В Петербурге обсудили перспективы и риски рынка апарт-отелей для девелоперов и инвесторов

Сфера туризма и гостеприимства активно развивается благодаря стимулированию внутреннего и въездного туризма, а также национальному проекту «Туризм и гостеприимство». По словам Оксаны Кострюковой, факультет сервиса, туризма и гостеприимства СПбГЭУ, сфера туризма чрезвычайно трудоемка и клиентоцентрична, как в части внешнего, так и внутреннего клиента, а значит сложна в управлении и требует профессионального подхода. 

«При этом сегмент гостеприимства сталкивается с новыми вызовами: изменение привычной структуры спроса, уход сетевых мировых операторов в период последних трех лет, — отметила эксперт. — Снижение привлекательности традиционной гостиничной бизнес-модели для инвестора — еще один вызов. При этом нарастает конкуренция внутри сегмента, а также все более ощутимой становится доля рынка апарт-отелей (особенно в Санкт-Петербурге). Другая бизнес-модель, которая достаточно быстро отвоевывает у традиционных отелей их традиционный рынок».

Дмитрий Иванов, доктор социологических наук, профессор факультета социологии СПБГУ: «Современный апарт-отель является и многофункциональным объектом, и платформой по предоставлению сервисов. Поскольку мобильность стала неотъемлемой частью жизни, многие предпочитают арендовать жилье, а не приобретать его в ипотеку. Спрос на апартаменты формируют молодые и мобильные: 31% зумеров приобрели бы апартаменты, несмотря на их статус (против 14% среди опрошенных других поколений)». 

Согласно данным «МТЛ-Апарт», за последний год объем номерного фонда в коллективных средствах размещения (к которым относятся и сервисные апартаменты), увеличился на 2,7%. «На самом деле показатель, хоть и положительный, но достаточно печальный, потому как в позапрошлом году этот рост составил 13%, а в прошлом году порядка 10%», — комментирует Елена Пархотина, «МТЛ-Апарт». 

По данным «МТЛ-Апарт» сейчас в Петербурге в реализации находятся 58 объектов, 42 из которых – на стадии строительства. За первые три квартала 2025 года в гостиничном сегменте введено в эксплуатацию всего 819 юнитов, доля апартаментов в введенном номерном фонде составляет 50%.

Дмитрий Некрестьянов, Адвокатское бюро «Качкин и Партнеры» напомнил участникам бизнес-завтрака о рисках и сложностях сегмента апарт-отелей: «Один из рисков — нагрузка апарт-отелей социальными нормативами, ранее характерными только для жилых объектов, что ухудшает экономику проектов. Правила игры для этого сегмента постоянно меняются, например, с 1 сентября вступили в силу поправки, запрещающие самостоятельную сдачу апартаментов. А с 2026 года вырастут налоги, что отразится и на деятельности уже введенных объектов, и на строящихся. Предсказать такие изменения невозможно, а каждое из них приводит к изменению финансовой модели. Поэтому девелоперам стоит с осторожностью рассматривать новые проекты и внимательно подходить к структурированию сделок». 

Ольга Маслова, УК «ДОХОДЪ»: «Отельеры, девелоперы апарт-отелей или те, кто строит сложные загородные комплексы с апартами и коттеджами под продажу, используют инструмент ЗПИФ. Он позволяет структурировать активы: недвижимость, землю и права аренды, — это серьезно оптимизирует управление. А еще ЗПИФ упрощает финансирование крупных проектов: институциональным инвесторам вроде банков и управляющих компаний более привлекательно вкладывать капитал в паи ЗПИФ, чем покупать отдельные объекты недвижимости. Наконец, закрытые фонды выгодны компаниям: они не являются юридическим лицом и не платят налог на прибыль. Все поступающие в фонд доходы от продажи или аренды недвижимости можно реинвестировать. На рынке много примеров таких ЗПИФ. В частности, у нас в действующем фонде реализуется большой проект именно такого комплексного загородного строительства, который от начала и до конца будет реализован через механизм ЗПИФ».

Эксперты также обсудили перспективы взаимодействия бизнеса и власти. Александр Ружинский, Межрегиональная Ассоциация Апарт-Отелей: «В рабочей группе по апартаментам при экспертном совете комитета по строительству ЖКХ Государственной думы РФ мы пытаемся создать нормативное поле, а также совместно с участниками рынка донести до законодательных органов власти, что апарт-отели — это не жилье».

Что делать, если реализация проекта апарт-отеля в уже приобретенном активе недвижимости невозможна рассказал на реальном кейсе МФК на реке Карповке Станислав Ступников, «МТЛ. Управление активами»: «Проведя анализ наилучшего использования мы определили, что локация и спрос со стороны потенциальных арендаторов диктуют формат многособственнического многофункционального центра. Самое главное в таком объекте — это не разрушить концепцию после того, как все продано частным инвесторам. Управляющая компания должна иметь опыт и компетенции для того, чтобы грамотно подобрать пул арендаторов, настроить эффективную систему управления среди множества собственников и сохранить изначальную концепцию, тогда синергетический эффект даст нужный доход».

Ключевой темой дискуссии стало обсуждение трендов сегмента и перспектив его развития. 

По словам Елены Саевой, «Союз Девелопмент» выход апарт-отелей в регионы и является основным трендом. «Также можно отметить большой интеллектуальный рост самих концепций апарт-отелей, более качественную проработку и индивидуальный подход к проектам».

Елизавета Ковригина, Orange.Life! отметила, что в компании сформировали новый для себя продукт апарт-отеля — коливинга в не туристической локации, но с великолепной транспортной доступностью, с отличной инфраструктурой, когда в рамках одного комплекса можно реализовать все ключевые потребности: жизнь, работа, развлечения, социализация. «Глубинные исследования запросов поколения Z показали, что, помимо внутренней инфраструктуры объекта, им очень важно, чтобы и сама по себе локация была трендовой и модной».

По оценке Вячеслава Батакова, проект «Моско» («Океан Девелопмент») продукт очень сильно эволюционировал, апарт-отели — это новые экосистемы, именно они будут востребованы. 

Сергей Софронов, ГК «ПСК»: считает, что возможная точка роста – это деловые туристы, либо поколение зумеров. «Это могут быть зоны деловой активности, которые находятся на периферии центра Санкт-Петербурга, это могут быть мультифункциональные пространства, которые могут совмещать в себе и апартаменты, и офисные помещения, и рекреационные кластеры» 

По мнению Раиля Муфазданова, сеть апарт-отелей Vertical на текущий момент Санкт-Петербург переполнен апарт-отелями, но не идеями. «Проектов с управлением очень много, но продуманных – единицы».

Мария Киселёва, ГК «Орматек» отметила несколько чёткие тренды в комплектации объектов временного размещения. Тренд на уникальность отельного пространства есть и он усиливается. Сегодня каждый апарт-отель и гостиница стремятся привлечь гостя не ценой, а неповторимостью через сильную концепцию, эмоциональную вовлечённость гостя и внимание к деталям. Ключевыми трендами, как всегда, будут оставаться эко-отели, wellness — форматы и «цифровой детокс», но также возникают и новые направления: арт и исторические, гастрономические, лайфстайл и даже пет-френдли концепции. Некоторые отели даже оборудуют номера под этнические предпочтения гостей.

В запросах на комплектацию это тоже отражается. В wellness и детокс– проектах заказчики тщательно продумывают спальное место как центр восстановления гостя, с акцентом на поддержку позвоночника, гипоаллергенность, тишину и т.д. В арт– отелях запрос часто касается визуальной составляющей: уникальная фактура ткани, авторские решения по цвету, необычные изголовья. Как производитель, ежедневно взаимодействующий с застройщиками, отельерами и управляющими компаниями, мы на основе реального спроса наблюдаем эти тренды и с радостью входим в проекты еще на этапе проектирования, разрабатываем продукт совместно с заказчиком. 

Для создания востребованного и прибыльного проекта важно понимать потребности целевой аудитории и соответствовать выбранной концепции. Так или иначе, место временного размещения нужно человеку, чтобы закрыть базовую потребность — сон, все остальные концепции нужны для привлечения или удержания гостя, для увеличения его лояльности. Но, как мы всегда любим говорить, все старания сойдут на нет, в случае, если гость будет плохо спать. Поэтому независимо от концепции, ключевая задача – это работа со спальным местом, его эргономикой и удобством, его правильностью и комфортом в обслуживании. Это возможно единственная опция, с которой будет взаимодействовать абсолютно каждый гость (завтрак он может не взять, в душ не успеть сходит и т.д.).

По словам Анны Демидовой, Мебельное производство «СОЮЗ» апарт-отели сегодня — это очень сложный, продуманный, комплексный продукт. «Нужно еще до выхода на рынок обзавестись партнерами — управляющей компанией (она же гостиничный оператор), эксплуатирующей компанией, дизайнерами, исполнителями – отделка, оснащение и меблировка и так далее. Даже планировки нужно реализовывать уже совместно с партнерами, чтобы где-то не забыть кладовку, где-то не пропустить помещения для инвентаря техников, где-то не отрисовать такое мебельное изделие, которое будет не пронести в двери. Поэтому мы хотим предостеречь от ошибки, недооценки того, сколько сил потребует реализация гостиничного проекта — малой кровью не выйдет".

Вторая ошибка – это не учитывать время. "Сегодня вы проектируете отель, который только через два-три года выйдет на рынок и должен будет долго работать, — пояснила эксперт. — То есть нужно учитывать фактор времени и пытаться угадать тренды. Девелоперы сегодня строят объекты будущего, будущих гостей. Представьте, что часть гостей, которые будут пользоваться вашим отелем и приносить деньги завтра, сегодня еще, возможно, совсем дети. Поэтому отсюда же распространенная ошибка руководствоваться сугубо своим вкусом, например, предпочтениями какого-то ЛПР от девелопера или вкусом какого-то покупателя-инвестора, или мнением знакомых. Это визионерская деятельность, которая требует учитывать тренды не только в дизайне, но и в моделях в обществе».