Александр Свинолобов: «Настоящее качество благоустройства дома проверяется временем»

Осознанный подход к благоустройству жилого проекта предполагает, что применяемые решения оцениваются как на этапе реализации, так и на этапе эксплуатации. Это ответственно и по отношению к экологии, и по отношению к покупателям квартир. 

В профессиональной девелоперской среде все чаще применяется подход оценки стоимости жизненного цикла — Life Cycle Cost, LCC — когда проектные решения анализируются не только по стоимости строительства, но и по совокупным затратам на содержание в течение 20-30 лет эксплуатации. Это важно, потому что во многих случаях экономия на этапе строительства приводит к многократно бОльшим расходам в дальнейшем.

Уже в момент проектирования благоустройства необходимо учитывать обратную связь от специалистов по эксплуатации и исключать решения, которые будут создавать сложности управляющей компании. 

По оценкам УК, так можно предотвратить до 70–80% типовых эксплуатационных проблем. Что имеется ввиду? Например, стоит предусмотреть подъезды техники, удобный доступ к инженерным сетям, места хранения инвентаря, площадки для временного складирования снега, маршруты обслуживания автополива и вывоза мусора.

Следует осторожно относиться к эффектным, но не всегда практичным элементам: водным объектам, необычному игровому оборудованию, высокой и многоуровневой геопластике на участке. 

При этом это не означает, что девелоперу стоит полностью отказываться от нестандартных решений — если они изначально разрабатываются совместно с профильными специалистами, такие элементы могут одновременно быть и практичными, и выразительными. 

Например, в проекте STAVNI Обводный с внешней стороны жилого комплекса организованы дождевые сады. Это неочевидное, но при этом практичное, экологичное и эстетичное решение: они фильтруют поступающую воду, не требуют автополива и помогают защищать прилегающие участки тротуаров от переизбытка влаги. 

Одновременно дождевые сады становятся важной частью ландшафтной концепции проекта и его отличительной особенностью.

Важно не только, что появляется во дворе, но и как это реализовано. Специалисты по ландшафтному дизайну отмечают: большая часть затрат в хорошем саду или дворе вообще не видна. Это правильный дренаж участка, качественная подготовка оснований под мощение, достаточная глубина плодородного слоя для каждого типа растений. 

Именно ошибки такой "невидимой части" становятся проблемой и причиной дорогостоящих ремонтов через несколько лет эксплуатации: просадки плиточного покрытия, застоя воды, гибели растений, разрушения бортовых камней или необходимости вскрывать уже благоустроенную территорию для ремонта инженерных сетей.

После окончания гарантийного срока забота о поддержании общедомового имущества и внутридворовой территории полностью переходит жильцам и управляющей компании. Поэтому хорошее качество исполнения работ и продуманные проектные решения позволяют значительно снижать издержки. Что требует внимания?

• Озеленение: полив, стрижка, обработка. По данным УК, уход за зелеными насаждениями формирует 30–45% всех расходов на содержание двора. Но именно за пышные растения мы все и ценим дворовые пространства. В данном случае хорошо так называемое «малоуходное» озеленение, при котором растения изначально подбираются устойчивые, разной плотности и размера, цветущие по очереди и привлекательные в любое время года. Вместо газона используют разнотравье – декоративные травы и злаки, которые характерны для региона, выносливы и устойчивы к климату, не требуют стрижки и при правильном подборе декоративны в любое время года. Не закладывают капризные и агрессивно растущие растения.
• Эксплуатация детских площадок. Игровые площадки относятся к объектам повышенной ответственности. Помимо ежедневного визуального осмотра, рекомендуются регулярные технические проверки оборудования, замена изношенных частей, крепежных элементов и ударопоглощающих покрытий. На содержание игровых комплексов ежегодно закладывают 5–10% их первоначальной стоимости. Наиболее долговечными считаются конструкции из оцинкованной стали, алюминия, нержавеющей стали и современного HDPE-пластика. А вот натуральная древесина требует регулярной защитной обработки.
• Покрытия тоже — существенная статья расходов. Резиновое покрытие игровых площадок обеспечивает высокий уровень безопасности, однако через 5-8 лет зачастую требует полной замены из-за износа и воздействия ультрафиолета. Бетонная плитка требует качественного основания и периодической перекладки отдельных участков. Песок и галька требуют замены, из них сложнее убирать мусор. Поэтому выбор типа покрытия также должен учитывать не только первоначальную стоимость, но и расходы на его жизненный цикл.
• Освещение также является частью благоустройства, влияющей на стоимость эксплуатации. К примеру, использование светодиодных светильников с системой автоматического управления и датчиками позволяет снизить энергопотребление на 50-70% по сравнению с традиционными решениями, а качественное оборудование требует значительно меньшего количества замен. И об этом надо помнить.

В целом, качество благоустройства стоит оценивать не в день сдачи дома, а через 5-10 лет эксплуатации. Двор, который всё это время остается привлекательным без постоянных дорогостоящих ремонтов, — показатель зрелости девелопера, профессионализма проектировщиков и грамотной организации эксплуатации. 

Такой подход позволяет одновременно снижать совокупные расходы собственников, поддерживать высокое качество городской среды и сохранять рыночную привлекательность жилого комплекса.