Эскроу: руководство к действию

Правила игры на первичном рынке жилья существенно изменились. Теперь застройщики, начиная продажи квартир в новых проектах, не могут получать деньги от дольщиков напрямую – только через специальные счета эскроу. При этом на рынке предостаточно объектов, на которые эти правила не распространяются.

Расплата за надёжность

Схема с использованием эскроу-счетов появилась в законе «Об участии в долевом строительстве...» ещё в 2016 году. Она предполагает, что граждане перечисляют деньги не напрямую застройщику, а на специальные счета в уполномоченных банках. Средства на эскроу-счетах «заморожены» до конца строительства. Это означает, что девелопер должен оплачивать стройку из собственного кармана или использовать целевые банковские кредиты (проектное финансирование). Застройщик получит деньги граждан только после ввода дома в эксплуатацию и регистрации собственности на первую квартиру. Вот теперь он может гасить кредит.
В самой схеме нет ничего принципиально нового. На рынке уже давно применяется похожий вариант с аккредитивами. Брать деньги с дольщиков до государственной регистрации договора долевого участия закон запрещает.
Поэтому застройщики предлагали перечислить первый взнос на специальный аккредитив. Эти деньги компания автоматически получала после регистрации ДДУ. Правда, в случае с эскроу доступ к средствам закрыт надолго – до завершения стройки. Сами девелоперы просят о поэтапном раскрытии эскроу: они хотели бы получать часть средств дольщиков после выполнения определённого этапа строительства, а не после ввода. Пока чиновники непреклонны.
Схема с эскроу-счетами гарантирует, что граждане не потеряют инвестиции, даже если застройщик, например, обанкротится или надолго задержит сроки ввода. Но она неминуемо приведёт к удорожанию квадратного метра. Потому что проектное финансирование – не бесплатное: банк закладывает в стоимость займа свои риски и тоже хочет что-то заработать. А застройщики переложат затраты на обслуживание кредита на дольщиков, повысив стоимость жилья...

Презентация на тему «Что нужно знать об эскроу и для чего такие счета нужны?» от компании M2Market

Добровольно-обязательно

Поначалу (в 2016 году) эскроу-счета упоминались как альтернативный, но не обязательный способ расчётов. Но осенью 2017-го президент РФ Владимир Путин заявил, что за три года надо вовсе отказаться от схемы долевого строительства, чтобы полностью решить проблему обманутых дольщиков. На переходный период чиновники решили всё же не запрещать привлечение денег граждан в период стройки, оставить договоры долевого участия, но сделать обязательным использование эскроу-счёта. Предполагалось, что на эту схему перейдут проекты, которые стартуют после 1 июля 2019-го. Однако в конце 2018-го очередные поправки в 214-ФЗ определили: 
новые правила распространятся на все проекты, независимо от даты получения разрешения на строительство, за исключением некоторых. 
Чтобы завершить стройку по старым правилам, проект должен соответствовать двум критериям. Степень готовности дома (на 1 октября 2019-го) – не менее 30% и наличие договоров долевого участия минимум на 10% общей площади жилых и нежилых помещений (на 1 июля). Послабления предусмотрены для проектов развития застроенных территорий, комплексного освоения, а также тех, где девелопер за свой счёт возводит социальные, 
инженерные и транспортные объекты и передаёт их государству или муниципалам. Для таких строек минимальную готовность снизили до 15%. 
Конечно, не обошлось без хитростей и манёвров. Чтобы избежать применения новых правил, некоторые застройщики продавали квартиры «сами себе», реализуя их с большим дисконтом или в рассрочку сотрудникам и родственным компаниям. Затем это жильё  поступит на рынок по договорам цессии – уступки прав требования по ДДУ. Многие компании старались начать и довести до нужной готовности как можно больше проектов.
Отметим, что использование эскроу не препятствует получению рассрочки от застройщика. Хотя строителям это теперь не особо выгодно. Ведь чем больше денег набирается на счетах эскроу, тем меньше проценты по проектному финансированию. Теоретически стоимость таких кредитов может опускаться до 1% годовых и менее.
Кстати, чтобы работать с деньгами дольщиков, банки должны пройти аккредитацию Центробанка. Её получили около ста финансовых учреждений. Но вот выдавать проектное финансирование застройщикам готовы только самые крупные – Сбербанк, ВТБ, «Открытие» и некоторые другие.