Апартаменты & офисы: соревнование или партнерство?

Анастасия Ясинская: 
— Мы сознательно решили не подводить итоги года по всем сегментам рынка коммерческой недвижимости Петербурга, потому что не во всех секторах в 2025-м происходило нечто значимое. Обозначим лишь главные цифры, а затем перейдем к главным и потенциально долгоиграющим трендам. 

Борис Мошенский: 
— Несколько слов об общей ситуации. В складском секторе в этом году немного подросла вакансия: с 1,2% до 1,9%. Это произошло из-за ввода приличного количества квадратных метров: предложение увеличилось с 9,3 млн кв. м до 5,9 млн. Мы, правда, не можем подсчитать так называемую скрытую вакансию: площади, которые арендованы компаниями, но по факту пустуют и зачастую могут сдаваться в субаренду. 
Из того, что мы видим, главным трендом стало достижение некоего равновесия по арендным ставкам. В предыдущие годы они только росли, в 2025-м же в отдельных локациях ставки даже чуть-чуть снизились. В среднем снижение расценок в классе А произошло на 1,67%, в классе В — на 1,85%. 
Примерно такая же ситуация и в секторе light industrial. В целом ожидания относительно данного формата оказались несколько преувеличенными. Шума вокруг него было много, но сейчас наступил час икс, и оказалось, что отдельные проекты высокого качества и в удачных локациях имеют спрос, а все остальное, к сожалению, пока стоит. 
Спрос на light industrial оказался не столь высоким, как ожидали. Статистика показывает, что большинство отраслей промышленности, исключая оборонную, не на подъеме, экономика охлаждается. И это сказывается на востребованности объектов light industrial. 
Переходим к офисам. Здесь также увеличилась вакансия по сравнению с 2024 годом, так как произошел прирост предложения на 25,8%, в том числе спекулятивного. Ставки аренды в классе А за год не изменились, в классе В подросли на 12,5%. Средняя цена продажи увеличилась примерно на 9% год к году. 
Если подробнее рассматривать сегмент офисов, мы видим, что в 2024 году произошел резкий спад объемов предложения — оно оказалось минимальным за десятилетие: прирост составил менее 50 тыс. кв. м. 
В 2025 году прогноз по вводу достаточно приличный — на уровне 130 тыс. метров. Причем 93% новых площадей предназначены для сдачи в аренду. 
Спрос на аренду достаточно устойчивый, а структура арендаторов разнообразна: 20% занимают компании, связанные с добычей и переработкой ископаемых, 19% — с промышленным производством, 14% — сфера IT, 13% — торговля. 
В прошлом году в этой структуре 13% приходилось на государственные компании — благодаря нескольким крупным сделкам. Сейчас доля госсектора — всего 3%. 
Главным трендом этого года можно назвать активный выход жилищных девелоперов на офисный рынок: RBI строит бизнес-центр на намыве Васильевского острова, Legenda — на набережной Адмирала Лазарева, «Трест» — на улице профессора Попова, Аквилон — на Московском проспекте. Обычно такие проекты реализуются для последующей продажи помещений. Кто-то, как Legenda, планирует использовать часть офисов для собственных нужд, а остальные сдавать в аренду. 
Отмечу: столько новых офисных проектов в Петербурге не было никогда, тем более от жилищных застройщиков, которые раньше занимались реализацией лишь единичных бизнес-центров. 
Среди новых офисных комплексов есть и те, которые были изначально задуманы как апартаменты. Но в результате нововведений, сильно усложнивших жизнь девелоперам в этом сегменте, их решили перепрофилировать и даже перепроектировать под офисы. 
Сейчас трудно сказать, сохранится ли этот тренд на длительный период, так как успешная реализация этих комплексов и их дальнейшее функционирование будут зависеть и от качества самих проектов, и от того, как в дальнейшем будет выстроено их управление. 

Станислав Ступников: 
— Хочу порассуждать о том, почему застройщики жилья идут в коммерческую недвижимость. Во-первых, у них есть участки, где по тем или иным причинам не получилось реализовать жилищные проекты. Такую площадку все равно надо монетизировать. Во-вторых, есть территории под жилье с включением зон, где разрешена только общественно-деловая застройка или имеется ОКН, который надо сохранить. Соответственно, в составе жилого комплекса появляется нечто коммерческое (апарты, офисы, МФК). 
Третий вариант — когда застройщик хочет переждать турбулентные времена и не запускать жилищный проект, а вместо этого строит коммерческую недвижимость. Например, один знакомый девелопер именно так мне и объяснил свое решение. Спрос на жилье упал, по разным оценкам, на 40–60%, а в сегменте апартаментов — только на 20%. Потому что жилье покупают в основном за счет ипотечных денег, а в апартах доля ипотечников намного меньше. По сути, инвесторы как приобретали апартаменты, так и продолжают это делать. Хотя, конечно, количество таких инвесторов сократилось, потому что цена за метр выросла. 
Отсюда вывод: чаще всего жилищные девелоперы берутся за апартаменты, если хотят зайти на рынок коммерческой недвижимости. Это более понятный для них продукт. 
Почему они пошли в офисы? Тут, на мой взгляд, две причины. Первая — высокий спрос. Бизнес-центры давно не строили, арендные ставки пошли вверх, поэтому это привлекательные проекты с точки зрения маржи, если, конечно, строить за свои. 
Поскольку кредитные деньги дорогие, девелоперы нарезают бизнес-центр на лоты и продают их большому числу инвесторов. По сути — это чуть ли не единственный способ привлечения инвестиций, если использовать банковское финансирование. Логика такая же, как для апартов. Как и апарт-комплекс, бизнес-центр затем передают профессиональной управляющей компании (УК), которая сдает лоты в аренду. 
Вторая причина, почему девелоперы начинают строить офисы, связана с тем, что сектор апартаментов становится все более зарегулированным. А кто-то купил участок под апарт-комплекс, но оказалось, что такой объект там строить теперь нельзя. В результате появляется офисный или многофункциональный комплекс (МФК). Это позволяет диверсифицировать риски. 
Кроме того, такой МФК имеет спрос: людям, которые живут в апартаментах, хочется иметь рядом спортзал, офис, бытовые услуги. 
В девелоперском портфеле группы «БестЪ» тоже есть проекты, которые меняли концепцию, — например, «Avenue на Карповке». Там первая очередь — офисная, а вторую мы планировали делать как апартаменты, но решили тоже перепрофилировать в офисы. Это Петроградский район — самая востребованная локация для офисной недвижимости на сегодня, плюс магазины, рестораны, общественное пространство и помещения универсального назначения. 

Анзор Берсиров:  
— Я согласен со всеми тезисами Станислава. Рынок офисов растет, у конечных собственников есть потребность в покупке помещений для своих нужд. В прошлом году мы продали офисный комплекс «Сабировский» на улице Заусадебной в одни руки. Честно признаться, больших надежд на него не возлагали, поскольку локация немного спорная. Изначально, кстати, мы предполагали продавать помещения в нарезку, и спрос оказался огромным. То есть если у вас качественно сделанный продукт, на него точно будет отклик. 
Мы также поглядываем на рынок Москвы, где сегмент офисов развивается колоссальными темпами. В том числе и тех, что реализуются по схеме продажи юнитов. В Петербурге же пока такие проекты единичны. Но у этого формата, на мой взгляд, хорошие перспективы.  Для инвестора и апартаменты, и офисы — это очень похожие продукты. 
При этом мы видим, что строить апартаменты становится все сложнее. В Петербурге городские власти приравняли их к жилью по уровню социальной нагрузки. В то время как федеральное законодательство относит апарт-отели к гостиницам. В результате в себестоимость проектов входят школы, детские сады и прочие объекты. Это снижает их привлекательность для застройщиков. 
Мне представляется, что хорошие офисы как инвестпродукт в ближайшие несколько лет окажутся интереснее апарт-отелей.  
У нас в портфеле сейчас два офисных проекта. Первый — на улице Профессора Попова. Это бизнес-центр класса А+, где две трети здания займет наша новая штаб-квартира, а около 6,4 тыс. м в отдельном корпусе мы вывели в продажу и предполагаем реализовать этот блок целиком.  
Второй — офисный кластер на улице Политехнической (примерно на 60 000 кв. м), состоящий из двух очередей. Первая — капитальный ремонт исторического здания общей площадью около 6 тыс. кв. м под офисную функцию; мы намерены продать его целиком. Вторая очередь — новое строительство, по ней мы сейчас готовим градостроительную документацию. Старт работ на площадке запланирован на 2027 год. Офисы будут продаваться либо крупными блоками, либо в нарезку.  

Борис Мошенский: 
— Я бы хотел сделать одну ремарку насчет управления офисами и апартами: здесь есть существенная разница. В апарт-отеле заработок инвестора зависит от того, как будет работать управляющая компания. Например, твой номер, возможно, не будет сдаваться какое-то время, но ты все равно получаешь доход, как это прописано в договоре с управляющей компанией, которая использует «котловую» модель. 
С офисами такого нет, насколько я понимаю. Либо вы получаете доход только от сдачи в аренду, либо объединяете лоты по схожему «котловому» принципу, и тогда инвесторы могут рассчитывать на доход по аналогии с апарт-схемой. Но таких примеров у нас пока нет. То есть экономика управления офисными центрами отличается от экономики апарт-отелей.  

Михаил Рогатых: 
— Строительство новых бизнес-центров скорее стоит считать прагматизмом. Во-первых, инвестиционная активность в этом сегменте продолжает демонстрировать устойчивость: по данным Nikoliers, с января по сентябрь 2025-го объем вложений в этот сектор достиг 6,7 млрд рублей, или 17% от общего объема инвестиционных сделок на рынке. Во-вторых, дефицит качественных объектов сохраняется, спрос со стороны арендаторов высокий — мы это знаем на примере собственных проектов.  
Нередко компания находится в поиске или ждет, пока освободится офисное пространство нужной площади. Поэтому все чаще вариант приобретения помещений в строящихся объектах становится наилучшим выходом для бизнеса. 
Мы считаем, что у формата Shell&Core, который позволяет полностью адаптировать пространство под потребности инвестора, большое будущее. Он может оценить потенциал проекта и его качественные характеристики, выбрать наиболее подходящую локацию, а также спроектировать новый офис в процессе строительства. Такую модель мы предлагаем в LOCUS by Akvilon — бизнес-центре класса А+, который строится на пересечении Московского проспекта и Обводного канала. Это будет премиальный проект на 6,9 тыс. кв. м коммерческих помещений, адаптируемых к разным планировкам (от 36 до 465 кв. м) с возможностью объединения. Планировка может быть разработана под нужды заказчика и оформлена с учетом корпоративного стиля и визуальных предпочтений. В здании предусмотрена «умная» система inOFFICE с бесшовным Wi-Fi и усилителем сигнала в подземном паркинге. Современный облик комплекса разработало известное архитектурного бюро.  
Пока рано говорить об изменении тренда: многие девелоперы, специализирующиеся на коммерческой недвижимости, по-прежнему предпочитают традиционную схему со сдачей офисов в долгосрочную аренду. Но в ближайшем будущем темпы продаж офисных помещений формата Shell&Core покажут реальный спрос со стороны инвесторов и бизнеса. 

Сергей Софронов: 
— Нас не может не радовать тот факт, что в Петербург пришла московская практика строительства офисных пространств. Когда-то апарт-отели обновили номерной фонд нашего города. Возможно, офисные пространства, которые будут продаваться в нарезку, обновят и этот сегмент недвижимости. Причем отдельно стоит отметить, что новые объекты привлекательны с архитектурной точки зрения. 
Мы как классический девелопер жилой недвижимости для себя пока не рассматриваем данный сегмент. Но если мы приобретаем участок, где есть возможность создать дополнительную привлекательность проекту за счет офисов, мы этим воспользуемся.  
ПСК уже построила шесть апарт-отелей, седьмой мы введем в эксплуатацию в 2026 году. В последних двух проектах около 5% площадей мы выделили под офисные пространства в нарезку примерно по 25–50 кв. м, перепроектировав их из апартаментов. Эти лоты продавались дороже, чем апартаменты, а спрос был выше. Отсюда вывод: такой продукт интересен для инвестора, по крайней мере, в тех небольших объемах, которые были у нас. 
Средний чек составлял около 13 млн рублей за более крупные лоты. Инвесторы сдают помещения самостоятельно или используют их в качестве собственных офисов. Можно передать такие лоты и УК, но это редко происходит. Если ты привлек арендатора, это, как правило, надолго. Причем для офисов даже не требуются вложения в меблировку, как для апартаментов. 
Тем не менее, на мой взгляд, бизнес-центры — это продукт больше для профессиональных инвесторов. Апартаменты же более привычный формат, так или иначе связанный с функцией проживания. Он более понятен тем, кто инвестирует в жилплощади под аренду. Да и апартаментов в целом намного больше, так как всем нужно где-то жить. А офисный спрос в какой-то момент насытится. 
Однако мы с интересом наблюдаем за экспериментами коллег. 
Что касается наших проектов, упомяну один из них — территория на Шкиперском протоке, которую мы недавно приобрели у группы «Самолет». Кроме порядка 50 тыс. кв. м продаваемой площади жилья, в состав проекта вошел участок, где сейчас расположены находящиеся в плачевном состоянии здания разных периодов.  
У нас есть обязательства по восстановлению охраняемых объектов, которые в последние десятилетия использовались под склады. 
Мы решили создать добавочную стоимость для жилья в этом проекте, сформировав новый центр притяжения на Васильевском острове, небольшое общественное пространство. Оно не призвано конкурировать по своим масштабам с «Севкабелем» или «Новой Голландией», но местных жителей, безусловно, привлечет. 
Структуру наполнения площадей мы разработали совместно с ГК «БестЪ». Всю территорию условно разделили на три кластера: культурный, спортивно-оздоровительный и гастрономический. В составе культурного, в частности, хотим расширить наш существующий проект — театр «Легенда». Организуем площадку примерно на 400 зрительских мест. 
Кроме того, планируем открыть большой фитнес-центр с бассейном, а также рестораны, кафе и много чего еще.   

Елизавета Ковригина: 
— Сегодня уместно сравнивать комплексы апартаментов как устоявшийся инвестиционный инструмент с многофункциональными, офисными центрами, который еще только завоевывает сердца розничных инвесторов. Многие девелоперы сталкиваются со сложностями при реализации проекта апарт-отеля. Это по-прежнему неопределенный законодательно статус; ужесточение контроля за соответствием вида разрешенного использования участков; и все более жесткие требования городских властей к каждому новому объекту.  
Но есть еще один аспект, который пока не прозвучал в нашей дискуссии. Создавая апарт-отель, девелопер помнит не только о собственной доходности, он создает доходный инструмент для своих инвесторов. Причем несет ответственность за тот уровень дохода, который в дальнейшем собственник будет получать с помощью привлеченной УК или самостоятельно. 
Наш проект на Дачном проспекте пережил несколько этапов трансформации. Изначально он приобретался под офисный центр. Однако уже в процессе реализации проекта, получив успешный зарубежный опыт в новом для нас формате коливинга, мы увидели на Дачном потенциал в сегменте апартаментов. Поэтому мы спроектировали коливинг easy-living — классный получился проект! Вывели его на тестовую продажу, предлагая клиентам бронирование. Причем тестирование провели не только среди потенциальных инвесторов, но и среди потенциальных резидентов. Наша задача была выяснить, на какую стоимость проживания они готовы в таком комплексе. 
В результате трехмесячного тестирования выяснили, что высокая оценка со стороны инвесторов и их готовность вложить достаточно крупные суммы не поддерживается ожиданиями резидентов. То есть мы поняли, что сможем предложить инвесторам чистую доходность только на уровне 3–4%. 
Тогда и было решено вернуться к многофункциональному формату, предлагая инвесторам лоты в нарезку под разные задачи. 
Хотя, по сути, и комплекс апартаментов, и бизнес-центр тся для инвестора готовым арендным бизнесом, но у них разные формулы исчисления дохода на помещения: «котловой» или индивидуальной. 
Перетекание инвесторов из жилья в апарты логично: они выходят из «серой» зоны, передают свою собственность управляющей компании. А вот перетекания из апартаментов в офисную недвижимость мы наблюдаем значительно меньше. Многофункциональные комплексы с множественностью собственников — пока еще менее распространенный продукт; здесь иной механизм управления: гораздо больше игроков, которые управляют объектами самостоятельно, и этот момент не всегда понятен собственникам. 
Поэтому свой проект мы разделили. Большая его часть рассчитана либо на конечных пользователей, либо на тех, кто будет сдавать площади самостоятельно. И один этаж продается с условием нашего обязательного управления: здесь можно приобрести юнит с уже готовым арендным бизнесом. На данный момент соотношение конечных пользователей и инвесторов у нас примерно 50 на 50. 
Такая модель показывает, что собственникам, которые ранее участвовали только в жилых или в апарт-проектах, гораздо проще зайти в офисный сектор с управляющей компанией. Очень высокий интерес мы фиксируем к программам с «котловым» доходом, а еще лучше — с гарантированной доходностью. 

Дмитрий Некрестьянов: 
— Одно из ключевых различий между офисами и апартаментами касается налогообложения. В сегменте апартов можно балансировать: например, не быть ИПшником, рассказывать налоговикам, что ты передал объект управляющей компании, и таким образом сэкономить на налогах. 
С офисами так не выйдет. Если ты приобретаешь офис, чтобы сдавать его в аренду, ты точно занимаешься предпринимательской деятельностью, а значит, нужно внимательно изучить вопрос налогообложения. Государство обложило предпринимателей различными ловушками, в том числе связанными с уплатой НДС. 
Есть они и для застройщиков. Только на прошлой неделе мы получили два запроса о том, как учитывать НДС на услуги застройщика при оформлении договоров долевого участия в строительстве. 
Спрос на площади есть, так как ключевая ставка снижается, доходы по депозитам тоже. Плюс граждане опасаются, что государство может покушаться на их деньги, как уже было на исходе существования Советского Союза. Поэтому люди хотят переложить деньги в недвижимость, и застройщики понимают, что надо пользоваться моментом. 
Еще один фактор риска — смена курса в градостроительной политике региона. У нас перед глазами пример Москвы, где через экономическую модель девелоперам предложили: если вы строите офис, мы учтем в сумме ваших затрат расходы на изменение вида разрешенного использования. Результатом стал переход жилищных застройщиков в офисный сегмент. 
Мы также помним, что в Москве запретили строить апартаменты, и это тоже сыграло в пользу офисов. 
В общем, мы в юридическом сообществе внимательно мониторим и изучаем все эти изменения. И рекомендуем девелоперам строить свои планы с учетом этих нюансов. 

Константин Сторожев: 
— Мы не изменяем своей специализации: остаемся в сегменте апартаментов, разделяя их на сервисные и несервисные. Причем сервисная составляющая рынка в последнее время увеличивается. С этим связано и то, что в 79% случаев речь идет о студиях (они явно преобладают в предложении). 
В основном существующие сервисные апартаменты можно условно отнести к недвижимости бизнес-класса. Апарт-отелей, которые работают в классе премиум, очень немного. 
Сейчас на рынке формируется очень плотная конкурентная среда, и это одна из причин, по которой девелоперы уходят из сегмента апартов. В условиях высокой конкуренции только суперпроекты имеют шансы на выживание. 
Однако есть регионы, где этот формат еще только развивается. Мы, например, пристально смотрим на юг России, где формируется потенциально успешный рынок. Тут, конечно, нужно учитывать, что за время реализации проекта могут существенно измениться законодательные условия. 
Сейчас мы видим стремление государства к наведению порядка на этом рынке. Например, внесены изменения в закон о туристической деятельности, запрещающие рекламировать апарт-отели, не входящие в единый реестр классифицированных средств размещения. 
С другой стороны, Конституционный суд принял решение, что гостиничные услуги в неклассифицированных апартах оказывать нельзя, а сдавать их внаем можно. Но я думаю, что это не конец истории: государство заинтересовано в получении туристического налога и не захочет упускать такую возможность. Даже если рассматривать только наши объекты, то из действующих 3600 номеров владельцы порядка 800 юнитов не платят этот налог, так как они сдают помещения внаем. Представляете, какие деньги теряются? 

Еще один нюанс: как рекламировать апартаменты, которые сдаются в аренду? Как гостиницы их предлагать нельзя, но различные площадки бронирования быстро создали специальные сегменты, где по-прежнему можно прекрасно рекламироваться. Исходя из трендов госрегулирования, я аккуратно предположу, что, скорее всего, такие маневры не останутся без внимания.  
Все эти изменения имеют последствия: инвесторы осторожнее относятся к апартам, не секрет, что сейчас многие проекты вводятся в эксплуатацию с большим количеством непроданных юнитов. Сегмент апартаментов превращается в своеобразную «зону рискованного земледелия». 
В этой ситуации особенно важным становится поиск новых маркетинговых решений: например, позиционирование объекта как городского курорта, другие фишки. 
VALO — самый большой апарт-комплекс в Петербурге, и нам всегда указывали на этот риск. Но мы уверены, что масштаб, наоборот, наше преимущество. В нашем комплексе есть фитнес-центры с бассейнами, массажные салоны, медицинские и оздоровительные услуги. 
В общем, огромное количество различной инфраструктуры. С точки зрения перечня сервисов, у нас их больше, чем на многих курортах. И мы как управляющая компания можем продавать услуги пакетами. Что, собственно, и делаем. 
На собственном опыте мы можем утверждать, что городской курорт — это очень выгодная стратегия. Если ты продаешь просто ночи, они стоят дешево, зато впечатления продаются дорого. Хочу также отметить работу Российской гильдии управляющих и девелоперов на федеральном уровне. Мы много взаимодействуем с Российским союзом туриндустрии и прочими организациями этой отрасли, с Минэкономики. Например, обсуждаем федеральный проект современных круглогодичных морских курортов «Пять морей и озеро Байкал». Он предусматривает создание 77 тыс. новых гостиничных номеров к 2030 году. 
Вопрос: за чей счет банкет? У государства на субсидирование таких средств нет. Застройщиков-авантюристов, которые на 20 лет заморозят деньги в этих проектах, тоже не наблюдается. 
Мы вместе с правительством обсуждаем несколько предложений. Их основной принцип в следующем. Должен формироваться реестр профессиональных управляющих компаний, они будут работать с проектами, в которые вложилось множество инвесторов. Причем строиться должны обычные гостиницы. То есть управляющая компания заявляется еще на этапе получения разрешения на строительство. Она является одной из сторон, которые участвуют в проекте на стадии его ввода в эксплуатацию и оформления помещений в собственность. 

Николай Антонов: 
— Девелоперы стали обращать внимание на строительство, так сказать, «многособственнических» объектов недвижимости, и это действительно современный тренд. Я это называю шеринг-экономикой. 
Причем клиенты приобретают помещения в таких объектах под свои офисы, а порой и для того, чтобы жить в этих офисах, иногда — чтобы сдавать офисы своей же компании и получать дополнительный доход. 
Бывает, что команды арендуют помещения и организуют в них коворкинги, когда работодателю не принципиально, в каком именно месте будут трудиться сотрудники. Мы видим большой запрос от таких мини-команд и на покупку объектов. 
Мы уже 10–13 лет управляем «многособственническими» объектами. Это не только офисные, но и торговые центры, апарт-отели, где 10–15% площадей на нижних этажах отведено под нежилые цели. 
Для инвесторов участие в таких проектах выгодно: средневзвешенная ставка аренды здесь — 1,5–2,5 тыс. рублей, и это сопоставимо с условиями бизнес-центров класса В+, а в некоторых случаях и класса А. Ты можешь сдавать помещения как офисную недвижимость, под медицинский центр и т. п. — вариантов много. 
Прокомментирую тезис Константина о перспективности южных регионов. Мы туда не идем, учитывая средний чек в таких проектах (от 700 тыс. рублей за «квадрат») и пожелания инвесторов по доходности — от 15% годовых. Это нереально, такую доходность они не получат никогда. 
Если вы посмотрите на компании, которые занимаются старыми советскими курортами, то увидите, что они колоссальные средства тратят на приведение их в порядок и на «облизывание» своих гостей. Раз затраты растут, значит доходность будет ниже. 
Мы готовы на то, чтобы вложения окупились за 20 лет, но у инвесторов запрос на сроки вдвое короче. 
Следующее мое замечание — об офисных проектах. В последние годы был очень большой всплеск спроса в этом сегменте. Туда пошли «скипидарные» деньги, которые влились в экономику. Но такие деньги быстро горят. Скоро рынок насытится предложением, и столько офисов будет не нужно. Мы уже видим это остывание. 
Поэтому проекты должны быть многофункциональными, универсальными и выверенными по концепции именно для той локации, где они строятся. 
В качестве иллюстрации приведу мировой опыт — Международный отель и башня Трампа в Нью-Йорке. Этот объект состоит из трех частей с отдельными входами: бизнес-центр, гостиница и апарт-отель. В апартаментах живут и сдают их в аренду. Причем часть собственников делает это самостоятельно, а часть — пользуется услугами УК. 
Разделяйте локации, разделяйте логистику, делайте удобный сервис по сегментам — и такой универсальный объект будет успешным. 

Сергей Софронов: 
— Я думаю, рынок сам все отрегулирует. В Петербурге построено большое количество апарт-отелей, и они без гостей не стоят. Кто-то там живет сам, кто-то сдает в «серую» аренду, уходя от налогов и туристических сборов, другие сдают юниты легально и платят все обязательные отчисления.  
С 2024 года получить разрешение на строительство апарт-отеля и продавать его по 214-му закону можно только с начислением НДС. А это оказывает серьезное влияние на стоимость продаваемых юнитов и, как следствие, на доходность девелоперского проекта. Плюс, как уже говорили коллеги, в Петербурге проекты апарт-отелей власти рассматривают как жилые, соответственно, застройщикам необходимо выполнять требования по социальным обязательствам, которые предъявляет город. То есть строить детские сады, поликлиники, школы и прочее. Это тоже очень влияет на себестоимость проекта. 
Не будем забывать и про дороговизну кредитов. В наших проектах ипотека раньше занимала до 40–50% продаж. Сейчас — не больше 10%. 
Безусловно, проекты, обремененные всеми этими факторами, серьезно влияющими на их цену, становятся не так интересны конечному покупателю. 
Когда первые апарт-отели запускались, условия были другие. По факту этот формат родился в результате того, что нужно было вовлечь в оборот земельные участки, на которых нельзя было построить жилье. Был придуман интересный и востребованный инвестиционный продукт — комплекс апартаментов. Он закрыл определенную потребность в инвестировании для людей с небольшими суммами денег. В свою очередь, арендаторы получили  более качественную альтернативу «бабушкиной» однокомнатной квартире. 
Думаю, что со временем ситуация отрегулируется, новых проектов апарт-отелей станет меньше, конкуренция так сильно, как сейчас, расти не будет. 
С другой стороны, Петербург всегда будет генерировать большой туристический поток. В этом году по итогам девяти месяцев он вырос на 10% по сравнению с тем же периодом 2024-го. А ведь прошлый год был рекордным: туристов оказалось даже больше, чем в доковидные времена. 
Поэтому спрос на аренду апартаментов, на мой взгляд, сохранится. Ведь они формируют очень удобный, цивилизованный рынок. 

Елена Терешина: 
— Основной продукт Inreit — инвест-отели в туристическом центре Северной столицы. Мы работаем главным образом на доходность апартаментов нашей гостиничной сети. За счет сочетания топовых локаций и эффективного управления наши инвесторы — собственники юнитов —получают в среднем 14–15% годовых, не считая ежегодной капитализации их недвижимости. 
Апарт-отель в Выборге на 114 юнитов — это первый региональный проект компании. Отель в активной фазе строительства, которое завершится во втором квартале 2026 года. 
Мы рискнули пойти в регионы, и сейчас понимаем, что риск оправдан. Наши расчеты доходности, которую мы заявляем для инвесторов, подтверждаются. Признаюсь: нашим клиентам Выборг был в диковинку; они привыкли, что мы предлагаем апартаменты исключительно в центре Петербурга. В первую очередь в нас поверили постоянные покупатели, а за ними последовали и новые. 
В результате все юниты уже проданы и в довольно короткий срок — за полтора года. Свою роль сыграло и то, что в Петербурге минимальная цена лота составляла в тот период 8 млн рублей, а в Выборге — 4,5 млн. 
К тому же Выборг — это весьма перспективная локация, популярный туристический город. Он активно развивается, хотя по-прежнему испытывает большой дефицит объектов общепита, инфраструктуры для отдыха и здоровья. Мы учли это при реализации проекта, предусмотрев в нем лобби-бар, ресторан и полноценный спа-комплекс. 
Помимо Выборга, в числе интересных направлений с точки зрения инвестиций я бы назвала Псков, Великий Новгород и близкие к ним регионы. 
Кроме того, мы продолжаем работать и в Петербурге: готовим к запуску проект в историческом центре. 

Сергей Тарасов: 
— Мы адепты именно исторической части Петербурга: у нас несколько отелей в центре города. Мы выкупаем старые здания и реконструируем их. Стараемся выбирать локации, интересные гостям города. Например, наш комплекс апартаментов «Проект 6|3» — это буквально пара минут до Биржевого моста со стороны Петроградки. 
Этот год для нас прошел очень хорошо, потому что наши клиенты приобретают не первую недвижимость, и я надеюсь, что у них и дальше будет все в порядке. 
Если говорить о планах, недавно мы приобрели бизнес-центр на пересечении улиц Социалистической и Правды и планируем сделать там гостиницу. Старые бизнес-центры, запущенные в 1990–2000-х в хороших местах в центре города, сейчас уже не приносят собственникам такой прибыли, как раньше. Поэтому с ними нужно что-то делать. В Петербурге есть такие предложения, и мы их активно изучаем. 
Рассуждая об изменениях на рынке, отмечу, как трансформировался клиент. Если несколько лет назад к нам приходили со словами: «Хочу что-то инвестиционное», то сейчас обращаются с конкретным запросом. То есть клиенты четко понимают, какой формат недвижимости их интересует и какие экономические показатели они хотели бы видеть. 

Елизавета Ковригина: 
— У нас на текущий момент четыре действующих отеля примерно по 100 номеров. Они расположены в туристических локациях Петербурга. И юниты в них мы продавали с обязательным договором управления. 
Кроме того, два комплекса на Васильевском острове мы реализовали без обязательного управления. Это классические апартаменты, где юниты используют и для проживания, и для сдачи в аренду, и под офисы. 
Четыре наших центральных отеля чувствуют себя очень и очень неплохо, наши собственники купаются в доходности, не побоюсь этого слова, в летние месяцы. Они, конечно, хотели бы подобной доходности и зимой, но в Петербурге низкий сезон — традиционно тяжелый период. 
Стабильная высокая доходность — наше основное требование к новым проектам, которые мы рассматриваем и которые, как мы считаем, рынок Петербурга способен поглотить еще в немалом количестве. Но мы наблюдаем серьезный дефицит качественных вариантов под редевелопмент. 
Казалось бы, исторических объектов много, но у каждого свои нюансы, которые не всегда можно преодолеть, обеспечив необходимую доходность проекта для инвесторов. 

Ольга Маслова: 
— Мы как управляющая компания, финансовая организация, имеющая лицензию Центрального банка, специализируемся на рынке коллективных инвестиций. Мы предлагаем различные финансовые инструменты, в том числе и для девелоперских проектов, для апарт-отелей. 
Исторически ЗПИФ воспринимался как инструмент для крупного бизнеса и крупного капитала. В последнее время ситуация меняется: появляется все больше рыночных ЗПИФ, предназначенных для массового инвестора. У него может не быть 15 млн рублей, чтобы купить юнит в апарт-отеле, но есть потребность диверсифицировать вложения и инвестировать в разные продукты. ЗПИФ недвижимости позволяет инвестировать в качественные объекты недвижимости даже при ограниченном бюджете. Плюс инвестор ЗПИФ не столкнется с нагрузкой по обслуживанию этой недвижимости: профессиональное управление активами берет на себя УК.   
У ЗПИФ есть ряд преимуществ: конфиденциальность для бенефициаров фонда, защита активов, отложенное налогообложение. Объясню его эффект: ЗПИФ не является плательщиком налога на прибыль. Он возникает только при выплате доходов конечным бенефициарам, то есть пайщикам. Так происходит, например, в крупных рыночных ЗПИФ, инвестирующих в торговую, складскую или другую рентную недвижимость: она дает понятный арендный поток, с которого пайщики фонда получают регулярные выплаты. Преимущество ЗПИФ для девелоперов — это дополнительный канал привлечения инвестиций. Кроме того, девелоперы сами могут войти в такой фонд, внеся в него какой-то непрофильный актив, уже построенный склад, отель или земельный участок. При этом девелопер может сохранить контроль за активами, оставив за собой, условно, 51% паев фонда, а остальные направив на реализацию среди прочих инвесторов. Привлеченные с рынка деньги девелопер может в полном объеме, в силу отложенного налогообложения, направить на стройку или на реконструкцию объекта под апарт-комплекс. 

Константин Сторожев: 
— Может ли девелопер внести в фонд долевой проект и дальше продавать юниты в таком проекте?  

Дмитрий Некрестьянов: 
— Давайте я отвечу на этот вопрос. Если правилами доверительного управления предусмотрено, что фонд может быть участником долевого строительства, вы просто делаете «долевку» с фондом, который в таком случае является дольщиком. 
При использовании такого инструмента, как ЗПИФ, нужно очень четко понимать, для каких целей вы будете его задействовать. Например, ЗПИФ для эксплуатации апарт-комплекса. Инвестор купил юнит, оплатил пай в ЗПИФе этим юнитом и становится пайщиком. Ему выделяют доходность в этом объекте. 
Когда мы включаем схему со стройкой, возникает уйма вопросов. Первое: ЗПИФ не может самостоятельно быть застройщиком и продавать недвижимость по 214-му закону. 
Второе: по правилам проектного финансирования нам нужно передавать все строящиеся объекты в залог банку. Но ЗПИФ может обеспечивать только собственные обязательства своим имуществом, то есть он не может брать на себя обязательства застройщика. 
То есть каждый раз нужно создавать индивидуальную схему, поэтому ЗПИФы пока не получили большой популярности, хотя для «многособственнических» проектов это действительно мог быть очень правильный инструмент. 

Ольга Маслова: 
— Я уверена, что постепенно законодательные вопросы будут решаться, и рынок станет еще более удобным для разных типов инвесторов. Например, раньше срок действия ЗПИФа был ограничен 15 годами, сегодня это уже 49 лет. Упростился и процесс получения квалификации для инвесторов, заинтересованных, например, в покупке юнитов в апарт-отеле в рамках ЗПИФ. Сегодня подтвердить профиль квал инвестора можно в мобильном приложении или через веб-интерфейсы. То есть сделать это удаленно, не приезжая в офис. 
Так что я очень надеюсь, что этот инструмент получит развитие и станет более доступным и привычным для инвесторов.  

Дмитрий Некрестьянов: 
— Безусловно, со временем на рынке найдутся решения для уже перечисленных и множества остальных вопросов. 
Примером такого решения служит ситуация с апартаментами. Как мы уже упоминали, несертифицированные апарты запрещено рекламировать на маркетплейсах в качестве объектов размещения, как гостиницы. Но если мы проанализируем интернет-площадки с такими объявлениями, то увидим, что, скажем, в комплексе VALO на улице Салова рекламируются юниты под названием «студия в апарт-отеле». Цену в первичном окошечке вы не видите. Зато когда щелкаете на это окно, появляется лента с выбором даты, на которую вы можете забронировать данный юнит с конкретной ценой. 
Это демонстрирует, как работают ограничения в законе. То есть сам по себе закон есть, но его реализация подкачала.  
Еще один пробел на рынке апартаментов — нет механизма смены неэффективной управляющей компании. Непонятно также, как поведет себя вторичный рынок апартаментов. Например, если вы продаете юнит, то вместе с ним — и ваши отношения с УК. И если вы с ней в контрах, вы продаете «билет на войну». 
Мы ждем продолжения реформы в сегменте апарт-отелей, но какой она будет — неизвестно. Ведь взгляды на проблемные вопросы у участников рынка радикально отличаются. В Москве свои нюансы: там апарты — это в основном псевдожилье, значит, им нужна социальная инфраструктура. Поэтому в столице заинтересованы в продвижении этого вопроса. При этом новые проекты апарт-отелей в Москве реализовывать запрещено. 
В Петербурге, где много сервисных апартаментов, больше вопросов, связанных с управлением, обеспечением стандартов и так далее. Свои нюансы у апартаментов в Сочи, в других регионах. 
В рамках одной из рабочих групп, где обсуждалась тема апартов, провели опрос регионов, чтобы выяснить, есть ли у них проблемы с апарт-отелями. Из 20 регионов, по-моему, 16 ответили: мы вообще не знаем, что это, поэтому проблем у нас с этим нет. 
То есть регулирование должно учитывать конкретные местные особенности.