Не вижу предпосылок для второй волны кризиса

В мае в Петербурге пройдет Всемирный конгресс FIABCI. Это знаковое для рынка недвижимости событие впервые состоится в России. О том, что полезного могут извлечь петербургские специалисты, куда вложить сбережения, что такое качество жизни и как оно влияет на решение о покупке дома, рассказал президент FIABCI и глава корпорации «Адвекс. Недвижимость» Александр Романенко.

– Проведение Всемирного конгресса в Петербурге — это дань уважения к президенту организации или есть другие причины? Из каких соображений исходят при выборе места?

– Это совпадение. За 63 года Всемирный конгресс впервые проводится на родине его президента. Руководить организацией и одновременно проводить форум довольно сложно и не всегда оправданно, раньше такое не практиковалось. Подали заявку, приложили максимум усилий и выиграли.

Обычно мы стараемся проводить конгрессы на разных материках. Два года назад — на Бали, в прошлом году — на Кипре, теперь у нас, затем — в Тайване. А в 2014‑м он пройдет в Бразилии или США.

– Что значит «выиграли»? Каким условиям должен отвечать претендент?

– Каждая страна присылает заявку и подтвержденный бюджет с гарантийными письмами спонсоров. Кроме того, чаптер (отделение), который проводит конгресс, должен быть достаточно сильным и авторитетным. Петербург победил только потому, что в 2004‑м мы блестяще провели европейский конгресс.

– Уровень развития рынка недвижимости играет какую-то роль?

– Конечно, но учитываются все факторы, в первую очередь оцениваются возможности чаптера, организационные и административно-финансовые ресурсы.

– Какой бюджет форума?

– Он довольно скромный, чуть больше 0,5 млн евро. Хотя до кризиса средние цифры колебались в районе $1 млн.

– Что полезного могут почерпнуть участники петербургского рынка недвижимости?

– Это очень многоплановое мероприятие, нам удалось привлечь весьма авторитетных специалистов. Главным спикером будет Эрнандо де Сото — один из трех великих экономистов последнего столетия. На примере событий «арабской весны» на Ближнем Востоке он расскажет о том, насколько право собственности зависит от политической свободы и развитости демократии. Мне кажется, это интересно.

Один из «круглых столов» будет посвящен теме социального арендного жилья. Представители Австрии, Голландии и Скандинавии, где наиболее развит этот сегмент, поделятся опытом, рабочая группа предложит рекомендации правительству России. Убежден, что развитие социальной аренды ускорит решение жилищного вопроса.

Пока арендатор у нас бесправен, поэтому россияне предпочитают иметь недвижимость в собственности. В Западной Европе большинство всю жизнь пользуются съемным жильем и не чувствуют себя ущемленными.

Из практиков рынка выступят серьезные специалисты по современным технологиям в брокерском бизнесе из Канады и США — в этих странах она наиболее развита и эффективна.

Эксперт Холгер Мюллер из «ПрайсвотерсхаусКуперс» представит характеристику инвестиционной привлекательности (по сегментам) 27 ведущих городов мира и даст прогноз для европейского рынка на 2012‑й.

Впервые в рамках конгресса пройдут четыре форума: для девелоперов, брокеров, управляющих, а также экспертов (оценщиков, консультантов и др.). Интересным, на мой взгляд, будет «круглый стол», посвященный новым тенденциям на мировых рынках недвижимости, в частности — теме «второго дома».

– Что такое «второй дом»?

– Второе жилье в другой стране. Полвека назад немцы и англичане начали покупать дома для отдыха в Испании, а выйдя на пенсию, стали проводить там большую часть времени. Такой подход характерен для жителей стран с холодным климатом. Уверен, россиянам тоже хотелось бы с ноября по апрель обитать в краях потеплее, просто большинство никогда не задумывалось над этим. Нашим соотечественникам кажется, что «второй дом» — удел богатых, но это не так…

Тема будет интересна не только профессионалам, но и тем, кто еще не решил, куда вложить деньги.

– Какие впечатления сложились по итогам МИПИМ?

– Несмотря на негативные прогнозы экономистов и финансистов на ближайшие два года, девелоперы и инвесторы держались бодрячком. Если в прошлом году все пребывали в гнетущем состоянии, в этот раз явно чувствовался оптимизм. На мой взгляд, кризис в головах прошел, хотя в финансах еще сохраняется.

– Многие инвесторы, прежде всего иностранные, ждали итогов выборов. Насколько оправдались ожидания? Изменилась ли привлекательность российского и петербургского рынков?

– С одной стороны, западные инвесторы прекрасно знают г‑на Путина, и с этой точки зрения прогнозируемая стабильность играет позитивную роль. С другой — они ждут перемен в структуре нашей власти, независимости судебной системы, ждут законов, защищающих инвестиции и собственность.

Те, кто уже работает в России, будут и дальше вкладываться. Новые крупные игроки будут приходить, потому что им нужен рынок, а потенциал России огромен. Средние и консервативные инвесторы и различные фонды, скорее, будут выжидать.

Сегодня доходность вложений уже не так высока — Вьетнам, Бразилия, Турция выглядят на нашем фоне привлекательнее: доходность инвестиций сопоставима, но рисков меньше. Хотя в этих странах, конечно, есть свои проблемы.

Инвесторы хотят, чтобы отношения были прозрачными, а новые законы не имели обратной силы. В прошлом году у нас приняли закон, позволяющий властям Москвы и Петербурга в одностороннем порядке расторгать инвестиционные договоры. С точки зрения инвестора, это недопустимо. Почему в одностороннем? Пусть арбитраж решает, но каждая сторона должна иметь возможность защищаться.

– В СМИ регулярно появляется информация о растущем интересе россиян к недвижимости за рубежом. Подтверждается ли эта информация статистикой «Адвекса»?

– На протяжении последних пяти лет число сделок с зарубежной недвижимостью с участием россиян постепенно увеличивается, но резкого взлета нет. Представители крупных зарубежных компаний утверждают, что россияне входят в первую пятерку иностранных покупателей. В зависимости от региона более активными могут быть немцы, американцы, канадцы, с которыми начинают соперничать индусы, китайцы и бразильцы. Из стран БРИК идет серьезный приток капитала в сферу недвижимости.

Большая часть сделок — покупки стоимостью менее 300 000 евро, обычный бюджет — от 50 до 150 000 евро. В прошлом году россияне больше всего приобретали недвижимость в Болгарии, в этом — в Испании. Спросом пользуется и Португалия, хотя море здесь холоднее и лететь дольше.

Граждане, которые готовы потратить свыше 300 000 евро, как правило, не обращаются в российские компании, а сами выходят на продавцов. Учитывая их возможности и развитие Интернета, сделать это несложно. Они избегают лишнего внимания, поэтому их нет в статистике.

– Наши граждане покупают «второй дом» для отдыха или стремятся уехать из страны?

– По данным нашей компании, порядка 40% россиян приобретают недвижимость за рубежом для отдыха, 10% — для семейных нужд (обучение детей, для родителей-пенсионеров и пр.), 25% — инвесторы и еще 25% — те, кто хочет получить вид на жительство. Нередко граждане пытаются совместить несколько задач.

Болгария популярна, потому что ее можно рассматривать как место для отдыха и как пристанище на пенсии. Еще один вариант использования — сдача в аренду, хотя это сомнительные инвестиции, потому что доходность невелика.

У более обеспеченных людей — другая мотивация. Чаще всего у них уже есть «второй дом», и сегодня они приобретают зарубежную недвижимость в инвестиционных целях. Среди привлекательных направлений — Майами, где цены все еще держатся на уровне начала 1990‑х. И сегодня там 65% инвестиций приходится на иностранцев. Очевидно, что уже с 2013‑го в Майами начнется рост цен.

– Надо ли вводить в России налог на роскошь?

– Сначала нужно разобраться с оценкой недвижимости и налогом на имущество. Если удастся цивилизованно решить эти вопросы, то и нужды в новом налоге не будет.

Если налог на имущество составит, к примеру, 0,2%, то за жилье стоимостью в $1 млн надо будет заплатить $2000 в год — это не обременительно для собственника и значимо для государства. Сегодня за такой объект владелец в лучшем случае платит в пять-шесть раз меньше.

Надо выстроить прозрачную и понятную систему налога на имущество, а собранные деньги направлять в местные органы власти, которые должны отчитываться за их расходование. Эти средства необходимо тратить только на ЖКХ, дороги, на создание комфортной среды обитания. Почему люди не хотят платить налоги? Потому что они уходят в федеральный бюджет, и как там распределяются, никто не знает.

В США размер налога самостоятельно определяют не только каждый штат, но и каждый муниципалитет. Тем самым местные власти могут сами регулировать развитие территорий и решать, что выгоднее строить на том или ином участке.

– В сегменте городского дорогого жилья активность восстанавливается, а на рынке коттеджных поселков продолжается застой. Почему?

– Загородный рынок был сильно перегрет и сегодня вернул в лучшем случае 20% утраченных позиций. Основные продажи идут в ценовом сегменте до 5–6 млн рублей. Если человек до кризиса не успел купить дом, сейчас он рассматривает альтернативные варианты.

Приличный коттедж у нас стоит от 10 млн рублей и выше, и это без учета затрат на отделку и обслуживание. За эти деньги можно купить хороший дом «под ключ» в Испании, Португалии, Бельгии, Майами, Турции, и чаще всего даже на первой линии. Есть о чем задуматься.

Полагаю, неопределенная ситуация в сегменте дорогих коттеджей какое-то время еще продлится.

– Как будет развиваться рынок недвижимости в ближайшие два-три года? Насколько высока вероятность второй волны кризиса?

– Не вижу для нее предпосылок. Кризис — это больше психологический фактор, чем экономический. Сегодня и государство, и бизнес уже перестроились.

Девелоперы застраивают большие кварталы, в которых довольно активно реализуются квартиры. Потребность в жилье все еще велика. Убежден, что в ближайшие два года рынок будет стабильным. Надеюсь, что ставки по ипотеке особо не вырастут, и граждане чаще смогут использовать этот ресурс. Если не случится форс-мажора, а мы очень надеемся на это, рынок будет развиваться весьма динамично.

Через пару лет начнет восстанавливаться и загородный рынок. Каждый из нас мечтает о доме, хотя не все могут себе его позволить. Но привычка выбираться летом на дачу в россиянах неистребима. Поэтому те, у кого есть какие-то сбережения, все равно будут покупать коттеджи, может, в более удаленных районах.

– Как понятие «качество жизни» связано с недвижимостью? Насколько и в чем Петербург отстает от ведущих стран?

– Это самые простые и понятные потребности человека: комфортное жилье, здоровое питание, качественное медицинское обслуживание, безопасное перемещение по хорошим дорогам на нормальной машине, возможность ходить в театры, музеи, кино. А самое главное — чувствовать себя защищенным в своем доме и городе. Тогда никто не будет уезжать.

У нас можно купить хороший дом и машину, лучше стало с дорогами, но с медициной — проблема, даже за деньги. А самый больной вопрос — личная безопасность.

Никто не чувствует себя спокойно. Я довольно долго прожил в США. Там человек, встречая полицейского, видит в нем защитника. А у нас предпочитают избегать контактов с ними. Это надо менять, хотя очевидно, что процесс будет сложным и долгим. То же касается и судебной системы.

Я патриот, люблю свою страну и не собираюсь покидать ее. Но мне хочется чувствовать себя защищенным. У нас нет уважения к человеку, поэтому растет число желающих уехать, хотя лет пять назад таких настроений почти не было. Причем большинство — молодые люди. Очень жаль, ведь это уезжает будущее.