Мы не гонимся за объемами

В апреле в эксплуатацию сдается бизнес-центр класса А на Малоохтинском пр., 45. Стеклянный восьмигранник Eightedges, по форме напоминающий кристалл, — первый реализованный проект Leorsa Group of Companies. Сейчас ГК создает инвестфонд, активами которого станут еще пять объектов в Петербурге. О том, как двигаться против тренда и на фоне крымских событий привлекать в отечественную недвижимость заграничные капиталы, мы беседуем с президентом Leorsa Group of Companies Антоном Рахмановским.

– Что представляет собой ваша компания? Кто и для чего ее создал?

– Создал компанию я сам в 23 года. Задача привлекать на российский рынок иностранные деньги и на них реализовывать проекты ставилась изначально.

– Где вы нашли инвесторов и кто они?

– Я родился в Петербурге, но семь лет прожил в Швейцарии. Учился в бизнес-школе в Лозанне, где в 19 лет получил степень BBA. За это время обзавелся деловыми контактами. Вернувшись в Россию, работал в петербургском офисе банка «Сосьете Женераль Восток», в отделе, который занимается финансированием в сфере недвижимости, в том числе проектным.

Анализировал рынок и понял, что на нем найдется место для мостика между зарубежными инвестициями и российскими возможностями. В Leorsa мы в основном привлекаем средства частных лиц, которые не стремятся к публичности. Наши партнеры готовы держать некоторую часть капиталов в высокорисковых активах — девелоперских проектах на территории России. Это нормальная логика формирования инвестиционного портфеля.

– Они соучредители компании?

– Нет. До сих пор под каждый проект мы формировали пул инвесторов. У Leorsa есть разные активы, например участок 55 га под коттеджный поселок на Калужском шоссе (на территории Новой Москвы), крупная промышленная площадка в Вологде. Флагманский проект — БЦ Eightedges в Петербурге, на набережной Невы, напротив Смольного.

– Какая сумма уже инвестирована в эти объекты?

– Примерно $110 млн. Это смешанное финансирование: незначительная часть собственных средств, деньги инвесторов и банковские кредиты. Так, создание Eightedges обошлось в $50 млн. Из них около 20 млн — средства инвесторов, а 30 млн — кредитная линия Сбербанка, открытая на пять лет.

– Расскажите подробнее об этом бизнес-центре. Как вы вошли в проект и на что рассчитываете на фоне высокой конкуренции между деловыми комплексами класса А?

– Еще в 2005‑м участок 2500 кв.м с нежилой постройкой был продан на торгах Фонда имущества предпринимателю Аркадию Столпнеру, владельцу сети медицинских клиник. Мы перекупили проект в 2008‑м. К тому моменту на площадке уже началось строительство здания общей площадью примерно 15 000 кв. м. Мы приостановили работы и занялись перепроектированием.

В результате удалось согласовать объект размером 20 100 кв. м. При этом полезное пространство увеличилось на 30% — до 13 200 «квадратов». Кроме того, количество машиномест возросло вдвое — до 117 (в четырехуровневом встроенном паркинге). Офисы занимают восемь этажей (с 4‑го по 11‑й), на четвертом предусмотрен ресторан.

Eightedges спроектирован британским архитектурным бюро Grimshaw. В целом же над довольно компактным проектом работали фирмы из 20 стран. Одна из  фишек бизнес-центра — «зеленые» технологии. Он соответствует международному стандарту LEED Gold. Эксплуатировать комплекс тоже будет международная УК. Один из основных претендентов на этот контракт — финский концерн SRV Group.

Мы не гонимся за объемами, а ставим на детальную проработку проектов. На мой взгляд, это нивелирует риски инвестиций в недвижимость для новой компании в условиях нынешней волатильности.

В Eightedges уже сданы в аренду более половины площадей. Договоры долгосрочные — на 13 лет. Средняя ставка — 2000 руб./кв.м в месяц (включая НДС и эксплуатацию).

– Когда и как возникла идея фонда?

– В середине 2013‑го. Мы решили систематизировать инвестиции, чтобы в рамках стратегии компании выйти на желаемые объемы вложений, — по совокупности около $500 млн.

Разница между участием в конкретном проекте и в фонде заключается для инвестора в возможности управлять процессом. Мы готовы раскрывать всю информацию, компания проходит международный аудит. Однако на нынешнем этапе развития для нас важно, чтобы финансовые партнеры не участвовали в оперативном управлении. В противном случае не выйти на заданные темпы реализации проектов. Естественно, мы четко обозначаем на берегу правила сотрудничества и обязаны им следовать, соблюдая сроки строительства, бюджеты и т. п.

Собственно, деньги участников фонда составят примерно $100 млн — это equity плюс заемные средства, которые будут привлекаться в пропорции один к двум. Предполагаем, что к моменту закрытия фонда общая сумма, инвестированная группой Leorsa в активы, достигнет приблизительно $350 млн.

– Сколько объектов войдет в фонд? Каким образом вы их отбираете?

– Рассчитываем, что проектов будет пять. Больше силами нашей команды просто не потянуть. Рассматриваем и свободные участки, и здания под реконструкцию. По функционалу — жилье категории бизнес-класса или выше, качественные офисные и торговые объекты. По локации — центр города, а применительно к бизнес-центрам — только «золотой треугольник», поскольку рынок дорогих офисов насыщен предложением.

– Торговых комплексов в центре Петербурга тоже хватает…

– Рядом с некоторыми станциями метро торговля еще недостаточно развита, так что потенциал развития есть. Хотя, безусловно, мы акцентируем внимание на жилых проектах.

– Когда вы рассчитываете сформировать портфель активов для фонда?

– Сейчас ведем переговоры по поводу десяти проектов. С некоторыми продавцами уже подписаны предварительные соглашения. Однако в итоге, думаю, отсечем больше половины этих предложений. До конца года рассчитываем приобрести два-три объекта, остальные — в первой половине 2015‑го.

– Сосредоточиваетесь исключительно на Петербурге?

– Пока да. В перспективе пяти лет, возможно, выдвинемся в города-миллионники.

– На какие показатели доходности вы ориентируете ваших инвесторов?

– Ожидания довольно амбициозные: 30% годовых — доходность проектов, 20% — самих инвесторов. Поэтому мы готовы работать со сложными штучными объектами, где можно заработать максимальную добавочную стоимость. Это как шить костюм на заказ.