Метры требуют перемен: как дать коммерческой недвижимости новую жизнь

По данным ГК «БестЪ» объем инвестиций в недвижимость Петербурга за последний год сократился на 22%, при этом рынок многофункциональной недвижимости показал рост на 48%. Профессор факультета социологии СПбГУ Дмитрий Иванов связывает структурные изменения со стремлением людей к подвижности и интересом к местам, насыщенным функциями и смыслами. 

Современные потребители предъявляют спрос на точки доступа к сервисам: апартаментам, коворкингам и фитнес-офисам, антикафе, «бинарным» отелям – позволяющим совместить работу и отдых, «карманным промзонам» и в целом к многофункциональным комплексам. Гибридная недвижимость позволяет совмещать работу и отдых, адаптировать площади к изменению числа пользователей и дооснащать их под новые запросы.  

Перспективы развития 

Многофункциональность становится моделью адаптации к новым рыночным условиям. Партнер, генеральный директор «МТЛ. Управление активами» Станислав Ступников выделяет среди перспективных направлений комплексы, сочетающие апартаменты, офисы, торговлю и сервисы, в том числе в формате многособственничества, а также реновацию «неудобной» недвижимости. 

По его данным, в Петербурге в 2026–2028 годах к вводу заявлено 172 тыс. кв. м проектов МФК, а до 2030 года объем составит 320 тыс. кв. м. 

Торговые центры расширяют состав арендаторов за счет неторговых функций. Основатель и управляющий директор Российского совета торговых центров Олег Войцеховский объясняет это изменением потребительских расходов: «Поколение потребителей меняется, новые покупатели уже не с таким интересом смотрят на галереи магазинов в торговых центрах. Сейчас основные потребители – это поколение Z, а также к ним начинает присоединяться поколение Альфа. Растет спектр возможных статей расходов: к покупкам непосредственно вещей добавляются траты на медицину, развлечения, образование".

Как отметил эксперт, семейный бюджет распределяется между большим количеством функций и не все из них торговые: "И тут нужно подчеркнуть, что многие торговые центры строились с возможностью разместить в своих стенах различный функционал. Если грамотно перепродумать помещение, то с относительно небольшими затратами торговый центр сможет переформатироваться и закрыть все современные потребности своей аудитории. Поэтому сейчас будущее за теми объектами, которые будут трансформироваться под запросы современной аудитории. А успех таких объектов – наследников «обычных» ТЦ – будет зависеть от тех возможностей и стимулов развития, которые управляющие компании дадут арендаторам неторговых профилей», .

В офисной недвижимости, по словам Марии Сумароковой, генерального директор сети PAGE и сервиса “Делимофис” «сегодня арендатор платит не просто за рабочее место, а за готовый офис, качественный сервис и возможность быстро менять условия без дополнительных затрат. В период неопределённости гибкость становится особенно ценной. Спрос это подтверждает: недавно в Авеню PAGE мы подписали договор на 70 рабочих мест. При этом мы развиваем модель, позволяющую монетизировать не только любые квадратные метры, но и время их использования. Благодаря платформе „Делимофис“ можем сдавать свободные переговорные, кабинеты и отдельные зоны по часам, адаптируя предложение под спрос. Для арендатора главная ценность — свобода и удобство, для собственника — возможность получать доход с каждого квадратного метра, даже когда он не занят постоянным арендатором».  

Алина Володина, исполнительного директора сети коворкингов и гибких офисов PAGE, обратила внимание на следующее: «Сегодня устойчивость гибкого офиса обеспечивает не одна бизнес-модель, а сочетание разных форматов и категорий арендаторов. В PAGE мы изначально сделали ставку на диверсификацию. Открываем коворкинги, смарт-офисы и сервисные офисы в БЦ, МФК, торговых комплексах и отдельно стоящих зданиях. Преимущественно работаем без классической аренды, развивая франшизу и партнёрские модели управления. Для каждого объекта подбираем свою экономику и формат монетизации. Не менее важен баланс арендаторов. Один крупный клиент может обеспечить высокую загрузку, но его уход — обрушить до 70–80% выручки. Поэтому мы комбинируем корпоративные блоки с офисами для небольших команд. При этом сокращать сервис ради снижения ставки — сомнительная стратегия. Клиент платит не просто за квадратные метры, а за готовое рабочее решение, которое экономит ему время и ресурсы". 

По ее словам, "будущее — за гибкими бизнес‑моделями, где ключевое преимущество строится не на минимальной цене за рабочее место, а на умении точно подстраиваться под меняющийся спрос и гарантировать собственнику стабильный доход. В этой модели на первый план выходят сервис и люди: ценность создаёт не просто пространство, а продуманная экосистема и команда, которая чутко реагирует на запросы резидентов. Гибкость позволяет оперативно менять наполнение пространства - от формата рабочих мест до набора услуг, а скорость принятия решений помогает не упустить новые возможности и быстро адаптироваться к рыночным изменениям. Именно такой подход превращает недвижимость из статичного актива в динамичный, управляемый бизнес с предсказуемой доходностью».

По словам Антона Фролова, коммерческого директора РЭС ПРОДЖЕКТ со стороны заказчиков компания видит важное изменение: значительная часть новых офисов в Петербурге появляется в существующем фонде, в том числе в исторических зданиях. В ближайшие три года планируется ввести более 130 тыс. кв. м офисных площадей. Для рынка это означает всё больше проектов, где современный офис класса А создаётся внутри существующего здания — с его архитектурой, геометрией и возможностями инженерных систем. Одновременно меняется запрос самого бизнеса к офису. Локация, класс здания и качество деловой среды имеют очень большое значение. Также компании смотрят, насколько удобно их сотрудникам работать командами, проводить встречи или сосредоточиться в тишине. При этом бизнесу становится сложнее планировать офис на 5-10 лет вперёд. 

По оценкам эксперта, применение ИИ в компаниях меняет состав и численность команд. Поэтому всё большую ценность приобретает гибкость: возможность со временем изменить планировку, количество рабочих мест или назначение отдельных помещений. Одновременно ИИ меняет и сам процесс проектирования: помогает быстрее готовить варианты, сравнивать проектные решения. Офис становится гораздо более точным продуктом: бизнесу — получить среду, соответствующую его реальной работе, а проектировщикам — заложить возможность изменений ещё на старте проекта.  

Риски и возможности 

Участники дискуссии отметили снижение доходности коммерческой недвижимости. По словам Александра Басалыгина, основателя БС АРТ ДЕВ недвижимость всегда была защитным активом. “Она могла защитить тебя практически от всего. Это была и защита от инфляции, потому что рост стоимости превышал рост инфляции и защита капитала, потому что недвижимость никто не отберет. Недвижимость была тем инструментом, который может что-то сильно поменять в городе или стране. Недвижимость была еще и “ленивым” активом и она прощала очень многие ошибки. Сейчас, к сожалению, все это уже не работает. А недвижимость стала превращаться в череду серьезнейших вызовов, с которыми мы вынуждены мириться и работать”. 

Президент холдинга «Евразия» Алексей Фурсов указывает на удорожание входа на рынок коммерческой недвижимости, которое не сопровождается сопоставимым увеличением ее доходности. С точки зрения арендатора Алексей Фурсов привел в пример ресторанный бизнес. 

“Если сравнивать с развитыми западными рынками, то затраты на строительство и запуск, например, ресторана, в России сопоставимы. А вот цены в ресторанах у нас в стране в три раза ниже. Это несоответствие и ослабляет рынок, не дает ему развиваться. И если еще пять лет назад мы торговались с собственниками за снижение арендной ставки, то сейчас скидка в 20% или 30% не является стимулом для подписания контракта”— говорит Алексей Фурсов. Сейчас компания рассматривает только топовые локации, избегая рисков менее привлекательных объектов.

Управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор» Дмитрий Золин отмечает рост себестоимости строительства и влияние внешних факторов на бизнес. «Сейчас офисный рынок замер, но мы это проходили много раз. Поэтому классические офисные девелоперы, годами развивающие бизнес-центры, никуда не денутся: мы будем двигаться вперед, придумывать новые форматы или идти на какие-то изменения, чтобы заполняемость наших объектов была высокая», — подчеркивает он.

Участники также обсудили финансирование недвижимости. Руководитель группы продаж инвестиционных продуктов УК «ДОХОДЪ» Евгений Чепелев рассматривает закрытые паевые инвестиционные фонды как удобный финансовый инструмент для собственников и инвесторов. «ЗПИФ не заменяет банковский продукт, проектное или партнерское финансирование, но это удобный финансовый инструмент, позволяющий структурировать активы, управлять ими и реализовывать долгосрочные проекты. Также ЗПИФ позволяет аккумулировать активы и оптимизировать налоговую нагрузку», — поясняет он. 

Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов напоминает, что универсального инструмента защиты от всех рисков не существует: «Рисков нет, когда ничего не делаешь, то есть не строишь и не приобретаешь объекты недвижимости. Проверять объект необходимо до покупки, причем проверять надо не на риски текущего собственника, а на всю историю объекта с момента его возникновения, и прежде всего на историю его приватизации". 

Как отметил Дмитрий Некрестьянов: "Работа с архивами теперь выглядит не как какая-то абстракция, а как обязательный элемент деятельности для каждого собственника: нужно самостоятельно собирать все документы по своему активу. Тогда в случае интереса к вашему объекту, вы будете подготовлены. И в целом, возможные риски следует рассматривать шире и даже прогнозировать. То есть классический совет юриста: заблаговременно продумайте возможные риски и просчитайте ваши действия в случае их наступления».