Александр Вахмистров: «Участие государства – обязательное условие развития рынка недвижимости»

– Начну с места в карьер: в июле Центробанк снизил ключевую ставку с 20% до 18%. Что это означает для рынка? Можно ли ждать оживления ипотеки? 
– На рынке принято считать, что ключевая ставка в размере 12% – это такая граница, при которой могут формироваться приемлемые для людей условия кредитования. 
Если мы посмотрим на другие страны, там этот потолок существенно ниже: 5–7%, даже 1–2% – в отдельных странах. При таких условиях не только частные лица, но и бизнес активно берет кредиты. 
Тот уровень ставки, который сейчас в России, пока очень далек от идеального. А если учесть, что коммерческие банки добавляют к ставке Центробанка еще свои 2–4%, то реальная ставка по кредиту будет не 18%, а 20–22%. Все это вряд ли приведет к новой волне кредитования. 
Но тенденция правильная – надеемся, что регулятор и дальше будет ставку снижать. 

– Насколько остро рынку недвижимости необходима господдержка, госрегулирование?  
– Мое глубокое убеждение: участие государства – обязательное условие развития рынка недвижимости. Не только в виде поддержки, но и в виде регулирования тех или иных направлений жилищной политики. К примеру, предоставление земельных участков под застройку, или ЖКХ, или помощь социально незащищенным слоям населения и многое другое. 
Государство определяет приоритеты: помощь детям-сиротам, многодетным семьям и т. д. – и в зависимости от этих приоритетов предоставляет специальные условия для отдельных категорий граждан. Например, субсидирование ипотеки для учителей, врачей, военнослужащих, предоставление земельных участков на территориях, которые требуют развития, — есть много таких программ. Подобные механизмы действуют во всех странах и являются частью внутренней политики государства, которое регулирует как спрос, так и предложение на рынке жилья, устанавливая правила игры для бизнеса.  
В то же время есть ряд вопросов, которые можно решить только путем договоренностей между строителями и государством. Например, паркинги. Мы строим их в соответствии с нормативами, но при этом продаются они крайне плохо и в итоге висят на застройщике тяжким бременем. Надо как-то справиться с этой ситуацией: возможно, изменить нормативы, или государству взять в аренду часть паркингов, или городу создавать собственные центры парковок. Варианты есть, и их можно и нужно обсуждать. Поэтому рабочая группа, созданная при «Объединении строителей СПб», ведет в этом направлении серьезную работу.    

– Что можно сказать по поводу развития строительного комплекса Петербурга?  
– Что касается строительного комплекса Петербурга – нам есть, над чем работать и что совершенствовать. Так, хотелось бы отметить большой потенциал Петербурга как одного из лидеров цифровизации строительного сектора России: в городе набирает обороты цифровая трансформация строительных компаний, активно внедряются инструменты перехода на BIM-технологии, наращивается опыт использования искусственного интеллекта. Со стороны строительного бизнеса процесс стартовал. 

– Как строители переживают падение спроса на жилье, ставшее следствием снижения доступности ипотеки? 
– Безусловно, строительство переживает сегодня спад спроса на жилье. Застройщики реагируют на это по-разному, стараясь сократить собственные издержки: кто-то придерживает новые объекты в ожидании улучшения условий кредитования, кто-то пытается улучшить ситуацию путем дробления корпусов в рамках новых проектов, что позволяет быстрее завершить стройку, некоторые пытаются снизить процент по кредиту, выводя рабочих на стройплощадку не в одну-две, а в две-три смены… Ведь чем быстрее вы закончите объект, тем меньше потратите на обслуживание банковского кредита.  
Очевидно, что при такой ставке, как сейчас, рынок расти не будет. Но хочу подчеркнуть – застройщики стараются выполнить свои обязательства и, по возможности, запускают новые проекты. 

– Какие актуальные для отрасли вопросы сегодня требуют обсуждения с органами госвласти? 
– Одна из сложных тем – социальные объекты. С одной стороны, объем ввода соцобъектов в нашем городе за последние несколько лет значительно вырос. И сегодня Петербург – безусловный лидер в России по строительству «социалки», в том числе детских садиков и школ. В прошлом году в городе было сдано 37 новых школ и 57 садиков. Это рекорд. Нам есть чем гордиться.  
Но все меняется, и если еще несколько лет назад мест в детских садах и школах не хватало, то сегодня в ряде случаев, наоборот, наблюдается профицит: то есть школа застройщиком построена, а набрать учеников в нее в нужном объеме не получается. Причин тому несколько: это и напряженная демографическая ситуация в стране в целом, и отток детей из семей мигрантов, которые не смогли пройти тестирование на знание русского языка и потому не могут у нас учиться, и многое другое… Так что, возможно, настало время подумать над тем, как избежать подобной проблемы. 
Еще один назревший вопрос – кадровый дефицит. Со своей стороны мы ведем большую работу в этом направлении: по инициативе Ассоциации «Объединение строителей СПб» в пяти школах города созданы и по спецпрограмме работают 11 строительных классов, где дети получают представление о том, что такое стройка, какие строительные специальности существуют. Также нами выстроено взаимодействие специализированных классов с профильными вузами и колледжами. В то же время мы проводим профессиональные конкурсы «Строймастер» – для тех представителей стройкомплекса, кто готов показать свое мастерство… Таким образом, работая над повышением престижа строительных специальностей, мы растим новые грамотные кадры для отрасли. Надеюсь, постепенно ситуация изменится в лучшую сторону. Хотя это, конечно, небыстрый процесс. 

– Входит ли в число актуальных вопросов тема ИЖС? Как вы прокомментируете дискуссию о том, что этот сегмент нуждается в дополнительном регулировании? 
– Для Петербурга тема ИЖС не настолько актуальна и не стоит в числе первоочередных, ведь в городе не так много земли, которая предназначена для этих целей. Хотя, конечно, мы следим за этим рынком, мониторим его проблемы. 
Что касается регулирования, то вопрос непростой. Если мы сейчас поставим какие-то заслоны, чтобы владелец участка, например, обязательно нанимал для строительства дома только организацию с определенной штатной численностью и историей на рынке, вряд ли получим положительный эффект. Так мы только взвинтим цены. С моей точки зрения, лишнее регулирование здесь ни к чему. 

– В каком направлении будет развиваться город в ближайшие годы, по-вашему? 
– У Петербурга есть стратегия развития до 2035 года, там все достаточно четко прописано. В частности, будет проведен редевелопмент районов массовой застройки 1960-х – 1970-х годов. Опыт Москвы показал, что проекты по реконструкции таких кварталов можно и нужно осуществлять. Давайте вспомним, что эти дома были рассчитаны только на 50 лет, хоть и с определенным запасом. Да, дома стоят, выполняют свою функцию, но все-таки их резерв уже исчерпан. И потому нужно сносить их и строить на этом месте новое современное жилье. 
Одно время у людей были сомнения в качестве нового строительства. Но на сегодняшний день оно находится на очень высоком уровне. 
Так что я уверен: реконструкция кварталов массовой застройки середины прошлого века – это очень перспективное направление, и Петербургу необходимо этим заниматься.
 
– Что ждет строительный рынок города? 
– Можно быть абсолютно уверенным: строительный рынок не умрет никогда. Кроме строительства жилья существует гражданское, промышленное... У города есть большие планы по развитию автомобильных дорог, метрополитена. Вошел в состав федеральной программы «Пять морей и озеро Байкал» проект всесезонного морского курорта «Санкт-Петербург Марина» в районе Горской. К 2030 году здесь планируют построить крупнейшую в Европе марину, гостиницы, общественные пространства, бассейны, пляж. 
Так что какая бы ставка Центробанка ни была, в Петербурге – очень конкурентоспособный строительный комплекс. 
И, наконец, хочу отметить, что мы с вами разговариваем накануне большого праздника – Дня строителя. Я воспользуюсь возможностью обратиться к коллегам с поздравлением и пожелать им новых интересных проектов, а также – снижения ставки Центробанка! Пусть работа приносит удовлетворение и самим строителям, и жителям города; чтобы людям нравилось жить в новых домах, школьникам – учиться в новых школах, пациентам – иметь комфортные условия пребывания в новых больницах и поликлиниках. Ну и, конечно, благополучия всем!