Офисы набирают обороты: застройщики в Петербурге проявляют активный интерес к сегменту офисной недвижимости

По подсчетам аналитиков Консалтингового центра «Петербургской Недвижимости», сейчас в городе строится 5,5 млн кв. м. По итогам первого полугодия 2025-го введено 1,45 млн «квадратов», или на 161,3 тыс. кв. м меньше, чем за аналогичный период прошлого года. 

В условиях снижения спроса на новостройки из-за высокой ключевой ставки и ограничений по льготной ипотеке, а также из-за ужесточения градостроительной политики в сфере жилищного строительства девелоперы осваивают новые направления. 

При этом в Петербурге отмечается высокий спрос на качественные офисы при их явной нехватке. Однако компании, которые занимаются девелопментом коммерческой недвижимости, не спешат запускать новые проекты. Есть несколько причин: дорогое банковское финансирование, продолжающийся рост себестоимости строительства и геополитическая нестабильность. Жилищные застройщики действуют в коммерческом сегменте более решительно. Впрочем, некоторые изменили профиль проектов после корректировки градостроительной документации. На их участках по новым правилам стало невозможно возводить жилье.

Вероятно, по этой причине Группа RBI передумала строить на намыве Васильевского острова жилой комплекс площадью около 40 тыс. кв. м. На участке, приобретенном девелопером в 2021 году и изначально предназначенном под гипермаркет «О’Кей», появится офисный центр.

«Эталон» в том же 2021 году приобрел на торгах за 603 млн рублей два надела размером 0,36 и 0,93 га на Киевской улице – это территория бывших Бадаевских складов. В том же году девелопер сообщил о намерениях возвести на участке жилой комплекс общей площадью 31 тыс. кв. м. В августе 2025 года стало известно, что два исторических здания на этих землях будут реконструированы под деловой центр с выставочным пространством. С учетом нового строительства площадь комплекса составит примерно 44 000 кв. м.

Element принял решение выйти на рынок коммерческой недвижимости с первым в Петербурге бизнес-центром класса Prime. Его планируют возвести на Левашовском проспекте, 15. Объем инвестиций в проект составит около 8–9 млрд рублей. 

ГК «Трест» весной 2024 года приобрела участок около 0,8 га на углу улиц Профессора Попова и Даля (это тоже Петроградка) для строительства бизнес-центра, где разместит в том числе и свою штаб-квартиру. Инвестиции в проект оцениваются примерно в 4 млрд рублей, а общая площадь комплекса составит около 26 тыс. кв. м. 

Холдинг LEGENDA осенью прошлого года стал собственником проекта офисного центра на участке 0,6 га на углу Пионерской и Петергофской улиц (также на Петроградской стороне). Общая площадь бизнес-центра класса А, включая штаб-квартиру компании, может составить 31 тыс. кв. м. 

Около станции метро «Фрунзенская» Группа «Аквилон» к четвертому кварталу 2026 года намерена завершить строительство восьмиэтажного бизнес-центра Locus by Akvilon. Площадь здания составит чуть более 6,9 тыс. кв. м. Стоимость работ по возведению объекта оценивается в 1,7 млрд рублей. Девелопер планирует полностью распродать офисные помещения.

Столичные застройщики тоже в тренде. В начале 2023 года компания Forma (входит в группу «ПИК») заявила о строительстве первого в своем портфеле объекта коммерческой недвижимости. Речь о 17-этажном бизнес-центре Porta (43,2 тыс. кв. м) недалеко от станции метро «Фили» и ММДЦ «Москва-Сити». До 2035 года Forma планирует построить в Москве еще девять бизнес-центров.

В ноябре 2020 года мэр Москвы Сергей Собянин подписал постановление, в соответствии с которым плата за смену вида разрешенного использования (ВРИ) увеличивается вдвое за земли в пределах МКАД и в 8 раз – за участки в Новой Москве. Однако мэрия пообещала застройщикам льготы при смене ВРИ – при условии строительства за пределами Третьего транспортного кольца коммерческой недвижимости и объектов инфраструктуры для создания новых рабочих мест.

По данным NF Group, если в 2021 году в Москве на бизнес-центры жилищных застройщиков пришлось 4% от общего объема офисного ввода, то в 2023 году – уже 21,8%. 

В период 2020–2023 гг. столичный рынок офисов пополнился примерно 1,5 млн кв. м, при этом 9,1% (140 тыс. кв. м) было сдано девелоперами, которые ранее строили преимущественно жилье.  

 Людмила Синицына, руководитель направления департамента аналитики и ценообразования Группы «Эталон»: 
– В предыдущие годы наблюдалось снижение спроса на офисы, в т. ч. из-за пандемии, популярности удаленной и гибридной работы, ухода с рынков иностранных компаний и высвобождения части площадей. На текущий момент в Петербурге спрос на качественные офисные помещения практически восстановился и остается достаточно высоким. Более того, наблюдается нехватка качественных площадей. Мы полагаем, что в ближайшие годы этот дефицит и устойчивый спрос на рынке офисов сохранятся. Это минимизирует риски, связанные с возможной длительной продажей объекта. 
Действительно, в последние годы застройщики жилья стали более активно возводить офисную недвижимость. Можно выделить несколько причин этого тренда. 
Первая – устойчивое сокращение доли вакантных площадей на рынке качественных офисов. Например, в Петербурге, по данным компании Nikoliers, в 2024 году наблюдалось рекордное снижение уровня вакансии в бизнес-центрах класса А за всю историю наблюдений. По прогнозам экспертов, объем ввода в ближайшее время останется низким. Соответственно, достаточно высокий спрос сохранится не только на офисы класса А, но и частично переключится на качественные офисы категории В, в том числе строящиеся. 
Вторая причина – высокая доходность коммерческой, в частности, офисной недвижимости по сравнению с квартирами в новостройках. Офисы привлекательны в том числе для частных инвесторов, которые хотят не только сохранить, но и преумножить капитал. 
Еще одна причина: участки, где строительство жилья невозможно или менее выгодно, девелопер может использовать для коммерческой (например, офисной) недвижимости. 
Мы ожидаем, что с учетом перечисленных факторов указанный тренд в ближайшие годы сохранится и будет иметь долгосрочный характер. 

Анзор Берсиров, заместитель генерального директора по развитию ГК «ТРЕСТ»: 
– Офисная недвижимость – это даже не тренд, а новый востребованный продукт в Петербурге. Рынок продажи офисов в мелкую нарезку у нас только начинает формироваться, и на него есть спрос при дефиците готового качественного предложения. Мы убедились в этом, когда в прошлом году вывели на рынок БЦ «Сабировский» в Приморском районе. Кроме того, это логичный шаг в развитии девелоперов, специализирующихся на жилищном строительстве. Они идут в новый для себя рынок по причине долгих сроков и размытых перспектив согласования жилищных проектов в городе. 
Кроме того, у офисов, в отличие от жилья, есть несколько вариантов реализации. Это могут быть договоры инвестирования с дальнейшей продажей объекта недвижимости, использование паевых инвестиционных фондов, аренда с последующим выкупом. Девелоперы будут пробовать разные схемы, изучать реакцию рынка. 

Антон Орлов, директор отдела продаж земли и девелоперских проектов Nikoliers в Санкт-Петербурге:  
– Часть офисных проектов связана с планами нескольких крупных застройщиков по созданию собственных штаб-квартир. Для строительства выбраны топовые локации, чтобы подчеркнуть амбициозность и стабильность компаний. Лишь часть площадей в таких комплексах может быть выведена на рынок и преимущественно в формате аренды. 
В Петербурге, в отличие от Москвы, на данный момент не принята программа предоставления застройщикам льгот за обеспечение мест приложения труда, поэтому вывод на рынок офисных площадей вызван прежде всего сложностями при согласовании проектов жилья и апартаментов, а также планами по диверсификации продуктовой линейки. 
Девелоперы будут чаще использовать схему с продажей офисных блоков, поскольку такая модель обеспечивает быстрый возврат инвестиций и в этом схожа с жилищным строительством.  
Думаю, застройщики станут привлекать профессиональных участников рынка – УК, а также создавать собственные подразделения, которые займутся управлением офисной недвижимостью. 

Анжелика Альшаева, коммерческий директор группы компаний «КВС»: 
– Выход девелоперов на рынок коммерческой недвижимости – это не спонтанная реакция на текущую ситуацию, а продуманная и логичная стратегия диверсификации бизнеса. В случае «КВС» это направление не новое: мы занимаемся коммерческой недвижимостью уже более 15 лет.  
В портфеле компании – бизнес-центры «Каскад», «Мельник», торговый центр в «Новом Сертолово», а также коммерческие площади на пр. Маршала Блюхера, которые мы успешно сдаем в аренду. 
Для собственников холдинга коммерческая недвижимость – это долгосрочный актив, а не попытка заработать «быстрые» деньги. Это способ повысить устойчивость бизнеса и снизить зависимость от одного сегмента. Такой подход позволяет не только масштабироваться, но и получать более выгодные условия проектного финансирования от банков за счет наличия иных стабильных активов. 
У нас есть собственная управляющая компания, которая занимается эксплуатацией наших жилых и коммерческих объектов, а также обслуживает сторонние дома. Это дает нам возможность гибко реагировать на рыночную конъюнктуру. Например, если мы по каким-то причинам не успеваем реализовать встроенные коммерческие помещения, то можем передать их в ООО «КВС. Управление недвижимостью» для сдачи в аренду, а затем предложить инвестору как готовый арендный бизнес. 
Сравнивать доходность коммерческой и жилой недвижимости – задача не из простых. Очень многое зависит от конкретной локации, входной группы, видовых характеристик, инфраструктуры вокруг. В некоторых проектах коммерческая недвижимость может быть дороже жилья, в других – наоборот. 
Например, в нашем проекте бизнес-класса «Дом на Курской» коммерческие помещения стоят дороже, чем квартиры. Однако это касается только тех объектов, которые выходят непосредственно на Курскую улицу. 
Если рассуждать о себестоимости, коммерческая недвижимость, как правило, дешевле – там нет чистовой отделки, разводки инженерных систем, а в ряде случаев – даже внутренних перегородок. Тем не менее итоговая доходность формируется не только себестоимостью, но и арендным потенциалом, уровнем конкуренции в локации и рядом других факторов. Поэтому универсальной формулы нет. 
В настоящее время в работе у «КВС» несколько крупных проектов. Один из них – бизнес-центр «Хрустальный», где мы уже фиксируем высокий отложенный спрос потенциальных арендаторов. 
В активной проработке также территория бывшего изолятора «Кресты». В рамках этого масштабного редевелопмента мы планируем создание гостиницы, бизнес-центра и других коммерческих пространств. Это для нас новое направление, особенно гостиничный сегмент, но мы видим в нем большой потенциал. 
Дополнительно в нашем портфеле есть земельный кластер в Олимпийских кварталах «ЮгТаун» с назначением под складскую застройку. Потенциал локации подтвержден проведенными маркетинговыми исследованиями. Проект будет реализован чуть позже.   
Общий объем инвестиций в указанные проекты будет покрываться за счет личных ресурсов собственников компании. Покупка новых участков под коммерческую недвижимость пока не планируется. Наша задача сейчас – качественно реализовать текущий портфель. 

Михаил Рогатых, директор по развитию продаж Группы Аквилон: 
– Петербург испытывает нехватку современных офисных помещений класса А и B+. Многие крупные компании стремятся арендовать или приобрести высококачественные площади, соответствующие международным стандартам. Дефицит создает благоприятные условия для инвесторов и девелоперов, ориентированных на коммерческую недвижимость.  
При этом рынок недвижимости Петербурга сталкивается с рядом вызовов, связанных как с изменением условий финансирования покупки жилья, так и с новыми правилами градостроительства.  
Несмотря на падение спроса на жилую недвижимость, потребность в качественных офисах растет. Причина проста: компании хотят привлекать лучшие кадры, предлагая удобные и технологичные рабочие места. Поскольку таких предложений недостаточно, грамотные застройщики получают гарантированный спрос.  
Разнообразие продуктов помогает девелоперам застраховаться от колебаний рынка. Если доходы от жилья снизятся, офисные проекты обеспечат дополнительную прибыль. К примеру, многие российские компании давно работают с коммерческой недвижимостью параллельно с традиционным жильем.  
Средняя цена строительства хорошего бизнес-центра в Петербурге начинается от 80 тыс. руб. за кв.м. Средняя доходность от сдачи в аренду – около 6–10%, при полной продаже – до 20%. Эта разница объясняется риском владения активом и необходимостью поддержания инфраструктуры.  

Николай Дорофеев, операционный директор Группы Аквилон:
– Ужесточение городской политики в сфере жилищного строительства действительно затрагивает ряд участков, ранее приобретенных девелоперами для создания жилых комплексов. Это решение было принято в связи с необходимостью улучшения качества городской инфраструктуры и создания комфортной городской среды.
Новые правила направлены на защиту интересов жителей и обеспечение соблюдения современных стандартов безопасности, экологии и доступности жилья. Мы понимаем, что это может вызвать некоторые трудности для девелоперов, однако наша приоритетная задача — создать комфортные условия для жизни граждан.
Кроме того, отмечу, что большинство застройщиков передают управленческие функции специализированным компаниям. Они обеспечивают техническое обслуживание, юридическую поддержку и подбор арендаторов. Такой подход упрощает жизнь собственнику и повышает конкурентоспособность объекта.
Москва лидирует по объемам ввода коммерческих площадей, но похожие тенденции заметны и в Екатеринбурге, Новосибирске, Казани. Городские власти часто поддерживают создание специализированных зон для малого и среднего бизнеса, стимулируя спрос на качественные офисы. Так что жилищные застройщики чувствуют веяния рынка и двигаются в правильном направлении, постепенно развивая компетенции в секторе коммерческой недвижимости.

Александр Дятко, юрист практики специальных проектов Versus.legal: 
– Вопрос управления бизнес-центрами напрямую зависит от выбранной девелопером схемы реализации проекта. В современной практике глобально выделяют три модели: Build-to-Suit (BTS, «строительство под заказ»), Built-to-Sell (BTSell, «строительство для продажи») и Build-to-Rent (BTR, «строительство для сдачи в аренду»). 
В случае модели Build-to-Suit управление объектом, как правило, изначально ориентировано на конкретного заказчика. Девелопер учитывает требования арендатора или будущего собственника уже на стадии проектирования, что снижает риски последующей эксплуатации. После ввода здания ответственность за его управление переходит к заказчику либо к специализированной УК, которую он назначает. В этой схеме застройщик выступает исполнителем, а долгосрочное администрирование не входит в его задачи. 
При Built-to-Sell застройщик строит объект для дальнейшей продажи на рынке. Основная цель – реализовать здание целиком или блоками, после чего управление берет на себя новый собственник, либо объединение собственников. На практике такие проекты часто сопровождаются передачей функций профессиональным УК. Именно они обеспечивают качественный сервис, эксплуатацию инженерных систем и эффективную коммерческую стратегию. 
Иная логика прослеживается в схеме Build-to-Rent, где объект изначально создается для сдачи в аренду. Здесь управление бизнес-центром становится ключевым элементом модели: от него зависит заполняемость площадей, уровень арендных ставок и инвестиционная привлекательность проекта. В этом случае застройщики либо формируют собственные структуры управления, либо привлекают специализированные компании с опытом в коммерческой недвижимости. 
Ранее застройщики, как правило, не стремились к постоянному оперативному управлению объектами недвижимости. Однако в настоящий момент вектор меняется: девелоперы чаще заинтересованы в сохранении контроля над эксплуатацией недвижимости, поскольку эффективное управление позволяет поддерживать высокий уровень сервиса, формировать устойчивую репутацию на рынке и укреплять доверие со стороны жильцов, арендаторов и инвесторов. 
Таким образом, выбор схемы реализации проекта напрямую определяет то, как будет решаться вопрос управления бизнес-центром: от полной передачи функций собственнику до создания профессиональных структур, обеспечивающих долгосрочное и качественное администрирование. 
Формирование интереса жилищных девелоперов к строительству бизнес-центров в Петербурге объясняется сочетанием экономических и правовых факторов, которые сегодня во многом определяют стратегию развития компаний. 
С экономической точки зрения рынок жилья переживает непростую фазу. Попытки девелоперов сохранить рентабельность за счет увеличения плотности застройки сталкиваются с новыми нормами, закрепляющими снижение базовой плотности. Это усиливает давление на экономику проектов и вынуждает компании искать иные направления деятельности. 
Правовая среда также существенно влияет на стратегию девелоперов. В Петербурге фактически не работает механизм комплексного развития территорий, хотя такие земли могли бы быть вовлечены в оборот. 
Дополнительно застройщики несут нагрузку по созданию социальной инфраструктуры – школ, детских садов, поликлиник. Затраты на такие объекты закладываются в себестоимость жилья, что делает его менее конкурентоспособным. Важным ограничением остаются и правила охраны культурного наследия: проекты в исторических районах проходят через затяжные согласования, а иногда приостанавливаются под давлением градозащитных инициатив. 
На этом фоне рынок коммерческой недвижимости выглядит более устойчивым. К бизнес-центрам не применяются правила о социальной инфраструктуре, а также не столь остро стоит вопрос плотности застройки. Можно утверждать, что интерес к развитию бизнес-центров не является краткосрочной реакцией на рыночные колебания. Он основан на системных экономических и правовых предпосылках, поэтому будет носить долгосрочный характер. В ближайшие годы мы, вероятно, увидим рост доли коммерческих объектов в портфелях девелоперов, что приведет к постепенной трансформации рынка недвижимости Петербурга. 

Борис Мошенский, генеральный директор компании Maris: 
– Я с осторожностью отношусь к тому, что сейчас многие из девелоперов уходят в строительство офисов, по одной простой причине: все-таки жилищные застройщики всегда были нацелены на такую бизнес-модель, когда они строят, распродают и уходят, оставляя после себя максимум управляющую компанию. 
Стройка же офисного здания и, например, продажа его в мелкую нарезку – тема хорошая, интересная, и в городе ее на самом деле мало. Но обязательно надо заранее думать о том, как эти коммерческие проекты будут эксплуатироваться и кто будет ими управлять. Распродажа офисов по принципу долевого участия невозможна на коммерческом рынке, здесь нет никаких льготных ипотек и кредитов. В жилищном секторе все еще работают государственные льготные программы, которые обеспечивают существенную поддержку в реализации девелоперских проектов. На рынке коммерческой недвижимости этого точно не будет.  
Есть еще модель бизнеса, когда офисные здания строятся в расчете на спекулятивный спрос, запускаются в эксплуатацию, полностью сдаются в аренду и потом уже работают как доходный бизнес. Однако я слабо себе представляю, кто из девелоперов, привыкших работать с заемным финансированием, сейчас пустится в эту историю. 
Мне кажется, этот тренд происходит не от хорошей жизни. Если ставка по ипотеке будет потихоньку снижаться, жилищные девелоперы вернутся к своему привычному бизнесу. Потому что офисный рынок – это другое. Я ни в коем случае не умаляю достоинства компаний. Ряд девелоперов уже реализовали интересные проекты на коммерческом рынке и продолжать это делать. Но в моем понимании это не совсем их бизнес. 

Михаил Гущин, вице-президент по маркетингу и продукту Группы RBI: 
– Выход девелоперов на рынок коммерческой недвижимости выглядит закономерным. С одной стороны, это способ поиска новых точек роста для компании, с другой – коммерческие объекты позволяют формировать полноценную городскую среду, повышая ценность и привлекательность жилых комплексов. Речь не о временном тренде, а о стратегическом переходе к модели «городского девелопера», когда компания создает не просто жилье, а комплексные урбанистические экосистемы. Особенно перспективны многофункциональные проекты, где жилые площади гармонично сочетаются с офисными помещениями, ретейлом и общественными пространствами – такой подход отвечает современным стандартам качества городской среды. 
В Петербурге подобные проекты особенно актуальны в формате реконструкции исторических зданий. Так, всего несколько лет назад Левашовский хлебозавод, несмотря на статус памятника конструктивизма и объекта культурного наследия, находился в крайне запущенном состоянии. Здание практически превратилось в руины. Сегодня оно преобразилось в современное культурно-деловое пространство, где совместно со школой Masters мы проводим выставки, концерты, фестивали и кинопоказы. Объект получил вторую жизнь и стал новой точкой притяжения городского масштаба. 
Что касается доходности, коммерческая недвижимость традиционно демонстрирует более высокие показатели – 10–15% годовых против 5–8% в жилом сегменте. Кроме того, если коммерческие площади остаются у девелопера, это обеспечивает стабильный денежный поток после завершения строительства. В то же время такие инвестиции требуют специальных компетенций в управлении и, как правило, начинают приносить прибыль не так быстро, как жилье.  

Елизавета Конвей, управляющий партнер Element, директор департамента жилая недвижимость Nikoliers: 
– Оптимизм и нарастающую активность жилищных девелоперов в отношении офисных проектов нельзя назвать безосновательным. В Петербурге на протяжении нескольких лет сохраняется острый дефицит качественных бизнес-центров, особенно в сегменте А и B+. Вакантность в классе А не превышает 5%, а спрос на площади в прайм-локациях остается стабильно высоким. 
Расширение продуктовой линейки в сторону коммерческих проектов можно рассматривать как логичную и обоснованную форму диверсификации. Это позволяет компаниям сбалансировать риски и использовать участки, которые в силу градостроительных ограничений не подходят для жилищного строительства. 
Тренд имеет все шансы стать долгосрочным: потребность в современных офисных пространствах будет сохраняться, в том числе за счет компаний, отказывающихся от устаревших площадей в пользу более эффективных.  
Ключевым фактором успеха в реализации проектов станет качественное и продуманное управление: профессиональные УК способны обеспечить необходимый уровень сервиса и конкурентоспособность объектов.  
Аналогичные процессы можно наблюдать и в других городах-миллионниках, где также ощущается нехватка качественных офисов, а жилищные застройщики начинают осваивать смежный сегмент по тем же причинам, что и в Петербурге.