровую стоимость приблизят к рыночной, оформить границы и поставить на учет будет обязанностью, а не правом. Это, видимо, должно повысить собираемость налогов. Увеличиваются риски: можно попасть в «административный замес» или под проявления недобросовестной конкуренции. 
В регионах мы наблюдаем интересную тенденцию: в комплексных проектах ИЖС застройщики заключают ДДУ по 214-ФЗ, а не договоры подряда. Со временем, когда рынок привыкнет, эта форма будет востребована. Но прежде всего – в масс-маркете и рядом с крупными населенными пунктами. Здесь есть парадокс. Массовое строительство становится все менее индивидуальным: на тысячу домовладений – три типа домов, в двух цветах.  
А подлинно индивидуальное строительство становится все более дорогим и уходит в премиальный сегмент. Это неизбежная тенденция. 
Но для того, чтобы появился массовый спрос на типовые небольшие домики, должен еще произойти переворот в общественном сознании, придется преодолеть стереотипы. Наш потребитель допускает стандартный продукт (квартиры) в «человейниках». Но стремление к загородной жизни как раз и обусловлено (в том числе) стремлением уйти от стандарта. Квартира – «отдельная», а дом – «индивидуальный», разница даже на уровне языка. Это МОЙ участок и огородик не такой, как у всех, и неважно, много у меня денег или нет. И этот стереотип служит мощным сдерживающим фактором для масштабных типовых проектов.  
И отчасти, вероятно, объясняет умеренные темпы продаж в них. 
Это сложная задача: найти баланс между экономикой производства (заводское – дешевле) и эстетикой индивидуальных решений. 

Мария Кузьмина, исполнительный директор СК «ФМ СТРОЙ»: 
– Изменения, связанные со вступлением в силу 186-ФЗ, скажутся не только на строителях, но и на деятельности банков. Так, популярная в 2023 и 2024 годах семейная ипотека на протяжении года теряет свою актуальность и, полагаю, спрос на нее будет снижаться и дальше. 
Сложность работы с семейной ипотекой на ИЖС обусловлена не столько переводом сделок исключительно на счёт эскроу, сколько с частой практикой введения для подрядчика обязательного субсидирования ставки заказчика. В зависимости от выбранного банка размер такой субсидии варьируется от 6 до 18%. Будут ли Подрядчики платить эту «мзду» банкам из своего кармана? Конечно же, нет. А это значит, что априори стоимость строительства дома будет соразмерно увеличена на определенный процент. Хотя официально увеличение стоимости строительства никак не должно быть связано с деятельностью банков, ведь это субсидирование ставки, а не какая-то комиссия банку, которую платят строители за возможность работать. 
Добавить к этому принудительное увеличение срока раскрытия счёта эскроу, который идет в противовес интересу подрядной организации либо увеличение размера первоначального вноса для заказчика до 50% - и вот уже доступная семейная ипотека оказывается совсем не так доступна для населения, как была раньше. Но все же, желающие использовать данный ипотечный продукт на строительство частного дома остаются, потому сказать, что она совсем «пропадет с радаров» рынка ИЖС нельзя.