Эрик Розенфельд
международный консультант, специалист по инвестициям,

Финансовую подушку нужно готовить заранее

Инвестиции в европейскую недвижимость — тема, мягко говоря, экзотичная для большинства читателей NSP. На дворе — кризис и спад, и граждане как-то больше озабочены тем, где взять деньги, чем размышлениями о том, куда пристроить «лишние». Тем не менее по-прежнему есть разные варианты консервативных инвестиций и специалисты, которые разбираются в них досконально. Наш собеседник — Эрик Розенфельд, международный консультант по инвестициям в недвижимость. 

видеозапись дискиссии доступна
на YouTube канале редакции

- По свежим отчётам финансовых аналитиков, доходы россиян просели почти на 30%. Вместе с тем почти 2,5 млн граждан держат на депозитных счетах более 23 трлн рублей. ЦБ в очередной раз снизил ключевую ставку, и доходность рублёвых вкладов стремится к нулю. Какие вы предлагаете варианты? Как в европейских инвестициях учитывается состояние рынка?
- Если говорить о пандемии, пострадали все страны — экономика просела везде. Это касается и депозитов в банках. Я нахожусь в Финляндии, в Хельсинки. Держать сегодня здесь средства на банковских вкладах или в акциях столь же бессмысленно, как и в России. Что можно сделать в этой ситуации? Как правило, если речь о наиболее надёжных вариантах инвестирования, люди выбирают недвижимость. 
Ранее в России самым распространённым был спекулятивный вариант: покупка жилья на уровне котлована с дальнейшей перепродажей. Сейчас в этом нет смысла. 
Второй вариант — аренда. Но краткосрочная практически «умерла» как бизнес, по крайней мере — на время. В основном люди зарабатывают на долгосрочной, сдавая квартиру в рублях. Такие инвесторы любят, чтобы всё было под рукой и под полным контролем. Но даже они начинают искать альтернативу. Большинство хотят диверсифицировать риски и, так сказать, разложить яйца в разные корзины. 
Кто-то идёт по классической схеме: купить квартиру за границей, сдавать её и получать стабильный доход в евро. Обычно речь о бюджетных курортных объектах стоимостью около 50 000 евро, например, в Алании (Турция) или Варне (Болгария). Но всегда есть ряд подводных камней, о которых покупатели изначально не знают. 
Вот тогда начинают искать другие инструменты. И они существуют. Это долевое инвестирование, краудфандинг, облигации компаний, вкладывающихся в недвижимость, и так далее.

- Насколько прозрачны и безопасны коллективные инвестиции? Никто ведь пока не знает, когда рынки смогут восстановиться до кризисного уровня.
- Пока эксперты говорят о V-траектории: быстрое падение и быстрое восстановление. В Европе и США вкладываются большие деньги, чтобы экономика вернулась на прежний уровень. И даже сейчас уже видно, насколько ситуация улучшилась по сравнению с апрелем — в том числе в части продаж и возросшего интереса к недвижимости. Сделки в основном происходят ипотечные, значит, люди готовы брать ссуды в банках и не боятся за своё будущее. Это хороший знак.

- Можно ли сделать вывод, что нижняя точка, когда выгодно покупать, в Европе уже пройдена и дальше цены пойдут вверх?
- Мне кажется, да. Однако сегодняшнюю ситуацию нельзя сравнивать, например, с ипотечным кризисом 2008 года. Сейчас мы наблюдаем вынужденную рецессию в связи с ограничениями. Но недвижимость – бизнес инертный, и если после провала экономика быстро восстановится, то к осени рынок недвижимости просядет, по моим прогнозам, не более чем на 10-20%. Я не вижу серьёзных признаков того, что рынок может рухнуть. 

- По данным опросов, проведённых экспертами Savills, 78% продавцов считают, что цены должны устоять, 78% покупателей предполагают, что цены будут снижаться, но ненамного — в пределах 10% к концу года. Некоторые аналитики заговорили о рисках второй волны кризиса в Европе. Насколько эффективно европейские правительства смогут выйти из режима помощи своим гражданам?
- На мой взгляд, все заинтересованы, чтобы бизнес скорее восстановился, и по возросшему количеству сделок в мае видно, что паники не наблюдается. Пока я не вижу никаких предпосылок для второй волны кризиса.

- Какие категории объектов вы считаете наиболее перспективными для инвестиций и какой уровень доходов предлагаете инвесторам?
- Сначала я сам вкладываю деньги и только после этого предлагаю следовать за собой. Сейчас таких объектов два. Один находится во Франции — это гольф-курорт Wyndham Halcyon Retreat, его концепция мне нравится. Это «свадебный» отель, не рассчитанный на большой приток международного туризма, он ориентирован на мероприятия, а также на местных и британских гольферов. Чем он интересен? Там есть долевой вход, и порог невысокий — 17 230 евро.  Доходность — первые пять лет по 6%, последующие пять — по 8%. Цифры вполне достойные. Проект британский, схема такая: на каждый апартамент регистрируется компания, капитал которой состоит из 13 равнозначных долей. Можно купить хоть одну долю, хоть все, после чего их передают управляющей компании для сдачи в аренду. В договоре с УК прописывается доходность и условия выхода из проекта с учётом бонусов. Инвестор может выйти через пять лет или через одиннадцать. 
Возьмём, например, покупку трёх долей или инвестицию в размере 51 690 евро. В 2020 году инвестор получит кешбэк в размере 5%, или 2584 евро. Затем пять лет – по 6%, или по 3101 евро в год. Если он решит выйти из проекта в 2026 году, то получит возврат инвестиций плюс 25% бонусов. Это ещё 12 922 евро в дополнение к уже выплаченной доходности за пять предыдущих лет вместе с кешбэком. После вычета административных выплат за 5 лет в размере 1800 евро получаем сумму в 29 212 евро, то есть за этот период инвестор заработает 56,5% дохода, или по 9,42% годовых. 

- Какие гарантии предоставляет управляющая компания? Может ли она, например, сослаться на форс-мажор и сказать: «Извините, экономика у нас провалилась, поэтому в 2021 году будет не шесть, а три процента»?
- Не думаю, что такое возможно. Я туда съездил, всё изучил и считаю, что такого риска здесь нет, поскольку комплекс мало зависит от внешнего туризма. Управляющая компания сама выступает инвестором этого проекта и заинтересована в его успешности. Туда можно съездить, когда границы откроют, и посмотреть всё самим. Хотя последние сделки были дистанционными.

- А кто купил, если не секрет?
- Если говорить о майских инвестициях, то инвесторы из Москвы, а до этого — из Казахстана. Предприниматели. 
Второй вариант — это редевелопмент в Германии. Причем речь идёт о более интересной схеме, основанной на принципах аутсорсинга и краудфандинга. Как правило, такой инвестор покупает акции компании, которая владеет недвижимостью, зарабатывает на ней и получает дивиденды. В моём случае компания проводит эмиссию и выпускает облигации, которые дают вам право на выплату фиксированной доходности. Для меня всегда был важен принцип «трёх П» — пассивный, прогнозируемый и постоянный доход. И здесь этот принцип тоже работает. Компания приобретает старые дома в Германии. Например, она выкупила за бесценок бывшие казармы советских войск, превратила их в жилой комплекс, а затем успешно продала. Вход для инвесторов — от 3000 евро. Доходность — 6-10% годовых. Возврат инвестируемых средств – в январе 2025 года. Есть также накопительная программа: можно вкладывать от 50 евро в месяц на срок от 5 до 25 лет (на выбор инвестора) под фиксированную доходность в евро 4-8% в год (минус немецкие налоги). Риски при покупке облигаций, безусловно, имеются, как и в любом другом случае, а ваша доходность напрямую зависит от успешности самой компании. Но риски при инвестировании есть всегда.  

- У вас были неудачи?
- У меня была неудачная инвестиция в США четыре года назад. Проект был связан с коворкингами. Я по-прежнему фанат этого бизнеса, но компания оказалась гнилая. В силу ряда причин я не смог тогда приехать и всё «прощупать руками». С тех пор обязательно езжу лично, изучаю сам и не принимаю решения, пока не удостоверюсь в людях и документах. Я стал гораздо осторожнее. 
Кстати, раньше мне задавали такой вопрос: «Есть определённая сумма денег, куда её можно вложить и что получить?» Сейчас чаще спрашивают совсем другое: «Я хочу долгие годы получать такой-то пассивный доход. 
Что мне нужно сделать?» Необходимо заранее готовить финансовую подушку. 
Недавно был запрос: что нужно сделать, чтобы получать 1000 евро в месяц? 
Я исходил из немецкого проекта, где средняя доходность составляет 8%. Если можно за раз выложить 
150 000 евро, то тысячу в месяц сразу и получим. Но чаще таких денег нет! Если вы имеете очень хорошую зарплату и можете откладывать по 2250 евро в месяц, то с учётом процентов те же 150 000 евро можно накопить за пять лет. Если же копим 10 лет, то вкладываем 950 евро. Если 15 лет — 535, если 25 — 245 евро. Всё зависит от того, насколько рано вы задумаетесь о своём финансовом будущем. Чем раньше – тем с меньшими затратами вы добьётесь финансовой независимости.

- В доходность французского и немецкого проектов уже включены ваши комиссионные? На каких условиях владельцы сотрудничают с вами?
- Проектов, которые гарантируют доходность, достаточно много. 
Я сам инвестирую и, если вижу, что проект хороший, готов заключить с компанией контракт о том, что предоставляю её услуги. Так, в случае с немецким проектом я имею 3% комиссионных с каждой инвестиции. Комиссию, разумеется, платит продавец.

- Какие категории объектов вы считаете перспективными? 
- Если говорить о получении пассивного дохода, то в первую очередь это жилая недвижимость. Особенно если её можно сдавать в долгосрочную аренду. Это всегда будет востребовано. Что касается туристического сегмента, я ставлю на объекты, которые ориентированы на локальный спрос и могут справиться без внешнего туризма. Это не должен быть люкс-сегмент, а проекты, нацеленные на средний класс. Грубо говоря, можно открыть шикарный ресторан, а можно — сеть сосисочных, и заработать гораздо больше, хотя этот бизнес выглядит менее престижно.  

- Внутренний туризм менее доходен; это приведёт к корректировке цен?
- На какое-то время — конечно. Но также быстро может произойти обратный отскок. Вот тут как раз никакой инертности нет. Цены будут меняться сразу, как только турпотоки начнут расти. Все хотят как можно быстрее отыграть потери. 

- Хороший ли сейчас момент для входа в гостиничный сегмент?
- Лично я подождал бы ещё. Те, кто почувствовал уже запах возвращения клиентов, сейчас продавать не станут, по крайней мере, не будут проявлять гибкость в цене. 
А вот если осенью рынок накроет новая волна пессимизма, тогда войти будет проще и купить можно будет дёшево. Но пока преобладает оптимистичный тренд. 

- В Европе есть продукт, аналогичный нашим апарт-отелям, где номера продаются по долевой схеме? 
- Такие варианты есть во всём мире. В Великобритании, в той же Финляндии. Доходность составляет от 3-4% в Финляндии до 8-10% в Великобритании. 

- А для российского покупателя дело может быть даже не в процентах доходности, а в бумаге о собственности на объект, которой он привык доверять больше, чем акциям на право владения долей в компании. 
- Вне всякого сомнения. Но если страх преобладает, такой инвестор будет и дальше действовать по классическим схемам, существенно теряя в доходности. В целом же потребности изменились. Если десять лет назад всех интересовал домик у моря, то сейчас девять интересуются доходом и только один хочет домик у моря. Большинство моих клиентов располагают суммой в 20 000-50 000 евро. Есть те, кто хочет иметь недвижимость в собственности за рубежом и сдавать её в аренду, но большинство выдыхаются, как только мы начинаем подробно рассчитывать все затраты. 

- Есть перспективные объекты, по которым вы ещё не приняли решения, но готовите? 
- Мне очень любопытна Португалия. Есть интерес к Греции, которая, наконец, выползает из долгого затяжного экономического кризиса. Но конкретных проектов пока нет. 

Синочкин Дмитрий Юрьевич Михеева Юлия