Застройщики жмут на тормоз?

Какие проекты ведущие застройщики Петербурга и Ленобласти выведут на рынок в этом году? Как повлияют законодательные новшества в сфере жилищного строительства на объём предложения? И что будет двигать спрос в условиях падения доходов населения? Такими вопросами мы озадачили девелоперов.

Многие компании предрекают неминуемое сокращение предложения на первичном рынке. При этом в 2018-м было оформлено рекордное количество разрешений на строительство. Застройщики старались запустить проекты, чтобы не попасть под законодательную реформу в сфере «долёвки». Собственники участков тоже повлияли на статистику. Они надеялись, что с разрешительной документацией землю удастся быстрее продать девелоперам, и активно оформляли документы. Покупатели, впрочем, сетуют: такие проекты зачастую приходится полностью перерабатывать.

Несгибаемые планы

Судя по планам опрошенных компаний, дефицита предложения в ближайшее время не предвидится. «Думаю, что в 2020-м наступит естественное торможение. Ведь немалое количество небольших компаний всё ещё не смогли получить проектное финансирование. В Петербурге, как и в Москве, вывод в продажу новых проектов несколько замедлится. А на спрос в нынешнем году мы возлагаем определённые надежды, потому что меры по поддержке семей с детьми, конечно, дадут свой эффект. Сейчас в ЖК «Огни залива» не менее 40% сделок проходит с использованием материнского капитала. Наши квартиры преимущественно для семей с детьми. В этом покупательском слое определённый рост платёжеспособности произойдёт уже в 2020 году. Несмотря на некоторый рост цен в связи с переходом на эскроу, растущая платёжеспособность наряду с низкими ставками ипотеки приведут к оживлению спроса», – уверена начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
Руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева прогнозирует, что объём спроса в целом по рынку Петербурга и пригородов в 2020 году будет в пределах 4 млн кв.м: «А объём нового предложения будет зависеть от планов компаний по выводу на рынок объектов. Но застройщики всегда соотносят уровень продаж с пополнением предложения, поэтому дисбаланса в этих двух показателях мы не ожидаем».
Генеральный директор ГК «Абсолют Строй Сервис» Евгений Жуков предполагает, что в 2020-м структура спроса может меняться в зависимости от ипотечных ставок и инфляции: «Надеемся, что новые условия выдачи материнского капитала стимулируют спрос, и на покупку квартиры решатся семьи, которые ранее не планировали или откладывали сделку».
«Мы активно пополняем земельный банк, всегда тщательно просчитываем экономику, поэтому можем следовать выработанной стратегии и выводить запланированные проекты вовремя. Однако  рынок движется к сокращению объёмов строительства из-за снижения реальных доходов населения, которое продолжается не первый год, а также из-за повышения цен, связанного с переходом на проектное финансирование. Часть застройщиков не смогут получить кредиты от банков», – поясняет директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова.
С ней согласна и директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург» Юлия Ружицкая: «Вывод новых предложений замедлился. Уже реализуемые качественные проекты, расположенные в удачных локациях, сегодня пользуются дополнительным спросом. Новым драйвером продаж может стать изменение программы маткапитала».
В ГК «Ленстройтрест» ожидают, что по объективным причинам объём предложения несколько снизится, если сравнивать с 2019–2018 гг. «Объём продаж в агломерации, по нашим прогнозам, будет на уровне 4–4,2 млн кв.м», – подсчитал директор по маркетингу ГК Ян Фельдман.
Директор по маркетингу и рекламе строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» Надежда Зотова уверена, что основное предложение будет представлено новыми очередями в уже реализуемых по старым правилам проектах. Но, по её словам, крупные застройщики в Петербурге продолжают пополнять земельные портфели и готовят к старту новые ЖК. А вот областные проекты теряют привлекательность последние несколько лет. В нынешнем году предложение продолжит смещаться в город. «С одной стороны, переход на эскроу-счета не оставляет застройщикам возможности сдерживать цены. В то же время стагнация доходов населения не позволяет значительно их корректировать. Рост будет планомерным, но на фоне всех колебаний рынок готовится к падению спроса. Застройщики закономерно берут курс на диверсификацию рисков. Осваивают новые регионы, выходят в новые сегменты», – рассуждает Надежда Зотова.
Директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев поясняет, что условия работы на рынке стали понятны, и это даёт возможность прогнозировать, проекты с какими технико-экономическими характеристиками можно возвести на том или ином участке: «Поэтому в 2020-м мы планируем пополнить земельный банк. Ожидаем, что рынок будет сбалансирован в части спроса и предложения. Ажиотажные всплески маловероятны, так как все нововведения уже отыграли в прошлом году. Вывод на рынок объектов с проектным финансированием будет тянуть средние цены вверх. Поэтому первая половина года станет лучшим временем для покупателей».
А вот директор по продажам корпорации «Мегалит» Андрей Кириллов признаёт: его компания, как и многие девелоперы, находится в выжидательной позиции. «Перед выводом объектов по новым правилам хочется, чтобы работа с проектным финансированием была отлажена и прошла проверку боем. У нас есть хороший задел: ЖК «Приморский квартал» (один из крупнейших проектов КОТ в Петербурге) и ещё нескольких текущих строек. Поэтому мы чувствуем себя достаточно уверенно, но перед выводом новых проектов будем тщательно анализировать рынок. Сегодня цена ошибки для девелопера высока. В прошлом году участков для жилого девелопмента в Петербурге приобретено на общую сумму 12,5 млрд рублей – в три с лишним раза меньше, чем в 2017 году. Это один из самых показательных моментов. И, к сожалению, он свидетельствует, что количество выводимых объектов будет сокращаться. При этом спрос сегодня остаётся стабильным, и предпосылок для его значительного уменьшения нет».
Коммерческий директор «Эталон ЛенСпецСМУ» Ирина Соловьёва уверена, что год будет относительно спокойным. Средние цены на квартиры, как и прогнозировали, продолжат расти, а объёмы продаж однозначно снизятся из-за перехода новых проектов на эскроу-счета. «В соответствии с этим мы скорректировали планы продаж на 2020-й. Сфокусируемся на повышении сервиса и уровня обслуживания покупателей. В целом мы ожидаем устойчивый спрос на наши проекты».
Директор по продажам VALO Марина Сторожева полагает, что стабильно высокий спрос на апарт-отели сохранится: «В 2020-м в эксплуатацию введут около 5000 сервисных апартаментов. Это больше, чем в 2019 году, когда было сдано 4225, включая две очереди нашего проекта VALO (на 1575 юнитов). Продолжающийся рост конкуренции, обусловленный, в частности, выходом в продажу проектов с номерным фондом свыше 1000 апартаментов, 
мотивирует девелоперов уделять больше внимания качеству продукта, гостиничным технологиям. Именно такие проекты будут наиболее востребованы».

Объёмы ввода в эксплуатацию и вывода новых проектов в Петербурге

Данные консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» и «НиСП»

Кто что строит в Петербурге?

Setl Group

Ольга Трошева,
руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:

– Мы планируем начать строительство и вывести на рынок новые очереди крупных проектов в разных районах Петербурга. Это ЖК комфорт-класса «Солнечный город» в Красносельском районе, «Зелёный квартал» – в Московском и «Чистое небо» – в Приморском, проект высокого комфорт-класса «Pulse на набережной» в Невском, «Панорама Парк Сосновка» – в Выборгском. Одна из интересных премьер этого года – малоэтажные очереди проекта «Солнечный город» на юго-западе Петербурга. Продолжение проекта получило название «Солнечный город. Резиденции»: дома высотой всего четыре этажа, обновлённые фасады с применением керамогранита и холлы с просторными колясочными. Это первый проект Setl Group,  в котором продажи стартуют по счетам эскроу.

ЖК комфорт-класса «Солнечный город»
 

Компания «БФА-Девелопмент»

Светлана Денисова,
начальник отдела продаж:

– Мы завершаем вторую очередь ЖК «Огни залива» (два корпуса вдоль Ленинского проспекта), квартиры в которой будем передавать дольщикам этим летом. Третью очередь будем продавать уже по новым правилам, то есть с использованием эскроу-счетов. В конце 2019-го подписано соглашение со Сбербанком о проектном финансировании (поскольку это большой проект комплексного освоения территории, то и кредит крупный и на длительный срок). Серьёзный масштаб всегда предполагает развитие проекта от простого к сложному. Мы начинали первую очередь как дома эконом-класса. Вторая уже соответствует «комфорту». Третья очередь «Огней залива» – это настоящий «комфорт плюс»: два корпуса высотой от 10 до 20 этажей в общей сложности на 1674 квартиры. Там большое разнообразие планировок (от студий до четырёхкомнатных), качественная отделка. Большинство вариантов с отличными видами. Планы по выводу третьей очереди не корректировали, проект развивается естественным образом. Старт продаж намечен на первый квартал 2020 года.

ЖК «Огни залива»
 

Группа RBI

Эдуард Тиктинский,
президент:

– Адресную программу в связи с экономической ситуацией и законодательными изменениями никак не корректировали. Не все проекты, запланированные к выводу на рынок в 2020 году, мы готовы анонсировать уже сейчас. Например, новый ЖК бизнес-класса будет на 12-й Красноармейской улице. Запланировано несколько камерных отдельно стоящих корпусов, общая жилая площадь – порядка 15 000 кв.м. Средства дольщиков будем привлекать через эскроу-счета – таков закон.
В комфорт-классе один из наших текущих проектов – вторая очередь ЖК Ultra City на Комендантском проспекте, которая выводится в продажу и строится несколькими этапами. Третий этап планируем вывести на рынок в 2020-м, причём продажи, как и прежде, будут идти без эскроу-счетов. Общая жилая площадь составит порядка 30 000 кв.м.

ЖК Ultra City
 

ГК «Полис Групп»

Ольга Ульянова,
директор департамента рекламы и маркетинга:

– Мы планируем вывести на рынок несколько проектов на севере города. Сейчас активно ведём переговоры с банком по поводу проектного финансирования, готовим квартирографию, наполнение. Это позволит нам остаться в тех объёмах строительства, которые мы имеем сегодня. Точные адреса пока называть рано.

ЖК «Мой мир»
 

ГК «Абсолют Строй Сервис»

Евгений Жуков,
генеральный директор:

– Не планируем в ближайший год выводить новые объекты и очереди. Весной начнём заселение первой очереди нашего флагманского ЖК «Георг Ландрин» на Большом Сампсониевском проспекте. Строительство второй очереди войдёт в активную стадию (сейчас идут работы нулевого цикла, скоро начнётся откопка котлована). Мы довольно успешно завершили 2019 год, у нас не было причин корректировать цели на 2020-й.

ЖК «Георг Ландрин»
 

Холдинг «Аквилон Инвест»

Надежда Зотова,
директор по маркетингу и рекламе:

– В Петербурге в 2020 году планируем вывести на рынок вторую (и последнюю) очередь ЖК комфорт-класса «FoRest Аквилон» на Планерной улице (три корпуса на 1232 квартиры общей площадью 41 000 кв.м). Квартиры будут продаваться по схеме без эскроу-счетов. Проект завершится во втором квартале 2023 года. Также откроем продажи в небольшом (221 юнит) комплексе апартаментов бизнес-класса общей площадью 17 400 кв.м в составе ЖК Promenade на Московском проспекте, 65.
Одно из новых направлений для нас в Петербурге, которое мы планируем запустить уже в 2020 году, – строительство офисной недвижимости класса B+ и A. Что касается жилья, мы ожидаем пополнение портфеля холдинга московскими объектами, которые стартуют уже в 2020-м.
Сценарий развития холдинга устойчив к колебаниям рынка, мы не форсируем события, планово выводим новые проекты, у нас сбалансированный портфель без неликвида. Проекты эконом-класса с низкой маржинальностью занимают не более 5% от общего земельного банка, остальное – объекты комфорт- и бизнес-класса. В прошлом году мы пополнили портфель тремя участками в локациях с высоким спросом и тогда же приступили к реализации проектов. Сейчас в Петербурге в стадии реализации семь проектов общей площадью порядка 500 000 кв.м. Мы вывели в продажу первый объект на рынок Москвы. В 2020-м планируем в столице запуск ещё двух.

ЖК комфорт-класса «FoRest Аквилон»
 

Комплекс апарт-отелей VALO

Марина Сторожева,
директор по продажам:

– Застройщик ООО «ГАЛС» реализует в Петербурге свой стартовый проект – комплекс апарт-отелей VALO. В июне 2019 года мы сдали первую очередь на 750 номеров и уже в марте 2020-го запускаем в ней первый апарт-отель. Он объединит апартаменты форматов VALO Long Stay Comfort и VALO Comfort 3*. В декабре 2019-го сдали вторую очередь на 825 номеров. В ней тоже будут апартаменты двух форматов. Активно строится третья очередь на 2080 номеров, в которой предусмотрены ещё четыре гостиничных формата. Продажи тоже стабильно высокие – в 2019 году продан 1021 апартамент, что на 48% больше, чем годом ранее.

Комплекс апарт-отелей VALO
 

ИСК «Отделстрой»

Николай Гражданкин,
начальник отдела продаж:

– В 2020 году планируем заселить завершающую (шестую) очередь ЖК «Новый Оккервиль» (в ней сейчас работает госкомиссия). Также 1 сентября откроется детский сад на 150 воспитанников, который сдаётся в составе шестой очереди. У нас остался пул готовых квартир, которые мы продолжим реализовывать – в основном двух- и трёхкомнатные.
Что касается комплекса бизнес-класса «Новый Лесснер», мы продолжим строительство и реализацию первой очереди, готовность которой составляет 52%. Параллельно ведём рабочее проектирование второй 12-этажной очереди (включающей также школу и паркинги). Разрешение на строительство уже получено. Продажи планируем открыть в конце 2020 года. Квартиры в ней будут реализовываться уже с использованием эскроу-счетов. Здесь, как и в первой очереди, принципиально не будет студий, но будет больше европланировок, а также появятся просторные трёхкомнатные квартиры до 120 кв.м.

Комплекс бизнес-класса «Новый Лесснер»

ГК «Ленстройтрест»

Ян Фельдман,
директор по маркетингу:

– Наша стратегия по выводу на рынок и реализации новых объектов не подвергалась значительным корректировкам. График запуска новых очередей расписан на несколько лет вперёд. Проектирование объектов идёт по графику и с учётом особенностей спроса по каждому ЖК. В 2020-м мы запускаем новые очереди во всех наших проектах: в голландском квартале «Янила» в Янино, финском городке «Юттери» в Колпинском районе и в шведском квартале «IQ Гатчина». Продажи планируются по схеме с эскроу-счетами. Ещё в прошлом году нам одобрили кредитные линии Сбербанк (1,02 млрд рублей на возведение следующей очереди «IQ Гатчина») и ВТБ (650 млн рублей на строительство третьей очереди квартала «Янила»).

Шведский квартал «IQ Гатчина»

Группа ЦДС

Сергей Терентьев,
директор департамента недвижимости:

– В этом году выведем на рынок новые этапы уже начатых проектов: в ближайший месяц в продажу выйдет новый корпус в ЖК ЦДС «Северный», а в начале лета – новый корпус ЦДС «Приневский». Кроме того, в первой половине года начнутся продажи ещё в одном корпусе квартала бизнес-класса ЦДС «Чёрная речка» и в следующей очереди жилого комплекса ЦДС «Московский». Помимо уже анонсированных, у нас в разработке находятся два новых проекта в городской черте.

Квартал бизнес-класса ЦДС «Чёрная речка»
 

«Главстрой Санкт-Петербург»

Юлия Ружицкая,
директор по продажам:

– Мы продолжим реализацию проектов комплексного освоения территорий – ЖК «Северная долина» и «Юнтолово», на строительство которых заключён договор проектного финансирования на сумму 30 млрд рублей. Новые лоты продаются через счета эскроу, хотя в предложении есть объекты, которые реализуются и по старым правилам. До конца года планируем ввести в эксплуатацию около 270 000 кв.м недвижимости, в том числе 4414 квартир, приступить к строительству новых дорог и объектов социальной инфраструктуры. В рамках оптимизации себестоимости мы работаем над ускорением темпов строительства за счёт совершенствования бизнес-процессов, производственной системы. Благодаря этому рассчитываем сдать ряд корпусов нового 21-го квартала «Северной долины» раньше, чем было заложено в бизнес-плане.

ЖК «Северная долина»

Корпорация «Мегалит»

Андрей Кириллов,
директор по продажам:

– В этом году выведем в продажу новые корпуса ЖК «Приморский квартал». Пока точные даты обозначать рано, всё будет зависеть от показателей спроса и самочувствия рынка. Пока в продажу не выведены три из 13 домов. Но в первой очереди, которую мы будем сдавать как раз в 2020 году, уже есть корпуса, в которых выкуплены все лоты. Поэтому при принятии решения о старте продаж будем отталкиваться от того, чтобы сохранять в проекте сбалансированный ассортимент. В этом году мы расширяем географию наших строек. Планируем начать реализацию объекта в новом для нас регионе – Московской области.

ЖК «Приморский квартал»
 

ГК «Еврострой»

Оксана Кравцова,
генеральный директор:

– Изменения в законодательстве не повлияли на стратегию работы. Реализация объектов идёт согласно планам. В этом году мы намерены открыть продажи в клубном доме «Приоритет» на Воскресенской набережной, 32. В этом объекте будет всего 40 квартир от 90 до 260 кв.м. Из каждой будет открываться вид на Неву, гранитные набережные, разводные мосты, Петроградский остров и Петропавловскую крепость. В доме будет создана собственная служба сервиса, уникальное лобби, панорамный ресторан, гастрономическая лавка и кондитерская, а также двухуровневый подземный паркинг.

Клубный дом «Приоритет»
 

Группа «Эталон»

Ирина Соловьёва,
коммерческий директор «Эталон ЛенСпецСМУ»:

– Уже в первом квартале 2020-го в продаже появится новый проект – «Московские ворота-2» (фактически расположенный на территории масштабного проекта «Галактика»), который разместится рядом с одноимённым жилым комплексом и станцией метро. Кроме того, мы запустим новый проект на Белоостровской улице, 28, в шаговой доступности от станции метро «Чёрная речка». Собираемся также открыть продажи в последних корпусах квартала «Галактика». Все новые проекты будут продаваться с использованием эскроу-счетов.

Территория проекта «Галактика»