Легкая «промка» ломает тренд: объекты light industrial активно возводятся
Охлаждение инвестиционного спроса на складском рынке не коснулось сегмента light industrial: в 2025–2026 годах девелоперы планируют к сдаче почти втрое больше площадей, чем в предыдущие два года. Некоторые игроки полагают, что эти планы не сбудутся и вместо роста будет спад, так как у промышленников иссякают средства. Однако оптимисты убеждены, что деньги найдутся.
По разные стороны
Складской рынок, который в 2023 году показал бешеный рост (в 2,66 раза год к году), замедлился уже в 2024-м (5,32 млрд рублей инвестиций, падение на 18%). А в 2025-м и вовсе ожидается снижение до 4,2 млрд рублей. Об этом Кирилл Вечер, старший консультант-аналитик департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers, рассказал на конференции «За горизонтом недвижимости», организованной проектом Stand Up Office в Петербурге.
Охлаждение рынка уже сказалось в этом году на объемах ввода: в Петербурге в первом квартале сдано 43,5 тыс. «квадратов», на 64% меньше, чем годом ранее. А спрос упал на 13%, до 52,2 тыс. кв. м.
Из общего тренда выбивается сегмент light industrial (LI): здесь объемы ввода растут и пока не думают останавливаться. На рынке Петербурга и Ленобласти имеется 76,1 тыс. кв. м готового предложения и 350 тысяч «квадратов» – на разных этапах строительства, из которых 95 тыс. намечено к сдаче в 2025–2026 годах. Для сравнения: в 2023–2024-м было введено лишь около 35 тыс. «квадратов».
Правда, это весьма скромно по сравнению с московскими показателями, где объем предложения в 7,6 раза больше. Но еще несколько лет назад этот формат в петербургской агломерации вообще практически отсутствовал, а теперь Северная столица занимает 10% российского рынка LI.
В промышленном сегменте, в отличие от классических складов, спрос на новые площади неизменно растет с 2022 года, подтверждает Денис Журавский, глава Ассоциации индустриальных парков России.
«Мы с большим оптимизмом смотрим на этот спрос. Меня часто спрашивают: сейчас можно инвестировать в light industrial? Продлится ли этот ажиотажный спрос на ближайшие годы? Я абсолютно уверен, что да», – говорит Денис Журавский.
Промышленники постепенно переходят из отдельных производственных зданий, вкрапленных в общую гражданскую застройку, в индустриальные парки и схожие с ними по формату склады light industrial. Их привлекает наличие готовой инфраструктуры, обеспеченность инженерными мощностями, возможность привести с собой смежников, с которыми удобно выстраивать производственную кооперацию, или самим прийти вслед за такими компаниями в промпарк.
Если в 2013 году из общего объема инвестиций в промышленность России только 3% приходилось на индустриальные парки, то сейчас – 8,5% (около 200 млрд рублей).
За это время общая площадь индустриальных парков выросла в пять раз, приводит данные Денис Журавский. Он полагает, что еще через десять лет доля промпарков в общем объеме инвестиций составит 20%, а в более долгосрочной перспективе вырастет до 50%.
«Рост продолжится, потому что этот спрос не зависит от экономической ситуации. Индустриальные парки развиваются потому, что промышленники переходят с непрофессиональных площадок на профессиональные. Поэтому можно смело строить новые объекты», – уверен эксперт.
Вадим Денисов, директор по инвестициям ООО «ФАКТ.Пром» (реализует проект индустриального парка «Киевское-95» в Пушкинском районе Петербурга), характеризует текущий момент на рынке как «ситуацию высокой неопределенности».
«Происходит охлаждение платежеспособного спроса, потому что ушли практически все программы льготного кредитования. А где-то с октября прошлого года инвесторы стали потихоньку перекладываться в депозиты», – поясняет Вадим Денисов.
Однако у формата LI дела заметно лучше, чем в целом на рынке. Средние и мелкие производители получают неплохой доход за счет роста востребованности их продукции. Поэтому они могут финансировать свое развитие из этих денежных потоков даже в условиях недоступности кредитования.
По его мнению, это является локомотивом LI: предприятия растут, им нужны дополнительные мощности, и они готовы платить за них в пределах своего индустриального комплекса на 30% дороже рынка, так как поиск места подешевле связан с новыми расходами на переезд и приспособление площадей. В совокупности с неизбежным снижением производительности в период переселения это выльется в сопоставимые затраты.
Такой сценарий развития не характерен для дешевых ангаров, которые часто ошибочно относят к складам формата LI, а также для старых советских промзон, согласен с коллегой Михаил Мастин, советник по работе с инвесторами и резидентами АО «ИТМО Хайпарк».
«Наши клиенты не используют индустриальную недвижимость класса Г. Их запрос – класс А. Сегодня наши площади в формате light industrial дороже рынка примерно на 10%. В течение года мы рассчитываем получить статус инновационного научно-технологического центра, что даст нашим резидентам целый ряд налоговых льгот. В результате наша недвижимость будет в среднем на 20–30% дороже рынка. И для нас очевидно, что она будет востребована», – рассуждает Михаил Мастин.
«Зашиваем карманы»
Впрочем, далеко не все участники рынка настолько оптимистичны. Например, Александр Паршуков из «ВТБ-Девелопмент» (индустриальный парк «Марьино») полагает, что профессиональные промплощадки (индустриальные парки и LI) никогда не получат половины от всех промышленных инвестиций.
«Я согласен, что индустриальные парки и light industrial будут развиваться. Но не надо забывать, что есть еще и огромные промзоны, крупные промышленные гиганты, которым незачем находиться в индустриальном парке», – поясняет Александр Паршуков.
По его наблюдениям, после того, как из-за роста ключевой ставки Центробанка в прошлом году коммерческие кредиты подорожали до 27–28% годовых, спрос на строительство индустриальных площадей и на покупку существующих ощутимо упал.
«Промышленные предприятия существуют не в вакууме. Сегодня брать коммерческие кредиты на развитие можно только в том случае, если ты работаешь на «оборонку» или на других госконтрактах. Тогда ты, наверное, и под 50% деньги возьмешь», – комментирует Александр Паршуков.
Поддержка государства постепенно иссякает, добавляет Виктория Нестерова, основатель и генеральный директор АО «Фирма Изотерм». Например, в этом году бюджет уже не докапитализирует Фонд развития промышленности. Теперь Фонд рассчитывает только на те деньги, которые получает за счет возврата выданных ранее кредитов. Кредитование по программе промышленной ипотеки доступно лишь ограниченному кругу предприятий.
Это привело к тому, что «40% промышленников полностью свернули свои инвестиционные программы».
«Счастье закончилось в 2022-м, когда закрылись рынки. В следующем году точно будет промышленный спад, будут хорошо жить только компании, которые работают на госзаказе», – убеждена Виктория Нестерова.
Она отмечает, что ее предприятие также заморозило проект расширения площадей, по которому уже были выполнены предпроектные работы. Пока не изменится геополитическая ситуация, промышленники не будут активно вкладывать деньги в стройку, говорит она.
«Поэтому никакого оптимизма впереди, зашиваем карманы, экономим на всем, на чем можно, и смотрим очень пессимистично в будущее. Если я ошибусь, это будет великолепно, но я предлагаю всем готовиться к худшему», – призывает Виктория Нестерова.
Однако такие апокалиптические настроения скорее у меньшинства участников рынка. Консолидированный прогноз предполагает, что в краткосрочной перспективе регулятор начнет снижать ключевую ставку, и промышленники получат доступное финансирование, что даст новый импульс индустриальной недвижимости.