Эскроу-счёт – это КАСКО для жилья

Рынок снова на переломе, аналитики в очередной раз предвещают трудные времена. В строительстве, впрочем, лёгких не было никогда. Но есть компании, которых кризисные явления как будто не касаются. Строят жильё и планы на будущее, возводят социальные объекты, работают с госзаказом… О ключевых проблемах рынка, о сокращении спроса и балансе между жильём и «социалкой» мы беседуем с председателем правления холдинга «РСТИ» Игорем Креславским. 

– Время подводить итоги года. Сколько жилья компания сдаёт в этом году, какие планы на следующий?

– Свои планы мы выполнили. Обычно вводим около 100 000 кв.м жилья в год. В этом году получилось даже больше – 150 000 кв.м. 

В 2019-м мы ещё сдали большую школу (на 1375 учеников) и детский сад. Сейчас строим более вместительную школу – на 1600 мест.

Сдадим до конца года  ЖК «Пётр Великий» и «Два ангела», причём последний даже досрочно. Этот ритм планируем сохранять и в следующем году. Параллельно строим в Москве, ведём поиск новых перспективных участков в обеих столицах.

– В вашем портфеле проектов важную роль играет «социалка»…

– Если считать в деньгах – не более 10%.

– Насколько успешна работа по госконтрактам?

– Прибыльность по таким проектам в среднем ниже. Хотя и жилые проекты могут быть не вполне выгодными, здесь средние цифры не всегда показательны. Мы ведь госконтракты получаем на аукционах, никто не заставляет нас в них участвовать. Но у нас в холдинге на этом направлении есть хорошая, сработавшаяся команда.

– В городе чуть ли не по половине объектов из АИП происходит перенос сроков, Смольный расторгает контракты… У вас всё проходит более-менее гладко. В чём секрет?

– Важна подготовка к торгам. Или ты всё внимательно просчитал и учёл. Или ты выходишь на аукцион на авось. В торгах за госзаказ важен предварительный анализ компетенций и возможностей, финансовая модель. У меня складывается впечатление, что многие компании участвуют в торгах без предварительных расчётов. Потом начинается: одного-другого не хватает, «оборотки» недостаточно,  экономика не складывается… А это госконтракт, там жёсткие условия. И никто не будет их менять, если подрядчик не справился. Те, с кем расторгают контракт, как правило, ошиблись уже на стадии подготовки к торгам.

Кроме того, госзаказ предусматривает большой объём документов по каждому этапу, необходимость соблюдать установленные нормативы, требования к качеству. Такие проекты корректировать по ходу крайне трудно. В этом плане они сложнее, чем строительство жилья.

– Вы работаете и в городе, и в области. И за последние три года спрос на областные новостройки сократился почти вдвое. Насколько устойчива эта тенденция? Удастся ли областным чиновникам, развивая программы по выкупу школ и садиков, вернуть интерес девелоперов?

– Возвращение интереса к жилью в Ленобласти зависит лишь от того, как быстро будут расти цены в Петербурге. Сейчас толкаться на границе двух регионов неинтересно: есть большие проекты в черте города, причём с ценами, близкими к областным.

Вот если разница достигнет 25-30% (допустим, в области «квадрат» будет стоить 90 000 рублей, а в городе – 115 000-120 000) – тогда спрос на объекты в пригородных районах вернётся, и бизнес сразу найдёт возможность там строить.

Выкуп социальных объектов – очень важный фактор. В масштабных ЖК в цене квадратного метра затраты на «социалку» могут составлять 8000-10 000 рублей. Проблема в том, что и в области застройщик не может быть заранее уверен, что такие объекты у него гарантированно выкупят… Есть определённые условия, есть договорённости. Выкупят садик, но попросят поучаствовать в строительстве дорог. Или в модернизации сетей.

Но в целом – да: последовательное финансирование социальных объектов из бюджета может стать серьёзным преимуществом в конкуренции регионов за инвестиции.  

– Какие локации в Петербурге будут застраиваться более активно, где есть потенциал для развития территорий?

– На городские территории мы смотрим с позиции будущих жителей наших ЖК. Насколько удобным будет транспортное сообщение, нет ли поблизости промзон и действующих производств. Множество факторов, но основной вопрос: будет ли жизнь в новом квартале комфортной, как будут развиваться прилегающие территории? И дальше уже вступает в силу основной параметр: цена земли. 
В целом главное направление для девелопмента – преобразование «серого пояса». Предприятия выносятся на окраины, перебазируются за черту города, это нормальный процесс.  

– В результате реформы «долёвки» жильё подорожает на 10-12%. Приведёт ли это к сокращению спроса? 

– Для покупателя на данный момент существенной разницы нет. Нет недоверия к старой схеме – есть к отдельным застройщикам. Мы можем об этом судить, потому что реализуем объекты и по традиционной «долёвке», и через эскроу-счета. В целом я считаю направление по реформе отрасли правильным, но меры избыточными.

Спрос в ближайшей перспективе будет сокращаться. Но и объёмы ввода тоже упадут. И предложение сократится.

– Поддержит ли спрос на жильё снижение ставок по ипотеке?

– Конечно. Здесь прямая зависимость. Покупатель считает, сколько он переплачивает, приобретая жильё в кредит, за весь срок выплат. Условно: продаю ли я по 120 000 рублей за «квадрат», но под 9% годовых, или по 140 000, но под 6%. Покупатель будет смотреть на ежемесячный платёж. А он во втором случае может оказаться даже меньше. 

Для застройщика снижение спроса отчасти может быть компенсировано повышением цены за счёт более доступных ипотечных кредитов. Но это уже зависит от позиции регулятора, от Центробанка. 
А ЦБ не только снижает ключевую ставку, но и выдаёт банкам рекомендации и предписания по ужесточению условий для заёмщиков, сдерживает рост кредитования.

Сбербанк на днях начал выдачу ипотечных кредитов по совместным с застройщиками программам субсидирования ставок…

Да, мы об этом знаем, изучаем вопрос, готовим свои предложения для Сбербанка. Но внутреннее субсидирование – это всё же маркетинговый ход. Цена приподнята, ставка уменьшена, всё это только вопрос расчётов.

– Снижение объёмов ввода и повышение цены приведут к тому, что всё меньше людей со средним доходом смогут покупать жильё, даже в ипотеку. Насколько важен этот процесс, к чему это приведёт?

– Ну, пока сокращение ввода в эксплуатацию не настолько драматично. Есть большой запас квартир на вторичном рынке. Всё упирается в общее состояние экономики. Если в ближайшие годы не будет заметного роста, тогда, возможно, часть потенциальных покупателей переключится на аренду. Должно быть много вариантов: маленькие квартиры, большие… Каждому по доходам.

– Вы не поддерживаете ограничения по минимальной площади жилья?

– Нет. В Европе можно найти жильё самых разных форматов и размеров. Возможно, начнёт развиваться сегмент арендных домов. Но чтобы туда пошёл бизнес, нужны условия. Сейчас срок окупаемости таких проектов – 20-30 лет.

– Присутствие государства на рынке становится всё более заметным: деньги вливаются в завершение долгостроев, в строительство социальных объектов. Почему так плохо работает схема ГЧП в социальной сфере?

– Нет чётких условий. Всё очень размыто. Есть название, но нет понятного и прозрачного порядка взаимодействия с госорганами. ГЧП или концессия возможны, когда сложный и дорогой объект после ввода приносит какой-то доход. И государство гарантирует инвестору, что ниже определённого уровня доход не опустится. А использовать эту схему при строительстве садика или школы – ну какой в этом смысл… Их проще выкупить за счёт бюджета. Но и здесь должны быть понятные правила, одинаковые для всех условия. 

– Роль государства в строительстве жилья будет усиливаться?

– Это уже происходит. «Дом.РФ» берёт на себя всё больше функций. Но вот участие непосредственно в строительстве – это более сложный вопрос. Вряд ли возможно возвращение к таким структурам, как «ГлавЛенинградстрой», например. За прошедшие 25 лет отрасль сильно прогрессировала, причём в основном именно за счёт конкуренции в рыночных условиях. Постоянно идёт совершенствование технологий, материалов, управления проектами. Растут требования покупателей к качеству. Или ты меняешься, или проиграешь.

Государство не может и не должно быть одним из игроков рынка. Оно если придёт на этот рынок, то в качестве монополиста. 
И снизит или постепенно вообще убьёт конкуренцию.

– А какой смысл был в том, чтобы перевести все финансовые потоки в строительстве – в банки?

– За риски коммерческих банков отвечает ЦБ. То есть – бюджет. Таким образом власти защитили дольщиков от риска, установили барьер. Ну, как раньше машины были без страховок, и в случае ДТП все разбирались прямо на улице: кто, кому и сколько должен. Можно считать, что эскроу-счёт – это такая суперстраховка, КАСКО для жилья. Покупая квартиру, ты ни в коем случае не потеряешь деньги.

В этом главный смысл: финальный страховщик – государство.
Но и те, кто получил заключение о соответствии требованиям и разрешение достраивать по традиционной схеме, тоже прошли через определённый фильтр. То есть и в этом сегменте наведён порядок.

– Концентрация рынка всё же происходит. Причём у нас даже быстрее, чем в Москве. Первая десятка застройщиков вводит более 60% жилья. Это разве на пользу конкуренции?

– Пока не вредит. У нас три крупных оператора связи – и вроде бы достаточно. 
И пока речь о монополии или о картельном сговоре не идёт. Укрупнение ведущих игроков обеспечивает надёжность, но общее количество проектов и застройщиков достаточно, чтобы сохранялась нормальная рыночная конкуренция.