ГК «ПСК»: «Рынок первичной недвижимости Петербурга – пять волн спроса и рост зависимости от ипотеки»
В ГК «ПСК» изучили динамику развития первичного рынку недвижимости Петербурга по открыто публикуемым данным Dataflat за три минувших года: количество сделок, стоимость кв. метров и долю ипотеки. Эксперты выявили пять волн спроса и значительный рост взаимосвязи спроса и ипотеки за этот период.
Последние три года стали периодом последовательного ухудшения условий ипотечного кредитования. За рассматриваемый период 2023-2025 годов были ужесточены условия по программе массовой льготной ипотеки, которая впоследствии, также в течение этого периода, была отменена. Равно как и IT-ипотека для Санкт-Петербурга. Изменились также условия по семейной ипотеке. И это в контексте почти трехкратного колебания ключевой ставки: сначала с 7,5% до 21%, затем с постепенным снижением до 16% годовых.
Это в привело к уменьшению средней доли ипотечных сделок на рынке: с 85% в 2023 г. до 65% в 2024 г., а затем до 46% в 2025-м. А также к снижению объема продаж на рынке первичной недвижимости в финансовом выражении: 525 млрд руб. в 2023 г., 463 млрд руб. в 2024 г. и 441 млрд руб. в 2025-м. В квадратных метрах это: 2,27 млн в 2023 г., 1,8 млн в 2024 г., 1,5 млн в 2025 году.
Средние площади в сделках также уменьшались: 41,2 кв. м в 2023 году, 39,4 кв. м в 2024-м и 38,6 кв. м в 2025 году. При этом средняя цена за три полных года, с января 2023-го по декабрь 2025 года, в Петербурге выросла на 41% – с 224 тыс. до 316 тыс. рублей за кв. метр.
«Основные причины роста цен заключаются в увеличении себестоимости СМР, увеличении затрат на проектное финансирование (выросшие ставки по нему вслед за ключевой), а также в росте затрат на соцнагрузку в себестоимости проектов строительства.»
Финансово наиболее успешным для рынка за этот период стал октябрь 2023 года с совокупными продажами в 66,3 млрд руб. При этом, несмотря на общие тенденции, декабрь 2025-го почти повторил рекордный финансовый результат двухлетней давности – общие продажи на рынке первичной недвижимости Петербурга достигли 63,6 млрд руб.
Это стало возможным по совокупности выросшей средней цены за кв. м, высокого спроса на программу семейной ипотеки, условия по которой в очередной раз изменятся с 1 февраля 2026 года, в сочетании с сохраняющимся сезонным фактором (повышенным спросом к концу года). В декабре совокупные продажи новой недвижимости в Петербурге по объемам выросли на 60% и на 81% в деньгах, год к году. Фактически, относительно предыдущих месяцев, такие значения фиксируют ажиотаж.
Волнообразный спрос – характерное явление
Оценка спроса за весь рассматриваемый период по месяцам показывает четыре завершенных волны, каждая следующая из которых меньше предыдущей. Причем, как по пиковым значениям, так и по продолжительности в месяцах – от семи к пяти месяцев.
Пятая волна, начавшаяся во втором половине 2025 года, представляет иную картину. По своим пиковым значениям она находится посередине между всеми имевшими место. Однако, начавшееся было снижение в ноябре 2025-го, сменилось резким разворотом в сторону роста продаж в конце года. Это также объясняется спросом на семейную ипотеку и сезонностью.
Корреляция ипотеки и спроса на новостройки
Несмотря на кажущуюся прямую связь, спрос и ипотека не всегда коррелировали в течение последних трех лет. С января 2023-го по январь 2024 год доля ипотечных сделок стабильно варьировалась на уровне 80-86%. Кривая спроса, при этом, колебалась в значениях от 2,6 тыс. до 6,8 тыс. сделок в месяц.
При этом 2023 год в определенной степени «отзеркалил» 2022-й с его неопределенным состоянием и ожиданиями. Коэффициент корреляции между спросом и ипотекой при этом составил 0,47 – умеренно слабый.
Начиная же с февраля 2024-го и далее до конца 2025 года кривая спроса и доли выдачи ипотеки почти повторяют тенденцию друг друга, а корреляция при этом вырастает до 0,83, что означает очень сильную связь. И это также объясняется спросом на семейную ипотеку, которая по практике ГК «ПСК» составляла порядка 85-90% в структуре всех ипотечных сделок.
Новостройки Петербурга: резюме и прогноз на 2026 год
Тренды на рынке первичной недвижимости Санкт-Петербурга за последние три года по большей части обусловлены изменениями набора и условий доступных ипотечных программ. Со все более нарастающей зависимостью спроса от ипотеки, а точнее – от решений по изменениям условий выдачи займов на покупку недвижимости.
Рост себестоимости проектов остается главной причиной увеличения рыночной стоимости квадратного метра во всех классах недвижимости.
Имеет место начало нисходящей фазы очередной волны спроса, более заметное с февраля, с дальнейшим ускорением. Исчерпавшийся спрос по большей части состоит из сделок «по возможностям», далее льготной программой будут пользоваться по необходимости, тщательно планируя, куда именно применить один оставшийся заем. Возобновление роста ожидается весной за счет возвращения этого спроса.
«Дальнейшая динамика продаж на рынке в 2026 года имеет шанс оставаться умеренно позитивной (после снижения в первом квартале) – за счет снижения ключевой ставки ЦБ и уменьшающихся ставок по рыночной ипотеке. Предпосылок для снижения стоимости кв. м при этом не просматривается, как не просматривалось и ранее.
При этом есть разнонаправленные настроения покупателей. Один подход – занять выжидательную позицию до лучших условий по ипотеке, игнорируя перспективу роста цен. Другой подход, напротив, не откладывать решение – не дожидаться дальнейшего роста цен, принимать решение сейчас, с перспективой дальнейшего рефинансирования.»
