Коммерцию лучше развивать в собственном помещении или в арендованном? В чём плюсы и минусы этих подходов?

А как вы считаете, коммерцию лучше развивать в собственном помещении или в арендованном? Какие плюсы и минусы есть у каждого из этих подходов? Когда у нас наконец-то появятся семейный бизнес и предприятия общепита и сервиса с гордой вывеской: «Существует с 1991 (ну, хотя бы) года»? Или свидетельство о собственности в любой момент могут объявить «жульнической бумажкой» (как в Москве), а значит, нет смысла тратиться? А в новостройках коммерсанты предпочитают покупать или арендовать? 

Ирина Ражева,
руководитель группы коммерческой недвижимости компании  «Строительный трест»:
– Главное преимущество собственных коммерческих помещений — это возможность работать, не думая о том, что арендодатель увеличит плату или расторгнет договор в одностороннем порядке. Однако для предприятий сферы услуг, если собственник изначально «не попал» в локацию, например, у неё невысокая проходимость,  собственность может дать негативный эффект. Арендный бизнес гораздо легче на подъём: он может быстро переехать, сохранив концепцию. Это дело нескольких недель. Небольшой семейный бизнес давно существует в Петербурге. У нашей компании есть несколько десятков постоянных клиентов, которые покупают коммерческие помещения от проекта к проекту.

Александр Волошин,
руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании IPG.Estate:
– Начинать и развивать коммерцию стоит в арендованном помещении. А вот если компания добивается успеха и есть уверенность в наличии спроса на товары и услуги, то можно и выкупить площади. Владение объектом недвижимости — это самостоятельный бизнес, и если фирма может позволить себе купить помещение, то лучше организовать этот процесс в формате sale-lease back и разделить управление объектом недвижимости и другие виды бизнеса. В новостройках 80% покупателей коммерческой недвижимости приобретают помещения для сдачи в аренду. Есть предприниматели, которые уже сформировали для себя портфель подобных активов в разных комплексах и успешно управляют ими. Бывают случаи, когда собственники помещений входят долей в бизнес арендатора.

Максим Жабин,
генеральный директор компании «Лиговский канал»:
– Странный вопрос. Наверное, девять из десяти человек ответят, что в собственном помещении лучше. Если, конечно, есть деньги купить помещение на старте нового бизнеса. Хотя многое зависит от того, чем планируете заниматься. Если это производство и нет необходимости, например, в потоке людей, то собственность лучше. А если это кафе или ресторан, то тут местоположение определяет всё. Если не угадал с местом, проще отказаться от аренды, чем продавать помещение.

Насчёт предприятий с историей, то таких в Петербурге довольно много — они на одном месте уже долгие годы.

В своих проектах мы коммерческие помещения принципиально не продаём, а сдаём в аренду под конкретную функцию. На самом деле найти хорошего арендатора с понятным бизнесом довольно сложно. В новых комплексах встройки зачастую занимают дешёвые кафешки с плохой выпечкой или непонятные магазины, торгующие какими-то дверьми. Хорошего формата не хватает. Сложно найти арендатора, который открыл бы, например, магазин настоящих качественных фермерских продуктов, с грамотным персоналом, хорошим оборудованием и оформлением помещения. Сейчас мы запускаем новую программу: снизим ставки, но арендаторов будем выбирать на конкурсе и строго контролировать функцию. Эту идею мы подсмотрели в Екатеринбурге. Сэкономленные на аренде деньги они смогут направить на «раскрутку», рекламу, хорошее оборудование, а наши жители получат достойный сервис.

Владимир Каличава,
руководитель департамента услуг для ритейлеров Colliers International:
– Большинство ритейлеров предпочитают развивать коммерцию в арендованных помещениях. При возможности привлечь инвестиции компания лучше направит их на расширение розничной сети, нежели на приобретение площади под магазин. Причины очевидны. Если средний срок окупаемости покупки помещения составляет около 10 лет, то в случае аренды — в среднем от нескольких месяцев максимум до двух лет. Покупка в новостройках в большинстве случаев осуществляется в инвестиционных целях.

Концепцию семейного бизнеса в отдельно взятом помещении в России сложно реализовать. У нас никогда не существовало такого малого бизнеса как в Европе, где часто можно встретить магазинчики обуви, кожгалантереи, ресторанчики и кафе, которыми на протяжении десятилетий владеет одна семья. Если рассмотреть такие бренды, как «Фаберже» или «Елисеевский», то хоть они и были по сути семейным бизнесом, однако представляли собой настоящие торговые империи. Отдельно взятому кафе или ресторану, как и самостоятельному магазину, у нас сложно выжить, они всё чаще закрываются, уступая дорогу сетевым форматам. 

Ольга Аткачис,
генеральный директор А2 Retail:
– При наличии финансовой возможности развивать бизнес в собственном помещении всегда намного выгоднее, чем снимать площади. Позиции арендатора более шаткие. В частности, есть риск оказаться неконкурентоспособным на рынке аренды, что приведёт к досрочному расторжению или непродлению договора аренды. А это, в свою очередь, не позволит окупить затраты на ремонт, открытие и получить прибыль. Так что если у предпринимателя есть возможность вести бизнес в своих стенах, нужно ею пользоваться. Это подтверждает практика. Многие сетевые операторы в кризис предпочли отказаться от арендуемых площадей. В новых домах в первую очередь расходятся небольшие объекты площадью от 50 до 100 кв.м. Крупные помещения, как правило, приобретают инвесторы под сетевых арендаторов.

Если говорить о семейном бизнесе, он постепенно начинает появляться в Петербурге. Рынок с удовольствием принимает камерные проекты, такие как продуктовые магазины, небольшие предприятия сферы услуг или заведения общественного питания.
 
Юлия Ружицкая,
директор по продажам «Главстрой-СПб»:
– Арендовать или приобретать коммерческие помещения в собственность — это зависит от масштаба и стадии развития бизнеса. На начальном этапе чаще всего речь идёт об аренде, поскольку стартовый капитал невелик и доход небольшой. Покупка помещений требует значительных вложений, которые не всем под силу.

Основные плюсы аренды — доступные суммы инвестиций для открытия бизнеса, возможность оперативной смены адреса, если бизнес не приносит ожидаемого дохода. Минусы — повышение стоимости аренды, согласование с  арендодателем сдачи части помещения в суб­аренду, смена юридического адреса при переезде. 

К преимуществам покупки коммерческих помещений в собственность относятся стабильность в планировании бизнеса, постоянные клиенты и постоянный юридический адрес, самостоятельность в решении, сдавать ли часть помещения в субаренду, чтобы получить дополнительный доход. 

Наибольший интерес представляют объекты стрит-ритейла в крупных жилых комплексах вблизи станций метро. Их покупают инвесторы для дальнейшей сдачи в аренду.

Основные арендаторы — продуктовые операторы, салоны красоты, аптеки, стоматологические клиники, банки, частные детские сады и студии детского развития, небольшие кондитерские, кафе и рестораны. Конечно, у нас есть постоянный пул клиентов, которые регулярно приобретают помещения в комплексах «Главстроя-СПб». Доля повторных покупок коммерческих помещений в наших проектах — 25%.

Сергей Галалу,
генеральный директор агентства недвижимости «ИТАКА»:
– У нашей компании есть богатый опыт работы и в арендованных помещениях, и в тех, которые принадлежат компании на праве собственности. С одной стороны, своё помещение — это якорь для бизнеса, особенно надёжный в кризисные времена. 

С другой — ваша мобильность ограничена, вы привязаны к месту. Наши вложения в покупку офисов в городах Ленинградской области иногда оказывались неоптимальными.

Сейчас мы предпочитаем смешанную модель: часть офисов составляет нашу постоянную сеть, а часть мы арендуем, подстраиваясь под ситуацию на рынке. В Петербурге очень быстрая ротация арендаторов в коммерческих помещениях, но я допускаю, что небольшому числу предпринимателей удаётся вести бизнес на одном месте десятилетиями. На мой взгляд, собственная недвижимость влияет на психологический настрой, заставляет по-другому, более осмысленно относиться к делу. Даже если приходится не оплачивать аренду, а гасить ипотеку.

Андрей Кириллов,
директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит»:
– Всё зависит от конкретного бизнеса. Предприниматели, которые стремятся открыть небольшие заведения, например пекарни, часто берут помещения в собственность. Для них развивать семейное дело на своей территории психологически очень важно. Крупный, сетевой бизнес предпочитает аренду.

За долгие годы работы у «Мегалита» появилось довольно много клиентов, которые покупают коммерческую недвижимость «из комплекса в комплекс». Зачастую это профессиональные инвесторы. Кстати, некоторые из них на самых ранних этапах строят планы, какой арендатор может «сесть» на конкретную площадь, и поэтому действуют на опережение: связываются с нами и выдвигают предложения и пожелания к конфигурации коммерческих помещений.

Александр Романенко,
президент корпорации «Адвекс.Недвижимость»:
– Конечно, разница очевидна: в собственное помещение инвестор охотнее вкладывает средства — в ремонт, обновление интерьеров, замену инженерных сетей.
Арендатору тоже приходится всё это делать, но с оглядкой: могут измениться условия договора, а то и вовсе собственник решит его расторгнуть. Арендатор не так уверен в завтрашнем дне. И ведёт бизнес более осторожно.

Если помещение расположено в хорошей локации, в перспективном месте — конечно, я считаю, надо стараться его выкупить. Особенно если это развивающаяся территория, на которой появились «точки притяжения», знаковые объекты — вроде Ледового дворца или «Лахта-центра».

Для нашей фирмы история тоже важна. Мы 25 лет размещаемся в офисе на Фурштатской. Этот адрес хорошо знаком нашим клиентам и партнёрам, это уже часть бренда…