Конкурируют ли между собой строители многоквартирных домов и ИЖС?

По итогам 2024 года Ленобласть заняла первое место в РФ по вводу ИЖС на душу населения.  
Читайте подробности в NSP.RU.  

Светлана Денисова, руководитель отдела продаж ГК «БФА-Девелопмент»: 
– Несомненно, для городской высотной застройки соседство с территориями малоэтажного или индивидуального строительства – это вызов. Сегмент коттеджных поселков и малоэтажные проекты, расположенные в конкурентной зоне наших объектов, принимаются во внимание. С ИЖС немного иначе – это все-таки несистемная история, если речь не о целенаправленной активности квалифицированных застройщиков на востребованной территории. 
Как правило, имеет место именно ценовая конкуренция, поскольку продукт у нас сильно отличается. Понятно, что не обремененные социальными и инфраструктурными обязательствами малоэтажные метры, построенные без использования дорогой техники, без лифтов, – стоят дешевле, и часть покупателей выбирают их. А потом возят детей в городские школы и детсады, «музыкалки» и «художки»… 
Формат высотной застройки был и остается основной тканью городской жилой среды. Во всем мире молодое население бросает свои прекрасные пасторали и перебирается в шумные, пыльные города, в «эти ужасные муравейники». Почему они выбирают квартиру? Люди предпочитают городской образ жизни, с его комфортом, динамичностью и разнообразием. А новые ЖК предлагают совсем другое качество жизни, чем в недавнем прошлом. Новейшая инженерия, безбарьерная среда, подземные паркинги, продуманное благоустройство – все возможности для современного горожанина. Между тем содержание дома и участка требует существенных затрат либо усилий, не говоря уже о транспортном плече. 

Наталья Кукушкина, начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС: 
– Покупатели в сегментах многоквартирного жилья и ИЖС – это разные целевые аудитории. Квартира – массовый, но и более готовый и удобный в использовании продукт. ИЖС – это всегда индивидуальная история, в которой гораздо больше ответственности лежит на собственнике. Причем это касается как строительства дома, так и его последующей эксплуатации. Хорошая аналогия – покупка тура у туроператора по системе «все включено» или самостоятельное планирование и бронирование отдыха.  
Рынок МКД сегодня гораздо более стандартизирован, чем рынок ИЖС, здесь работает много надежных, системных застройщиков. Как у девелоперов, так и у покупателей сложилось понимание, как должна выглядеть хорошая квартира в хорошем доме. На рынке ИЖС системных игроков практически нет. Это, в частности, обуславливает проблемы с социальной инфраструктурой. Покупатели должны самостоятельно думать, в какие детские сады и школы будут ходить их дети, в какие поликлиники они будут записываться.  
Как правило, ИЖС приобретают не в качестве первого жилья, а когда люди уже пожили в городской квартире и имеют специфические требования по площади, планировке или окружению нового дома.  
Малоэтажные дома – совсем другая история, отличная от ИЖС. В этом случае покупатель получает проект от системного застройщика, с необходимой инфраструктурой. Такие проекты есть у многих компаний. Яркий пример – наш малоэтажный жилой комплекс ЦДС «Волковский» во Фрунзенском районе города. Интересный малоэтажный проект в хорошей локации может отнять часть спроса и у МКД, и у ИЖС за счет сочетания преимуществ обоих форматов.  

Анна Крючкова, PR-менеджер ГК Novoselie Development: 
– Наша целевая аудитория – молодые семьи с детьми. Для них Новоселье выглядит более выигрышно, чем коттеджные поселки. Стоимость квартир в наших проектах начинается от 4,5 млн рублей.  Стоимость дома с участком в пригороде – от 10 млн рублей. Жизнь в частном доме предполагает, что нужно вкладываться в забор, обустройство участка, самостоятельно обслуживать дом. Семьи с маленькими детьми могут не располагать для этого финансами и временем. Частные дома для жизни покупают люди, уже имеющие стабильный хороший достаток. Либо те, кто рассматривает дом в качестве дачи. 
Кроме того, семьям с маленькими детьми может быть неудобно жить в частном секторе: не всегда в пешей доступности есть сады, школы, поликлиники. В Новоселье уже работают 6 детских садиков и школа, строятся еще 4 школы и 2 детсада. Согласно Генплану, к 2032 году в локации будет 10 школ и 22 детских садика. Здесь много мест для отдыха детей и взрослых, широкие дворы с ландшафтным дизайном, прогулочные променады, кафе и рестораны. 
При этом в Новоселье плотность застройки в три раза ниже, чем в Мурино, Кудрово или на Парнасе. 

Анастасия Жаркова, руководитель отдела маркетинга ООО «СЗ МИ2» / ГК «Технополис»: 
– Красное Село, где близится к завершению строительство нашего ЖК «Новикола», входит в состав Красносельского района. Фактически – это город в городе. Периферией я бы его не назвала. Инфраструктура развитая, есть все необходимое – школы, садики, аптеки, продуктовые магазины, даже крытый каток, бассейн, парки и скверы. Конкуренцию со стороны сегмента ИЖС мы не ощущаем, хотя исторически МКД и частный сектор здесь соседствуют. Среди тех, кто приобрел у нас квартиру, есть даже те, кто решился ради этого продать свой дом. 
Организованных современных поселков ИЖС в нашей локации нет. А если бы и были – стоимость домовладения на семью с двумя детьми, вероятнее всего, была бы сопоставима или выше, чем цена наших 95-метровых трехкомнатных квартир. 
Портрет покупателей квартиры и дома – отличаются. Возможно, что кто-то в текущих условиях рискнет и воспользуется новыми правилами семейной ипотеки, но изначально с большой долей вероятности это люди, которые покупку квартиры и не рассматривали. 
В ЖК «Новикола» – разновысотные 6–8-этажные корпуса. В сравнении с 20–25 этажами – это почти «малоэтажка». Территория огорожена, УК занимается всеми вопросами: от уборки территории и вывоза мусора до электричества, лифтов, содержания дома. А покупатель ИЖС должен быть готов к тому, что все затраты, не только финансовые, но и трудовые, лягут на его плечи (если это не организованный поселок со своей УК). Почистить снег, покосить газон, полить растения, что-то отрегулировать в технической начинке, обновить фасад и т. д. При этом в коттеджных поселках ежемесячные платежи обычно выше, чем квартплата в МКД.  
А вот «фишки из малоэтажки» мы уже включили в наш проект. Одна из квартир имеет террасу порядка 80 кв. м, на которой можно разместить зону отдыха. Эксперимент удался: квартира продана в числе первых. 

Евгений Бескровный, коммерческий директор Lar Development: 
– Конкуренция между ИЖС и многоквартирными ЖК действительно есть, но ее степень зависит от локации. Говорить о прямом соперничестве этих сегментов некорректно. Это разные форматы жизни, ориентированные на разные группы клиентов. 
Например, в Зеленогорске, где реализуется наш проект Ranta Residence, ИЖС в меньшей степени создает конкуренцию. Здесь покупка квартиры в современном ЖК с развитой инфраструктурой зачастую оказывается не только удобнее, но и выгоднее, чем строительство частного дома. Участки в этой локации дорогие, строительство дома высокого уровня требует серьезных вложений. В других районах ситуация может быть иной: если стоимость земли ниже, а дом можно построить по каркасной или брусовой технологии, ИЖС становится вполне доступной альтернативой. За цену двух- или трехкомнатной квартиры в городе покупатель может получить 8–10 соток земли и построить дом 80–100 кв. м. Для некоторых клиентов это привлекательный вариант. 
Выбор между квартирой и загородным домом – вопрос не только денег, но и образа жизни. Одни мечтают о собственном доме с участком, другие ценят удобство жизни в МКД с благоустроенной территорией и без забот о содержании жилья. Часто покупатели рассматривают оба варианта, но принимают решение, исходя из готовности к определенному формату жизни. 
Использование семейной ипотеки для ИЖС, безусловно, привлечет к загородному рынку новую аудиторию. Однако сильного оттока покупателей из сегмента МКД мы не ожидаем. Решающим фактором останется не столько возможность взять кредит, сколько готовность взять на себя обслуживание дома, участка, инженерных сетей.  
Конкуренция с малоэтажными проектами ощущается сильнее. Жизнь в таких комплексах по духу ближе к загородной, но, в отличие от ИЖС, здесь нет забот по обслуживанию территории и инженерных систем. В итоге клиент делает выбор, исходя из баланса самостоятельности и комфорта. 
Мы давно внедряем в наши проекты решения, которые делают жизнь в МКД приближенной к загородному формату. Например, в одном ЖК реализованы трехэтажные корпуса, создающие атмосферу малоэтажной застройки. Кроме того, мы предложили покупателям квартиры с палисадниками.