НАШ ЦИТАТНИК: «Петербургский рынок недвижимости в стагнации с апреля. Резкого роста или, наоборот, оттока региональных клиентов я не вижу. Возможно, в период нестабильности большинство людей предпочтет вкладывать деньги там, где им уже все понятно и знакомо...» Екатерина Запорожченко

22 мая, 07:27
15 декабря 2014 в 06:00

Доллар и евро взлетели, а рублевые цены пока не изменились

На Васильевском острове на набережной Малой Невы начинается строительство лофт-квартала Docklands, где помимо гостиницы и бизнес-центра появятся апартаменты в этом же стиле. О транспортной ситуации на острове, особенностях формата и перспективных проектах компании рассказывает руководитель отдела продаж УК Docklands Светлана Петрова.

Петрова Светлана
руководитель
Docklands Development

На Васильевском острове на набережной Малой Невы начинается строительство лофт-квартала Docklands, где помимо гостиницы и бизнес-центра появятся апартаменты в этом же стиле. О транспортной ситуации на острове, особенностях формата и перспективных проектах компании рассказывает руководитель отдела продаж УК Docklands Светлана Петрова.

– В ноябре стартовали продажи апартаментов в Docklands. Есть ли заключенные договоры? Что интересует клиентов на этом этапе, какие вопросы чаще задают?

– Интерес к проекту формировался давно, и, как только мы вывели его на рынок, начались предметные обращения. На сегодня заключено пять сделок, еще порядка 15 апартаментов забронированы.

Вопросы — ожидаемые: каковы гарантии, что достроим; будет ли улучшаться транспортная ситуация; размеры апартаментов; стоимость эксплуатации и пр.

У нас мощная поддержка в лице партнера — Сбербанка, который выделил проектное финансирование. Мы также уверены, что к завершению нашего проекта (2017–2018 гг.) транспортная ситуация на Васильевском значительно улучшится. К этому времени должны закончить продолжение набережной Макарова, а также центральную часть ЗСД со съездом на Васильевский остров; будет построен мост на Петроградскую сторону через остров Серный; должны появиться новые станции метро, есть планы по Адмиралтейскому мосту.

Что же до расходов, то мы сделали предварительный расчет затрат на эксплуатацию — получилось 85 рублей на кв. м. Это вполне приемлемая сумма для нового объекта бизнес-класса с большим набором дополнительных услуг. Мы уже выбрали управляющую компанию — это «МТЛ. Управление недвижимостью», которая будет обслуживать весь МФК.

– Сколько денег выделяет Сбербанк и на какой срок?

– Затраты на реализацию первой очереди лофт-квартала оценены в 2 млрд рублей, из которых порядка 40% — собственные средства, остальное — кредит Сбербанка до 2018‑го.

– Предусмотрены ли шумозашитные экраны у зданий вдоль будущего продолжения набережной Макарова?

– Полагаю, что в проекте дорожников шумозащита предусмотрена, мы будем отслеживать этот вопрос. Кроме того, планируем установить двухкамерные стеклопакеты фирмы Schuco с высокими шумоизоляционными свойствами. Мы также запроектировали централизованную систему приточно-вытяжной вентиляции с фильтрацией воздуха, какую обычно устанавливают в элитных домах. Не нужно открывать окна для проветривания, свежий воздух будет всегда.

– Почему вы решили строить апартаменты, если регламент позволяет возводить классическое жилье?

– Мы тщательно изучили план развития Василеостровского района, проектируемые объекты и пришли к выводу, что здесь наилучшие перспективы — у многофункционального комплекса, в котором отдельные составляющие (отель, бизнес-центры и апартаменты) будут усиливать друг друга. Отсюда одинаково удобно и быстро можно добраться и до центра, и до аэропорта; такой комплекс привлечет арендаторов, бизнесменов, людей, желающих жить и работать в шаговой доступности от всей инфраструктуры. Кроме того, закладывая апартаменты вместо жилья, мы получаем больший объем продаваемых площадей.

– Но у формата апартаментов есть свои риски, например более высокие налоги, коммунальные платежи, не говоря о прописке?

– Начнем с того, что классическая квартира стоит в среднем на 20% дороже, чем апартаменты, а эксплуатационные расходы сопоставимы. В апартаментах немного выше коммунальные платежи, но это не те траты, которые существенно ударят по карману. Так что все не так все страшно, как считают некоторые эксперты.

– Сколько всего апартаментов в проекте и какая часть будет сдаваться с полной отделкой?

– Всего в трех зданиях будет 527 апартаментов от 30 до 100 «квадратов». Мы предусмотрели два варианта отделки. В одном корпусе апартаменты будем продавать только с полной отделкой (с установленным кухонным оборудованием и сантехникой). В основном это небольшие (30 кв.м) студии для инвесторов — тех, кто, скорее всего, будет сдавать их в аренду.

В другом здании помещения будем предлагать как с полной, так и с предчистовой отделкой. Эти «номера» больше ориентированы на деловых людей, в том числе семейных.

В третьем корпусе предусмотрены 54 элитных апартамента с более высокими потолками (3,2 м) и видами на Малую Неву и Финский залив. Их будем передавать как с предчистовой, так и с полной отделкой.

Дизайн интерьеров жилья, а также входных групп в Docklands будет также разработан в стиле лофт британским бюро Andrew Martin.

– Почем продаете?

– На старте проекта жилье можно купить по «инвестиционным» ценам: варианты с предчистовой отделкой — от 76 000 рублей за 1 кв.м, а с полной — пока по 100 000. Скорее всего, в ближайшие два года цены вырастут — до 50%.

– Какое оборудование будет установлено в апартаментах с отделкой?

– Мы проработали несколько вариантов, но выбирать конкретную технику и оборудование начнем на тендере ближе к окончанию строительства (2017‑й). Конечно, будем ориентироваться на европейских поставщиков, чтобы соответствовать заявленному уровню объекта.

– Какова может быть доля инвестиционных покупок?

– Мы только открыли продажи, статистики еще нет. Думаем, их будет не меньше половины.

– Сколько мест предусмотрено в различных паркингах и как они будут распределяться между тремя функциями?

– Всего запланировано порядка 595 мест, из которых 229 — в подземном паркинге, 300 — в многоуровневом наземном и еще 66 — на гостевой стоянке. По нашим расчетам, для бизнес-центра будет по одному месту на 70–100 арендованных метров, остальные — для апартаментов. Не всем собственникам нужны парковочные места, особенно если они планируют сдавать жилье в аренду. Поэтому коэффициент более чем достаточный.

– Места в паркинге начали продавать?

– Еще нет. Мы окончательно не определились со схемой реализации, возможно, будем сдавать их в аренду.

– В каком состоянии стройка? Комплекс будет сдаваться сразу или очередями?

– Сейчас начинается снос существующих строений, после этого — работы нулевого цикла. Предусмотрены две очереди: сначала введем апартаменты, затем офисы и отель. С разницей примерно в один год.

– Наступают сложные времена для владельцев бизнес-центров и гостиниц. Не планируете заменить одну или обе эти функции на жилье?

– Пока нет. Бизнес-процессы продолжаются, это показал и предыдущий кризис. Более того, мы рассчитываем, что спрос на офисы на Васильевском острове вырастет после запуска ЗСД и продолжения набережной Макарова, а наш комплекс находится в пяти минутах от будущего съезда. Полагаю, интерес к бизнес-центру будет достаточно высоким. Предпринимателям мы предложим офисы двух форматов: готовые кабинеты (с переговорными) «под ключ» от 15 «квадратов» в посуточную аренду, а также типовые предложения от 60 метров.

– Выбран ли оператор для управления отелем?

– Мы в стадии подписания договора, поэтому подробности разглашать не могу. Но речь об известном международном бренде. Гостиница три «звезды» (172 номера) будет ориентирована в основном на деловую публику.

– Зачем вам вертолетная площадка на крыше бизнес-центра, ведь это дополнительные расходы? А будет ли прок обитателям МФК — неизвестно.

– Затраты для нас минимальные, а для арендаторов — это дополнительная возможность. Подобных площадок в центральных районах немного. А мы находимся практически в центре, да еще у воды, поэтому вертолеты могут прилетать и улетать отсюда, никому не мешая, тем более частникам в городе разрешено летать только над Невой и ее рукавами.

Думаю, вертолетная площадка со временем будет востребована. Все когда-то происходит в первый раз.

– Около двух лет назад вы переделали офисные помещения на первых этажах ЖК «Новая История» в квартиры. Удалось ли поменять их функцию? Сколько объектов остается в продаже, какие цены?

– Проект оказался востребованным. Некоторые собственники покупают уже по второй квартире в этом комплексе (для детей и родных). Мы практически завершили перевод помещений в жилой фонд: сегодня на 70% объектов уже получены соответствующие свидетельства, остальные — в процессе.

Всего на втором этаже появилось 24 квартиры, из них пока не реализованы шесть. Начинали продавать со 120 000–130 000 рублей за кв.м, сейчас цены составляют 130 000–150 000 руб. в зависимости от площади и вида из окон.

– В какой стадии строительство второй очереди «Новой Истории», где были предусмотрены многочисленные объекты инфраструктуры? Не поменялась ли концепция?

– Да, нам пришлось ее скорректировать из-за ухудшения конъюнктуры в сегменте коммерческой недвижимости. В новом проекте предусмотрены два четырехэтажных апарт-отеля с объектами инфраструктуры на первых этажах, а также двухэтажное здание с супермаркетом и рестораном (на пересечении Среднего проспекта и 25‑й линии). Сейчас идет проектирование, с нового года начнем стройку. (Подробности — в материале на стр. 9.)

– Почему только четыре этажа? Там же можно строить выше.

– Мы не хотим закрывать вид из окон жильцам «Новой Истории», ухудшая инсоляцию. Чтобы соблюсти баланс интересов, между проектируемыми и существующими зданиями оставим просвет шириной 25 метров. Кстати, примерно такая же ширина у внутреннего двора комплекса.

– Какие объекты кроме двух ресторанов и фитнес-клуба FitFashion Ginza Fitness работают на Казанской ул., 3? Собираетесь ли что-нибудь менять?

– Нет, все функционирует вполне успешно.

– В каком состоянии крупный жилой проект LotusLux в Румболово?

– LotusLux — устаревшее название проекта, который еще до кризиса 2009‑го сделал по нашему заказу португальский архитектор. Запросы покупателей сильно изменились, поэтому мы пересмотрели концепцию. Сейчас комплекс проектирует шведское архитектурное бюро Tovatt Architects & Planners совместно с мастерской Андрея Шарова. На участке 24 га появится порядка 165 000 кв.м жилья в домах от 7 до 9 этажей, объекты социальной инфраструктуры, парковая зона и др.

Квартиры будут продаваться с полной отделкой. Проект находится в экспертизе, разрешение на строительство планируем получить в первом квартале 2015‑го, тогда же начнем работы и откроем продажи.

– На ваших стройках как-то отразились санкции и падение рубля?

– Пока никак. Хотя в чем-то мы даже выиграли: еще до скачка валютных курсов успели внести аванс за инженерное оборудование для МФК Docklands. Мы не будем экономить на материалах и снижать качество. Покупатели активны. Инструментов для сохранения сбережений не так много, поэтому большинство граждан стремится инвестировать в недвижимость, прежде всего в готовую. Но Docklands им тоже будет интересен, так как у нас привлекательная цена. Доллар и евро сильно взлетели, а рублевые цены пока не изменились.

– Есть ли у вас другие участки в Петербурге и Ленобласти под перспективные проекты?

– Да, у нас большой земельный банк, и сейчас прорабатываем несколько участков, но детали раскроем позже.