Оптимизм за чужой счет

Речь идет о развитии жилищного строительства, арендного жилья и о доступности ипотеки. Высоких темпов строительства «качественного и доступного жилья» правительство планирует достичь (в том числе) за счет вовлечения неэффективно используемых федеральных, региональных и муниципальных земель в городах (включая промзоны) и обеспечения их инфраструктурой. В 2017 году в стране должны ввести 81 млн кв.м жилья, в 2018-м – уже 88 млн, в 2019-м – 94 млн, а к 2025-му выйти на показатель 120 млн кв.м. На землях, вовлеченных в оборот АИЖК, в будущем году вырастет 1,9 млн кв.м жилья, а к 2025-му доля агентства составит уже 5 млн кв.м.

Есть еще подпрограмма «стимулирования субъектов РФ» (средства на инфраструктуру): 20 млрд рублей ежегодно из федеральной казны, еще 8,6 млрд – из региональных бюджетов. Это, по расчетам разработчиков, даст еще 5 млн кв.м в год.  То есть с помощью государства (не «за счет», а «с помощью»!) будут строить менее 10% общего объема жилья.

За три года, с 2017-го по 2019-й включительно, бюджет этого проекта превысит 7,4 трлн рублей. Государство потратит почти 86 млрд, а остальное – внебюджетные источники.

Похоже, власти оставили идею развития малых городов: в проекте упор делается на города с населением не менее 250 000 человек. В них квартиры пользуются массовым спросом, но при этом много устаревшего жилья, неиспользуемых территорий, промзон и т.д. В первую очередь на рынок будут выводить федеральные земли. Их инженерную подготовку чиновники обещают обеспечить за счет бюджетов и инвестпрограмм сетевых и ресурсоснабжающих организаций, что позволит уменьшить нагрузку на застройщиков и снизить цены для граждан. О таких благих планах мы слышим не первый год, но о конкретных проектах, например, в Петербурге или Ленобласти пока сведений нет.

На поддержку ипотеки бюджетного финансирования не предусмотрено. Однако поставлена задача: к 2019 году выйти на 1,1 млн кредитов объемом 2,2 трлн рублей (показатели 2015-го – 700 000 кредитов на 1,2 трлн рублей).  А в 2025-м выдавать уже 2,2 млн кредитов на 5,5 трлн.

«Длинные деньги» чиновники планируют добыть за счет формирования ликвидного рынка ипотечных ценных бумаг с поручительством АИЖК и эффективного инструмента рефинансирования ипотеки («Фабрика ИЦБ»). Схема следующая. Банк выдает кредиты и передает закладные ипотечному агенту «Фабрика ИЦБ» («дочке» АИЖК), который, получив поручительство АИЖК, выпускает ипотечные ценные бумаги и передает их банку. Банк продает их инвестору на ликвидном рынке. За счет повышения ликвидности и снижения кредитного риска у банков граждане получат более низкие ставки.

Цель проекта развития арендного жилья вообще выглядит странно – до 2020 года включительно надо реализовать «пилотные» проекты строительства специализированного арендного жилья общим объемом до 100 млрд рублей, в том числе с использованием механизмов коллективных инвестиций. О квартирах в штуках или квадратных метрах ничего не сказано. Получается, что главное – «освоить» нужную сумму. В 2016-м на эти цели потратят 10 млрд рублей «из внебюджетных источников», то есть средств АИЖК. (Уже начали тратить, к примеру, покупая у застройщиков апартаменты на Арбате.) А затем с каждым годом будут расходовать на 5 млрд рублей больше вплоть до 2020-го. Доля паев, реализованных третьим лицам, в 2017 году должна составить 5% и ежегодно увеличиваться также на 5%.

На бумаге все выглядит складно. Правда, петербургские застройщики прогнозируют снижение объемов строительства. Причин тому много: новые градостроительные правила и ограничения, высокая социальная и инженерная нагрузка, а главное – снижение доходов населения.

Если строить и продавать правительство планирует на 70% больше, чем сейчас, надо полагать, доходы граждан вырастут соответственно? И это радует. Осталось только понять, за счет чего. Об этом все три  программы скромно умалчивают.