Реновация в законе! (рубрика «БЕСЕДкА»)

«Реновация» - термин, который слышали все и которым горожане пользуются направо и налево, не особенно вникая в подробности. А зря! Потому что в Петербурге, например, никакой реновации нет – а есть «развитие застроенных территорий». И у термина, и, конечно, у самого процесса есть масса важных правовых нюансов.

О том, что вкладывает законодатель в понятие «реновация», почему московский опыт неприменим в России, для чего нужен федеральный закон о реновации, в рубрике «Беседка» рассуждает Анна Пронина, юрист практики разрешения споров компании Rightmark Group.

 

Беседовал Дмитрий Синочкин, шеф-редактор газеты «Недвижимость и строительство Петербурга» 

 

 

Давайте для начала уточним: что такое реновация? Есть ли в нашем законодательстве однозначное определение этого термина?

 

О таком явлении, как реновация, впервые заговорили более 10 лет назад в Петербурге. Причиной тому стало принятие в 2008 году закона «Об адресной программе «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге».

Несмотря на то, что процесс реконструкции и сноса многоквартирных домов первых массовых серий получил название «реновация», законодательного определения данному понятию в то время дано не было. Официальное название петербургской реновации – программа развития застроенных территорий.

Впервые определение «реновации» было сформулировано законодателем только спустя 9 лет, в 2017 году, при запуске программы реновации жилищного фонда в городе Москве.

Федеральным законом от 01.07.2017 №141 был существенно дополнен закон РФ «О статусе  столицы». Согласно новому положению под реновацией понимается «совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с программой реновации жилищного фонда в городе Москве, которые направлены на обновление среды жизнедеятельности и создание благоприятных условий проживания граждан, общественного пространства в целях предотвращения роста аварийного жилищного фонда и обеспечения развития жилых территорий и их благоустройства».

Стоит отметить, что данное легальное определение распространяется лишь на те мероприятия, которые выполняются на территории города Москвы, следовательно, применение термина к аналогичным программам, запущенным в других регионах, некорректно.

Любые схожие по целям и задачам мероприятия, проводимые в другом регионе страны, например в Санкт-Петербурге, с правовой точки зрения не являются реновацией. Поэтому при отсутствии легального определения реновации, которое бы распространялось на всю территорию страны, при осуществлении подобной программы в других субъектах может возникнуть ряд  правовых трудностей.

 

 

Похоже, в Москве и Петербурге одним и тем же термином описывают разные вещи. В чём отличие?

 

Краткое сравнение реновации Москвы и Санкт-Петербурга

В Санкт-Петербурге программа была запущена в 2008 году. Под её действие изначально попал 41 квартал, часть из которых была исключена в дальнейшем. Сейчас в программу входит 1073 жилых дома в 22 кварталах.

Для реализации программы развития застроенных территорий был установлен 10-летний срок, до 2019 года, однако она так и не была выполнена в запланированном объёме. В конце 2018-го она была продлена ещё на 10 лет – до 2029 года.

Реновация в Москве является более масштабным проектом – в неё было включено 5173 жилых дома, утверждён адресный перечень первой, стартовой волны переселения, в который вошло 323 дома.

Несмотря на то, что реновации жилищного фонда в Москве всего два года, в настоящее время уже начался процесс переселения в 7 округах из 16 включённых в стартовый перечень.

 

 А предусмотрена ли реновация на федеральном уровне? Что будет происходить в регионах?

 

Анализ федерального законодательства

Анализ правовых аспектов Московской реновации показал, что причиной такого стремительного и успешного начала стало законодательное регулирование данного процесса на всех уровнях – внесены изменения в федеральное законодательство и принята целая система нормативных актов на уровне субъекта.

Подобный системный подход к вопросу реновации жилищного фонда в регионе с точки зрения права является единственным возможным путём к её реализации. Это связано с тем, что при осуществлении реновации между лицами, участвующими в данном процессе, устанавливаются в том числе гражданские правоотношения, которые возможно урегулировать только внесением необходимых изменений в гражданское законодательство, а оно находится в исключительном ведении Российской Федерации.

Следовательно, разрешить возникающие проблемы путём принятия законов только на уровне субъекта не представляется возможным.

Для успешной реновации, которая гарантировала бы соблюдение имущественных прав и интересов всех участвующих в ней лиц, необходимо всеобъемлющее законодательное регулирование, основанное на изменении федерального законодательства.

Именно с этой целью и был принят уже упомянутый ранее Федеральный закон от 01.07.2017 №141-ФЗ «О внесении изменений в закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Данным федеральным законом было решено две наиболее значимые для реновации Москвы правовые задачи.

Во-первых, после внесения изменений в закон РФ «О статусе столицы Российской Федерации» программа реновации жилищного фонда в городе Москве приобрела правовое регулирование на федеральном уровне.

Указанный закон был дополнен целым рядом новых положений, которые сформировали статус московской реновации, в том числе было сформулировано её легальное определение, дополнены полномочия органов государственной власти г. Москвы, осуществляемые ими в целях реновации жилищного фонда, установлены гарантии жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации. Также была учреждена специальная унитарная некоммерческая организация – Московский фонд реновации жилой застройки, цель деятельности которой является реализация программы реновации в столице, определены его основные функции, утверждены органы управления и состав, а также пути финансирования деятельности фонда.

Во-вторых, Федеральным законом №141-ФЗ были внесены дополнения в целый ряд других федеральных законов, таких как ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ФЗ «Об ипотеке», ФЗ «Об участии в долевом строительстве», федеральные законы о введении в действие Земельного, Жилищного, Градостроительного кодексов и так далее.

Необходимо отметить значимость внесённых в эти нормативно-правовые акты изменений для участников московской реновации. Так, например, в ФЗ «Об ипотеке» был установлен порядок и последствия замены предмета ипотеки при осуществлении реновации, а Земельным кодексом РФ предусмотрены исключения из порядка предоставления Московскому фонду реновации жилой застройки земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Вместе с тем все внесённые изменения сформулированы так, что применять их можно только на территории этого региона, поскольку все дополнения содержат оговорку о реновации жилищного фонда, осуществляемой в соответствии с федеральным законом, и он распространяет своё действие только на территорию столицы.

Поэтому если какой-либо другой регион страны запустит подобную программу, то с точки зрения законодательства он по-прежнему будет ограничен в принятии нормативных актов на своём уровне.

Подобное ограничение действия федерального закона в пространстве – явление нечастое. В качестве примера можно привести нормативно-правовые акты, распространявшие своё действие на территории проведения Олимпиады или Чемпионата мира по футболу.

Интересно также, что помимо названных федеральных законов были внесены дополнения в такие нормативные акты, как ФЗ «О пожарной безопасности», «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», «О техническом регулировании», которые напрямую не связаны с таким явлением, как реновация. Заботясь о реновации в Москве, законодатель решил также урегулировать вопросы уплотнительной застройки, впервые использовав термин «стеснённая городская застройка».

 

 Какие изменения будут происходить на федеральном уровне, чтобы появилась возможность запустить процесс реновации в регионах?

 

Выводы и перспективы

История реализации двух программ – реновации в Москве и развития застроенных территорий в Санкт-Петербурге, – а также их промежуточные итоги показали, что с точки зрения права единственный способ реализовать столь масштабный проект, как реновация жилищного фонда, это начать с изменения федерального законодательства и принятия единого федерального закона, который бы регулировал процесс реновации жилищного фонда на всей территории страны.

Таким образом, перед законодателем сегодня поставлена задача сформулировать такой нормативно-правовой акт, который станет основой реновации, необходимость в которой рано или поздно возникнет в большинстве регионов России.

Стоит отметить, что в Государственную думу только за последние 10 месяцев, насколько нам известно, было внесено два проекта Федерального закона «О реновации жилищного фонда в Российской Федерации». Первый был внесён самими депутатами Государственной думы ещё в сентябре 2018 года. Второй – депутатами Законодательного собрания Санкт-Петербурга в апреле 2019 года.

Проект федерального закона, предложенный петербургскими депутатами, затрагивал довольно широкий перечень вопросов, нуждающихся в законодательном урегулировании на федеральном уровне, однако данный проект был снят с рассмотрения Советом Государственной думы РФ. А по проекту ФЗ «О реновации», внесённого в Госдуму в сентябре прошлого года, вовсе нет никакой новой информации.

Таким образом, вопрос отсутствия унифицированной модели реновации, которая была бы применима на территории всей страны, до сих пор остаётся открытым. Надеемся, что в ближайшем будущем законодатель вновь вернётся к решению проблемы реновации в стране, тогда мы сможем продолжить разговор по данной теме.

 

Все видеосюжеты программы

на сайте NSP.RU

 Подписывайтесь на YouTube канал «Недвижимость Петербурга» 

видеопроект сайта NSP.RU

Видеосюжеты о рынке недвижимости и строительства готовит редакция совместно с партнёрами. Материалы выходят в формах разных тематических рубрик:

  • «Нюансы»
    Краткий обзор главных событий недели на рынке недвижимости. Крупные сделки, законодательные акты, заявления первых лиц, рыночные тенденции. Как сказал один знаменитый пилот, «в действительности всё совершенно иначе, чем на самом деле». Вместе с шеф-редактором «НП» - Дмитрием Синочкиным попробуем разобраться: а что происходит на самом деле?
  • «ЖК в деталях»
    Тематические сюжеты о преимуществах и фишках проектов, их основные составляющие: объёмы и ход строительства, благоустройство, инфраструктура и «социалка», акции и подарки для покупателей, управление недвижимостью, коммерческие площади на объекте, жизнь после новоселья…
  • «БЕСЕДкА НП»
    Диалоги журналистов «НП» с интересными и незаурядными собеседниками: бизнесменами, финансистами, управленцами, топ-менеджерами – представителями разных сфер рынка недвижимости (надеемся, кто-то из властных структур тоже побывает у нас в гостях). За чашечкой чая мы беседуем о важном и не очень, о приятных событиях и потрясениях, об изменениях и постулатах, о том, чем хочется гордиться и рассказать подробнее: о проектах и планах их реализации, объектах и технологиях управления, о жизни, увлечениях и многом другом.
  • «Угол зрения»
    Зарисовки о тематических встречах, семинарах, «круглых столах» и конференциях отрасли, подготовленных журналистами «НП» с учётом мнений участников этих мероприятий. А также «угол зрения» экспертов на те или иные события, вопросы и темы, обсуждаемые во время дискуссий.

Подписывайтесь на YouTube канал «Недвижимость Петербурга».

Наши партнеры: