НАШ ЦИТАТНИК: «Желание снизить или свести к нулю первый взнос по ипотеке чревато риском наплодить дефолтных заемщиков, которые не нужны ни банкам, ни застройщикам, ни государству. Проблема кроется в снижении доходов граждан и уменьшении покупательского спроса...» Надежда Калашникова

22 октября, 00:50

Большинству проектов недостает яркой архитектуры

14 октября 2013 в 10:00
4 624

Большинству проектов недостает яркой архитектуры

ГК «РосСтройИнвест» начинает малоэтажный проект комплексного освоения территории «Золотые купола». Участок расположен рядом с поселком Сертолово. О том, как привлечь покупателей и обеспечить рентабельность при низкой плотности застройки, рассказывает первый заместитель генерального директора группы компаний Игорь Креславский.

Креславский Игорь Вадимович
Креславский Игорь Вадимович
председатель
Комитет по строительству Санкт-Петербурга

ГК «РосСтройИнвест» начинает малоэтажный проект комплексного освоения территории «Золотые купола». Участок расположен рядом с поселком Сертолово. О том, как привлечь покупателей и обеспечить рентабельность при низкой плотности застройки, рассказывает первый заместитель генерального директора группы компаний Игорь Креславский.

– Сертолово славится пробками на Выборгском шоссе. Как будете решать проблему с подъездом к вашему комплексу? Может, построите дорогу?

– Дорогу строить не будем. У нас и так большая социальная нагрузка. Например, мы берем на себя все социальные объекты, а это два детских сада по 240 мест и школа на 825 учеников. Предварительные соглашения с руководством Ленобласти по схеме их финансирования уже есть. Что касается дороги, то достаточно организовать съезды с Выборгского шоссе. Администрация Ленобласти в ближайшие три года планирует его расширять. Так что наш проект как раз кстати. Кроме того, до Сертолово собираются проложить ветку легкорельсового трамвая.

– Но это отдаленная перспектива.

– Так и проект не на один год. Полностью завершить его мы планируем до 2019‑го. Мы считаем, что Сертолово — это весьма привлекательное место. Здесь природа, интересный ландшафт. А комплексность проекта позволит будущим жильцам получить всю необходимую инфраструктуру: торговый центр, детские сады, школу, парк развлечений, стоянки, паркинги и т. д. Кроме того, мы готовим нетривиальное архитектурное решение. Это как раз то, чего недостает большинству нынешних проектов.

– О запуске строек поблизости заявляли и другие компании. Да и спрос на удаленные территории не такой большой. Не будет ли переизбытка предложения?

– Дорогу осилит идущий. Место хорошее. Да и возможностей для создания крупных проектов в окрестностях Петербурга немного.

Еще один важный фактор — цена. В Приморском районе «квадрат» уже стоит около 100 000 рублей. А здесь квартиру можно будет купить примерно по 60 000 за метр. Это позволит гораздо большему числу потенциальных новоселов приобрести жилье. Они могут рассчитывать на комфортные условия недалеко от города. Ничем не хуже, чем в Приморском районе, разве что на дорогу будет уходить на 10 минут больше. Вот без социальных объектов со спросом могли возникнуть сложности. А у нас даже церковь предусмотрена.

– Как вы себе представляете типичного покупателя?

– Мы ориентируемся на средний класс. Люди готовы жить в пригородах — это тенденция. Многие выберут более просторную квартиру за городской чертой.

– Как предпочтения потребителя повлияют на квартирографию?

– Мы предложим все категории квартир. Будут и маленькие, и средние, и довольно просторные. Сейчас мы реализуем проект «Земляничная поляна» во Всеволожске, так там уже куплены все «трешки», хотя обычно в первую очередь расходятся варианты поменьше и подешевле.

В «Золотых куполах» не планируем слишком больших метражей, четырехкомнатных квартир там не будет. Площади «трешек» тоже весьма разумные, без излишеств. Хотя возможность объединения квартир остается. В проекте такой вариант предусмотрен.

– У вас запланированы четырехэтажные здания. Но чем меньше этажей, тем меньше плотность застройки, а значит, выше цены. Как обеспечить рентабельность при заявленной стоимости метра?

– На цене «квадрата», естественно, сказывается стоимость земли. А за городом она существенно ниже.

– Зато инженерная подготовка может обойтись в круглую сумму.

– Затраты на подключение к сетям из расчета на «квадрат» будущего жилья такие же, как и в городе. На этом сэкономить не удастся. Может, выйдет даже дороже, но невысокая цена земли это компенсирует. Вопрос с сетями практически решен: есть точки подключения, заканчиваем переговоры с поставщиками и скоро получим технические условия.

Еще одно преимущество в том, что все основные виды строительно-монтажных работ мы выполняем своими силами. Поэтому можем лучше контролировать себестоимость строительства.

– К какому классу будет относиться проект?

– Фактически это будет комплекс комфорт-класса, хотя цены на уровне «эконом».

– В чем тогда комфорт? Детскими садами уже никого не удивишь.

– Во‑первых, архитектура. Не будет типовых зданий, только оригинальные и интересные проекты, которые разрабатывает наше архитектурное бюро. Очень тщательно подбираем материалы — никакого ширпотреба.

Чтобы привлечь покупателя, больше ничего не нужно. Изучая потребности клиентов, мы знаем, что необходимы нормальная цена, надежный застройщик и качественное жилье — удобное, с социальными объектами.

– Когда сдадите первую очередь?

– Всего будет четыре-пять очередей по 60 000–70 000 кв. м. Начать работы над первой планируем летом 2014‑го, а завершить в конце 2016 года. В ее состав войдет и один из детских садов. Работать будем по 214‑ФЗ.

– В больших проектах первым новоселам приходится довольно долго жить рядом со стройплощадкой…

– Первая очередь будет отделена от остальной территории и благоустроена, строительная техника мимо сданных домов ездить не будет: есть несколько въездов. Так что люди смогут спокойно заселяться. Обещать, что работы будут бесшумными, конечно, не могу. Но, например, сваи забивать не станем: для малоэтажных домов в этом нет необходимости.

– Торговый комплекс построите сами или привлечете оператора?

– Трехэтажный комплекс площадью 15 000–20 000 кв.м будем возводить самостоятельно. Мы не ставим задачу, чтобы среди арендаторов был, например, сетевой гипермаркет. Мы должны создать определенный ассортимент товаров и услуг для жильцов. Помимо торговли там расположится физкультурно-оздоровительный центр с бассейном (около 2500 кв.м).

Кстати, на территории комплекса мы оставляем участок для пожарного депо, которое будет строиться за счет областного бюджета. Возможно, появится искусственное озеро в рекреационной зоне.

В нескольких домах предусмотрим встроенные помещения, например для продуктовых магазинов, чтобы людям не приходилось каждый раз идти в торговый комплекс за хлебом.

– Уже думали, как управлять таким комплексом и эксплуатировать его?

– В нашем холдинге есть управляющая компания, которая этим и займется. Ее специалисты начнут изучать документацию во время стройки и к моменту сдачи домов будут готовы их эксплуатировать. На начальном этапе предложим свою УК и, конечно, будем стараться, чтобы собственники были довольны ее работой и не захотели ее сменить.

– Какой будет квартплата?

– Выше норматива, установленного государством, мы все равно не можем подняться. А возможно, что тарифы будут и ниже. Например, за счет экономии на обслуживании и электроснабжении лифтов, которые проект не предусматривает. Говорить о конкретных цифрах пока рано, но они не будут высокими. Мы понимаем: если люди ищут жилье подешевле, они рассчитывают, что и расходы на эксплуатацию окажутся невелики.

– Даже в некоторых проектах комплексного освоения ощущается острая нехватка машиномест. А ваша стройка за городом, значит, автолюбителей будет много. Как решаете этот вопрос?

– На самом деле у нас очень небольшая плотность застройки. На территории 61 га предусмотрено всего 300 000 кв.м жилья. Мы легко соблюдаем все нормативы по количеству машиномест. Построим один двухэтажный паркинг примерно на 500 авто, оборудуем многочисленные открытые парковки, плюс стоянки у домов — места хватит.

– Почему для проекта выбрана монолитная технология? Такие дома у многих ассоциируются с прямоугольными коробками, разве что фасады разноцветные.

– Если мы хотим, чтобы у квартала был уникальный облик, альтернативы монолиту нет. При панельном домостроении, каким бы современным ни было производство, менять серию изделий проблематично. Кирпич позволяет создать интересную архитектуру, но стоит значительно дороже. Кроме того, его возможности все же не такие большие, как у монолитных конструкций: не хватает гибкости линий.

Есть общее заблуждение, что монолитные дома — это безликие коробки с безликой архитектурой. Но в опытных руках этот инструмент позволяет создавать практически любые формы.

Требования заказчика и дольщиков к современному жилью серьезно изменились. Люди должны подходить к дому с удовольствием. Входить в просторные и красивые парадные с местами для консьержей и колясочными. Монолитная технология позволяет создавать большие пространства — например, холлы. Кроме того, это очень технологичный материал, дающий возможность не выбиваться из разумного бюджета.

За границей, например, в жилищном строительстве давно применяют монолитные конструкции с предварительно напряженной арматурой. Получаются консоли длиной до 15 метров — представляете, какое помещение без дополнительных несущих колонн можно создать! У нас пока такие изделия в основном используются в промышленном и дорожном строительстве.